ZNALECKÝ POSUDEK č. 25-1848/2013 o obvyklé ceně nemovitosti,sestávající z ocenění bytové jednotky č.831/1 v prvním nadzemním podlaží domu čp.831 postaveném na parcele st.2541 zastavěná plocha a nádvoří k.ú. a obec Sadská a spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a parcele st. 2541 k.ú. a obec Sadská,okres Nymburk ve výši podílu 1/6. Objednavatel posudku :
Mgr. Pospíchal Tomáš, soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk se sídlem 28.října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku
Mgr. Pospíchal Tomáš,soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk se sídlem 28.října 1474/20 288 02 Nymburk sp.zn.070 Ex 2854/11-46
Projednává
:
:
Ocenění ke dni
Mgr. Pospíchal Tomáš, soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk sp.zn.070 Ex 2854/11-46 :
02.07.2013
Předpis pro ocenění
:
zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku
Posudek vypracoval
:
stav. Slanička Miroslav Mládežnická 1942 288 03 Nymburk
Posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotovení. Jedno vyhotovení zůstává založeno v archivu znalce.Posudek je zaslán na Exekutorský úřad v elektronické podobě na e-mail:
[email protected] V Nymburce dne 08.07.2013 1
Podklady pro ocenění: a) Zhotovené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk: - výpis z katastru nemovitostí LV 3025 pro k.ú. a obec Sadská ze dne 31.05.2013 (vyhotoven dálkovým přístupem), - kopie katastrální mapy parcely st. 541 k.ú.a obec Sadská ze dne 12.06.2013,mapový list Český Brod 0-1/13, měřítko 1:1000, b) dodané objednavatelem posudku: - usnesení o ustanovení znalce od Exekutorského úřadu v Nymburce sp.zn.070 Ex 2854/11 ze dne 31.května 2013, - LV 3025 k.ú. a obec Sadská (viz bod a), - kupní smlouva o převodu jednotky dle zákona č.72/94 Sb. platném znění,u niž vklad práva byl schválen rozhodnutím Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk č.j. V4-2111/98,právní účinky vkladu vznikly dnem 08.07.1998, c) opatřené znalcem: - prostudování podkladů zaslaných Exekutorským úřadem Nymburk, - zajištění kopie katastrální mapy parcely st.2541 k.ú. Sadská - údaje zjištěné od oddělení Stavebního úřadu města Sadská,rozhodnutí o přidělení podnikového bytu 2+1 v Sadské ze dne 06.09.1971 manželům Jaroslavu a Iloně Jančákovým,č.j.1036, - zjištění obvyklých cen obdobných bytových jednotek na Katastrálním pracovišti Nymburk v druhém pololetí roku 2012 a v roce 2013, - zjištění znalce na stavebním úřadě v Sadské, zda pro město Sadská je zpracována a odsouhlasena cenová mapa na oceňování stavebních pozemků, - zjištění údajů z mapy radonu regionu Sadská,okres Nymburk, - provedení místního šetření dne 02.07.2013, Vlastnictví bytu a nebytového prostoru dle LV 3025 pro k.ú. Sadská: ČÁST ALV: VLASTNÍK Vlastnické právo
Podíl
Jančák Jaroslav bytem 280 02 Kolín I., Karlovo náměstí 78 Jančák Michal bytem 280 02 Kolín I., Karlovo náměstí 78 Jančák Petr bytem 280 02 Kolín I., Karlovo náměstí 78 Jančák Zbyněk bytem 436 01 Litvínov,Horní Litvínov Smetanova 519 Jančáková Petra bytem 280 02 Kolín IV., Zengrova 356
2
1/32 1/32 1/32 7/8 1/32
ČÁST BLV: NEMOVITOSTI Jednotky č.jednotky 831/1
způsob využití
způsob ochrany
byt Budova Sadská: č.p.831 LV 2701 byt.dům na parcele: st.2541 Parcely: st.2541 zastavěná plocha a nádvoří 185 m2
Podíl na společných částech domu a pozemku 1/6
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření nebylo provedeno dne 02.července 2013. V bytové jednotce bydlí p.Roman Jančák, bratr p. Zbyňka Jančáka. Znalec nebyl vpuštěn do bytové jednotky.Pozvánku na místní šetření nepřevzal p.Michal Jančák. Datum k němuž se ocenění provádí,způsob ocenění: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 02.07.2013. Ocenění bytové jednotky je provedeno dle kupní smlouvy ze dne 29.10.1997, u níž vklad práva byl povolen rozhodnutím Katastrálního úřadu v Nymburce pod č.j. V4-2111/98, právní účinky vkladu vznikly dnem 08.07.1998 a jednáním s uživatelkou sousední bytové jednotky p.Jelínkovou. Omezení vlastnického práva: Dle zjištění znalce na výpisu LV 3025 k.ú. Sadská v oddíle B1 Jiná práva je zapsán údaj Bez zápisu. V oddíle C Omezení vlastnického práva jsou zapsány omezení jako Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/32 spoluvlastnického podílu, Zástavní právo exekutorské k 1/32 spoluvlastnického podílu,není zde údaj o případném věcném břemenu jakéhokoliv charakteru nebo údaj o jednotlivých právech a jiných závadách než výše uvedených a s nemovitostí spojených.
