2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 7055-727/2013

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 105/5984 nemovitostí - objektu č.p. 2081, příslušející k části obce Mělník, na pozemku p.č. 1673, včetně pozemku p.č. 1673 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č. 6332, vše v k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník. Objednatel posudku:

Mgr. Ing. Radim Opletal soudní exekutor, Exekutorský úřad Olomouc Pavelčákova 14 779 00 Olomouc IČ: 63729326 DIČ: CZ6302151361

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 057 EX 1295/09-103

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 5.4.2013 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 13 stran příloh. V Přerově, dne 17.4.2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 7055-727/2013

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 18.3.2013 vydané Exekutorským úřadem Olomouc, Mgr. Ing. Radim Opletal, č.j. 057 EX 1295/09-103, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 105/5984 k nemovitostem - objektu č.p. 2081, příslušející k části obce Mělník, na pozemku p.č. 1673, včetně pozemku p.č. 1673 zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č. 6332, vše v k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst. 5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. V §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 5.4.2013 dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter.

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.4.2013 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše a spolumajitelky oceňovaných nemovitostí, paní Jany Šablaturové (matka povinného), která však neumožnila vnitřní prohlídku bytové jednotky. Informace týkající se oceňovaných nemovitostí podala pouze ústně. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Některé prvky týkající se zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 6332, pro k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník, vyhotovený objednavatelem dne 18.3.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník, vyhotovená znaleckým ústavem dne 5.4.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Obec: Katastrální území:

Středočeský Mělník Mělník (692816)

List vlastnictví číslo: 6332 Vlastník: Šablatura Aleš Třída T. G. Masaryka 80, 55203 Česká Skalice

Podíl: 105/5 984

5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 105/5984 k nemovitostem rodinného domu č.p. 2081, příslušející k části obce Mělník, na pozemku p.č. 1673, včetně pozemku p.č. 1673 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č. 6332, vše v k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník. Popis nemovitosti jako celku: Předmětem ocenění je objekt č.p. 2081, který je situován jako samostatně stojící. Objekt je zděné konstrukce zastřešený valbovou střechou krytou krytinou z pozinkovaného plechu. Objekt je podsklepený se třemi nadzemními podlažími a částečně využitým podkrovím, a sestává z jednoho vchodu. Objekt je situován v zastavěné části obce, a to na ulici Italská. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad a hloubkovou kanalizaci. V obci je dále možnost napojení na plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 7981, který je ve vlastnictví Města Mělník. Parkování je možné na vlastním pozemku za objektem. V bytovém domě se nachází 2 bytové jednotky 1+kk, 2 bytové jednotky 2+1 a 14 bytových jednotek 3+1. Dle místního šetření a dle dostupných údajů byl objekt původně postaven v roce 1912. V roce 2007 byla provedena výměna původních oken za nová plastová zdvojená včetně parapetů ve společných částech domu a dále byl nově proveden kontaktní fasádní zateplovací systém objektu. Celkový stavebnětechnický stav a údržbu hodnotíme jako průměrné. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Dle dostupných podkladů a dle místního šetření bylo zjištěno, že ideálnímu spoluvlastnickému podílu ve výši 105/5984 přísluší užívání 1/4 bytové jednotky 2+1 s kompletním sociálním zázemím. Jednotka je situována ve III. nadzemním podlaží výše uvedeného objektu. Sociální zařízení (koupelna a WC) je situováno ve zděném bytovém jádru. Vytápění je ústřední s dálkovým zdrojem. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na pozemku p.č. 1673 jsou dále situovány dvě přízemní vedlejší stavby zděné konstrukce zastřešené pultovou střechou krytou standardní povlakovou krytinou IPA sloužící jako kůlny spolumajitelům objektu, dále je na pozemku situován přízemní objekt ocelové konstrukce s pultovou střechou zastřešenou plechovou krytinou sloužící pro parkování čtyř osobních stránka č. 4


motorových vozidel, přízemní garáž zděné konstrukce se sedlovou střechou krytou plechovou pozinkovanou krytinou sloužící pro parkování jednoho osobního motorového vozidla a přízemní garáž dřevěné konstrukce se sedlovou střechou krytou standardní povlakovou krytinou IPA sloužící pro parkování jednoho osobního motorového vozidla. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - vrátka - vrata ocelové konstrukce - dlážděná plocha z betonové zámkové dlažby - přípojky IS. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah posudku

1) Objekty a) Objekt č.p. 2081 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:

Mělník

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Objekt č.p. 2081 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 1,602 (Bytové domy) Podlaží: Název I.NP II.NP III.NP I.PP Součet:

Výška 3,51 m 3,55 m 3,14 m 3,20 m

Zastavěná plocha 12,08×11,83+2×(10,52×20,00)+3,05×9,3 4 12,08×11,83+2×(10,52×20,00)+3,05×9,3 4 12,08×11,83+2×(10,52×20,00)+3,05×9,3 4 12,08×11,83+2×(10,52×20,00)+3,05×9,3 4

