2013

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 883/189/2013 o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 918/3 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 917, 918 (stojící na pozemcích parc.č. 298/3 a 298/4) a na pozemcích parc.č. 298/3, 298/4 a 1929/24 ve výši 175/10000; to vše v k.ú. Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 2869/12-62 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 23.5.2013.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 14.6.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotoveních a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitel.

V Praze dne 14.8.2013

Znalecký posudek č. 883/189/2013

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 4

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Bytová jednotka č. 918/3 ................................................................................................................... 9

7.3.

Pozemky – spoluvlastnický podíl ..................................................................................................... 11

7.4.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 13

7.5.

Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území .......................................... 13

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 14

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 15

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 15 8.1.

Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení ...... 15

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 19

8.3.

Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................ 19

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 23

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 24

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 24

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel.+420 604 555 649

Stránka 2 z 23



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j. 167 EX 2869/12 - 17, tedy bytové jednotky č. 918/3 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 917, 918 (stojící na pozemcích parc.č. 298/3 a 298/4) a na pozemcích parc.č. 298/3, 298/4 a 1929/24 ve výši 175/10000; to vše v k.ú. Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha; zapsané na listu vlastnictví č. 1754 u Katastrálního úřadu pro hlavní město prahu, KP Praha. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost:: * LV č. 1754 pro k.ú. Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha ALV: BLV:

SJM Ho Viet a Hoová Phuong Thuy, V Rohu 720/2, Libuš, 14200 Praha ; identifikátor: 820723/9909, 835212/9940 Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 918/3 byt 175/10000

* LV č. 571 pro k.ú. Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha - dálkový náhled BLV:

Stavby: Kamýk, č.p. 917, 918 Pozemky: parc.č. 298/3 parc.č. 298/4 parc.č. 1929/24

Způsob využití: bytový dům Způsob využití: zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha

Na parcele: 298/3, 298/4 Způsob využití:

ostatní komunikace

Výměry: 2 253 m 2 253 m 2 450 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v


Stránka 3 z 23



tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky, k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 14.6.2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst; byla označena schránka se jménem povinného a zvonek, nikdo na zazvonění nereagoval. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Tento doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý dne 29.5.2013. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.


Stránka 4 z 23



5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1754 ze dne 23.5.2013, k.ú. Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 2869/12-62 ze dne 23.5.2013 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 571 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k.ú. Kamýk – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán města Prahy Kupní smlouva ze dne 9.2.2010 (právní účinky vkladu ke dne 10.2.2010), V-6247/2010-101 Kolaudační rozhodnutí ze dne 27.6.1985, č.j. výst. 1281/85/Her Rozhodnutí o přidělení č.p. ze dne 20.8.1985 Stavební povolení ze dne 9.12.1982, č.j. výst. 5319/82-Gn Cenová mapa Prahy pro rok 2013 Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 – www.czso.cz Prohlížečka záplavových území (http://www.dibavod.cz/ tj. DIgitální BÁze VOdohospodářských Dat) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012.


Stránka 5 z 23



Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání


Stránka 6 z 23



znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1754 ze dne 23.5.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1754 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.


Stránka 7 z 23



5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Výměry bytové jednotky byly převzaty z kupní smlouvy, nemohly však být ověřeny – v posudku předpokládám soulad se skutečným stavem. V prohlášení vlastníka je uvedena pouze celková výměra bytu.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány.


Stránka 8 z 23



Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných bytů na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž obvyklá cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Srovnávací způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v Praze 4 v městské části Kamýk v ulici Mařátkova ve vzdálenosti cca. 8km jižním směrem (vzdušnou čarou) od centra Prahy v k.ú. Kamýk. Ulice Mařátkova je souběžná s hlavní ulicí Mariánská, je kolmá na ulici Chlupická. Nemovitost se nalézá v její západní části v těsné blízkosti supermarketu InterSpar ve smíšené zástavbě původních panelových bytových domů, rodinných domů a několika novostaveb bytových domů. V místě je v docházkové vzdálenosti potřebná občanská vybavenost (MŠ, ZŠ, obchody, základní služby, sportoviště), veškerá občanská vybavenost je v Praze v dosahu MHD. Zeleň je k dispozici v nedaleké Modřanské rokli či v údolí Zátišského potoka. Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, v ulici Mariánská a U Kamýku do 300 m od nemovitosti je hned několik zastávek autobusů MHD, které zajišťují spojení k metru „C“ Kačerov do 10 minut a na metro „B“ Smíchovské nádraží do 20 minut. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti jsou v ulici před domem – kapacitně však nedostačující dnešním potřebám. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, dálkové vytápění i telefon.

