2013

Vyhotovení č. 4

ZNALECKÝ POSUDEK č. 212-95/2013

Předmět ocenění:

Spoluvlastnický podíl 1/8 na rodinném domě č.p. 5 s pozemky a příslušenstvím, vše zapsáno na LV 342 v k.ú. Radčice u Krásné Studánky, obec Liberec, okres Liberec

Adresa nemovitosti:

Raspenavská 5 Liberec XXXII – Radčice 460 01 Liberec

Účel ocenění:

Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé) pro potřeby exekučního řízení (sp.zn.: 110 Ex 4691/12)

Objednatel:

Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor Husitská 692/3 415 01 Teplice IČ: 67199330, DIČ: CZ7304032879

Datum místního šetření:

02.12.2013

Ocenění provedeno ke dni: 02.12.2013 Tržní hodnota (obvyklá cena) spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na nemovitosti se započtením práv a závad s nemovitostí spojených ke dni ocenění: Ocenění vypracoval:

Ing. František Kovač Horní Libchava 279 471 11 Horní Libchava tel.: 732 831 328 e-mail: [email protected]

V Horní Libchavě dne:

12.12.2013

150 000 Kč

Ocenění obsahuje 23 stran (včetně titulního listu a 10 stran příloh). Objednateli se předává ve 3 tištěných vyhotoveních a 1 x v elektronické podobě.

Strana 1 (celkem 23)

Posudek č. 212-95/2013 – stanovení tržní hodnoty SVP 1/8 rodinného domu č.p. 5 s pozemky a příslušenstvím, Liberec XXXII – Radčice

Vyhotovení č. 4

A) ÚVOD 1. Znalecký úkol Na základě usnesení č.j.: 110 Ex 4691/12-95 soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, se sídlem Exekutorského úřadu v Teplicích, Husitská 692/3, 415 01 Teplice, je úkolem znalce: a)

ocenit nemovitosti a jejich součásti (spoluvlastnický podíl na nemovitostech a jejich součástech)

b)

určit a ocenit jejich příslušenství

c)

zjistit věcná břemena (VB) a nájemní práva spojená s oceňovanými nemovitostmi, a to se zohledněním zjištěných VB nebo nájemních práv obvyklou cenou, přičemž též jednotlivě uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného VB nebo nájemního práva snížila obvyklá cena nemovitosti oproti stavu, kdy by zjištěným VB nebo nájemním právem oceňované nemovitosti zatíženy nebyly

d)

vyjádřit se, zda považuje výhodu oprávněné osoby z VB za přiměřenou zjištěnému VB a nájemné ze zjištěného nájemního práva za v místě a čase obvyklé a toto náležitě zdůvodnit

Obvyklou cenou se ve smyslu §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

2. Použitá metodika ocenění Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura a znalecké standardy. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby v současné cenové úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti (časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte cena pozemků. 2.2. Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. 2.3. Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro ocenění rodinného domu s pozemky a příslušenstvím se používá téměř výhradně metoda porovnávací - podle známých realizovaných a inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikuje se na oceňovanou nemovitost.



Vyhotovení č. 4

Závěrem provede znalec odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3. Omezující podmínky a předpoklady 3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření tržní hodnoty. Zpracovatel posudku proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 3.2. Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3.3. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 3.4. Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 3.5. Znalecký posudek nemovitosti je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3.6. Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitosti. Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně.



Vyhotovení č. 4

B) NÁLEZ 1. Identifikace nemovitosti Název nemovitosti: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Vlastníci stavby:

rodinný dům č.p. 5 st. 68 st. 68, 301/1, 313, 315, 316/1 a 619/1 Hloušková Olga (RČ 725731/2579), Raspenavská 5, Liberec XXXII Radčice, 460 01 Liberec .................................................. podíl 1/8 Jarošová Eva (RČ 646209/0217), Střelecký vrch 685, 463 31 Chrastava .......................................................................................... podíl 1/8 Zitka Milan (RČ 600729/0685), Tanvaldská 50, Liberec XXX – Vratislavice nad Nisou, 463 11 Liberec ............................. podíl 1/8 Zitka Rostislav (RČ 580704/0305), Humpolecká 159/54, Liberec V Kristiánov, 460 05 Liberec .............................................. podíl 1/8 Zitková Alžběta, (RČ 375804/781), Raspenavská 5, Liberec XXXII Radčice, 460 01 Liberec .................................................. podíl 1/2