=

592,19 m2

=

592,19 m2

=

592,19 m2

=

592,19 m2 2 368,76 m2

= =

3,35 m 592,19 m2

=

1 776,58 m3

=

6 357,14 m3

= =

1 306,89 m3 9 440,61 m3

13,40 m

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): spodní stavba 12,08×11,83×3,00+2×(10,52×20,00×3,00)+3,05×9,34× 3,00 vrchní stavba 12,08×11,83×11,51+2×(10,52×20,00×10,34)+3,05×9,3 4×12,68 zastřešení 12,08×11,83×5,00×0,5+2×(10,52×20,00×5,00×0,5–(2× 10,52×4,00×5,00×0,5/3))+3,05×9,34×2,66×0,5 Obestavěný prostor – celkem:

stránka č. 6


Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – smíšené s izolací 6,00 % 2. Svislé konstrukce – zděné 18,80 % 3. Stropy – dřevěné trámové (s rovným podhledem) 8,20 % 4. Krov, střecha – valbová 5,30 % 5. Krytiny střech – plechová pozinkovaná 2,40 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech (žlaby, svody, parapety) 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % 8. Úprava vnějších povrchů – kontaktní fasádní zateplovací systém + vápenné hrubé omítky 3,10 % 9. Vnitřní obklady keramické 2,10 % 10. Schody – betonové s povrchem Teraco 3,00 % 11. Dveře 3,20 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – dřevěná kastlová a zdvojená 5,40 % – plastová zdvojená 14. Povrchy podlah 3,10 % 15. Vytápění – ústřední s dálkovým zdrojem 4,70 % 16. Elektroinstalace – 230 V 5,20 % 17. Bleskosvod – je proveden 0,40 % 18. Vnitřní vodovod 3,30 % 19. Vnitřní kanalizace 3,20 % 20. Vnitřní plynovod 0,40 % 21. Ohřev vody 2,10 % 22. Vybavení kuchyní 1,80 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,80 % 24. Výtahy 1,30 % 25. Ostatní 5,60 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 16. Elektroinstalace –0,54 × 5,20 % 20. Vnitřní plynovod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Podíl

Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní 60 % Standardní 40 % Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se

1,0000 – – – =

0,0281 0,0040 0,0130 0,9549

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní jednotková cena upravená:

× × × × × × × =

2 150,– Kč/m3 0,9390 0,9311 0,9269 0,9549 1,0500 2,1310 1,6020 5 963,85 Kč/m3 stránka č. 7


Základní cena upravená: 9 440,61 m3 × 5 963,85 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – standardní 101 / (101 + 79) × 100 = 56,111 % 56,111 % × 6,00 % / 0,9549 2. Svislé konstrukce – standardní 101 / (101 + 59) × 100 = 63,125 % 63,125 % × 18,80 % / 0,9549 3. Stropy – standardní 101 / (101 + 49) × 100 = 67,333 % 67,333 % × 8,20 % / 0,9549 4. Krov, střecha – standardní 101 / (101 + 29) × 100 = 77,692 % 77,692 % × 5,30 % / 0,9549 5. Krytiny střech – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 2,40 % / 0,9549 6. Klempířské konstrukce – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 0,70 % / 0,9549 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 6,90 % / 0,9549 8. Úprava vnějších povrchů – standardní 6 / (6 + 44) × 100 = 12,000 % 12,000 % × 3,10 % / 0,9549 9. Vnitřní obklady keramické – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 2,10 % / 0,9549 10. Schody – standardní 101 / (101 + 59) × 100 = 63,125 % 63,125 % × 3,00 % / 0,9549 11. Dveře – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 3,20 % / 0,9549 13. Okna – standardní 60 % Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 5,40 % × 60 % / 0,9549 13. Okna – standardní 40 % Opotřebení: 20,000 % 20,000 % × 5,40 % × 40 % / 0,9549 14. Povrchy podlah – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 3,10 % / 0,9549 15. Vytápění – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 4,70 % / 0,9549 16. Elektroinstalace – podstandardní

+

=

56 302 381,95 Kč

3,526 %

+ 12,428 %

+

5,782 %

+

4,312 %

+

1,257 %

+

0,367 %

+

3,613 %

+

0,390 %

+

1,100 %

+

1,983 %

+

1,676 %

+

1,697 %

+

0,452 %

+

1,623 %

+

2,461 %

stránka č. 8


Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 5,20 % × 0,46 / 0,9549 17. Bleskosvod – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 0,40 % / 0,9549 18. Vnitřní vodovod – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 3,30 % / 0,9549 19. Vnitřní kanalizace – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 3,20 % / 0,9549 21. Ohřev vody – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 2,10 % / 0,9549 22. Vybavení kuchyní – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 1,80 % / 0,9549 23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 3,80 % / 0,9549 25. Ostatní – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 5,60 % / 0,9549 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 56 302 381,95 Kč × 54,497 % Cena po odečtení opotřebení: Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Objekt č.p. 2081 – zjištěná cena:

+

1,252 %

+

0,209 %

+

1,728 %

+

1,676 %

+

1,100 %

+

0,943 %

+

1,990 %

+ 2,932 % = 54,497 % – =

30 683 109,09 Kč 25 619 272,86 Kč

× =

105 / 5 984 449 536,04 Kč 449 536,04 Kč

stránka č. 9


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % ×

1,420

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)

