Znalecký posudek
2309 – 049/2013
o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město PŘEDMĚT OCENĚNÍ : 1)IDEÁLNÍ SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL ve výši 3/8 k nemovitostem: RODINNÝ DŮM č.p.304, Klatovy II, s pozemkem p.č. st.1387 (LV č.928) 2)IDEÁLNÍ SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL ve výši 1/2 k nemovitostem: POZEMEK p.č. 223/9 (LV č.1174) Obec : Klatovy PSČ: 339 01 Okres: Klatovy Kraj: Plzeňský Katastrální území: Klatovy Sídlo Katastr. úřadu: Klatovy
Identifikační kód: 665797
VLASTNÍK BUDOVY č.p. 304, Klatovy II A POZEMKU p.č. st.1387: Jiříková Milada, Vaňkova 304, 339 01 Klatovy Krýsl Lukáš, Vaňkova 304, 339 01 Klatovy Krýslová Markéta, Vaňkova 304, 339 01 Klatovy
podíl:3/8 podíl:1/4 podíl:1/4
VLASTNÍK POZEMKU p.č. 223/9: Jiříková Milada, Vaňkova 304, 339 01 Klatovy Krýslová Markéta, Vaňkova 304, 339 01 Klatovy
podíl:1/2 podíl:1/2
OBJEDNAVATEL Soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám. 28 301 00 Plzeň
č.j.: 108 EX 01155/12
Znalecký posudek je zpracován ke dni 02.04.2013. Vypracoval:
Ing.Martin Harmáček Nad Úhlavou 3, 301 00 Plzeň Certifikovaný Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost".
V posudku použito : licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0100 verze ACONS 10.27, platná od 01.01.2013
Tento znalecký posudek obsahuje 36 stran textu včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních.
V Plzni, dne 21.05.2013
Obsah Úkol znalce.................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 NÁLEZ A POSUDEK ..................................................................................................................... 5 Úvod............................................................................................................................................ 5 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav ................................... 6 C. Pozemky.................................................................................................................................. 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ......................................................... 11 E. Přírodní katastrofy ................................................................................................................ 13 F. Omezení vlastnických práv ................................................................................................... 14 G. Právní stav ............................................................................................................................ 14 H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví......................................................................... 14 J. Práva a závady související s předmětnými nemovitostmi..................................................... 14 Rekapitulace ............................................................................................................................. 15 Zdůvodnění a stanovení obvyklé ceny ……………………………………………………………………………16 Závěr …………………………………………………………………………………………………………………………….17
Přílohy …………………………………………...……………………………………………………………………………..…. 18
Fotodokumentace Výpis z KN, LV 928 ze dne 02.02.2013 Výpis z KN, LV 1174 ze dne 02.02.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 22.10.2012 Mapa - širší vztahy Usnesení č.sp. 108 EX 01155/12
Znalecká doložka………………………………………………………………………………………………………………. 36 Strana 2
Úkol znalce Úkolem znalce je odpovědět na následující otázky: Ocenění nemovitostí zapsaných na LV č.928 a LV č.1174 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy, pro obec Klatovy, kat. území Klatovy, a to:
IDEÁLNÍ SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL ve výši 3/8 k nemovitostem: BUDOVA č.p.304, v části obce Klatovy II, s pozemkem p.č. st.1387 o výměře 180 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na LV č. 928 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy, pro obec a katastrální území Klatovy
IDEÁLNÍ SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL ve výši 1/2 k nemovitostem: POZEMEK p.č. st.223/9 o výměře 459 m2 - zahrady, vše zapsáno na LV č. 1174 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy, pro obec a katastrální území Klatovy Ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojené ke dni zpracování znaleckého posudku.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 02.04.2013 od 12:00 hod.
Nemovitost BYLA zpřístupněna. Přítomni:
Exekutorský úřad – pan Bradáč Povinná – paní Milada Jiříková Spoluvlastník – pan Lukáš Krýsl Níže podepsaný znalec
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Klatovy, obec Klatovy, list vlastnictví č.928, vyhotovený dálkovým přístupem dne 02.02.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Klatovy, obec Klatovy, list vlastnictví č.1174, vyhotovený dálkovým přístupem dne 02.02.2013
Strana 3
2. Situační podklady Kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Klatovy, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy dne 22.10.2012 3. Doklady o nabytí Nebyly k dispozici 4. Projektové podklady Část PD – půdorys bytu ve 2.NP Zaměření objektu znalcem při místním šetření 5. Doklady o stáří a době užívání Nebyly k dispozici 6. Ostatní podklady Usnesení č. 108 EX 01155/12 ze dne 05.03.2013 Vyrozumění o ohledání nemovitosti soudním znalcem ze dne 05.03.2013 Fotodokumentace pořízená znalcem dne 02.04.2013 Informace získané při místním šetření dne 02.04.2013
Úplné podklady pro vypracování znaleckého posudku byly předány dne 02.04.2013.
