Znalec : Ing. Juraj Šinka
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN
Nad Tehelňou 49 Trenčín,
tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 1 z 26 e-mail :
[email protected]
Znalec :
Ing. Juraj Šinka, Nad Tehelňou 49, 911 01 Trenčín
Objednávateľ :
BKB Partners, s.r.o., dražobná spoločnosť, Záhradnícka 68, 821 08 Bratislava,
Číslo objednávky :
25.03.2013
Dátum:
27.05.2013
ZNALECKÝ POSUDOK číslo 38 / 2013
Predmet posúdenia :
stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.15 na pozemku p.č. 2175/16 na ul. J. Halašu č.1, s.č. 2701 v k.ú. Trenčín.
Účel posudku :
Dobrovoľná dražba.
Počet strán :
26 strán posudok vrátane príloh
Počet vyhotovení:
4
Znalec : Ing. Juraj Šinka
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN
Nad Tehelňou 49 Trenčín,
tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 2 z 26 e-mail :
[email protected]
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca :
stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.15 na pozemku p.č. 2175/16 na ul. J. Halašu č.1, s.č. 2701 v k.ú. Trenčín.
2. Dátum vyžiadania posudku: 25.03.2013 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 18.04.2013 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 18.04.2013 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : · ·
Objednávka znaleckého posudku č.25-03-2013 znalecký posudok 74/2011 ( Ing. Peter Hudec, Trenčín)
5.2 Získané znalcom : · · · ·
Výpis z LV č.6262, vydal GKU Bratislava, katastrálny portál, zo dňa 27.05.2013 Kópia z katastrálnej vydal GKU Bratislava, katastrálny portál, zo dňa 27.05.2013 Overenie skutkového stavu, zameranie a fotodokumentácia domu dňa 18.04.2013 Mapa širších vzťahov, zdroj Google Earth
6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: · Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov · Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov · Vyhláška 605/2008 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z. z. · STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. · Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. · Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. · Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektova stavebných prác výrobnej povahy · Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. · Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. · Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 3 z 26 e-mail :
[email protected]
8. Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č. 6262 k.ú. Trenčín
A. Majetková podstata: Stavby bytový dom s.č. 2701 na parc.č.2175/16 Byty a nebytové priestory
B. Vlastníci: Byt č.15 na 3. poschodí vchod 1 83 Kelemen Miroslav r. Kelemen, Pod Hájom 1087/49, Dubnica nad Váhom, PSČ 018 41, SR........ podiel 1/1 podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu ... 30/2940 Poznámka P 151/13 - Začatie výkonu záložného práva č. 81791/2012/ 1240 na byt č. 15 so spoluvlastníckym podielom 30/2940 na spoločných častiach a zariadeniach domu súp.č. 2701 na pozemku registra C KN 2175/16 a na pozemku registra C KN parcelné číslo 2175/16 v prospech UniCredit Bank Slovakia a.s., IČO: 00 681 709, Šancová 1/A, 813 33 Bratislava (V 5970/11), v.z. 800/13
Titul nadobudnutia : V 6053/11- Kúpna zmluva N 219/2011, Nz 48371/2011. V.z. 83/12
C. Ťarchy: V 880/2000 -NA BYT Č.45 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE §15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.1004/2000 V 5098/99 -NA BYT Č.3 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE §15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.2294/00 V 5114/99 -NA BYT Č.20 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE §15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.2305/00 V 5118/99 -NA BYT Č.24 OBMEDZENIE PREVODU DO 10 ROKOV - VZ.2309/00 V 5118/99 -NA BYT Č.24 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE §15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.2309/00 V 5130/99 -NA BYT Č.36 OBMEDZENIE PREVODU DO 10 ROKOV - VZ.2320/00 V 5130/99 -NA BYT Č.36 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE §15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.2320/00 V 5110/99 -NA BYT Č.15 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE §15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.413/00 V 5970/11- Záložné právo na byt č. 15, so spoluvlastníckym podielom 30/2940 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súpisným číslom 2701 na pozemku registra C KN 2175/16 a na pozemku registra C KN parcelné číslo 2175/16, v prospech UniCredit Bank Slovakia a.s., IČO: 00 681 709, Šancová 1/A, 813 33 Bratislava, na základe Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti číslo: EZY-MRL-00130865-2011- NOM1-IU/A zo dňa 14.12.2011. V.z.82/12, 83/12
Iné údaje: R 351/06 zmena priezviska (sobášny list)
Poznámka : bez zápisu
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
9. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 18.04.2013 Zameranie vykonané dňa 18.04.2013
10. Osobitné požiadavky objednávateľa: nie sú
11. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Organizovanie dobrovoľnej dražby
strana: 4 z 26 e-mail :
[email protected]
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 5 z 26 e-mail :
[email protected]
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku hodnoverných podkladov pre danú lokalitu a typ stavby, avšak v závere je hodnota získaná náhradnou metódou porovnaná s cenami nehnuteľností dosahovanými aktuálne na trhu nehnuteľností. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok 2012.
b) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Technická dokumentácia bola poskytnutá. Pri obhliadke bol skutkový stav overený a je v prílohe znaleckého posudku, avšak obhliadka vnútorných priestorov objektu nebola umožnená, ohodnotenie neprístupných častí bolo na základe požiadavky zadávateľa vykonané podľa poskytnutých podkladov - znaleckého posudku 74/2011 vypracovaného ing. Petrom Hudecom. Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom.
c) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve: .1 Byt č.15 na 3. poschodí domu č.s.2701 .2 podiel na pozemku p.č.2175/16
d) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Nie sú.
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 6 z 26 e-mail :
[email protected]
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č.15 s.č.2701 POPIS Obytný dom je panelový obytný blok, postavený v roku 1978 na úrovni bežného štandardu doby svojho vzniku. Situovanie domu je v časti mesta ( sídlisko Juh ) so sústredenou bytovou výstavbou s dobre vybudovanou vybavenosťou, lokalita s priemernou až dobrou predajnosťou v závislosti na polohe v rámci sídliska. Dom má v spoločných priestoroch vstup, schodisko, výťahy, pivnice a spoločné priestory a technické priestory. Byt tvoria nasledovné miestnosti - predsieň, kúpeľňa, WC, obytnú miestnosť s kuchynským kútom, príslušenstvom je pivnica v suteréne. Vybavenie bytu - kompletné - ústredné vykurovanie, TÚV, kúpeľňa a WC, byt je zaradený do I. kategórie. Byt je čiastočne rekonštruovaný, bytové jadro pôvodné montované, okná po výmene plastové s izolačným dvojsklom, dvere hladké plné alebo presklené podľa účelu miestnosti. Podlahy v obytnej časti veľkoplošné parkety, v chodbe, kúpeľni a WC keramická dlažba, vykurovanie ústredné s plechovými radiátormi, prvky zariadenia bytu prevažne nové, omietky vápenné hladké, nové keramické obklady v bežnom rozsahu, v kuchyni malá linka, nerezový drez, elektrická dvojplatnička, digestor a páková batéria, prvky vybavenia bytu sú opotrebované úmerne veku i nedávnej výmene, celkovo byt v dobrom stave vďaka čiastočnej rekonštrukcii i dobrej údržbe. Prvky spoločných častí a zariadení domu v bežnom štandarde vyhotovenia, celkovo údržba domu dobrá, niektoré časti domu po rekonštrukcii - vstupné dvere, fasáda. Bytový dom je celkovo udržiavaný v dobrom stave, uvažujem životnosť 80 rokov.