Vlastníci pozemků:

Hloušková Olga (RČ 725731/2579), Raspenavská 5, Liberec XXXII Radčice, 460 01 Liberec .................................................. podíl 1/8 Jarošová Eva (RČ 646209/0217), Střelecký vrch 685, 463 31 Chrastava .......................................................................................... podíl 1/8 Zitka Milan (RČ 600729/0685), Tanvaldská 50, Liberec XXX – Vratislavice nad Nisou, 463 11 Liberec ............................. podíl 1/8 Zitka Rostislav (RČ 580704/0305), Humpolecká 159/54, Liberec V Kristiánov, 460 05 Liberec .............................................. podíl 1/8 Zitková Alžběta, (RČ 375804/781), Raspenavská 5, Liberec XXXII Radčice, 460 01 Liberec podíl 1/2

Katastrální území: List vlastnictví:

Radčice u Krásné Studánky (673650) 342

Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Počet obyvatel:

Raspenavská 5, Liberec XXXII - Radčice, 460 01 Liberec Liberecký Liberec (CZ0513) Liberec (563889) 102 005 (Lexikon měst a obcí; stav k 01.02.2013)

2. Prohlídka nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti se uskutečnila dne 02.12.2013 za přítomnosti majitelů – paní Olgy Hlouškové a paní Alžběty Zitkové. Majitelé umožnili znalci zaměření a fotodokumentaci exteriéru a částečně interiéru (1.NP).

3. Podklady pro vypracování posudku 3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku 3.1.1. Usnesení Exekutorského úřadu v Teplicích č.j.: 110 Ex 4691/12-95 ze dne 12.11.2013 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, doručeného prostřednictvím datové schránky dne 13.11.2013 3.1.2. Výpis z katastru nemovitostí (viz příloha) - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec ze dne 12.11.2013, k.ú. Radčice u Krásné Studánky, LV 342 Strana 4 (celkem 23)


Vyhotovení č. 4

3.2. Podklady opatřené znalcem 3.2.1. Kopie katastrální mapy (viz příloha) - je použita kopie katastrální mapy z veřejného portálu „Nahlížení do KN“ prokazující stav k datu 02.12.2013. 3.2.2. Fotodokumentace ze dne 02.12.2013 (viz příloha) 3.2.3. Porovnávací databáze cen nemovitostí - www.sreality.cz , archiv znalce 3.2.4. Informace z internetu – především: http://cs.wikipedia.org, http://www.liberec.cz

4. Místopis 4.1. Všeobecně Město Liberec je statutárním městem se 102 005 obyvateli (zdroj Lexikon měst a obcí), je tak pátým největším městem v ČR. Je krajským městem Libereckého kraje. Liberec se nachází asi 91 km severo-severovýchodně od Prahy a asi 99 km severoseverozápadně od Hradce Králové. Město leží v Liberecké kotlině Žitavské pánve mezi Ještědsko-kozákovským hřbetem a Jizerskými horami. Pata radnice je ve výšce 374 m n. m., nejvyšším bodem katastru města je vrchol Ještědu (1012 m n. m.), bod nejnižší se nachází v městské části Machnín (325 m n. m.) Městem protéká Lužická Nisa a její přítoky, například Černá Nisa a Harcovský potok, na němž leží Harcovská přehrada. Přirozenými vodními plochami jsou rybníky: například Vesecký (tzv. Teich), Kačák (Žabák) v Krásné Studánce či rybník Seba. 4.2. Historie Město se do roku 1939 rozprostíralo na ploše 6,2 km2, což dnes představuje historický střed města. Po připojení 11 obcí v roce 1939 se město déle rozrostlo o dalších 23 obcí v letech 1954, 1963, 1976, 1980 a 1986. Po roce 1989 se naopak čtyři obce od města oddělily. Celková rozloha města tak dnes činí 106,09 km2. Z této rozlohy tvoří 37,5 % zemědělská půda, téměř polovina jí jsou louky a pastviny. Dvě třetiny nezemědělské půdy tvoří půda lesní. 4.3. Doprava V Liberci je nádraží ČD, kompletní autobusová a tramvajová síť, sportovní letiště. Ve městě je veškerá občanská vybavenost, základní a mateřské školy, střední školy a technická univerzita, krajská nemocnice. Město má rozsáhlé sportovní zázemí, zejména pro provozování zimních sportů. 4.4. Občanská vybavenost Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost. 4.5. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází na severozápadním okraji města v části Radčice, která je situována mezi Stráží nad Nisou a Krásnou Studánkou. Přístup k nemovitosti je zajištěn po asfaltové místní komunikaci - ulici Raspenavská. Ulice vede podél levého břehu Radčického potoka. Vlastní nemovitost se nachází mimo záplavové území Radčického potoka (viz. obr.)