Strana 4
NÁLEZ A POSUDEK Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.119/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 119/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Klatovy jsou okresním městem v Plzeňském kraji. Jejich vzdálenost od Plzně je cca 40 km jižním směrem. V Klatovech žije cca 22 479 obyvatel. Obec má dobrou občanskou vybavenost přiměřenou své velikosti (MÚ, MŠ, ZŠ, SŠ, nemocnice, policie, pošta, obchody, restaurace, divadlo, knihovna, galerie, sportoviště, krytý bazén). Dopravní spojení je také dobré (vlak i autobus). Oceňovaný objekt se nachází v severní části města v blízkosti centra. Okolní zástavbu tvoří domy pro bydlení. Jedná se o vhodnou lokalitu pro bydlení. Údaje o oceňované budově: Jedná se o objekt RD, ve kterém jsou umístěny tři bytové jednotky. Dům je dvoupodlažní zděný s obytným podkrovím a jedním podzemním podlaží. Střecha je valbová s vikýři. Stavba na pozemku je napojena na veškeré IS: elektro, voda, kanalizace a plyn. Přístup je po zpevněné asfaltové komunikaci. Pozemek je převážně rovinný. Budova je ke dni ocenění využívána. V okolí se nacházejí převážně bytové domy. Nemovitost byla z části zpřístupněna. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Příslušenství : přípojky IS, oplocení, drobné zpevněné plochy
Strana 5
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení.
1.BUDOVY: Výčet budov 1.1. RODINNÝ DŮM č.p. 304, Klatovy II na vlastní parcele p.č. st.1387 Popis, výměry, výpočet ceny:
1.1. RODINNÝ DŮM č.p. 304 Budova je postavena na vlastní parcele p.č. st.1387. Dům je podsklepený, dvoupodlažní zděný s obytným podkrovím. Střecha je valbová s taškovou krytinou. Fasáda je břízolitová, okna plastová a špaletová, schodiště žulové. V budově se nacházejí tři byty, v každém podlaží jeden. Zpřístupněny byly byty ve 2.NP a podkroví. 1) BJ v 1.NP: dispozice - 2+1, užitná plocha = 112,10 m2 , byt v původním nezrekonstruovaném stavu, 2)BJ ve 2.NP – užívaný povinnou: dispozice - 2+1, užitná plocha = 112,10 m2 , okna plastová a špaletová, dveře náplňové, podlahy z vlýsek a keramické dlažby, v části předsíně chybí dlažba, vybavení kuchyně je kuchyňská linka a plynový sporák, vybavení koupelny umyvadlo a vana, samostatné WC, ohřev TUV je zajišťován plynovou karmou, radiátory Radic, vytápění je ústřední etážové, zajišťováno kotlem na zplyňování dřeva, byt je v původním nezrekonstruovaném stavu, technický stav i údržba jsou dobré, 3)BJ v podkroví: dispozice - 3+1, užitná plocha = cca 115,00 m2 plastová okna, stáří cca 4 roky, technický stav i údržba jsou velmi dobré.