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:
803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy
PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet izba kuch, kút
3,73*4,66
Podlahová plocha [m2] 17,38
2,24*0,74
1,66
komora
1,08*2,58
2,79
chodba
1,28*2,57
3,29
kúpeľňa
1,21*1,76
2,13
WC
0,88*1,13
Výmera bytu bez pivnice pivnica
1,58*1,10
Vypočítaná podlahová plocha
0,99 28,24 1,74 29,98
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 7 z 26 e-mail :
[email protected]
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet izieb:
RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 €/m2 kK = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) kCU = 2,211 kM = 1,07 1
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov
Cenový podiel RU [%] cpi
Koef. štand. ksi
Úprava podielu cpi * ksi
Cenový podiel hodnotenej stavby [%]
Spoločné priestory 1
Základy vrát. zemných prác
5,00
1,00
5,00
4,59
2
Zvislé konštrukcie
18,00
1,30
23,40
21,45
3
Stropy
8,00
1,00
8,00
7,34
4
Schody
3,00
1,00
3,00
2,75
5
Zastrešenie bez krytiny
5,00
1,00
5,00
4,59
6
Krytina strechy
2,00
1,00
2,00
1,84
7
Klampiarske konštrukcie
1,00
1,00
1,00
0,92
8
Úpravy vonk. povrchov
3,00
1,20
3,60
3,30
9
Úpravy vnút. povrchov
2,00
1,00
2,00
1,84
10
Vnútorné ker. obklady
0,50
0,00
0,00
0,00
11
Dvere
0,50
2,00
1,00
0,92
12
Okná
5,00
1,50
7,50
6,88
13
Povrchy podláh
0,50
1,00
0,50
0,46
14
Vykurovanie
2,50
1,00
2,50
2,29
15
Elektroinštalácia
2,00
1,00
2,00
1,84
16
Bleskozvod
1,00
1,00
1,00
0,92
17
Vnútorný vodovod
2,00
1,00
2,00
1,84
18
Vnútorná kanalizácia
2,00
1,00
2,00
1,84
19
Vnútorný plynovod
1,00
1,00
1,00
0,92
20
Výťahy
2,00
1,00
2,00
1,84
21
Ostatné
2,00
1,00
2,00
1,84
Zariadenie bytu 22
Úpravy vnút. povrchov
4,00
1,20
4,80
4,41
23
Vnútorné ker. obklady
1,00
0,50
0,50
0,46
24
Dvere
2,00
1,00
2,00
1,84
25
Povrchy podláh
2,50
1,20
3,00
2,75
26
Vykurovanie
2,50
1,10
2,75
2,52
27
Elektroinštalácia
3,00
1,10
3,30
3,03
28
Vnútorný vodovod
1,00
1,00
1,00
0,92
29
Vnútorná kanalizácia
1,00
1,00
1,00
0,92
30
Vnútorný plynovod
0,50
0,00
0,00
0,00
31
Ohrev teplej vody
2,00
1,00
2,00
1,84
32
Vybavenie kuchýň
2,00
0,80
1,60
1,47
33
Vnút.hyg.zariad.vrátane WC
4,00
1,00
4,00
3,67
34
Bytové jadro bez rozvodov
4,00
1,00
4,00
3,67
35
Ostatné
2,50
1,00
Spolu
100,00
2,50
2,29
108,95
100,00
Znalec : Ing. Juraj Šinka
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN
Nad Tehelňou 49 Trenčín,
tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
Koeficient vplyvu vybavenosti: Východisková hodnota na MJ:
strana: 8 z 26 e-mail :
[email protected]
kV = 108,95 / 100 = 1,0895 VH = RU * kCU * kK * kV * kM [€/m2] VH = 325,30 €/m2 * 2,211 * 1,037 * 1,0895 * 1,07 VH = 869,49 €/m2
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1978
35
45
80
43,75
56,25
Byt č.15 s.č.2701
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet €/m2
Hodnota [€] *
29,98m2
Východisková hodnota
869,49
Technická hodnota
56,25% z 26 067,31 €
26 067,31 14 662,86
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Obytný dom s predmetným bytom sa nachádza na ulici J. Halašu na sídlisku Juh v Trenčíne. Od centra krajského mesta lokalita vzdialená približne autom 2,5 km a dopravné spojenie je frekventovanou mestskou autobusovou dopravou, pričom čas jazdy je približne 10-15 min. Lokalita je najväčším obytným sídliskom mesta. V okolí domu je kompletná občianska vybavenosť, v blízkosti sú detské jasle, nemocnica s poliklinikou, dom kultúry, obchody, obchodné domy, hotely, banky a občianska vybavenosť (úrady) krajského mesta. Pozitívny vplyv blízkosti lesoparku Brezina, negatívny vplyv vyššia hustota zástavby. Orientácia obytných miestností je v smere na západ.