7.2. Bytová jednotka č. 918/3 Byt má dle prohlášení vlastníka dispozici 4+1 s lodžií, nachází se ve zvýšeném 1.NP (parapet cca. 2,5 m nad terénem) panelového bytového domu č.p. 917, 918 (vstup č.p. 918 č.o. 2), který byl zkolaudován v roce 1985. Jedná se rohový byt orientovaný dvěma okny na severozápad, jedním oknem na jihozápad, lodžií a 1 oknem na jihovýchod, skládá se ze vstupní chodby, koupelny, WC, 4 pokojů, kuchyně a lodžie. Vzhledem ke kupní ceně z r. 2010 předpokládám, že je byt alespoň po částečné rekonstrukci se zděným jádrem, nevylučuji ani 2 změnu dispozice. K bytu náleží také právo užívat sklepní kóji (SK 3) o výměře 1,8 m umístěnou v 1.PP domu. Dům je podsklepený a má celkem 12 nadzemních podlaží, 2 vstupy (č.p.) a výtah v každém vstupu. Z inženýrských sítí je dům napojen na elektřinu, kanalizaci, vodovod, plyn, dálkové vytápění i telefon. Výměry a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí jsou v souladu se skutečným stavem.


Stránka 9 z 23



Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovitosti „byt“, což je v souladu se skutečným využitím. Majitelé nemovitosti jsou uvedeni na schránce i v digitálním domácím telefonu. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: kolaudace v r. 1985, stavební povolení z r. 1983 Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 12 nadzemních podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: ŽB panelové montované Stropy: ŽB panelové montované Střecha: plochá Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: oplechování atiky a parapetů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: kontaktní zateplovací systém, silikátová omítka Vstupní dveře do objektu: plastové prosklené Vrata: nejsou Okna: plastové s izolačním zasklením Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, na WC a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: ŽB montované s PVC Dveře: náplňové s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: koberec, PVC, keramické dlažby, laminátové Vytápění: ústřední s litinovými radiátory, teplovod Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: standardní zděné jádro – koupelna s vanou a umyvadlem; samostatné WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: domácí telefon Soupis místností bytové jednotky dle kupní smlouvy Podlaží

Místnost

1.PP

sklepní kóje SK 3 předsíň

1.NP

Podlahová plocha 1,8 8,51

Zohledněno 50% 100%

Započitatelná plocha 2 0,90 m 2 8,51 m

kuchyně

9,21

100%

9,21 m

2

obývací pokoj

20,09

100%

20,09 m

2

pokoj

12,16

100%

12,16 m

2

pokoj

9,83

100%

9,83 m

2


Stránka 10 z 23



pokoj

9,98

100%

9,98 m

2

koupelna

2,86

100%

2,86 m

2

1

100%

1,00 m

2

5,42

50%

2,71 m

2

WC lodžie Celková započitatelná plocha

76,35 m

2

Stavebně technický stav bytové jednotky (pravděpodobně) Bytová jednotka je pravděpodobně alespoň po částečné rekonstrukci (vzhledem ke kupní ceně v r. 2010), jádro zděné, předpokládám, že vybavení odpovídá dnešním standardním požadavkům na bydlení. Stáří a stavebně technický stav domu Objekt byl postaven v letech 1983 až 1985, kdy byl zkolaudován. V nedávné době byl revitalizován – fasáda je zateplená, okna a vstupní dveře plastová, po rekonstrukci jsou lodžie, digitální domácí vrátný, pravděpodobně byla provedena také nová střešní krytina vč. zateplení, rekonstrukce výtahu a rozvodů stoupacího vedení. Objekt je tedy v udržovaném stavu bez viditelných statických poruch.