Strana 6
Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 3/8 na budově a pozemku pod ní, s tím, že povinná užívá byt ve 2.NP. Přístup je po zpevněné asfaltové komunikaci (ul. Vaňkova). Technický stav i údržba domu jsou dobré. Mezi příslušenství RD přípojky IS, oplocení, drobné zpevněné plochy Zastavěné plochy 1.podzemní podlaží o zastavěné ploše 171 = 171 m2 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 171 = 171 m2 2.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 161,15 = 161 m2 podkroví o zastavěné ploše 140 = 140 m2 Informativní výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (171 m2) 1.nadzemní podlaží (171 m2) 2.nadzemní podlaží (161 m2) podkroví (140 m2) Celkový obestavěný prostor Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 3 Dispoziční řešení 1.podzemní podlaží sklepní prostory 1.nadzemní podlaží zádveří schodiště předsíň kuchyně obývací pokoj ložnice koupelna WC komora veranda spíž Výměra 1.NP 2.nadzemní podlaží schodiště předsíň kuchyně obývací pokoj ložnice koupelna WC
m3 m3 m3 m3 m3
478.80 598.50 564.02 245.00 1 886.32
m2 cca 140.00
Strana 7
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
9.92 15.76 13.15 15.58 44.11 23.08 3.99 2.04 4.25 4.25 1.65 137.78
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
15.76 13.15 15.58 44.11 23.08 3.99 2.04
m2 m2 m2 m2 m2
komora veranda spíž balkon Výměra 2.NP (bez UP balkonu) Podkroví (dispozice – 3 + 1 – kuchyň, 3 pokoje, koupelna, WC 1, WC 2, galerie ) Výměra podkroví (bez UP terasy) Výměra celkem (bez UP balkonu, terasy a suterénu)
4.25 4.25 1.65 9.92 127.86
m2 cca 115.00 m2 380.64
Technický stav : Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav průměrný 3 body stropy tech. stav průměrný 3 body krov tech. stav průměrný 3 body krytina tech. stav velmi dobrý 2 body údržba tech. stav velmi dobrý 2 body -------------------------------------------------------------------------------------celkem 13 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 65.0% Stáří budovy: odborným odhadem 75 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (171 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (171 m2) Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (161 m2) Výchozí cena podkroví (140 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2013 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
270 180.00
Kč Kč Kč Kč Kč %
%
1 724 706.00 1 726 416.00 1 626 970.40 896 000.00 6 244 272.40 149.00 1.00 9 303 965.88 1938 100 65.00
Cena k roku 2013 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
3 256 388.06 11.94 3 256 400.00
Rekapitulace 1.1. RD Klatovy 1. Budovy
Kč Kč
3 256 400.00 3 256 400.00
Strana 8
Kč
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty.
Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Klatovy Katastrální území: Klatovy POZEMKY 1: VLASTNÍK POZEMKU p.č. st.1387: Jiříková Milada, Vaňkova 304, 339 01 Klatovy Krýsl Lukáš, Vaňkova 304, 339 01 Klatovy Krýslová Markéta, Vaňkova 304, 339 01 Klatovy Parcela č. St.1387
Výměra m2 Druh 180 zastavěná plocha a nádvoří
Výměra pozemků celkem Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Cena spoluvlastnického podílu 3/8 pozemku
podíl:3/8 podíl:1/4 podíl:1/4 Využití
m2
180.00
m2 Kč/m2 Kč Kč
180.00 2300.00 414 000.00 155 250.00
POZEMKY 2: VLASTNÍK POZEMKU p.č. 223/9: Jiříková Milada, Vaňkova 304, 339 01 Klatovy Krýslová Markéta, Vaňkova 304, 339 01 Klatovy Parcela č. Výměra m2 Druh 223/9 459 zahrada Výměra pozemků celkem
podíl:1/2 podíl:1/2 Využití m2
Strana 9
459.00
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Cena spoluvlastnického podílu 1/2 pozemku
m2 Kč/m2 Kč Kč
459.00 1 000.00 459 000.00 229 500.00
Směrné ceny pozemků byly stanoveny podle návrhu cenové mapy pro obec Klatovy, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Cena pozemků celkem
Kč
873 000.00
Součet podílů spoluvlastníka na pozemcích
Kč
384 750.00
Strana 10
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinné domy bez nebytových prostor, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku a objem obchodu je v dnešní době nižší. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: 1. SROVNATELNÁ NEMOVITOST
Činžovní dům Klatovy, ul. Vídeňská Jedná se o činžovní dům v Klatovech v lukrativní lokalitě ve Vídeňské ulici (tj. ulice vedoucí z náměstí směrem na Luby). Vzhledem k tomuto umístění je možnost využití k bydlení, ale i ke komerčním účelům. Dům prošel větší rekonstrukcí v roce 1974 a jeden z bytů byl dále kompletně rekonstruován před 15-ti lety. Každé patro nemovitosti představuje 1 byt: přízemí - 3+1, 93 m2, 1. patro - 3+1, 114 m2, 2. patro - 4+1, 86 m2 (ložnice v podkroví). Přízemí a 1. patro jsou vytápěny centrálně kotlem na tuhá paliva, 2. patro má vlastní plynový kotel. Nemovitost je podsklepena a ze zadní části je příjezd ke garáži pro 2 auta. K domu ještě náleží zahrada. Byty budou uvolněny po prodeji. Dům je celkově ve velmi pěkném stavu, kromě fasády.