b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať.
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Dlhodobý záujem o byty v danej lokalite pretrváva, nehnuteľnosť málo riziková, dlhodobo pomerne dobre žiadaná na trhu realít, bežne predajná, s miernym poklesom cien po roku 2008.
Znalec : Ing. Juraj Šinka
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN
Nad Tehelňou 49 Trenčín,
tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 9 z 26 e-mail :
[email protected]
3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Byt sa nachádza v bytovom dome ktorý je situovaný v najväčšej obytnej časti mesta, pešia dostupnosť centra mesta cca 30 min., z hľadiska predajnosti je lokalita v rámci mesta priemerná až nadpriemerná, nie problémová. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,9 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy : Trieda
Výpočet
Hodnota
I. trieda
III. trieda + 200 % = (0,900 + 1,800)
2,700
II. trieda
Aritmetický priemer I. a III. triedy
1,800
III. trieda
Priemerný koeficient
0,900
IV. trieda
Aritmetický priemer V. a III. triedy
0,495
V. trieda
III. trieda - 90 % = (0,900 - 0,810)
0,090
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl o 1
Popis
2
Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce
3
Súčasný technický stav bytu a bytového domu
časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu
5
Príslušenstvo bytového domu
6
Vybavenosť a príslušenstvo bytu
práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením
8
9
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností nad 65 % k JJZ - J - JJV
10
Umiestnenie bytu v bytovom dome
11
Počet bytov vo vchode - v bloku
byt v stredovej sekcii na 2-6 NP počet bytov vo vchode: do 48 bytov 12
Váha vI
Výsledok kPDI*vI
III.
0,900
10
9,0000
III.
0,900
30
27,0000
II.
1,800
7
12,6000
I.
2,700
5
13,5000
III.
0,900
6
5,4000
IV.
0,495
10
4,9500
III.
0,900
8
7,2000
III.
0,900
6
5,4000
I.
2,700
5
13,5000
I.
2,700
9
24,3000
IV.
0,495
7
3,4650
II.
1,800
7
12,6000
Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.
7
kPDI
Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe
4
Trieda
Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút
Znalec : Ing. Juraj Šinka
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN
Nad Tehelňou 49 Trenčín,
13
14
tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m
15
e-mail :
[email protected]
I.
2,700
6
16,2000
III.
0,900
4
3,6000
II.
1,800
5
9,0000
II.
1,800
20
36,0000
145
203,72
Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy
16
strana: 10 z 26
Názor znalca dobrý byt Spolu
VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov
Výpočet
Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 203,72/ 145
Všeobecná hodnota
VŠHB = TH * kPD = 14 662,86 € * 1,405
1,405
20 601,32 €
3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 zastavaná plocha
POPIS Pozemok v časti mesta Trenčín - Juh, pozemok situovaný v obytnej časti mesta so sústrednenou KBV, vďaka vybavenosti a dopravnej dostupnosti lokalita s dobrou predajnosťou nehnuteľností. Možnosť napojenia na plyn, elektrickú energiu, vodovod, kanalizáciu. Dopravne lokalita dobre prístupná, dostupnosť centra mesta pešo do 30 min., autom 10 min.