NÁLEZ Dům čp.831 je postavený na parcele st.2541 k.ú. Sadská s přístupem ze zpevněné komunikace s názvem Dr. Sokola v zástavbě rodinných a bytových domů. Město Sadská má počet obyvatel dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2012 3294 obyvatel.Katastrální území města Sadská není v sousedství katastrálního území města Nymburk,které bylo ke dni 31.12 2002 sídlem okresního úřadu. Dům čp.831 není památkově chráněným objektem ve smyslu zákona č.20/1987 Sb.o státní památkové péči v dnešním platném znění. V místě stavby je možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plynovod, el . rozvodnou síť,telefonní rozvodní síť,kabelovou televizi a zpevněnou místní komunikaci.V místě není možné napojení na centrální dálkové vytápění prostřednictvím domovní stanice pro vytápění a přípravu teplé vody.V dané lokalitě nejsou známé negativní účinky okolí a ztížené 3
základové podmínky.Na pozemcích není vysoko hladina spodní vody.Na pozemek se nevztahuje omezení užívání pozemků vozovkami,neboť vozovky jsou pouze místními komunikacemi IV. třídy (ve smyslu ochranného pásma dle silničního zákona č.456/2006 Sb.), které jsou obslužními komunikacemi s možností vstupů na jednotlivé nemovitosti. Dům čp.831 svým hlavním průčelím s jedním vstupem do domu je orientován na jihovýchodní stranu.Parcela st.2541 zastavěná plocha a nádvoří je rovinatého charakteru s mírnou svažitostí do 5% na jihovýchodní stranu. Dům č.p.831 svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení.Dům obsahuje celkem 6 bytových jednotek o stejné velikosti podlahových ploch.Dům svým provedením je
dům vícebytový typový typu J kód CZ-CC 112, kód SKP: 46.21.12.1..1 K domu čp.831 není žádné příslušenství,které by bylo užíváno všemi uživateli domů (myšleno kůlny,sklady a pod.).K domu čp.831 patří parcela st.2541 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 185 m2. Napojení domu čp.831 na inženýrské sítě je následující: - voda: vodovodní přípojkou na veřejný vodovod, - kanalizace: dešťová a splašková do veřejné kanalizace - elektro: v domech osazeny rozvaděče s elektroměry pro jednotlivé bytové jednotky 220V, jištění automatické jističe,pro dům osazen hlavní rozvaděč 220V,380V,jištění automatické jističe, bytová jednotka č.831/1 nemá elektroměr, - telefon: napojen na veřejné telefonické rozvody, - plyn : zaveden do jednotlivých bytových jednotek, - domácí telefon,zvonek: provedeno tablo s mluvítkem,zvonkové, - komunikace: zpevněná místní komunikace, Dle zjištění znalce město Sadská nemá oceňování stavebních pozemků.