Nabídková cena: 4 200 000,- Kč (zdroj internet) Typ budovy: řadová zástavba Plocha pozemku: 327 m² 2 Zastavěná plocha: 204 m Užitná plocha: 293 m²
Strana 11
(=14 334,- Kč/m2 UP)
2. SROVNATELNÁ NEMOVITOST
Rodinný dům Klatovy Jedná se o RD v klidné vilové části Klatov. Jedná se o dům postavený v roce 1933, který prošel částečnou rekonstrukcí, při které byla vyměněna stará okna za nová plastová a položena nová střešní krytina z tašek Bramac. Přízemí je dispozičně řešeno jako 2 + 1 ( chodba, WC, koupelna, spíž, dva pokoje a kuchyně).Z chodby vstup do sklepa a také na zahradu. První patro je dispozičně řešeno také jako 2 + 1 (chodba, koupelna s WC, kuchyně + spíž, obývák, ložnice). Z chodby je vstup na půdu. Dům je celý podsklepený. Dům je možno užívat i jako dvě oddělené bytové jednotky. Vytápění pomocí radiátorů a plynového kotle, ale je možné i na tuhá paliva. K domu náleží zahrada. Dům se nachází v klidné lokalitě, blízko centra (cca 5 minut chůze).
Nabídková cena: 3 500 000,- Kč (zdroj internet)
(=17 500,- Kč/m2 UP)
Typ budovy: polovina dvojdomku Plocha pozemku: 660 m² Užitná plocha: 200 m²
3. SROVNATELNÁ NEMOVITOST Činžovní dům Klatovy I Jedná se o bytový dům s nebytovými a bytovými prostory v centru města Klatovy. Jedná se o pěti podlažní objekt (sklep, přízemí, 1 patro, 2 patro, podkroví) o zastavěné ploše 132 m², který se rozkládá na pozemku o velikosti 162 2 m . Objekt je zděný (pálená cihla), stropy ve sklepě jsou klenbové, ve zbylých patrech ( místnostech ) taktéž, bez sebemenších známek narušení, střešní krytina je po
Strana 12
rekonstrukci, (střecha prošla rekonstrukcí v roce 2006). V přízemí budovy jsou nebytové prostory, a to restaurace vč. technického i sociálního zázemí. Přístupy k bytům do pater jsou ze schodiště v budově. V celém objektu jsou celkem 3 samostatné byty 3+1 včetně sociálního zařízení a dvou balkonů. K domu náleží velká venkovní terasou se zahradou. Objekt je vytápěn vlastním plynovým kotlem. Objekt je napojený na kompletní inženýrské sítě (voda, elekt., kanalizace, plyn).
Nabídková cena: 7 990 000,- Kč (zdroj internet)
(=16 174,- Kč/m2 UP)
Typ budovy: samostatně stojící Plocha pozemku: 162m² 2 Zastavěná plocha: 132 m Užitná plocha: 494 m²
Pozn.:
U nemovitostí, nabízených na internetu, je dle zkušeností reálná obchodovaná cena mírně nižší, než je cena nabídková.
Z výše uvedeného na základě porovnání polohy, lokality, její vybavenosti, inženýrských sítí, velikosti a technického stavu domu, velikosti pozemku apod., stanovuji srovnatelnou hodnotu ve výši:
SROVNATELNÁ HODNOTA (celku - podíl 1/1)
NČEKč
5 400 000.00 2
Při 14 210 Kč/m UP
Strana 13
E. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na- záplavy a povodně,- sesuvy půdy,- sopečné erupce,- tajfuny,- zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány.
Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.
F. Omezení vlastnických práv V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji Zástavní právo exekutorské Vzhledem k účelu ocenění na tuto skutečnost nebyl brán zřetel. Prohlašuji, že objednavatel ocenění sdělil, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí.
G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace kromě jednoho podlaží nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o běžný rodinný dům vč. příslušenství a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti.
H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění, jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
J. Práva a závady související s předmětnými nemovitostmi J1 – Práva spojená s předmětnými nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ Nebyly zjištěny.
J2 - Závady spojené s předmětnými nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ Nebyly zjištěny. Strana 14
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č.1.1.1. RODINNÝ DŮM Obec: Klatovy Okres: Klatovy Kat. území: Klatovy Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. RODINNÝ DŮM č.p. 304
Kč
9 304 000.00
1. Budovy Stavby po opotřebení celkem
Kč Kč
3 256 000.00 3 256 000.00
Pozemky
Kč
873 000.00
Věcná hodnota celkem – stavba s pozemkem
Kč
4 129 000.00
Srovnávací hodnota
Kč
5 400 000.00
RIZIKA Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji Zástavní právo exekutorské Vzhledem k účelu ocenění nebyl na tato omezení brán zřetel. ostatní rizika nejsou známa Pozn.: Nemovitost je oceňována jako volná – nepronajatá.