Parcela 2175/16
Druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie
Obec: Východisková hodnota:
Vzorec
Spolu výmera [m2] 436 436,00
Trenčín VHMJ = 26,56 €/m2
Výmera podielu [m2] 30/2940 4,45
Podiel
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
Označenie a názov koeficientu
strana: 11 z 26 e-mail :
[email protected]
Hodnota koeficientu
Hodnotenie
5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kV nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením kD 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou koeficient dopravných ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI koeficient technickej 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) infraštruktúry pozemku kZ 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v koeficient povyšujúcich zvýšenej východiskovej hodnote faktorov kR koeficient redukujúcich faktorov kS koeficient všeobecnej situácie
1,20
1,00
1,00
1,20
1,40
1,10
1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov
Výpočet
Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,40 * 1,10 * 1,00 €/m2
Jednotková hodnota pozemku
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 26,56
* 2,2176
Všeobecná hodnota pozemku v celosti
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 436,00 m2 * 58,90 €/m2
Všeobecná hodnota podielu pozemku
VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 30/2940 * 25 680,40 €
2,2176 58,90 €/m2 25 680,40 € 262,04 €
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 12 z 26 e-mail :
[email protected]
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) celej časti: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie
20 601,32 €
262,04 €
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov
Všeobecná hodnota celej časti [€]
Všeobecná hodnota Spoluvl. spoluvlastníckeho podielu podiel [€]
Stavby Byt č.15 s.č.2701
20 601,32
1/1
20 601,32
Pozemky zastavaná plocha - parc. č. 2175/16 (4,45 m2) Spolu VŠH
Zaokrúhlená VŠH spolu
25 680,40 30/2940
262,04 20 863,36
20 900,00
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 20 900,00 € Slovom: Dvadsaťtisícdeväťsto Eur
V Trenčíne, dňa 27.5.2013
Ing. Šinka Juraj
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 13 z 26 e-mail :
[email protected]
IV. PRÍLOHY ·
Objednávka znaleckého posudku č.25-03-2013
·
Výpis z LV č.6262, vydal GKU Bratislava, katastrálny portál, zo dňa 27.05.2013
·
Kópia z katastrálnej vydal GKU Bratislava, katastrálny portál, zo dňa 27.05.2013
·
Nadobúdací doklad - darovacia zmluva
·
Výpočtový list
·
Pôdorys bytu
·
Mapa širších vzťahov, zdroj Google Earth
·
fotodokumentácia domu zo dňa 18.04.2013
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 14 z 26 e-mail :
[email protected]
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 15 z 26 e-mail :
[email protected]
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 16 z 26 e-mail :
[email protected]
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 17 z 26 e-mail :
[email protected]
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 18 z 26 e-mail :
[email protected]
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 19 z 26 e-mail :
[email protected]
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 20 z 26 e-mail :
[email protected]
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 21 z 26 e-mail :
[email protected]
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 22 z 26 e-mail :
[email protected]
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
Mapa širších vzťahov
strana: 23 z 26 e-mail :
[email protected]
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
FOTOPRÍLOHY :
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 24 z 26 e-mail :
[email protected]
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 25 z 26 e-mail :
[email protected]
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som podal ako znalec menovaný predsedom Krajského súdu v Trenčíne rozhodnutím zo dňa 10.10.1997 číslo Spr.: 2397/97, zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky ako znalec pre základný odbor STAVEBNÍCTVO - odvetvia : Odhady hodnoty nehnuteľností, Poruchy stavieb, Statika stavieb, evidenčné číslo 913372. Znalecký úkon je zapísaný pod por. číslom 038/2013 znaleckého denníka 1/2013. Znalečné a náhradu nákladov účtujem podľa pripojeného vyúčtovania č. 038/2013.
Ing. Šinka Juraj
Znalec : Ing. Juraj Šinka Nad Tehelňou 49 Trenčín,
ZP_038_13_BYT BKP BA Kelemen TN tel.: 032/ 2850071, GSM 0903 402122
strana: 26 z 26 e-mail :
[email protected]