2013

Znalecký posudek č. 47/2013 Ocenění (cenou obvyklou) Nemovitosti - objekty bydlení č.p. 1 na parc.č. St. 47, č.p. 2 na parc.č. St. 48, č.p. 3 na parc.č. 46, obč. vyb. bez čp/če na parc.č. St. 111, ubyt. zař. bez čp/če na parc.č. St. 118, obč. vyb. bez čp/če na parc.č. St. 158 a pozemky parc č. St. 46, St. 47, St. 48, St. 111, St. 118, St. 158, 34/1, 83/1, 83/2, 615/2, 789, dle LV č. 1259, k.ú. Bystřice nad Úhlavou, obec Nýrsko.

Účel posudku:

Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) nemovitostí dle § 13 zák. č. 26/2000 Sb. pro provedení dražby nedobrovolné v rámci insolvenčního řízení úpadce INTERTOUR, spol. s r.o.

Vlastník:

INTERTOUR, spol. s r.o. Hrnčířská 195, Karlov 284 01 Kutná Hora

Objednatel:

EURODRAŽBY CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 - Kobylisy

Vypracoval:

A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1

Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé:

Ing. Vladislav Valenta Mgr. David Smejkal

V Praze, dne 9.10.2013. Toto ocenění obsahuje 38 stran (z toho 31 stran textu a 7 stran příloh), předává se ve dvou vyhotoveních.

A-Consult plus, spol. s r. o.

Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1

Obsah 1. Úkol znaleckého ústavu ................................................................................................. 3 2. Prohlídka nemovitosti .................................................................................................... 4 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ................................................................ 4 4. Nález ........................................................................................................................... 6 4.1. Místopis a vstupní údaje .......................................................................................... 6 4.2. Metody zjištění hodnoty ......................................................................................... 19 5. Posudek ..................................................................................................................... 20 5.1. Stanovení hodnoty nemovitostí výnosovou metodou ................................................ 20 5.2. Stanovení hodnoty nemovitostí srovnávací metodou................................................. 24 Závěr ............................................................................................................................. 31 Znalecká doložka ............................................................................................................ 31

Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy

__________________________________ 2 __________________________________



1. Úkol znaleckého ústavu Úkolem znaleckého ústavu bylo dle zadání ocenit určené nemovitosti. Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 1259, k.ú. Bystřice nad Úhlavou, obec Nýrsko, ve vlastnictví INTERTOUR, spol. s r.o.: a) budovy specifikace

využití dle LV

č.p. 1, na pozemku parc.č. st. 47 č.p. 2, na pozemku parc.č. st. 48 č.p. 3, na pozemku parc.č. st. 46 bez čp/če, na pozemku parc. č. st. 111 bez čp/če, na pozemku parc. č. st. 118 bez čp/če, na pozemku parc. č. st. 158

bydlení bydlení bydlení obč. vyb. ubyt. zař. obč. vyb.

b) pozemky parc.č. st. 46 st. 47 st. 48 st. 111 st. 118 st. 158 34/1 83/1 83/2 615/2 789 CELKEM

výměra m2 877 4538 79 542 541 234 2460 2625 4858 185 95 17 034

druh pozemku zastavěná pl. a zastavěná pl. a zastavěná pl. a zastavěná pl. a zastavěná pl. a zastavěná pl. a ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

nádvoří nádvoří nádvoří nádvoří nádvoří nádvoří

způsob využití neplodná půda neplodná půda neplodná půda ostatní komunikace jiná plocha

Tento posudek nemůže být použit k jinému účelu než je uvedeno v tomto ocenění. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Tento posudek je časově omezen horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést aktualizaci.

__________________________________ 3 __________________________________



2. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitostí se uskutečnila dne 11.9..2013 za účasti:  zástupce dražebníka - Ing. Jan Mikloško  jednatel společnosti Intertour spol. s r.o. - PhDr. Eva Matějková CSc,  zástupce znaleckého ústavu A-Consult plus, spol. s r.o. (zpracovatelé) - Ing. Vladislav Valenta, p. Michael Žďárský

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Bystřice nad Úhlavou, obec Nýrsko, list vlastnictví č. 1259, vyhotovená dálkovým přístupem do KN, dne 7.8.2013 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Bystřice nad Úhlavou, obec Nýrsko, vyhotovená z veřejného přístupu do KN, dne 7.8.2013 3. Projektové podklady - schematický půdorys přízemí zámku (www. castles.cz), - půdorys 1. NP (ubytovna) – skutečný stav vyhotovený realitní kanceláří Jiří Novotný - půdorys 1. NP zámku - stávající stav - v měřítku 1:100, vyhotovený projekční kanceláří firmy PEGISAN, z 08/2009 - půdorys 1. NP zámku - nový stav - v měřítku 1:100, vyhotovený projekční kanceláří firmy PEGISAN, z 08/2009 4. Ostatní podklady - fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření - znalecký posudek č. 4855/35 pro Českou spořitelnu, a.s., vypracovaný dne 23.4.2008 Ing. Miroslavem Bartůňkem - aktualizace hodnoty zajišťovacího prostředku - dohlídka č. 1, pro Českou spořitelnu, a.s., v návaznosti na znalecký posudek č. 4855/35, ze dne 23.4.2008, pro Rodinný dům č.p. 3 a Budovu ubytovny, vypracovaná Ing. Miroslavem Bartůňkem dne 23.2.2009 - zpráva č. 1 o stavu výstavby spojená s aktualizací hodnoty zajišťovacího prostředku, v návaznosti na odhad č. 4855, ze dne 14.4.2011, pro Rodinný dům č.p. 3 a Budovu ubytovny, vypracovaná Ing. Václavem Vlčkem

__________________________________ 4 __________________________________



Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav při zpracování tohoto znaleckého posudku vycházel z podkladů a informací získaných z veřejných zdrojů a dále z podkladů a informací předaných zástupci objednatele, popř. z informací získaných při místním šetření. Použité podklady znalecký ústav považuje za věrohodné, pravdivé a správné, aniž by je hloubkově zkoumal a ověřoval. Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem či s ostatními zúčastněnými stranami. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu oceňovatele. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po tomto datu.