zpracovanou
a schválenou cenovou mapu na
V místě nemovitosti dle údajů mapy radonu regionu Sadská se radon nenachází. List vlastnictví 3025 k.ú. Sadská: 1. STAVBY- podklad pro OC 1.1 Byt ve vícebytovém domě 2. POZEMKY 2.1 Stavební pozemky - podklad pro OC 3. POROSTY
4
1. STAVBY- podklad pro OC 1.1 Byt ve vícebytovém domě 1.1.1 Nález Budova je bytovým domem s čp.831 o celkem 6 bytových jednotkách stejných velikostí,jež byla dána do trvalého užívání na základě kolaudačního rozhodnutí z roku 1971 . Konstrukčně je obytný dům postaven jako zděný o tloušťce obvodového zdiva 45cm s celkem jedním vstupem do budovy. Budova je podsklepena jedním podzemním podlažím, kde jsou umístěny sklepy,chodby,kolárna,sušárna a sklad.Budova má tři nadzemní obytná podlaží,nemá podkroví.Střecha je pultová s odvodem dešťových vod žlaby a svody,krytina jsou svařované těžké pásy,klempířské konstrukce střechy jsou provedeny (oplechování atik, komínů ventilací a šachet,odvětrání kanalizace,oplechování střechy atd. Na střeše je proveden bleskosvod. Bytový dům má centrální schodiště dvouramenné prefabrikované s teracovým povrchem jednotlivých schodišťových stupňů. Schodišťové podesty mají podlahu z keramických dlaždic a jsou prosvětleny schodišťovými okny. Současně s vlastnictvím bytu je podílovým spoluvlastnictvím podíl na společným částech domu,kterými jsou základy včetně izolací,hlavní svislé a vodorovné konstrukce,komínová tělesa, vchod,vstupní dveře do domu,schodiště,chodby,prostory hlavních uzávěrů, rozvody, kanalizace, elektřiny, hromosvody, okna na schodištích a chodbách,tlaková nádoba vodárny a dále sklepní chodby,kolárna a sušárna v suterénu. V domě čp.831 nejsou žádné nebytové prostory,které vznikly rozhodnutím o změně užívání místností a stavby ze společných prostorů,ani žádné prostory patřící jen některým uživatelům bytů mimo sklepů. Bytová jednotka č.831/1 má velikost 2+1 s úplným sociální zařízení t.j. kuchyní,lázní a samostatnou prostorou WC. Jednotka je vybavena vchodovými dveřmi do jednotky,dveřmi mezi místnostmi, vanou, umyvadlem,otočným ventilem 2x,klozetovou mísou, rozvodem 220V, osvětlovacími tělesy, zvonkem, listovní schránkou,elektrickým ohřívačem vody.Podlahy obytných místností jsou vlýskové,ostatní místnosti PVC nebo keramická dlažba. V koupelně proveden po obvodě keramický obklad.Okna zdvojená dřevěná,vytápění kamny na pevné palivo. Jednotlivé elektroměry 220V s jištěním automatickými jističi pro jednotlivé byty jsou umístěny na schodišťových podestách, jištění bytů pojistkovými automaty na chodbách bytu. Oceňovaný byt č.831/1 má balkon. Oceňovaný byt č.831/1 se nachází v prvním nadzemním podlaží domu čp.831 a má následující podlahovou plochu bytu: 1 1
pokoj pokoj kuchyň
19,60 m2 14,10 m2 11,40 m2
předsíň
9,60 m2 5
koupelna 3,20 m2 WC 0,75 m2 komora 3,40 m2 balkon 4,60 m2 CELKEM 66,65 m2 Sklepní místnost 2x zděná 10,80 m2 Všechny společné části domu jsou společně všem jednotkám. Spoluvlastnický podíl vlastníků bytu č.831/1 na společných částech domu čp.831 činí ke společným částem prostorám domu vždy 16,66/100 t.j. 1/6. Spoluvlastnický podíl vlastníků bytu č.831/1 na zastavěné ploše pozemku st.2541 o výměře 185 m2 činí ke společným částem pozemku vždy 16,66/100 t.j. 1/6. Technický stav: Od zahájení trvalého bydlení v roce 1971 jsou prováděny stavební úpravy ve velmi malém rozsahu. Bytová jednotka je celkově ve zhoršeném stavu,je nutno provést rozsáhlejší stavební úpravy (výměna oken, podlah obytných místností,nová elektroinstalace, výměna dveří, nátěry atd.). 1.1.2 Výměry podlahové plochy pro ocenění: ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část Výměra│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │byt č.831/1 19,60+14,10+11,40+3,20+0,75+ │ │ 9,60+3,40+(4,60x0,17) = 62,83 m2│ │sklepní místnost 10,80x0,80 = 8,64 m2│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Podlahová plocha celkem 71,47 m2│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: Stavba po celk. rekonstrukci: Kraj: Oblast/obec/kategorie:
2013 - 1971 = 42 r. ne Středočeský 2001 - 10000 obyv.