7.3. Pozemky – spoluvlastnický podíl Předmětem ocenění je také podíl 175/10000 na pozemcích parc.č. 298/3, 298/4 a 1929/24 , které jsou zapsané na LV č. 571 (dálkový náhled), pro k.ú. Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci z ulice Mařatkova z pozemku parc.č. 1929/3 (ostatní komunikace, vlastník: Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Sousední parcely: parc.č. 298/3: 298/4, 1929/24 parc.č. 298/4: 298/3, 1929/24 parc.č. 1929/24: 298/3, 298/4, 1929/3, 1929/12, 1929/23 Pozemek parc.č. 298/3 2 Pozemek s výměrou 253 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má přibližně obdélníkový tvar s výběžky – lodžie na jedné straně a na druhé vstup do domu, je zastavěn panelovým bytovým domem č.p. 918. Přístup k nemovitosti od zpevněné veřejné komunikace parc.č. 1929/3 je přes také oceňovaný pozemek parc.č. 1929/24. Z inženýrských sítí je provedeno napojení na elektřinu, kanalizaci, vodovod, plyn, dálkové vytápění a telefon. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 11 z 23



Pozemek parc.č. 298/4 2 Pozemek s výměrou 253 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má přibližně obdélníkový tvar s výběžky – lodžie na jedné straně a na druhé vstup do domu, je zastavěn panelovým bytovým domem č.p. 917. Přístup k nemovitosti od zpevněné veřejné komunikace parc.č. 1929/3 je přes také oceňovaný pozemek parc.č. 1929/24. Z inženýrských sítí je provedeno napojení na elektřinu, kanalizaci, vodovod, plyn, dálkové vytápění a telefon. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 1929/24 2 Pozemek s výměrou 450 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace, je rovinný, má nepravidelný tvaru, povrch travnatý či zpevněný asfaltem, slouží jako zeleň a komunikační plocha (chodníky) okolo domu č.p. 917, 918. Přístup k pozemku je po zpevněné veřejné komunikaci parc.č. 1929/3. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 12 z 23



7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Praha se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „OB – čistě obytné území“.

7.5. Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území Dle prohlížečky záplavových oblastí (http://www.dibavod.cz/ tj. DIgitální BÁze VOdohospodářských Dat) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.


Stránka 13 z 23



7.6. Shrnutí Adresa: Praha 5 - Kamýk, Mařatkova č.p. 918 č.o. 2 Nemovitost: byt 4+1/L v 1.NP panelového BD Dispozice: 4+1/L Podlaží: zvýšené 1.NP z 12.NP 2 Započitatelná plocha: 76,35 m

Stav: Vybavení: Příslušenství:

pravděpodobně střední pravděpodobně standardní sklepní kóje v 1.PP

Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o revitalizovaný panelový bytový dům Ponižující faktory o umístění bytu ve zvýšeném 1.NP panelového bytového domu o absence privátního parkování o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny


Stránka 14 z 23



C. Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce. K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení. K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí. K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství bytové jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství k bytovému domu. K 6 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv. K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.


Stránka 15 z 23



Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu 2

2

Nabídka bytů od 60 m do 90 m v městské části Kamýk na serveru www.srelity.cz: v inzerci bylo nalezeno celkem 20 nemovitostí s nabídkovou cenou od 2.299.000 Kč do 3.490.000 Kč. Nabídka bytů 3+kk, 3+1, 4+kk, 4+1 a 5+kk v městské části Kamýk na serveru www.relity.cz: v inzerci bylo nalezeno celkem 12 nemovitostí s nabídkovou cenou od 2.300.000 Kč do 3.300.000 Kč. Dle Kupní smlouvy ze dne 9.2.2010 (Právní účinky vkladu práva ke dni 10.2.2010 ; V-6247/2010-101) byla kupní cena za nemovitost ve výši 3.600.000,- Kč. Od roku 2010 však došlo k výraznému snížení realizovaných cen obdobných panelových bytů.

Ve městě je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje velké množství především menších bytů s dispozicí 2+1. Nabídka větších bytů je menší, v nabídce je především velké množství panelových bytů. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 16 z 23



Tabulka srovnání reprezentantů Oceňovaná nemovitost

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovitost:

Byt 4+1/L v 1.NP panelového BD

Byt 3+1/L ve 2.NP panelového BD




Byt 4+1 ve 3.NP panelového BD

Adresa:

P4-Kamýk, Mařatkova

P4-Kamýk, Písnická

P4-Kamýk, Ve Lhotce

P4-Kamýk, Cílkova

P4-Kamýk, Růženínská

P4-Kamýk, Dobřejovická

Byt 3+1/L ve 2.NP panelového BD, plocha 80,6 m2 + zasklená lodžie s mříží 5,4 m2 + sklep 1,1 m2. Zděné jádro, v koupelně vana a umyvadlo, WC samostatně, plastová okna. V. Orientace bytu: SZ a JV. K užívání kočárkárna a sušárna. V domě nový výtah, plastové stoupačky, opravená střecha.