__________________________________ 5 __________________________________



4. Nález 4.1 Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Nýrsko je městem v kraji Plzeňském, v okrese Klatovy. Leží na jihozápadě ČR, blízko hranic s Německem. S Nýrskem spojuje Klatovy komunikace č. 191. Tato komunikace dále pokračuje k hraničnímu přechodu do SRN Svatá Kateřina. Ten leží od Nýrska ve vzdálenosti cca 9 km. Nýrskem dále vede komunikace č. 190 ve směru přes Železnou Rudu dále do SRN. Občanská vybavenost je úměrná významu města i počtu obyvatel. Dopravní obslužnost je zajišťována veřejnou autobusovou dopravou i železniční dopravou. Vlaková stanice Nýrsko je situována od centra města severovýchodním směrem ve vzdálenosti cca 800 m. Rozloha Nýrska je 31,53 km2, počet obyvatel cca 5 tis. Obec Bystřice nad Úhlavou, místní část města Nýrska a katastrální území, leží cca 2 km severně od Nýrska a cca 15 km jihozápadně od Klatov. Rozloha je 4,04 km2, počet obyvatel je cca 350. Touto částí města vede silnice č. 192 napojující se na komunikaci č. 191. Údaje o oceňované nemovitosti Zámek Bystřice nad Úhlavou leží v severní části obce, na pokraji lesoparku, který se rozprostírá až k řece Úhlavě. Zámek tvoří rozlehlý, složitým stavebním vývojem vzniklý komplex budov. Konečnou podobu zámku vytvořila přestavba z poloviny 19. století. Z poloviny 19. st. pochází i věž se vstupní bránou (součást plotové zdi), situovaná od zámku severovýchodním směrem. Vlastní zámek (na parcele St. 47) je objektem nepravidelného půdorysu. Severní a východní křídlo je se třemi nadzemními podlažími, západní křídlo se dvěma nadzem. podlažími a jižní křídlo s jedním nadzem. podlažím. Objekt je podsklepený. V jihovýchodním nároží je situována válcová flankovací věž. Původní části zámku leží na západní a jižní straně objektu. Z pozdějších let pochází přístavba východního a severního křídla. Konečná podoba zámku je z poloviny 19. století. Po roce 2009 byla zahájena rekonstrukce části zámku. Touto rekonstrukcí bylo zprovozněno přízemí v části severního a východního křídla, dále byla provedena rekonstrukce krovu a položena nová krytina na severním a východním křídle a v převážné části severního křídla provedena nová fasáda (na celou výšku budovy) vč. osazení dřevěných špaletových oken, v části 3.NP proveden podhled, provedeno zajištění nejohroženějších konstrukcí v části severního a východního křídla. Převážná část prostor 2.NP a 3. NP severního a východního křídla a jižní i západní křídlo zámku se nacházejí ve zhoršeném technickém stavu. V části jsou konstrukce v havarijním stavu. Předmětem ocenění je dále stavba ležící na parcele St. 46. Jedná se o podsklepenou zděnou stavbu rodinného domu s jedním nadzemním podlažím. Dispozičně je stavba řešena jako rodinný dům se třemi byty. Na pozemku parc. č. St. 111, St. 158, St 118 se nachází nepodsklepená přízemní stavba obdélníkového půdorysu, v části zděná z tvárnic, v části ze sendvičových panelů na bázi dřevní hmoty. V minulosti sloužila jako ubytovna mládeže.

__________________________________ 6 __________________________________



Na pozemku parc.č. St. 48 je situována stavba věže s bránou. Jedná se o zděný objekt o třech nadzemních podlažích (1.NP: průjezd. 2.NP a 3.NP – obytný prostor). Areál je připojen na obecní vodovod, veřejnou kanalizaci, elektro. Plyn je přiveden k areálu. Objekt zámku byl v roce 1993 vyhlášen kulturní památkou.

4 1 3 2

Popis staveb :

1.Budovy: Výčet budov 1.1. Zámek č.p. 1 (vlastní parcela č. St. 47) 1.2. Rodinný dům č.p. 3 (vlastní parcela č. St. 46) 1.3. Ubytovna (stavba bez čp/če na vlastní parcele č. St. 111, St. 118, St. 158) 1.4. Věž s bránou č.p. 2 (vlastní parcela č. 48)

__________________________________ 7 __________________________________



Popis, výměry: 1.1.