Mapa záplavových území Strana 5 (celkem 23)


Vyhotovení č. 4

5. Popis oceňovaných nemovitostí 5.1. Všeobecně Dům byl postaven na přelomu 20. a 30. let 20. století. Součástí ocenění jsou: dům s pozemky, vedlejší stavby - garáž, venkovní úpravy a porosty na pozemcích o celkové rozloze 4 245 m2. Přes pozemky vede téměř rovnoběžně s hřebenem domu nadzemní vedení VN (v délce cca 83 m). Pro toto vedení není zřízeno věcné břemeno. 5.2. Dům Jedná se o samostatně stojící dům s jedním nadzemním podlažím a částečně využitým podkrovím. Sedlová střecha má hřeben orientovaný přibližně směrem SZ-JV (kolmo na ulici Raspenavskou). Výška hřebene nad okolním terénem je cca 8,8 m. Dům prošel částečnou rekonstrukcí cca v 70. – 80. letech minulého století. Údržba domu je zanedbaná. Základní konstrukce jsou původní. Dům má základní půdorysný rozměr 18,3 x 10,6 m s přízemní přístavbou rozměrů 6,5 x 2,6 m u severní stěny. Celková zastavěná plocha činí 211,17 m2, celkový obestavěný prostor domu s přístavbou je 1 345 m3. Technický stav domu odpovídá stáří, provedeným částečným rekonstrukcím a zanedbané údržbě. 5.2.1. Konstrukce a vybavení domu Konstrukce základy izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce stropy krov střešní krytina klempířské konstrukce vnější úprava povrchů vnitřní úprava povrchů schodiště Vybavení okna dveře podlahy obytných místností podlahy nebytových místností vytápění elektro bleskosvod zdroj vody rozvod vody zdroj TUV rozvod plynu kanalizace splašková kanalizace dešťová vybavení kuchyně vybavení koupelny vybavení WC slaboproud ostatní

Provedení prokládaný beton, kamenné zdivo dožilá smíšené zdivo (cihla + kámen) tl. 55 – 60 cm dřevěné trámové s rovným podhledem dřevěný trámový eternitové šablony, přístavba plech FeZn stříkaný břízolit omítky hladké, keramické obklady betonové stupně (pálený cementový potěr s nátěrem) Provedení dřevěná dvojitá špaletová dřevěné náplňové do obložkových zárubní (původní) betonová mazanina + PVC nebo koberce, dřevotříska, parkety dlažba keramická, betonová mazanina ÚT s litinovými radiátory (1.NP a ½ podkroví) 380V není veřejný vodovod ocelové trubky el. průtokový ohřívač PB jímka na vyvážení na terén 1. i 2 NP: PB sporák, dřez volně stojící lednice jen v 1.NP – vana, umyvadlo splachovací telefon, internet -

5.2.2. Dispozice domu 1. NP Vstup do domu je z jihozápadní strany do zádveří a z něj dále do chodby se schodištěm do podkroví. Z chodby je vlevo přístup do pokoje 1 a z něj dále do pokoje 2. Z tohoto pokoje je Strana 6 (celkem 23)