Byt po rekonstrukci 3+1/L po rekonstrukci, nachází se v 6.NP panelového BD s výtahem. V bytě je nová kuchyňská linka, plastová okna, podlahy plovoucí, PVC a dlažba. V koupelně vana. Samostatné WC. K bytu náleží sklep a lodžie.

Byt 3+1 s lodžií v 11.NP (z 12-ti) zrekonstruovaného panelového BD s výtahem. V bytě jsou plastová okna, žaluzie. V bytě je staré jádro. Součástí bytu je prostorný sklep v 10.NP, lodžie je zasklená. Byt je orientován na JZ a SV.

Byt 3+1/L v 5.NP ze 12NP panelového BD po rekonstrukci. V bytě jsou plastová okna s orientací na JZ a SV. Koupelna s vanou má zděné jádro a je oddělená od WC. Na zemi je kombinace plovoucí podlahy a dlažby, nová je elektroinstalace i ostatní rozvody.

Byt 4+1 ve 3.NP ze 4NP panelového BD bez výtahu po rekonstrukci. Byt je po částečné rekonstrukci (zděné jádro). K bytu náleží sklep. Dům je po revitalizaci (plastová okna, zateplená fasáda, stoupačky, vchodové dveře).

ŽB panelové 3+1/L 2.NP 1NP - 9NP 1 osobní

ŽB panelové 3+1/L 6.NP 1PP - 12NP 1 osobní

ŽB panelové 3+1/L 11.NP 12NP 1 osobní

ŽB panelové 3+1/L 5.NP 12NP 1 osobní

ŽB panelové 4+1 3.NP 1PP - 4NP 1 bez výtahu

Fotografie:

Stručný popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlaží, ve kterém se byt nachází: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Výtah: Započitatelná plocha m2:

x

ŽB panelové 4+1/L 1.NP - zvýšené 1PP - 12NP 1 osobní 76,35

83,85

74,50

72,10

79,00

73,40

Nabídková/prodejní cena Kč:

x

2 765 000

2 700 000

2 550 000

2 600 000

2 790 000

Cena / m2 započ. pl.:

x

32 976

36 242

35 368

32 911

38 011

Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:


P4-Kamýk, Mařatkova

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

Stránka 17 z 23



K2 - Pozemek:

vlastní

K3 - Stav bytu:

pravděpodobně střední po část.rekonstrukci

K4 - Stav bytového domu:

revitalizovaný panelový BD

K5 - Vybavení, příslušenství:

pravděpodobně standardní / sklepní kóje

K6 - Velikost nemovitosti: K7 - Umístění bytu v domě: K8 - Napojení na sítě (přípojky):

4+1/L, ZP = 76,38 m2 zvýšené 1.NP kompletní

K9 - Zdroj informací: K10 - Právní vztahy:

v exekuci

K11 - Ostatní: Váhy: Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč:

28 667 2 188 763

obdobný 1,00 po část.rekonstrukci 1,00 po část.rekonstrukci 1,03 standardní / sklep 1,00 větší 3+1/L 1,02 2.NP 0,97 kompletní 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

obdobný obdobný 1,00 1,00 po rekonstrukci nevalný - původní 0,98 1,03 po rekonstrukci po rekonstrukci 1,00 1,00 dobré / sklep umakartové jádro / sklep 0,98 1,03 obdobná, 3+1/L obdobná, 3+1/L 1,00 1,00 6.NP 11.NP 0,95 0,95 kompletní kompletní 1,00 1,00 inzerce inzerce 0,90 0,85 bez exekuce bez exekuce 0,95 0,95 obdobné obdobné 1,00 1,00

obdobný 1,00 po část.rekonstrukci 0,99 po rekonstrukci 1,00 standardní / sklep 0,99 obdobná, 4+1 1,00 3.NP bez výtahu 1,00 kompletní 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 menší bytový dům 0,98