Zámek č.p. 1

Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 47 . Zastavěná plocha 1.N.P.: 1 570 m2 Zastavěná plocha 2.N.P.: 1 300 m2 Zastavěná plocha 3.N.P.: 960 m2

Užitná plocha 1.N.P. (x 0,60) : Užitná plocha 2.N.P. (x 0,70) : Užitná plocha 3.N.P. (x 0,75) :

Užitná plocha (pro výnosovou metodu):

942 m2 910 m2 720 m2

396 m2 (zrekonstruovaná část)

Poznámka 1: Při výpočtu zastavěné plochy bylo vycházeno jednak z výměr zjištěných dle schematického půdorysu uveřejněného na webových stránkách zámku a jednak z výkresu půdorysu 1. NP III. etapa: stavební práce v interiéru, dokončovací práce pro návštěvnickou veřejnost ve vybraných prostorách (nový a stávající stav). Poznámka 2: Při výpočtu užitné plochy bylo vycházeno ze zastavěné plochy přepočtem koeficienty: V 1. NP jsou nejsilnější obvodové stěny i dělící zdi (koeficient 0,60), ve vyšších podlaží jsou dělící stěny méně silné (koef. 0,70 a 0,75). Počet podzemních podlaží: 1

Počet nadzemních podlaží: 1 až 3

Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu volně stojící, nepravidelného půdorysu sestávající z křídla severního, východního, jižního a západního (po obvodu), s nádvořím. Základy: kamenné. Izolace proti zemní vlhkosti: chybí. Krov: valbová střecha (v části se dvěma sklony), v části sedlová, v části mírná pultová. Krytina: dvojitá pálená, v části (jižní křídlo) azbestocementové šablony, v části západního křídla nad dřevěnou pavlačí krytina plechová. Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: zdivo převážně cihelné, v části suterénu smíšené nebo kamenné. __________________________________ 8 __________________________________



Stropy: 1.PP, 1.NP – klenby, 2.NP – v části klenby, v části dřevěné s podbitím (v části byla stropní konstrukce vybourána, v části nahrazena trapézovým plechem, v části 3. NP proveden podhled krovu z lisovaných desek. Podlahy:v části – keramická dlažba, vlysové, prkenné, betonové, teracová dlažba. Vnitřní úpravy povrchů: omítka vápenná hladká, v rekonstr. části – nové keramické obklady, ve flankovací věži keramické obklady (staré). Vnější úpravy povrchů: omítka dvouvrstvá vápenocementová (stará), vápenná omítka na rekonstruované fasádě (čelo zámku – severní fasáda zdobená rustikou, pilastry, kartuší, nadokenní římsy a parapety se zdobnými prvky, zdobené šambrány oken). Okna: převážně dřevěná dvojitá špaletová, v části dřevěná zdvojená Dveře: dřevěné náplňové, v části hladké Vrata: dřevěná oblouková dvoukřídlová náplňová (vstup do průjezdu). Elektro: rozvod proveden. Vytápění: pouze v rekonstruovaných prostorách 1.NP části severního a východního křídla jsou místnosti temperovány – radiátory, el. kotel, ohřev vody v soc. zázemí – el. průtokové ohřívače. Ostatní vybavení: bleskosvod, balkon na kovových konzolách v průčelí zámku. Dispozice: 1.NP rekonstruovaná část - místnosti pro společensko - kulturní akce: zádveří, vstupní hala, prostory informačního centra, výstavní prostory, WC muži, WC ženy + invalidé, chodba, úklidová místnost, zádveří nerekonstruované prostory ostatních částí zámeckého komplexu 1.NP, 2.NP, 3.NP jsou bez určení flankovací věž 1.NP – 3.NP v minulosti užívány jako soc. zázemí (nyní bez předmětů zdravotní instalace) Rekonstrukce a modernizace: 2009 – rekonstruován dřevěný krov formou protézování, položena nová pálená krytina v celé ploše severního a východního křídla zámku, v části objektu byly zajištěny nejvíce ohrožené nosné konstrukce, v části vybourána původní střešní konstrukce a nahrazena trapézovým plechem na ocel. nosnících (patrová přístavba severního křídla), v části severního a východního křídla nad 2.NP byla vybourána stropní konstrukce a částečně doplněn trapézový plech na ocel. nosnících 2010 – obnovena fasáda vč. zdobných prvků a vč. výplní okenních otvorů na severním křídle (mimo dvoupodlažní přístavbu sever. křídla). Technický stav: prohlídkou bylo zjištěno: Mimo rekonstruované prostory situované v přízemí části severního a východního křídla se zámecké prostory této části zámku nacházejí ve zhoršeném stavu; velmi zhoršený stav vykazuje křídlo jižní a západní (část konstrukcí v havarijním stavu). Mimo rekonstruované prostory zámku – zhoršený stav vykazují původní povrchy podlah, v části havarijní stav vykazují dřevěné stropní konstrukce – místně se jedná o propadlý strop, v části jižního křídla propadlá střecha přístavby, v části vnitřních zdí jsou trhliny (nebylo možno ověřit stáří), ve zhoršeném stavu se nachází převážná část vnitřních a vnějších omítek (v části opadaná nebo otlučená), v části poškozené střešní tašky (jižní křído – dvorní strana), v části jižního křídla zamechovaná krytina a částečně poškozené nadstřešní zdivo komínu (vč. narušené statiky), na nádvorní dvoupodlažní přístavbě chybí klempířské konstrukce a střešní __________________________________ 9 __________________________________



krytina, v části zarostlé okapy, v části poškozené nebo chybějící klempířské konstrukce (jižní a západní křídlo), v části vysklená okna, v havarijním stavu v těchto částech zámku se nachází elektroinstalace, sklepní prostory zámku jsou neudržované.