Vyhotovení č. 4

průchod přes prádelnu zpět do chodby. Z chodby je tedy dále vlevo přístup do zmíněné prádelny a z ní do koupelny. Proti vstupu do chodby je schodiště a vedle něj dveře do technického zázemí, v němž je kotelna, sklad paliva (v přístavbě) a dílna. Z chodby vpravo je vstup do obytné kuchyně a z ní dále do obývacího pokoje. Vedle vstupních dveří do chodby jsou dveře do WC. 2. NP Z chodby je vlevo vstup do obývacího pokoje s kuchyňským koutem a z něj do pokoje 3. Z chodby vpravo je pokoj 4. Ostatní část podkroví jsou půdní prostory. 5.2.3. Výčet a výměry místností Rozměry - u místností se zkoseným Koeficient Podlahová Započitatelná stropem v části nad 1,3 m světlé započ.plochy plocha [m²] plocha [m²] výšky [m] KZp zádveří 1,55*1,64 2,54 1,00 2,54 chodba se schodištěm 3,16*3,76 1,00 11,88 11,88 6,31*3,65 23,03 1,00 23,03 pokoj 1 4,42*3,55 15,69 1,00 15,69 pokoj 2 prádelna 1,82*1,55 2,82 1,00 2,82 1,76*1,88 3,31 1,00 3,31 koupelna 1.NP 2,35*4,96 11,66 1,00 11,66 kuchyň 4,01*4,98 19,97 1,00 19,97 obývací pokoj 1,92*4,20+1,71*3,72 14,43 1,00 14,43 chodba s kotelnou 4,80*3,84 18,43 1,00 18,43 dílna 3,12*4,24 13,23 1,00 13,23 schodiště 136,99 136,99 1. NP - celkem chodba 3,17*2,40 7,61 1,00 7,61 obývací pokoj s kk 6,89*4,92 33,90 1,00 33,90 2.NP pokoj 3 3,17*3,29 10,43 1,00 10,43 pokoj 4 32,72 1,00 32,72 6,65*4,92 2. NP - celkem 84,66 84,66 Podlahová plocha celkem 221,65 Podlaží

Místnost

ZAPOČITATELNÁ PLOCHA CELKEM

221,65

5.3. Součásti a příslušenství - vedlejší stavby: garáž s kůlnou - venkovní úpravy: přípojka vodovodu, kanalizace s jímkou a přípojka elektro, zpevněné plochy, obrubníky - trvalé porosty: vzrostlé neudržované stromy a keře 5.4. Velikosti zastavěných ploch a pozemků Objekt Rodinný dům Garáž a kůlna Parcela p.č. st. 68 301/1 313 315 316/1 619/1 Pozemky celkem

Půdorysné rozměry [m] 18,32*10,61+6,46*2,60 6,00*8,00 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost zahrada trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha


2

Zastavěná plocha [m ] 211,17 48,00 2 Výměra [m ] 884 252 1 073 148 1 582 306 4 245


Vyhotovení č. 4

C) OCENĚNÍ 1. Metoda porovnávací: NEMOVITOST Č. 1 Lokalita Liberec XXXII, Radčice Popis

Užitná plocha 2 m

Zastavěná plocha 2 m

Pozemek 2 m

Požadovaná cena (redukovaná) Kč

250

487

487

1 530 000

Jednotková cena 2 Kč/m Vypočtená Upravená

7 000

6 120 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „dům, který se nachází v původním stavu v panenské přírodě Radčic. Domek je zděný, částečně podsklepený, zastřešeny sedlovou střechou. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnější rovněž hladké, značně poškozené. Do domu se vstupuje ze dvora do chodby, z níž je vpravo vstup do obytné části. Do této části se vstupuje přes kuchyň do obývacího pokoje a dále do ložnice. V podkroví domu jsou upraveny tři obyvatelné místnosti. Topení na tuhá paliva s rozvodem do radiátorů po domě. Součástí domu je pozemek o velikosti 3000m2, který zaručuje soukromí. Místo je celodenně prosluněné v klidné části s výhledem z jedné stany na les a z druhé na Radčice. Dobrá dostupnost do centra.“ Připojení na IS: V, K-jímka, P, E 230V Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře NEXT REALITY, 5. května 175/7, 460 01 Liberec, za částku 1 700 000,- Kč – po zkrácení 10% činí 1 530 000,- Kč. Zdroj: www.sreality.cz, ID:51977, datum vložení neudán, aktualizace 10.12.2013 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost a parkování jiná korekce