1.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Hodnocený znak Pásmo Hodnota│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ 1 Situace na trhu II. -0,05 │ │ poptávka nižší než nabídka │ │ 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 │ │ stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) │ │ 3 Vliv právních vztahů I. -0,05 │ │ negativní │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index trhu = 1 - 0,10 = 0,900 │ │ │ 6
│ 1 Význam obce I. 0,00 │ │ bez většího významu │ │ 2 Úřady v obci II. 0,02 │ │ obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním │ │ úřadem, banka nebo policie nebo pošta │ │ 3 Poloha nemovitosti v obci III. 0,00 │ │ vnitřní území obce │ │ 4 Okolní zástavba a životní prostředí III. 0,00 │ │ převažující objekty pro bydlení │ │ 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. 0,00 │ │ základní síť obchodů a služeb, pohostinské │ │ a popřípadě kulturní zařízení │ │ 6 Školství a sport v okolí III. 0,04 │ │ základní škola a sportovní zařízení │ │ 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. 0,00 │ │ omezená dostupnost zdravotnické péče │ │ 8 Veřejná doprava III. 0,00 │ │ zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m │ │ s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji │ │ 9 Obyvatelstvo II. 0,00 │ │ bezproblémové okolí │ │10 Nezaměstnanost v obci a okolí I. -0,04 │ │ vyšší než je průměr v kraji │ │11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 │ │ bez vlivu │ │12 Vlivy neuvedené II. 0,00 │ │ bez dalších vlivů │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index polohy = 1 + 0,02 = 1,020 │ │ │ │ 1 Typ stavby IV. 0,10 │ │ budova zděná nebo monolitická konstr. vyzdívaná │ │ 2 Společné části domu II. 0,00 │ │ kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, │ │ sušárna, sklad │ │ 3 Příslušenství domu II. 0,00 │ │ bez dopadu na cenu bytu │ │ 4 Umístění bytu v domě II. 0,00 │ │ ostatní podlaží nevyjmenované │ │ 5 Orientace obytných místností II. 0,00 │ │ ostatní světové strany - částečný výhled │ │ 6 Základní příslušenství bytu III. 0,00 │ │ příslušenství úplné - standardní provedení │ │ 7 Další vybavení a užívané prostory III. 0,00 │ │ standardní vybavení - balkon nebo lodžie, │ │ komora nebo sklepní kóje (sklep) │ │ 8 Vytápění bytu I. -0,10 │ │ lokální na tuhá paliva │ │ 9 Kriterium jinde neuvedené III. 0,00 │ │ bez vlivu na cenu │ │10 Stavebně-technický stav III. 0,85 │ │ byt se zanedbanou údržbou │ │ (předpoklad provedení menších stavebních úprav) │ │ Koeficient s pro kategorii C činí 0,8 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index konstrukce a vybavení = (1 + 0,00) x 0,85 x 0,8 = 0,680 │ │ │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index cenového porovnání I = 0,900 x 1,020 x 0,680 = 0,624 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
7
1.1.5 Ocenění (§ 25) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Index. průměrná cena IPC (příloha č. 19) 23.414,00 Kč/m2│ │Index cenového porovnání I x 0,624 │ │ ────────────────────│ │Cena upravená CU 14.610,34 Kč/m2│ │Výměra podlahové plochy x 71,47 m2 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - byt ve vícebytovém d 1.044.201,00 Kč │ │ ─────────────── │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.2 REKAPITULACE STAVEB ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │1.1 Byt ve vícebytovém domě 1.044.201,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem 1.044.201,00 Kč│ │ ───────────────│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
2. POZEMKY 2.1 Stavební pozemky - podklad pro OC 2.1.1 Nález Parcela st.2541 k.ú. Sadská je polohově situována v zastavěné části města Sadská mimo centrum s přístupem z místní komunikace s názvem Dr.Sokola. Parcela je zasíťována inženýrskými stavbami t.j. veřejným vodovodem,veřejnou kanalizací,plynovodem,elektrickými a telekomunikačními rozvody,kabelovou televizí.V katastrálním území Sadská ve vzdálenosti od města cca 2,00 km je rekreační chatová oblast s jezerem pro koupání. 2.1.2 Ocenění (§ 28 odst. 2) Obec: Sadská, 3.294 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(3.294-1.000)x0,007414) x 1,00 = 52,01 Kč/m2 ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │2541 185 m2 52,01 9.621,85 Kč│ │Úprava základní ceny (příloha č. 21): │ │1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití │ │1.2.4 v ostatních obcích 40 % 3.848,74 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena po prvotní úpravě 13.470,59 Kč│ │2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % 1.347,06 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena upravená 14.817,65 Kč│ │Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1122) x 2,131 │ │Prodejnost Kp (příloha č. 39, NB 2-5tis, sl.7) x 0,966 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena 30.502,81 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