Stáří budovy: 2. polovina 14. století – západní část, rozšíření původní tvrze do podoby hradu 2.pol. 15. století – východní a jižní křídlo, přestavba s rozšířením východního křídla, přístavba severního křídla s průjezdem kolem roku 1700 – obvodová zástavba nádvoří polovina 19. století – konečná podoba zámku

__________________________________ 10 __________________________________



1.2. Rodinný dům č.p. 3 Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 46 .

Zastavěná plocha 1.N.P.: 408 m2 Zastavěná plocha 1.P.P.: 192 m2 Podlahová plocha bytů Název byt č. 1 byt č. 2 byt č. 3 CELKEM

Výměra

Jednotka 89,2 113,2 107,0 309,4

m2 m2 m2 m2

Poznámka: plošná výměra podlahové plochy bytů byla převzata za znaleckého posudku č. 4855/35 vypracovaného Ing. M. Bartůňkem z 23.4.2008 pro Českou spořitelnu a.s. S plochou nevyužitelného sklepa ve výpočtech při stanovení obvyklé ceny neuvažujeme Počet podzemních podlaží: 1

Počet nadzemních podlaží: 1

Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu volně stojící, obdélníkového půdorysu. Základy: základové pásy. Izolace proti zemní vlhkosti: na původní části chybí, u přistavěné části vodorovná. Krov: sedlový dřevěný, nad štítovou přístavbou plochá střecha Krytina: azbestocementové šablony, v části hladký plech. Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: zdivo cihelné, v části z tvárnic. Stropy: nad suterénem klenby, nad přízemím rovné s podbitím. Podlahy:v části – keramická dlažba, PVC, koberec, vlysová, betonová ve sklepě. Vnitřní úpravy povrchů: omítka vápenná hladká, v části keramický obklad. Vnější úpravy povrchů: omítka dvouvrstvá vápenná. Okna: převážně dřevěná zdvojená. __________________________________ 11 __________________________________



Dveře: dřevěné do ocelové nebo dřevěné zárubně. Elektro: světelný a motorový. Vytápění: každý byt vlastní kotel ÚT na tuhá paliva. Voda: studená a teplá (el. bojler). Kanalizace: je provedena. Ostatní vybavení: bleskosvod. Vybavení koupelny: vana, umyvadlo. WC: kombi. Dispozice: viz. výčet místností Rekonstrukce a modernizace: rozšíření původní stavby domu provedením přístavby s plechovou krytinou, provedena přístavba s plochou střechou ke štítové stěně Technický stav: prohlídkou bylo zjištěno: na severní a východní straně domu stará dvouvrstvá omítka v části poškozená, na západní straně přístavby (tvárnicové zdivo) omítka není provedena, rez na plechové krytině Stáří budovy: původní stáří domu odhadem 150 roků

__________________________________ 12 __________________________________



1.3. Ubytovna (stavba bez čp/če) Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 111, St. 158, St. 118.

Zastavěná plocha 1.N.P.: 1 257 m2 Užitná plocha: cca 1 130 m2 Poznámka: při výpočtu užitné plochy bylo vycházeno z půdorysu ubytovny – skutečný stav, vyhotovený realitní kanceláří Jiří Novotný Počet podzemních podlaží: 0


Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu volně stojící, obdélníkového půdorysu. Základy: základové pásy. Izolace proti zemní vlhkosti: vodorovná. Krov: sedlový vazníkový Krytina: azbestocementová vlnitá. Svislé nosné konstrukce: v části zděné, v části dřevěné. Obvodové stěny: v části zdivo tvárnicové, v části z lisované sendvičové desky na bázi dřevní hmoty. Stropy: rovný podhled z lisovaných desek na bázi dřevní hmoty se zateplením, v části (jídelna) obklad z palubek. Podlahy: v části – PVC, keramická dlažba. Vnitřní úpravy povrchů: omítka vápenná hladká, v části keramický obklad, v malé části palubkový obklad. Vnější úpravy povrchů: omítka dvouvrstvá stříkaná - pouze ve štítu a malé části boku, obvodové stěny ze sendvičových desek-vápenná omítka. Okna: dřevěná zdvojená. Dveře: dřevěné do ocelové zárubně. Elektro: světelný a motorový. Vytápění: kotel ÚT na tuhá paliva. Voda: studená a teplá (el. bojler). Kanalizace: je provedena. Ostatní vybavení: bleskosvod. __________________________________ 13 __________________________________



Vybavení koupelny: vany, umyvadlo. WC: kombi. Dispozice: 1.NP- jídelna, chodba, pokoje, umývárny, soc. zařízení, kuchyně, skladové prostory, dílna Poznámka: na pozemku parc.č. 83/2 je situována přízemní zděná stavba malého skladu s plochou střechou, s plechovou krytinou o ploše cca 48 m2; stavba není zapsaná v KN ani zakreslena v katastrální mapě. Technický stav: prohlídkou bylo zjištěno: chybí radiátory, poškozené předměty zdravotní techniky, na vyzdívané obvodové stěně chybí v převážné části fasádní omítka, neošetřený dřevěný podhled krovu po obvodě objektu, vytápění nefunkční. Stáří budovy: odhadem 35 roků

__________________________________ 14 __________________________________



1.4. Věž s bránou č.p. 2 Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 48.

Zastavěná plocha 1.N.P.: 79 m2 Užitná plocha: není uvažována Počet podzemních podlaží: 0


Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu volně stojící čtvercového půdorysu, na kterou navazuje původní zděný plot. Základy: základové pásy. Izolace proti zemní vlhkosti: chybí. Střecha: segmentová s věžičkou (tzv.lucerna) Krytina: azbestocementové šablony. Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: zdivo smíšené a cihelné. Stropy: nad průjezdem klenba, nad patry dřevěné.. Vnitřní úpravy povrchů: omítka vápenná hladká. Vnější úpravy povrchů: omítka dvouvrstvá vápenná. Podlaha: v patrech prkenná. Okna: převážně dřevěná oblouková. Dveře: dřevěné. Vrata: dřevěná dvoukřídlová náplňová Schodiště: točité. Elektro: světelný (nefunkční). Vytápění: původní stav – kamna (nefunkční). Ostatní vybavení: bleskosvod. Dispozice: 1.NP- průjezd, schodiště 2.NP- obytná místnost, schodiště 3.NP- obytná místnost __________________________________ 15 __________________________________



Rekonstrukce a modernizace: 2010 – rekonstrukcí byly provedeny zejména zednické práce, opravena kopule střechy, položena nová krytina, osazena nová okna a dřevěná náplňová vrata, opraveny zejména zdobné prvky fasády – balustráda ochozu ve 2. patře, obnovena kartuše s erbovním znakem Technický stav: rozvod elektro zůstal nerekonstruován a je nefunkční, kamna jsou rozpadlá Stáří budovy: 160 roků

__________________________________ 16 __________________________________



3. Pozemky: Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Nýrsko Katastrální území: Bystřice nad Úhlavou Vlastník staveb: INTERTOUR, spol. s r.o. Vlastník pozemků: INTERTOUR, spol. s r.o.

podíl: 1/1 podíl: 1/1

Parcela č. Výměra m2 Druh Využití St. 46 877 zastavěná plocha a nádvoří v LV neuvedeno St. 47 4538 zastavěná plocha a nádvoří v LV neuvedeno St. 48 79 zastavěná plocha a nádvoří v LV neuvedeno St. 111 542 zastavěná plocha a nádvoří v LV neuvedeno St. 118 541 zastavěná plocha a nádvoří v LV neuvedeno St. 158 234 zastavěná plocha a nádvoří v LV neuvedeno 34/1 2460 ostatní plocha neplodná půda 83/1 2625 ostatní plocha neplodná půda 83/2 4858 ostatní plocha neplodná půda 615/2 185 ostatní plocha ostatní komunikace 789 95 ostatní plocha jiná plocha m2

Výměra pozemků celkem

17 034

Specifikace ploch budov (cenotvorných užitných ploch) a jejich využití:

Označení

Zámek č.p. 1

NP

1

Specifikace využití

výstavní prostory se zázemím

Zastavěná Užitná plocha 1. NP plocha (m2) (m2) 1 570

89 113 107

1 - byt č. 1 obytné prostory Rodinný dům č.p. 3

1 - byt č. 2 obytné prostory 1 - byt č. 3 obytné prostory

Rodinný dům celkem Ubytovna bez čp/če CELKEM

1.NP

ubytovací prostory se zázemím

396

408

309

1 257

1 130 1 835

Poznámka: - zastavěná plocha byla zjištěna z výkresové dokumentace, porovnáno s vlastním měřením - užitná plocha byla zjištěna přepočtem ze zastavěných ploch

__________________________________ 17 __________________________________



Přístup k oceňovaným nemovitostem Přístup do areálu je z veřejné komunikace parc.č. 577/8, v KN zapsán způsob využití jako silnice, vlastnictví ČR. Hlavní vjezd je přes parc.č. 622/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví Města Nýrsko) věží s bránou na pozemek parc.č. St. 47, vedlejší vjezd je na pozemek parc.č. 83/2 k ubytovně.

Omezení týkající se zástavních nebo vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 1259 ze dne 7.8.2013 pro k.ú. Bystřice nad Úhlavou je vyznačeno v části C - Omezení vlastnického práva : - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 80/09/L CD do celkové výše 7 000 000,- Kč s příslušenstvím, k zajištění veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 7 000 000,Kč, které mohou vzniknout od uzavření této Smlouvy do 30.6.2023; oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s.; povinnost k Stavba: bez čp/če na parcele St. 118.

Stávající zástavní právo váznoucí na předmětu ocenění není v stanovené obvyklé ceně zohledněna.

Vztah k územnímu plánu Podle platného územního plánu z 12/2011 pro město Nýrsko se oceňovaný areál nachází v části v zóně OS – plochy ostatní

__________________________________ 18 __________________________________



4.2. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Stručná charakteristika těchto metod:

- metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení).

- metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.

- metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.

Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod: - výnosové a srovnávací.

Nemovitosti jsou oceňovány na základě předaných podkladů a na základě provedené prohlídky nemovitostí.

__________________________________ 19 __________________________________



5. Posudek 5.1. Stanovení hodnoty nemovitostí výnosovou metodou Úvodem Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní hodnoty, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty stabilizovaného nájemného.

je

zvolen

propočet

způsobem přímé

kapitalizace

Obecně k metodice ohodnocení Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé ceny (resp. tržní hodnoty).

Zavedené předpoklady, úvodní informace Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti.

__________________________________ 20 __________________________________



Úroková míra kapitalizace Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme, na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.7.2013 do 31.12.2013 v rozpětí 6 - 13 %. V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace 10 %.

