Znalecký posudek č. 5455 - 42 / 2013 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 8 na p.č. st. 72/1, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 72/1, 101/2, 103/2, 104 uvedeno na LV č. 117, v k.ú. Podolí nad Olšavou, v obci Podolí, v okrese Uherské Hradiště
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy
Posudek vypracoval:
VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Uherském Hradišti, 7.3.2013
1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou č.p. 8 na p.č. st. 72/1, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 72/1, 101/2, 103/2, 104 uvedeno na LV č. 117, v k.ú. Podolí nad Olšavou, v obci Podolí, v okrese Uherské Hradiště
Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 28.2.2013.
Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá.
Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
2
2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 8 na p.č.st. 72/1, Podolí Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Podolí nad Olšavou Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dle výzvy dne 28.2.2013 v 8,30 hod. Povinný pan Patrik Šimek se prohlídky nezúčastnil, ale jelikož stavba není zabezpečena, je volně přístupná, znalec provedl prohlídku a zaměření sám.
Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 117 pro k.ú. Podolí nad Olšavou Objednávka ze dne 12.2.2013 čj. 081/2013-N Informace získané při místním šetření dne 28.2.2013 Nahlížení do KN – internet
Vlastnické a evidenční údaje Dle předloženého LV č. 117 pro k.ú. Podolí nad Olšavou je vlastníkem předmětného majetku: Šimek Patrik, č.p. 8, 686 04 Podolí
r.č. 900202/6935
Váznoucí závazky Dle přiloženého LV č. 117 pro k.ú. Podolí nad Olšavou ze dne 10.1.2013 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši 1.162.000,- Kč s příslušenstvím Oprávnění pro: Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b, Nusle, 140 00 Praha 4, IČ: 49240901 Povinnost k: stavba Podolí č.p. 8, parcela st. 72/1, p.č. 104, 103/2, 101/2 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 8.1.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 8.1.2010. V-58/2010-711.
3
Celkový popis nemovitosti
3. POSUDEK obec Podolí, okres Uherské Hradiště nemovitost leží ve střední části obce, vlevo od státní komunikace ve směru jízdy od Kunovic, v zástavbě rodinných domů s přimknutím k sousedovi zleva i zprava v centru Dostupnost centra domy pro rodinné bydlení, oboustranná uliční řadová zástavba Převažující zóna dům má možnost veškerých přípojek inženýrských sítí, v současnosti Napojení na sítě a má přípojku elektro a plynu, ostatní nebylo možno ověřit. Zdrojem vody komunikace je vlastní studna s domácí vodárnou v PP. Přístup je ze státní komunikace dostatečná pro účely rodinného bydlení Kapacita sítí zastávka autobusu i vlaku v obci Dopravní dostupnost v obci jsou základní obchody, ostatní veškeré služby, škola, lékař, Dostupnost služeb zastoupení institucí a bankovních domů jsou dostupné v obci Kunovice ( 5 km vzdálené ), nebo v Uherském Hradišti (cca 8 km) možnost parkování ve vjezdu do domu Parkování nezjištěny Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita slabá Konkurenční prostředí v současné době jsou v obci Podolí nabízeno realitními kancelářemi 7 rodinných domků Současný způsob využití V minulosti rodinné bydlení, v současnosti je dům neobyvatelný, je ve stupni nedokončené rekonstrukce Příslušenstvím jsou venkovní úpravy: přípojky inženýrských sítí, Ostatní zpevněná plocha ze zámkové dlažby, plot z drátěného pletiva, dále studna a kůlna. Část zahrady na p.č. 103/2 netvoří jeden celek, tato parcela je oddělena od ostatních parcelou č. 3236/2, která je ve vlastnictví Obce Podolí Lokalita Pozice v obci