8
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Zjištěná cena - stavební pozemky 30.502,81 Kč│ │Vlastnický podíl 1/6 5.083,80 Kč│ │ ───────────│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 2.2 REKAPITULACE POZEMKU ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │2.1 Stavební pozemky - podklad pro OC 5.083,80 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem 5.083,80 Kč│ │ ───────────│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3. POROSTY 3.1 REKAPITULACE POROSTU ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Zjištěná cena celkem 0,00 Kč│ │ ───────│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
9
4. CELKOVÁ REKAPITULACE LV 3025 ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1. STAVBY- podklad pro OC │ │1.1 Byt ve vícebytovém domě 1.044.201,00 1.044.201,00 Kč│ │1. REKAPITULACE STAVEB 1.044.201,00 1.044.201,00 Kč│ │2. POZEMKY │ │2.1 Stavební pozemky - podklad 5.262,74 5.083,80 Kč│ │2. REKAPITULACE POZEMKU 5.262,74 5.083,80 Kč│ │3. POROSTY │ │3. REKAPITULACE POROSTU 0,00 0,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena bez opotřebení celkem 1.049.463,74 1.049.284,80 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1. STAVBY- podklad pro OC │ │1.1 Byt ve vícebytovém domě 1.044.201,00 1.044.201,00 Kč│ │1. REKAPITULACE STAVEB 1.044.201,00 1.044.201,00 Kč│ │2. POZEMKY │ │2.1 Stavební pozemky - podklad 5.262,74 5.083,80 Kč│ │2. REKAPITULACE POZEMKU 5.262,74 5.083,80 Kč│ │3. POROSTY │ │3. REKAPITULACE POROSTU 0,00 0,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena po odpočtu opotř. celkem 1.049.463,74 1.049.284,80 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1. STAVBY- podklad pro OC │ │1.1 Byt ve vícebytovém domě 1.044.201,00 Kč│ │1. REKAPITULACE STAVEB 1.044.201,00 Kč│ │2. POZEMKY │ │2.1 Stavební pozemky - podklad pro OC 5.083,80 Kč│ │2. REKAPITULACE POZEMKU 5.083,80 Kč│ │3. POROSTY │ │3. REKAPITULACE POROSTU 0,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem - zaokr. 1.049.280,00 Kč│ │ ───────────────│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
Výsledná zjištěná cena 1.049.280,00 Kč Slovy: =Jedenmiliónčtyřicetdevěttisícdvěstěosmdesátkorunčeských=
10
Obvyklá cena bytů v městě Sadská: ÚKOL ZNALCE: Znalec obdržel úkol od Exekutorského úřadu v Nymburce psaný pod sp.zn.070 EX 2854/11-46 ve věci stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 nemovitosti bytové jednotky č.831/1 v domě čp.831,postaveném na parcele st.2541 zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 ke společným částem domu čp.831 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 k parcele st.2541,vše zapsané pro obec a k.ú.u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk na listu vlastnictví LV 3025 k.ú. a obec Sadská. CO JE OBVYKLÁ CENA ? Obvyklá cena je definována v § 2 odst.1) zákona č.151/1997 Sb.a sice: " Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou,pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena,která by byla dosažena při prodeji stejného,popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.Přitom se zvažují všechny okolnosti,které myjí na cenu vliv,avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,důsledky přírodních či jiných kalamit.Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové,rodinné nebo jiné vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim." CENY BYTU UVEDENÉ V INZERCÍCH: Ceny uvedené v inzercích (vývěsky,noviny a pod.) jsou ceny inzertní realitních kanceláří. Uvedené ceny jsou stanoveny před koupí a prodejem dané nemovitosti - bytové jednotky a proto nesplňují podmínku výše citovaného zákona,že cena by byla dosažena při prodeji. Uvedené inzertní ceny jsou pouze přáním prodávajícího,nejsou to skutečné ceny,za které byly nemovitosti-bytové jednotky skutečně prodány a jež jsou obsahem dohodnutých cen v kupních smlouvách.Inzertní ceny mohou obsahovat cenové položky za zprostředkování prodeje nemovitostí-bytových jednotek,za vypracování znaleckých posudků a za právní služby (vypracování kupních smluv) atd. ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÝCH CEN ZNALCEM: Znalec na základě svých zkušeností jednal s advokátními kancelářemi v Nymburce s cílem zjistit dohodnuté smluvní ceny bytových jednotek v Sadské. Dále znalec zjišťoval kupní smlouvy na Katastrálním pracovišti Nymburk a od místních znalců.Z již uzavřených kupních smluv byly převzaty podklady,které znalec potřeboval pro vypracování znaleckého posudku. Znalec podotýká, že obsahem zjištěných cen je zahrnut pokles cen bytů v roce 2009-2011 z důvodu přetrvávající celosvětové finanční krize.