NEMOVITOST Č. 2 Lokalita Liberec XXXII, Radčice, V Rokli 70 Popis

-

+ -

+

absolutní vlastnictví nejsou – ale je vedení VN plochy bydlení čistého ano exekuce

0,9

dobrá průměrná před rekonstrukcí podstandard dobrá dobrý 222 m2 4 245 m2 - lichoběžníkový svažitý - zamokřený V, K-jímka, E, slaboproud autobus, vlak, MHD dobrá garáž s kůlnou

absolutní vlastnictví nezjištěna plochy bydlení čistého ano nezjištěna

dobrá průměrná před rekonstrukcí podstandard dobrá dobrý 250 m2 1,4 487 m2 0,9 mírně svažitý 0,97 V, K-jímka, P, E, studna autobus, vlak, MHD dobrá 1,05 -

Užitná plocha 2 m


Pozemek 2 m


150

175

2 680

1 890 000


10 500

12 600 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „rodinného domu 4+1 v Radčicích u Krásné Studánky, ul V Rokli se zahradou o rozloze 2505 m2. Dům je až na výjimky v původním stavu. Objekt je delší dobu neobývaný a nevyužitý - částečná rekonstrukce nutná, voda vlastní pramen, vytápění el. přímotopy,přilehlá zahrada na jižním svahu s krásným výhledem do okolí, v těsné blízkosti MHD.“ Připojení na IS: V-studna, K-jímka, E 230V Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Ready House, nám. Nerudovo 108/1, 460 01 Liberec, za částku 2 100 000,- Kč – po redukci druhem transakce - 10% činí 1 890 000,- Kč Zdroj: www.sreality.cz, ID:LB2030AC, datum vložení neudán,aktualizace 2.12.2013



Vyhotovení č. 4

Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost a parkování jiná korekce

NEMOVITOST Č. 3 Lokalita Liberec XIV – Ruprechtice, Strážní 442/6 Popis

-

-

+

+


absolutní vlastnictví nejsou plochy bydlení venkovského ano 0,95 nejsou 0,9


dobrá průměrná před rekonstrukcí podstandard dobrá dobrý 150 m2 2 680 m2 - lichoběžníkovitý 0,9 svažitý - J 1,03 V-studna, K-jímka, E autobus, vlak, MHD dobrá 1,05 -

Užitná plocha 2 m


Pozemek 2 m


180

90

632

2 430 000


12 200

13 500 Foto

Ke dni ocenění je nabízena k prodeji: „podsklepený rodinný dům v v klidné a žádané lokalitě, v Liberci – Ruprechticích se zahradou a s vlastní studnou. Celková plocha pozemku je 632 m2. V přízemí je byt vel. 2+1 s koupelnou a WC, kde je vytápění akumulačními kamny, v 1. patře jsou 3 pokoje s koupelnou a WC, které jsou vytápěny lokálně a v podkroví je 1 pokoj. Na zahradě je zděná garáž.“ Připojení na IS: V, K do septiku, E Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře REALITY-LIBEREC.CZ, Moskevská 47/43, 460 01 Liberec, za částku 2 700 000,- Kč – po redukci druhem transakce - 10% činí 2 430 000,- Kč Zdroj: www.sreality.cz, ID:D131, datum vložení neudán, aktualizace 25.09.2013 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost a parkování jiná korekce

-

-

+ + -

absolutní vlastnictví nejsou – ale je vedení VN plochy bydlení čistého ano exekuce dobrá průměrná před rekonstrukcí podstandard dobrá dobrý 222 m2 4 245 m2 - lichoběžníkový svažitý - zamokřený V, K-jímka, E, slaboproud autobus, vlak, MHD dobrá garáž s kůlnou


absolutní vlastnictví nejsou plochy bydlení čistého ano 0,95 nejsou 0,9

dobrá dobrá před rekonstrukcí 0,85 standard dobrá 1,1 omezený 180 m2 1,4 632 m2 - lichoběžníkový 0,9 mírně svažitý V , K – jímka, E autobus, vlak, MHD dobrá samostatná garáž 0,9


