2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3318-141/2013 O ceně bytové jednotky č.892/15 v Brně Bystrci, Štouračova č.p.892/22, včetně příslušenství a podílu o velikosti 5521/371488 na společných částech domu a pozemcích p.č.5973/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 168 m2, p.č.5973/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 50 m2, p.č.5974/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 173 m2, p.č.5974/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 41 m2, p.č.5975/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 180 m2 a p.č.5975/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 32 m2, vše zapsáno na LV č.5893 pro k.ú.Bystrc

Objednatel posudku:

Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 9.4.2013

A. Nález

1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.892/15 v Brně Bystrci, Štouračova č.p.892/22, včetně příslušenství a podílu o velikosti 5521/371488 na společných částech domu a pozemcích p.č.5973/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 168 m2, p.č.5973/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 50 m2, p.č.5974/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 173 m2, p.č.5974/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 41 m2, p.č.5975/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 180 m2 a p.č.5975/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 32 m2, vše zapsáno na LV č.5893 pro k.ú.Bystrc

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Bytová jednotka Štouračova 892/22 635 00 Brno - Bystrc Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Bystrc Počet obyvatel: 378 965 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. c): 1 100,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.4..2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.5893 pro k.ú.Bystrc - kopie katastrální mapy - mapa okolí

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

225307/445, Paní Anna Kauerová, Štouračova 892/22, 63500 Brno - Bystrc, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

225307/445, Paní Anna Kauerová, Štouračova 892/22, 63500 Brno - Bystrc, vlastnictví: výhradní

Odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 6.nadzemním podlaží panelového objektu s devíti nadzemními podlažími (přízemí je technické). Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou z PVC a koberců. Kuchyň je standardní s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod i kanalizaci. Dům je z roku 1976, stav bytu je podprůměrný, původní stav.

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

-3-

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka

Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Typ

Název

§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 5973/1

Výměra [m2] 168,00

Jedn. cena [Kč/m2] 2 210,00

Cena [Kč] 371 280,-

5973/2

50,00

2 210,00

110 500,-

5974/1

173,00

2 210,00

382 330,-

5974/2

41,00

2 210,00

90 610,-

5975/1

180,00

2 210,00

397 800,-

5975/2

32,00

2 210,00

70 720,1 423 240,-

Pozemky - zjištěná cena

= -4-

1 423 240,- Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky

=

1 423 240,- Kč 1 423 240,- Kč

Cena příslušenství - celkem:

=

1 423 240,- Kč

Vlastní ocenění jednotky:

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Brno 4 37 let 37 798,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu:

pokoj: pokoj: chodba: kuchyň: koupelna: WC: Započítaná podlahová plocha bytu:

=

14,40 m2 16,20 m2 8,90 m2 11,80 m2 2,60 m2 1,00 m2 54,90 m2

=

3,26 m2 3,26 m2

Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí:

balkon: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem:

-5-

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti:

sklepní koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:

1,48 m2 1,48 m2

= 2

3,26m * 0,17 1,48 m2 * 0,10

= = = =

54,90 m2 0,55 m2 0,15 m2 55,60 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení:

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 37 let: 0,80

č. III II

Vi 0,00 0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

II

-0,10

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,05

č. III

Pi 0,00

9

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,781 i=1

Index polohy:

Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území -6-

2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II V

0,00 0,05

II

0,00

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

8

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,050 i=1

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,781 * 1,050 * 0,850 = 0,697

Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 37 798,- Kč/m2 * 0,697 = 26 345,21 Kč/m2 CP = CU * PP = 26 345,21 Kč/m2 * 55,60 m2 = 1 464 793,68 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 464 793,68 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 1 423 240,- Kč Spoluvlastnický podíl: 5 521 / 371 488 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 423 240,- Kč * 5 521 / 371 488 = 21 151,98 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +

21 151,98 Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena

=

-7-

1 485 945,66 Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

1 485 945,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 485 945,70 Kč

Celkem

1 485 945,70 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 485 945,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

1 485 945,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 485 945,70 Kč

Celkem

1 485 945,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 485 945,70 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmiliončtyřistaosmdesátpěttisícdevětsetpadesát Kč

-8-

1 485 950,- Kč

Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 1.704.000,- Kč - Pan Macka Michal, Náměstí 28. Dubna 421/54, Bystrc, 635 00 Brno. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Prodej bytu 2 + 1 v osobním vlastnictví v Brně - Bystrci na ul. Ondrouškova. V těsné blízkosti veškerá občanská vybavenost /pošta, Billa, restaurace, lékárna/ a zastávka MHD. Celý dům prošel kompletní revitalizací, včetně oken, stupaček, nového výtahu, nových větších balkonů / lodžií /, zateplení a fasády. Byt je bez úprav ( klasické umakartové jádro, což umožňuje provést si rekonstrukci dle svých dispozic a představ. V pokoji ( 16 a 14,5 m2 ) jsou parkety, zbytek je PVC. Kuchyně má 14,5 m2. Požadovaná cena 1.689.000,- Kč.

-9-

OV 2+1 Brno-Bystrc, ul. Štouračova, CP 58m2, 3.patro/8, balkon, plastová okna, pěkný výhled. Nabízíme zprostředkování prodeje bytu v OV, o velikosti 2+1, v atraktivní lokalitě Brno–Bystrc. Byt se nachází ve 3.patře/8 panelového domu s výtahem. Celková plocha bytu je 58 m2, pokoje 16 a 14,5m2, kuchyň 12m2, předsíň 10m2, koupelna, WC, komora, balkon, sklep. V kuchyni ve tvaru L je původní KL včetně sporáku, místa na stolování a spíže. Jádro je umakartové, koupelna je s vanou a umyvadlem, WC zvlášť (nové stoupačky). Z předsíně je vstup do prostorné komory s vestavěnými skříněmi. Kuchyň s obývacím pokojem jsou orientovány na SV, ložnice se vstupem na balkon je na JZ. Ze všech pokojů je krásný výhled do přírody. V pokojích jsou na podlahách parkety, v kuchyni, koupelně a předsíni lino. Topení je ústřední, na radiátorech jsou termoventily a měřiče tepla. V celém bytě jsou nová plastová okna. V domě je kabelová TV a vysokorychlostní internet (UPC i Netbox). Parkování před domem. Náklady: 3.504,-Kč/měs (z toho Fond oprav 1738,-Kč) + inkaso. Požadovaná cena 1.749.000,- Kč.

byt v panelovém domě s dispozicí 2+1 s lodžií, v Brně - Bystrci, na ulici Opálkova. Byt se nachází v 3 NP/8 NP a má celkovou plochu 66 m2. Pokoje - 20 m2 a 14m2, kuchyň - 12m2, lodžie 3,5 m2, sklep - 2 m2., jsou neprůchozí. Měsíční náklady jsou cca 3700 Kč., včetně FO. Byty na patře jsou chráněny z chodby bezpečnostní skleněnou stěnou s uzamykatelným vstupem. Požadovaná cena 1.750.000,- Kč.

- 10 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.500.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.500.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč

V Tršicích 9.4.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

- 11 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3318-141/2013 znaleckého deníku.

- 12 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5893 ze dne 12.3.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 13 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 14 -

- 15 -

Mapa oblasti

- 16 -

- 17 -

- 18 -