11
OBVYKLÉ CENY V OBCI SADSKÁ: Dle zjištění je průměrná cena jednotkách v cihlových domech:
v Kč/m2 podlahové plochy
v neudržovaných bytových
14.000,00 Kč/m2 OBVYKLÁ CENA BYTOVÉ JEDNOTKY č.831/1: - Celková podlahová plocha bytové jednotky dle výpočtu podlahových ploch viz přední část posudku je - Cena b.j.č.831/1 Sadská: 71,47 m2 * 14.000,00 Kč/m2
71,47 m2 1.000.580,00 Kč
ZÁVĚR: Administrativní vyhlášková cena bytové jednotky č.831/1
1.041.201,00 Kč
Cena bytové jednotky č.831/1 vypočtená z průměrné ceny bytových jednotek v Sadské
1.000.580,00 Kč
Snížení ceny bytové jednotky č.831/1 z důvodu přetrvávající celosvětové finanční krize v roce 2012 a 2013 o 5%
950.551,00 Kč
Stanovená obvyklá cena nemovitosti bytové jednotky č.831/1 včetně ideálního podílu 1/6 na společných částech domu a pozemku st.2541 o výměře 185 m2 k.ú. Sadská je
950.000,00 Kč
Znalec po zvážení všech faktorů předpokládá,že obvyklá cena bytové jednotky č.831/1 v Sadské stanovena v souladu se zákonem č.151/1997 Sb. je
950.000,00 Kč slovy: = devětsetpadesáttisíckorunčeských =
12
Výpočet spoluvlastnických podílů bytové jednotky č.831/1 v Sadské: Vlastník,jiný oprávněný
podíl
částka v Kč
Jančák Jaroslav Jančák Michal Jančák Petr Jančák Zbyněk Jančáková Petra
1/32 1/32 1/32 7/8 1/32
29.687,50 29.687,50 29.687,50 831.250,00 29.687,50
celkem
1/1
950.000,00
Spoluvlastnický podíl ve výši 1/32 bytové jednotky č.831/1 v Sadské je
29.687,50 Kč slovy: = dvacetdevěttisícšestsetosmdesátsedm 50/100 korunčeských=
stav.Slanička Miroslav Mládežnická 1942 288 03 Nymburk
13
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu Praha 2 ze dne 28.května 1981 č.j. K 614/76 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví,odvětví stavby obytné,průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 25-1848/2013 znaleckého deníku.Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Nymburce dne 08.07.2013
stav. Slanička Miroslav Mládežnická 1942 288 03 Nymburk
Přílohy: -
-
průvodní dopis od Mgr. Tomáše Popíchala,soudního exekutora Exekutorského úřadu v Nymburce ze dne 31.května 2013, usnesení Mgr. Tomáše Pospíchala,soudního exekutora Exekutorského úřadu Nymburk o ustanovení znalce sp.zn.070 EX 2854/11-46 ze dne 31.května 2013, výpis z katastru nemovitostí LV 3025 k.ú. Sadská ze dne 31.května 2013, orientační plán města Sadská, kopie katastrální mapy oceňovaného pozemku st.2541 k.ú.a obec Sadská,, mapa katastrálních území bývalého okresu Nymburk, příloha k prohlášení vlastníka budovy čp.831 v Sadské,
14
_
15