Vyhotovení č. 4

NEMOVITOST Č. 4

Užitná plocha 2 m


Pozemek 2 m


Lokalita Stráž nad Nisou, 90 146 1 373 810 000 Bilejova 224 Popis Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „rodinný dům se zahradou- jižní orientace, ve Stráži nad Nisou. Dispozice domu 4+1, v podkroví možnost vybudování dalších pokojů. Vytápění plynovými přímotopy, veřejný vodovod i vlastní studna. Dům je před rekonstrukcí, 1/2 střechy nová. MHD 350 m, centrum Liberce 8 min.“ Připojení na IS: V, K-jímka, P, E Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 110 00 Praha, za částku 900 000,- Kč – po redukci druhem transakce - 10% činí 810 000,- Kč Zdroj: www.sreality.cz,ID:318126,datum vložení neudán, aktualizace „včera“


9 500

9 000 Foto

Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost a parkování jiná korekce

-

+ -

+


absolutní vlastnictví nejsou plochy bydlení čistého ano 0,95 nejsou 0,9


dobrá průměrná před rekonstrukcí podstandard dobrá dobrý 0,95 90 m2 1,3 1 373 m2 – nepravidelný protáhlý 0,9 svažitý 0,95 V, K-jímka, P, E autobus, vlak, MHD dobrá 1,05

Rekapitulace porovnávaných nemovitostí NEMOVITOST Č. 1

1. 2. 3.

4.

Lokalita OCEŇOVANÁ NEMOVITOST Liberec XXXII, Radčice Liberec XXXII, Radčice, V Rokli 70 Liberec XIV Ruprechtice, Strážní 442/6 Stráž nad Nisou, Bilejova 224

Užitná plocha 2 m


Pozemek 2 m



222

211

4 245

250

487

487

1 530 000

6 120

7 000

150

175

2 680

1 890 000

12 600

10 500

180

90

632

2 430 000

13 500

12 200

90

146

1 373

810 000

9 000

9 500

Po posouzení výše uvedených porovnávaných nemovitostí volím porovnávací hodnotu ve výši 9 000,- Kč/m2. Porovnávací hodnota

Dům č.p. 22 započitatelná plocha porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem

222 m² 9 000 Kč/m² 1 998 000 Kč

POROVNÁVACÍ HODNOTA CELKEM - ZAOKROUHLENO


2 000 000 Kč


Vyhotovení č. 4

D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) majetku je stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

1. Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu Oceňovaný rodinný dům je s ohledem na svoji velikost a s tím spojenou energetickou náročnost a s ohledem na současný pokles cen novějších objektů obtížněji obchodovatelný. Jeho obchodovatelnost dále snižuje zanedbaná údržba. Kladem je i velký pozemek, i když omezený vedením VN. Obchodovatelnost spoluvlastnického podílu na nemovitostech je zhoršená a cena takovéhoto podílu neodpovídá stejnému podílu z ceny celku. Důvodem snížení ceny spoluvlastnického podílu je jeho rizikovější prodej než u prodeje celé nemovitosti (s vyšším rizikem se snižuje i cena, kterou je kupující ochoten zaplatit, majitel podílu nemůže zcela neomezeně prosazovat svoji vůli, je nutno uplatnit předkupní právo apod.)

2. Vyhodnocení rizik nemovitosti + je zapsána na LV, údaje v něm souhlasí se skutečným stavem + právní vztahy nejsou dotčeny změnou + není na pozemku jiného vlastníka - je ve spoluvlastnictví + po právní stránce je zajištěn bezproblémový přístup + je prosta věcných břemen, ale přes pozemky vede vrchní vedení VN - je zřízeno zástavní právo a nařízena exekuce + nenachází se v záplavovém území + z územního plánu nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití domu + dům je zkolaudován a je užívána v souladu s právním stavem - dům není zateplen a vyžaduje rekonstrukci

3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad spojených s oceňovanou nemovitostí 3.1. Věcná břemena Na LV nejsou zapsána žádná věcná břemena. Práva ani závady z titulu věcných břemen nejsou. 3.2. Zástavní právo smluvní Na LV jsou zapsána zástavní práva exekutorská Zástavní práva se nezapočítávají do obvyklé ceny práv a závad. 3.3. Exekuční řízení Na LV jsou zapsány exekuční příkazy k prodeji SVP nemovitosti. Exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad. 3.4. Nájemní smlouvy Znalci nebyly předloženy žádné nájemní smlouvy na oceňovanou nemovitost. Závady z titulu nájemních smluv nejsou.