Strana 15
Zdůvodnění a stanovení obvyklé ceny: Oceňovaný RD se nachází v Klatovech. Klatovy jsou okresním městem v Plzeňském kraji. Jejich vzdálenost od Plzně je cca 40 km jižním směrem. V Klatovech žije cca 22 479 obyvatel. Obec má dobrou občanskou vybavenost přiměřenou své velikosti. Dopravní spojení je také dobré (vlak i autobus). Oceňovaný objekt se nachází v severní části města v blízkosti centra. Jedná se o vhodnou lokalitu pro bydlení. Budova je postavena na vlastní parcele p.č. st.1387. Dům je podsklepený, dvoupodlažní zděný s obytným podkrovím. V budově se nacházejí tři byty, v každém podlaží jeden. Zpřístupněny byly byty ve 2.NP a podkroví. Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 3/8 na budově a pozemku pod ní, p.č.st. 187 s tím, že povinná užívá byt ve 2.NP a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemku, zahradě p.č. 223/9. Přístup je po zpevněné asfaltové komunikaci (ul. Vaňkova). Technický stav i údržba domu jsou dobré. Nabídka domů srovnatelného typu ve srovnatelném technickém stavu ve srovnatelných lokalitách v současné době mírně převyšuje poptávku. Dle mého názoru je objekt obchodovatelný. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :
OBVYKLÁ CENA podílu 1/1
Kč
5 400 000.00
Obchodovatelnost spoluvlastnického podílu je na trhu vždy obtížnější, tato skutečnost se negativně projeví na výši obvyklé ceny. Nelze tedy obvyklou cenu podílu zjistit prostým matematickým dělením. Na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti (ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 3/8 na budově č.p.304, část obce Klatovy II s pozemkem st.1387 a ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku č.223/9) ve výši:
OBVYKLÁ CENA – IDEÁL. SPOLUVL. PODÍLŮ
Strana 16
Kč
1 800 000.00
ZÁVĚR – odpověď na zadaný úkol OBVYKLÁ CENA předmětných nemovitostí: 1)IDEÁLNÍ SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL ve výši 3/8 k nemovitostem:
RODINNÝ DŮM č.p.304, Klatovy II, s pozemkem p.č. st.1387 2)IDEÁLNÍ SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL ve výši 1/2 k nemovitostem:
Kč
1 800 000.00
POZEMEK p.č. 223/9
Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Práva - nejsou známa
Kč
0.00
Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu § 336 OSŘ : Závady – nejsou známy
Kč
0.00
Pozn.: Nemovitost byla z části zpřístupněna. Povinný ani objednatel nedoložil znalci žádné skutečnosti, které by byly právem či závadou ve smyslu § 336 OSŘ. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.119/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
.………………………………………………………… Ing. Martin Harmáček
V Plzni, dne 21.05.2013
certifikovaný odhadce pro oceňování majetku, znalec v oboru stavebnictví, v oboru ekonomika, ceny a odhady, specializace nemovitosti, oceňování podniků, autorizovaný inženýr pro pozemní stavby
Strana 17
PŘÍLOHY
1.
FOTODOKUMENTACE
2.
VÝPIS Z KN LV č. 928
3.
VÝPIS Z KN LV č. 1174
4. KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY
5. MAPA – ŠIRŠÍ VZTAHY
6. USNESENÍ 108 EX 01155/12
Strana 18
FOTODOKUMENTACE
PŘEDNÍ POHLED NA BUDOVU
ZADNÍ POHLED NA BUDOVU
BOČNÍ POHLED NA BUDOVU
KUCHYŇ VE 2.NP
POKOJ 1 VE 2.NP
KUCHYŇ VE 2.NP
Strana 19
KOUPELNA VE 2.NP
POKOJ 1 VE 2.NP
POKOJ 2 VE 2.NP
KUCHYŇ V PODKROVÍ
OBÝVACÍ POKOJ V PODKROVÍ
LOŽNICE V PODKROVÍ
Strana 20
DĚTSKÝ POKOJ V PODKROVÍ
KOUPELNA V PODKROVÍ
WC 1 V PODKROVÍ
POKOJ V PODKROVÍ NA GALERII
WC 2 V PODKROVÍ
SUTERÉN
Strana 21