1,100 2,131 1,602

Název Parc. č. zastavěná plocha a 1673 nádvoří

10 % × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 1 345 400,– 2 132,9810

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – zjištěná cena:

+

× =

Cena [Kč] 2 868 859,45

105 / 5 984 50 339,28 Kč 50 339,28 Kč

stránka č. 10


3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu, což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.). 1) Byt 2+1, ul. Oldřicha Wenzla, Mělník Byt v družstevním vlastnictví o výměře 52 m2 se nachází ve 4. nadzemním podlaží zděného domu. Bytová jednotka má dispozičně vstupní chodbu s vestavěnou skříní, nově obloženou zděnou koupelnu se samostatným WC, kuchyň a 2 samostatné obytné místnosti. Byt je po částečné rekonstrukci - nová plastová okna včetně parapetů, stoupačky, dlažba, lino, v obou místnostech původní parkety. Dům má kompletně novou střechu v r. 2004, vstupní dveře, schránky, taktéž nová plastová okna. K nemovitosti náleží 2 sklepy, balkon zde není. Nabídková CENA: 1 000 000,- Kč

stránka č. 11


2) Byt 2+1, ul. Dukelská, Mělník Byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 50 m2 ve zvýšeném přízemí cihlového domu. Z chodby přístupné všechny místnosti, kuchyň přístupná také z obývacího pokoje. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Zděné jádro, samostatné WC, plastová okna, vyměněné stoupací vedení. K bytu náleží podíl 1/9 na nebytových prostorech (původní kotelna). Nabídková CENA: 1 200 000,- Kč 3) Byt 2+1, ul. Revoluční, Mělník Byt 2+1 v družstevním vlastnictví se nachází v 1. nadzemním podlaží cihlového třípatrového domu, který prošel kompletní revitalizací (fasáda, okna, zateplení, stoupací vedení). Byt je též po kompletní a velmi nákladné rekonstrukci. V bytě je upravena dispozice oproti původnímu stavu, nové příčky, štuky, rozvody elektřiny, zděné jádro, nové podlahy (plovoucí a dlažby). Zdi a stropy obloženy sádrokartonem, na stropě bodovky, dveře s obložkami. Na chodbě velká vestavěná skříň. K bytu patří dva zděné sklepy. Nabídková CENA: 1 290 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek), - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek).

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - bytový dům po provedené částečné revitalizaci - kompletní občanská vybavenost města - možnost parkování na vlastním pozemku - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti stránka č. 12


-

dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou, vlakovou dopravou a MHD

Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - jednotka bez balkónu či lodžie - horší docházková vzdálenost do centra města - předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na bytovém domě - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - objekt je situován při hlavním silničním tahu procházející městem Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. ideální spoluvlastnický podíl bytového domu, kterému přísluší užívání 1/4 bytové jednotky 2+1, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka menší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňované nemovitosti jsou hůře obchodovatelné. Seznam porovnávaných objektů: Byt 2+1, ul. Oldřicha Wenzla, Mělník Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kkonstrukce: Kstav budovy: Kstav bytu: Kvybavení bytu: Kumístění v domě: Kobjektivizační: Ktyp vlastnictví: Jednotková cena (JC): Váha (V): Byt 2+1, ul. Dukelská, Mělník Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kkonstrukce: Kstav budovy: Kstav bytu: Kvybavení bytu: Kumístění v domě: Kobjektivizační: Ktyp vlastnictví: Jednotková cena (JC): Váha (V):

1 000 000,– Kč 1,00 bytová jednotka 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,05 1,15 871 744,58 Kč 1,0 1 200 000,– Kč 1,00 bytová jednotka 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,05 1,20 1 002 506,27 Kč 1,0

stránka č. 13


Byt 2+1, ul. Revoluční, Mělník Výchozí cena (VC): 1 290 000,– Kč Množství (M): 1,00 bytová jednotka Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,00 Kstav bytu: 1,10 Kvybavení bytu: 1,00 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Ktyp vlastnictví: 1,15 Jednotková cena (JC): 971 202,71 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav bytu × Kvybavení bytu × Kumístění v domě × Kobjektivizační × Ktyp vlastnictví) Minimální jednotková cena za bytová jednotka: Průměrná jednotková cena za bytová jednotka ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za bytová jednotka:

871 744,58 Kč 948 484,52 Kč 1 002 506,27 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za bytová jednotka: Množství: Porovnávací hodnota:

950 000,– Kč × 1,00 bytová jednotka 950 000,– Kč =

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/4 237 500,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/4 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20 %. vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

×

0,800 =

190 000,– Kč 190 000,– Kč

stránka č. 14


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu menší nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za obtížně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto považujeme za obvyklou.

REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

449 540,– 50 340,– 499 880,– 190 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

stránka č. 15


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

190 000,– Kč Cena slovy: jednostodevadesáttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ing. Jan Horalík

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 17.4.2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 16


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7055-727/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 17


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Náhled katastrální mapy

stránka č. 18

2013

Recommend Documents