Vyhotovení č. 4

Na základě výše uvedených skutečností odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu) práv a závad spojených se spoluvlastnickým podílem ve výši 1/8 na nemovitosti - rodinném domě č.p. 5 na pozemku p.č. st. 68 a pozemcích p.č. st. 68, p.č. 301/1, p.č. 313, p.č. 315, p.č. 316/1 a p.č. 619/1 se všemi součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Radčice u Krásné Studánky, obec Liberec, okres Liberec kraj Liberecký ke dni 02.12.2013 ve výši:

0,- Kč Slovy: Nula korun českých

4. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) Na základě výše uvedených skutečností odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu) spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na nemovitosti: - rodinném domě č.p. 5 na pozemku p.č. st. 68 a pozemcích p.č. st. 68, p.č. 301/1, p.č. 313, p.č. 315, p.č. 316/1 a p.č. 619/1 se všemi součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Radčice u Krásné Studánky, obec Liberec, okres Liberec kraj Liberecký se započtením práv a závad s tímto podílem na nemovitosti spojených ke dni 02.12.2013 ve výši:

150 000,- Kč Slovy: Jednostopadesáttisíc korun českých V Horní Libchavě, dne 12.12.2013 Ing. František Kovač Horní Libchava 279 471 11 Horní Libchava telefon: 732 831 328 e-mail: [email protected]



Vyhotovení č. 4

E) ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem Spr 4115/89 ze dne 1.11.1989 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl. spec. nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 212-95/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 201395212

F) PŘÍLOHY 1. 2. 3. 4.

počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí – LV 342 ................................................................................... 5 Snímek katastrální mapy ......................................................................................................... 1 Mapa oblasti ............................................................................................................................ 2 Fotodokumentace .................................................................................................................... 2



Vyhotovení č. 4

1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 342 ze dne 12.11.2013 – str.1



Vyhotovení č. 4

1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 342 ze dne 12.11.2013 – str.2



Vyhotovení č. 4

1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 342 ze dne 12.11.2013 – str. 3



Vyhotovení č. 4




Vyhotovení č. 4




Vyhotovení č. 4

2. Snímek katastrální mapy



Vyhotovení č. 4

3. Mapa oblasti – širší vztahy – poloha nemovitosti v okrese (zdroj: www.mapy.cz)

3. Mapa oblasti – širší vztahy – poloha nemovitosti ve městě (zdroj: www.mapy.cz)



Vyhotovení č. 4

3. Mapa oblasti – letecká – poloha nemovitosti v části města (zdroj: www.mapy.cz)

3. Mapa oblasti – letecká – poloha nemovitosti v ulici (zdroj: www.mapy.cz)



Vyhotovení č. 4

4.

Fotodokumentace pořízená znalcem dne 20.11.2013

ul. Raspenavská – směr Stráž nad Nisou

ul. Raspenavská – směr Krásná Studánka

Pohled na dům z ul. Raspenavské – západní stěna

Pohled ze zahrady – jižní stěna

Pohled z ul. Výletní – severní stěna



Vyhotovení č. 4

Pohled ze zahrady – východní stěna

Pohled na dům z ul. Raspenavské – západní stěna

Zahrada

1.NP - chodba

1. NP - kotelna

1.NP – obývací pokoj

1. NP - kuchyň


VSTUPNÍ OVĚŘOVACÍ DOLOŽKA o přijetí dokumentu do datové schránky Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice potvrzuje, že mu připojený dokument byl doručen do datovém schránky ID: 96jg82e Odesílatel datové zprávy: (h422e3e), František Kovač, Horní Libchava 279, 47111 Horní Libchava, CZ Ověřující osoba: Pavlína Marešová, údaje o elektronickém podpisu: číslo certifikátu P249748, obchodní firma PostSignum Qualified CA 2, "Česká pošta Vystavil: Mgr. Martin Svoboda, V Teplicích dne 13.12.2013

Signature Not Verified

Date: 2013.12.13 14:09:24 +01:00 Location: Teplice

2013

Recommend Documents