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

28 732

28 272

28 784

28 069

29 481

2 194 558

2 159 380

2 198 493

2 143 902

2 251 784

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

2 188 763 37 327 2 143 060 2 151 436 2 188 763 2 226 091

Maximální upravená cena [Kč]:

2 250 900

Obvyklá cena (aritmetický průměr po zaokrouhlení) [Kč]:

2 150 000


obdobný 1,00 po část.rekonstrukci 1,00 po rekonstrukci 1,00 standardní / sklep 1,00 obdobná, 3+1/L 1,00 5.NP 0,95 kompletní 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 bude převod do OV 1,05

Stránka 18 z 23



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO

jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

NE

jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku

8.3. Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz. výše 2. Prohlídka nemovitosti – viz. výše 3. Vlastnické a evidenční údaje – viz. výše 4. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 918/3

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.


Stránka 19 z 23



1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 918/3 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Ostatní stavební pozemky Typ Název § 27 cenová mapa

zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa ostatní plocha - ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 298/3

Výměra 2 [m ] 253,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 2 090,00

Cena [Kč] 528 770,-

298/4

253,00

2 090,00

528 770,-

1929/24

450,00

2 090,00

940 500,1 998 040,-

Pozemky - zjištěná cena

=

1 998 040,- Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky

=

1 998 040,- Kč

Cena příslušenství - celkem

=

1 998 040,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Praha 12 28 let 2 42 844,- Kč/m

Podlahové plochy bytu byt 4+1 (dle prohlášení vlastníka): lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:

2

=

73,64 m 2 5,42 m 2 79,06 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)


č. III II II II II

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

III III

0,00 0,00

III II III

0,00 -0,05 0,85

Stránka 20 z 23



Koeficient pro stáří 28 let: 0,90 9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,90 = 0,727 i=1

Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. III II III II II II III II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II I

0,00 -0,05

8

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkaz 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,727 * 1,000 * 0,900 = 0,654 Ocenění 2 2 Cena upravená CU = IPC * I = 42 844,- Kč/m * 0,654 = 28 019,98 Kč/m 2 2 CP = CU * PP = 28 019,98 Kč/m * 79,06 m = 2 215 259,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

2 215 259,62 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 998 040,- Kč Spoluvlastnický podíl: 175 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 998 040,- Kč * 175 / 10 000 = 34 965,70 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

34 965,70 Kč

Bytová jednotka č. 918/3 - zjištěná cena

=

2 250 225,32 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 918/3

2 250 225,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 250 225,30 Kč

Celkem

2 250 225,30 Kč


Stránka 21 z 23


Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:


2 250 225,30 Kč

2 250 230,- Kč

slovy: Dvamilionydvěstěpadesáttisícdvěstětřicet Kč


Stránka 22 z 23



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

2 150 000 Kč 2 250 230 Kč

I. Předmětem ocenění jsou nemovitosti – bytová jednotka č. 918/3 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 917, 918 (stojící na pozemcích parc.č. 298/3 a 298/4) a na pozemcích parc.č. 298/3, 298/4 a 1929/24 ve výši 175/10000; to vše v k.ú. Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha; zapsané na listu vlastnictví č. 1754 u Katastrálního úřadu pro hlavní město prahu, KP Praha. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: -

Nemovitost nemá příslušenství.

III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 14.6.2013, částkou ve výši:

2 150 000,- KČ slovy: Dvamilionystopadesáttisíc korun českých

IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena - nezjištěny b) Nájemní práva - nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 14.8.2013 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 23 z 23



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 883/189/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 189 - 2013.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1754 ze dne 23.5.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 14.6.2013


Stránka 24 z 23

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1754

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa – bytový dům č.p. 917, 918

Umístění nemovitosti v rámci ulice „Mařatkova“

GPS: 2) 50°01'04.66"N, 14°26'13.15"E

Umístění nemovitosti v rámci městské části „Kamýk“

Umístění nemovitosti v rámci Prahy

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti

Pohledy na bytový dům č.p. 917, 918 z ulice

Vstupní dveře do domu č.p. 918

Společné prostory domu – pohled přes vstupní dveře

2013

Recommend Documents