Nájemné pro výpočet výnosů Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní hodnoty, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady   

požadované nájemné v dané lokalitě uvedené v inzerci vlastní databáze cen pronájmů obdobných prostor posouzení situace na trhu s nemovitostmi a konkrétních podmínek

__________________________________ 21 __________________________________



VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY Při výpočtu výnosové metody bylo vycházeno z výše ceny nájmu za m2 pronajímaných ploch (která je považována za obvyklou) dle předložených podkladů. U ostatních (nepronajatých) ploch bylo stanoveno obvyklé nájemné na základě analýzy trhu, s přihlédnutím k výši nájmu za pronajaté prostory. Zdrojem výnosů jsou následující plochy: Typy užitných ploch

Zámek - výstavní prostory se zázemím RD - obytné prostory Ubytovna - ubytovací prostory CELKEM

Výměra

Nájemné

Nájemné celkem

m2

Kč/m2/ měsíc

Kč/rok

396 309 1 130 1 835

60 70 40

285120 259560 542400 1 087 080

Z dlouhodobého hlediska musíme uvažovat s rizikem možné občasné změny nájemce a eventuálním nevyužitím celkového objemu ploch na 100 %, tzn. možné ztráty vzniklé po dobu neobsazení nemovitosti nebo při občasných změnách nájemců. Z pohledu dlouhodobého pronájmu budeme v tomto případě uvažovat ztrátu nájemného ve výši 15%. Nájemné za celý objekt celkem ročně Ztráta z nájmu Nájemné za objekt celkem po odečtení ztrát

Kč % Kč

1 087 080 15 924 018

Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy (objednavatelem nebyly poskytnuty přesnější informace, proto jsou náklady stanoveny odborným odhadem) ve výši cca 100 000 Kč. Celkem

Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos

Kč

100 000

Kč Kč

924 018 100 000

Kč

824 018

__________________________________ 22 __________________________________



Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 10 % :

100 % výnosová hodnota = 824 018 * ---------10 %

= 8 240 180,- Kč

Hodnotu nemovitostí stanovenou výnosovou metodou odhadujeme ve výši:

8 200 000,- Kč

__________________________________ 23 __________________________________



5.2. Stanovení hodnoty nemovitostí srovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Pro srovnávací metodu čerpáme údaje z nabídek obdobných nemovitostí v inzertních novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitostmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitostí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. Údaje o cenách obdobných nemovitostí pro srovnávací metodu čerpáme z nabídek realitních novin, časopisů a serverů. U nemovitostí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Z našich zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.

__________________________________ 24 __________________________________



Z nabídky vybíráme:

Prodej, historický objekt, 24 257 m² (s pozemkem), Zvíkovec Datum aktualizace: 2.9.2013

Vhodné jako investice, dotace od státu na rekonstrukce. Vhodné pro komerční účely. Např. luxusní penzion/hotel, pro seniory, nebo wellness hotel. Zvíkovec nad řekou Berounkou. K nemovitosti náleží pozemky a rozsáhlý park o rozloze 22.731 m2. Hlavní vchod má uprostřed vjezd, zdobený dvěma sloupy, které nesou balkón, v patře jsou francouzská okna. V interiéru je původní rokokové schodiště se zděným zábradlím z 18. století. Zámek byl v minulosti využíván jako dětské ozdravné středisko. Nyní jsou prostory prázdné, určené k rekonstrukci. S velmi dobrou dostupností na D5 cca. 15km. Plocha zastavěná 864 m2. Užitná plocha: 1 527 m2 Nabídková cena: 12 000 000 Kč, tj. cca 7 900 Kč/m2 užitné plochy

Cena 1m2 UP redukovaná (x 0,85) : 6 700,- Kč/m2 užitné pl.

Prodej, historický objekt, 3 311 m², Valeč Datum aktualizace: 15.9.2013

Prodej historického objektu v obci Valeč u Karlových Varů. Budova prošla částečnou rekonstrukcí - nová střecha, nová dřevěná okna, fasáda. Vnitřní část objektu je určena ke kompletní rekonstrukci. Budova je částečně podsklepena. Zastavěná plocha 806 m2. K nemovitosti patří velká zahrada (2500 m2). Sousedí s barokním zámkem. Vzhledem k lukrativnímu umístění je objekt vhodný pro podnikatelské účely. Užitná plocha: (806 x 2 x 0,75) 1 209 m2 Nabídková cena: 6 000 000 Kč, tj. cca 5 000 Kč/m2 užitné plochy


__________________________________ 25 __________________________________



Prodej, historický objekt, 3 644 m², Hořiněves Datum aktualizace: 2.9.2013

Jedinečný historický objekt barokního zámku v Hořiněvsi. Zámek se nachází v malebné krajině 17 km jihozápadně od Hradce Králové. První zmínky byly dle historických pramenů datovány již v roce 1280 kde z původního dvora vznikla v druhé pol. 14. stol. středověká tvrz pánů z Hořiněvsi a poté v roce 1661 za držení Františka Ferdinanda Gallase započala přestavba sídla na barokní zámek. V současné době jsou v zámku umístěny byty, bývalá prodejna potravin a zrušená vinárna. K zámku náleží 11.300 m2 pozemků a rybník o rozloze 1.000 m2. Zámek je jednopatrový, na jižní straně se nacházejí dvě dvojpatrové věže a celý objekt je podsklepen. V suterénu se nachází původní klenbové stropy, v 1. np je 28 místností a ve 2.np je 26 místností. Zastavěná plocha 1 222 m2. Užitná plocha: (1 222 x 2 x 0,75) 1 833 m2 Nabídková cena: 5 300 000 Kč, tj. cca 2 900 Kč/m2 užitné plochy


Prodej, historický objekt, 9 000 m², Hluboš Datum aktualizace: 21.8.2013

Pozdně barokní zámek Hluboš. Jedná se o rozlehlou, trojkřídlou dvoupatrovou stavbu, k níž je na východě připojeno ještě přízemní spojovací křídlo s kaplí sv. Kříže (dnes zrušenou). Jižní průčelí má osový rizalit s vysokým pilastrovým řádem a předloženým vnějším schodištěm, severní fasáda má uprostřed zasklenou arkádu s terasou na střeše. Fasády vrcholí atikami s balustrádou a obloukovitě zakončenými štíty. Ve velkém sále v přízemí si můžete prohlédnout dodnes zachované nástropní malby. Zámek v celkem dobrém stavu po částečné rekonstrukci střecha, přízemí a budova se čtyřmi bytovými jednotkami. V okolí zámku je rozsáhlý park vzrostlé dřeviny. Vytápění kotlem na tuhá paliva s horkovzdušným rozvodem. Voda, elektřina, kanalizace. Dále na pozemku bývalá jízdárna a patrový rodinný dům při vjezdu u brány. Zastavěná plocha 4.550 m2, celková plocha 53.178 m2, dále menší rybník. Obec Hluboš se nachází cca. 7 km od Příbramě v krásné lokalitě na jižním úpatí Brd. Zámek v

__________________________________ 26 __________________________________



letech 1920-1921 několikrát navštívil president T. G. Masaryk. Možnost všestranného využití podnikání, wellness centrum, hotel. Doporučujeme prohlídku pro vážné zájemce Nabídková cena: 20 000 000 Kč, tj. cca 2 200 Kč/m2 užitné plochy


Prodej, historický objekt, 1 860 m², Škvořetice Datum aktualizace: 23.9.2013

Nabízíme k prodeji tvrz přestavěnou na zámek v Jihočeském kraji v okrese Strakonice v obci Škvořetice. Jedná se o výraznou třípodlažní čtyřkřídlou stavbu s nádvořím uprostřed a s věží na jednom kraji. Stavba byla ve 14. století vystavěna jako tvrz, která byla v 16. století přestavěna a poslední přestavba na pseudorenesanční zámek byla realizována počátkem 20. století a v této podobě se zachovala dodnes. Součástí prodeje je 70,8 ha pozemků včetně 2 ha chovného rybníka. Objekt sloužil až do půlky devadesátých let jako školící centrum Českých drah a po té byl vydán v restituci. Rekonstrukce prováděné od osmdesátých let zahrnují novou střešní krytinu včetně klempířských prvků, rozvod elektroinstalace (Al), repasovaná okna, ústřední topení s kotelnou na tuhá paliva a tehdejší dobové úpravy v podobě obkladů, dlažeb v kuchyni a koupelnách + výstavba umakartových příček, obložení stěn, PVC apod.. Z prostorů zámku byly vybudované třídy pro vyučování, jídelna, kuchyně, společná sociální zařízení, kanceláře a ubytování pro zaměstnance. Zámek je napojen na tyto inženýrské sítě: Elektro 220/380V, plyn, odpadní jímka 2x, vlastní studna a internet. Celá nemovitost je ihned k dispozici. Nabídková cena: 30 600 000 Kč, tj. cca 16 500 Kč/m2 užitné plochy

Cena 1m2 UP redukovaná (x 0,85) : 14 000,- Kč/m2 užitné pl. Prodej, jiný, 185 m², Plánice Datum aktualizace: 9.8.2013

Fara vedle známého nicovského kostela postaveného Kiliánem Ignácem Dienzenhoferem je situovaná při místní komunikaci cca 2 km od Plánice. V nepodsklepeném domě je vstupní předsíň, ze které se vchází

__________________________________ 27 __________________________________



do kuchyně a pěti pokojů. Ve dvoře jsou hospodářské prostory a garáž. Voda užitková je ze studny, kanalizace svedena do jímky na vyvážení, topení lokální + 1x akumulační kamna. Budovu bývalé fary je vhodné částečně renovovat. Pozemky: o výměře 432 m2. Poloha:16 km východně od Klatov Nabídková cena: 500 000 Kč, tj. cca 2 700 Kč/m2 užitné plochy


Prodej, rodinný dům, 80 m², Miletice Datum aktualizace: 21.9.2013

Prodej domu v obci Miletice, 10 km od Klatov. Zděný dům je napojen na el. proud, na pozemku septik, není zde momentálně zdroj vody, je možnost řešit vrtem (cca. 40 tis., již vytýčený pramen), rozvod vody do domu již připraven. Na hranici pozemku přípojka plynu. Vytápění zajištěno kamny na tuhá paliva. Možnost půdní vestavby, vedle domu přístavek, kde je možné zřídit kotelnu. Zastavěná plocha 120 m2. Nabídková cena: 480 000 Kč, tj. cca 6 000 Kč/m2 užitné plochy

Cena 1m2 UP redukovaná (x 0,85) : 5 100,- Kč/m2 užitné pl. Prodej, rodinný dům, 380 m², Skelná Huť Datum aktualizace: 9.8.2013

Zrekonstruovaný objekt (kromě fasády) je situován v malé obci 5 km od hranic s Bavorskem. V částečně podsklepeném domě je v přízemí jeden byt 3+1 s vlastním plynovým kotlem a samostatným elektroměrem. V 1. patře je garsonka a 2 byty 3+1 vybavené ÚT – plynový kotel. Ve všech bytech je možno využít vytápění krbovými kamny. Kanalizace je svedena do jímky na vyvážení, voda je napojena na obecní řad. Dva byty jsou pronajaty za cca 5 tis. Kč měsíčně každý, garsoniéra je volná a čtvrtý byt užívá majitelka. Pozemky o výměře 1513 m2. Nabídková cena: 3 600 000 Kč, tj. cca 9 500 Kč/m2 užitné plochy

Cena 1m2 UP redukovaná (x 0,85) : 8 100,- Kč/m2 užitné pl. __________________________________ 28 __________________________________



Prodej, rodinný dům, 188 m², Svatá Kateřina Datum aktualizace: 19.9.2013

RD v obci Svatá Kateřina (u Nýrska) u hlavního silničního tahu spojujícího Českou republiku a SRN. RD sestává ze zděné části a dřevěné stodoly. V 1. NP se nachází prostory, které je možno využít jako restauraci (velká místnost s krbovou vložkou, kuchyně, toalety, sklad ) s navazující venkovní zastřešenou terasou (66 m2). Ve 2. NP je bytová jednotka o velikosti 3+1 s předsíní a verandou, samostatným WC a koupelnou. Vytápění je lokální na TP. RD je možno po úpravě využít i jako pension s restaurací. Místo je ideální pro letní a zimní rekreaci. Nabídková cena: 1 500 000 Kč, tj. cca 8 000 Kč/m2 užitné plochy


Vyhodnocení získaných informací: Z vyhodnocení tohoto segmentu trhu, tj. stavby památek, lze vyvodit závěr, že s obdobnými nemovitostmi se na trhu obchoduje, v celé České republice je nabízeno velké množství památek, nikoli však přímo v dané lokalitě. Při stanovení hodnoty tedy vycházíme z porovnatelných nemovitostí ze širšího okolí. Požadovaná cena m2 užitné plochy se u nabízených nemovitostí pohybuje v rozmezí cca 2 200 – 16 500 Kč/m2. Po redukci nabídkových cen se hodnota 1 m2 užitné plochy budov pohybuje v rozmezí cca 1 900 – 14 000 Kč. Námi oceňovaný areál zámku se skládá ze čtyř částí, kde uvažujeme užitné plochy. 1) vlastní historický zámek č.p. 1 - parc.č. St. 47 (část 1. NP zrekonstruovaná) 2) vlastní historický zámek č.p. 1 - parc.č. St. 47 (část nezrekonstruovaná) 3) rodinný dům č.p. 3 s třemi byty - parc.č. St. 46 4) ubytovna bez čp/če - parc.č. St. 111, St. 158, St. 118 1) 2) Zámek byl z části rekonstruován, bylo zpřístupněno pouze malé množství užitných ploch v přízemí severní části objektu pro veřejnost, kde se konají kulturně společenské akce. Zbytek objektu byl zabezpečen proti dalšímu chátrání a zatékání provedením např. nových střech nebo jejich oprav. Tyto prostory však nejsou využitelné bez dalších nákladů na celkovou rekonstrukci a jsou tedy zahrnuty do užitných ploch za podstatně nižší jednotkovou cenu. __________________________________ 29 __________________________________



3) Rodinný dům stáří cca 150 roků, byl později rozšířen o jižní přístavbu ke štítové stěně. Je využíván k sezónnímu bydlení. 4) Ubytovna postavená před cca 35 roky, jednopodlažní liniová stavba, v části ze zdiva tvárnicového, v části z lisované sendvičové desky na bázi dřevní hmoty, situovaná východně od tělesa zámku. V minulosti ubytovna pro mládež s kuchyní, jídelnou, dílenskými prostory, již nevyužívaná, ve zhoršeném stavu. V tomto konkrétním případě, s ohledem na výše uvedené členění, stanovujeme odborným odhadem cenu m2 užitných ploch následovně (viz tabulka).

Výpočet ceny Užitná Specifikace využití plocha (m2)

Označení

Rodinný dům Ubytovna

Cena

Kč / m2

Kč celkem

výstavní prostory se zázemím

9 000

3 564 000

2 176 zhoršený nebo havarijní stav 309 obytné prostory 1 130 ubytovací prostory

1 000 6 500 2 000

2 176 000 2 008 500 2 260 000

Zámek - zrekonstr. část Zámek - nezrek. část

Cena

396

10 008 500

CELKEM

Poznámka: Hodnota pozemků obchodovatelné.

je

zahrnuta

do

hodnoty

staveb,

pozemky

nejsou

samostatně

Hodnotu nemovitostí stanovenou srovnávací metodou odhadujeme ve výši (zaokrouhleno):

10 000 000,- Kč

Rizika -

obtížnější prodej jako celku zhoršený až havarijní technický stav nezrekonstruované části zámku velké množství ploch, které jsou obtížně využitelné vysoké náklady na pokračování rekonstrukce

__________________________________ 30 __________________________________



Závěr Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitostí: Výnosová hodnota

Kč

8 200 000

Srovnávací hodnota

Kč

10 000 000

Každá z metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. V tomto konkrétním případě se při stanovení ceny obvyklé areálu s pozemky přikláníme k metodě srovnávací, která má větší vypovídací schopnost.

Na základě výše uvedených skutečností, stanovujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši:

10 000 000,- Kč

Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ust. §21, odst. 3 zák. č.36/1997 Sb., o znalcích a tlumočnících a ust. § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/67Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 1078/47/2013. V Praze, dne 9.10.2013. A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium, Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1

__________________________________ 31 __________________________________

2013

Recommend Documents