Rodinný dům č.p. 8 na p.č. st. 72/1 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce
Betonové a kamenné s prolitím, bez izolace proti vodě KS zděný, zdivo převážně z cihel plných pálených, v části zdivo smíšené dřevěné Sedlová, dřevěná vazba taška pálená pozinkovaný plech 4
Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, přístavby Rekonstrukce, modernizace
Počet bytů Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky
Z roku Životnost Současný a minulý způsob využití
vápenné štukové, v části chybí (osekáno) vápenopískové stříkané jen v uliční části, ve dvorní chybí chybí chybí cihelné do PP anebo dřevěné do půdního prostoru vrata ocelová s prosklením drátosklem plastová a dřevěná dvojitá palubka, prkenné anebo chybí PVC anebo chybí ÚT , kotel plynový, radiátory panelové – funkčnost nelze ověřit 220/380V , rozvody částečně nedokončené chybí chybí – jen přípojka z vlastní studny do domácí vodárny + část rozvodů v PVC. Není zabezpečeno proti zamrznutí. chybí instalován napojena na trativod chybí chybí chybí Nezjištěno neprovedeny zahájeny změny vnitřní dispozice, nové ÚT + plynový kotel + rozvody + radiátory, nová vodárna s přípojko vody ze studny, v části výměna oken. Rekonstrukce není dokončena 1 ze státní zpevněné komunikace níže uvedeno Bez údržby nedokončená rekonstrukce, vybourané zdivo, vyklizení suti, chybí základní vybavení, nelze ověřit funkčnost provedených instalací topení a rozvodu vody, vlhkost zdiva. Pozemek je zaplevelen náletovými dřevinami cca 1935 120 roků v minulosti rodinné bydlení, v současnosti v nedokončené rekonstrukci.
Vnitřní dispozice včetně výměr : Podlaží 1.PP 1.NP
Název místnosti sklad kuchyně hala, plynový kotel komora pokoj ložnice celkem
m2 12,70 9,41 9,98 6,22 13,18 19,84 71,33
5
b) Vedlejší stavby Objekt ve dvorní části domu, zděného konstrukčního systému, střecha sedlová pultová, krytina pálená, okna dřevěná, dveře svlakové, podlahy betonové. Dispozice: sklad, chlév, kůlna. Objekt z roku 1935, na hranici životnosti. Poznámka: Rozsah a charakter dalšího příslušenství není výjimečný, jednotková cena hlavní stavby v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Region: Okres: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 8 Zlínský Uherské Hradiště Podolí nad Olšavou
3.1. VĚCNÁ HODNOTA 1.1 Rodinný dům č.p. 8 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,31 m 15,88 m2 3,72 m 109,46 m2
Název 1.PP 1.NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.PP (2,98*5,33)*(2,31) 1.NP uliční část 8,42*5,34*3,72 1.NP dvorní křídlo 12,10*5,33*4,34 Zastřešení (8,42*5,34)*3,03/2+(12,10*5,33)*1,58/2
= = = =
[m3] 36,69 m3 167,26 m3 279,90 m3 119,07 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP uliční část 1.NP dvorní křídlo Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
6
Obestavěný prostor 36,69 m3 167,26 m3 279,90 m3 119,07 m3 602,92 m3
Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Ocenění 109 71 602,92 3 000 100,00 1 808 760 78 42 80,00 361 752
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
1.2 Vedlejší stavba Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,72 m 14,82 m2
Název 1.NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (5,33*2,78)*(2,72) Zastřešení 5,33*2,78*1,58/2
= =
[m3] 40,30 m3 11,71 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Ocenění 15 52,01 1 600 100,00 83 215 78 22 90,00 8 322
2
[m ] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč 7
Obestavěný prostor 40,30 m3 11,71 m3 52,01 m3
2.1 Studna kopaná
Hloubka Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Ocenění 5,00 2 500 100,00 12 500 78 22 78,00 2 750
[m] [Kč/m] % Kč roků roků % Kč
Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 117 pro k.ú. Podolí nad Olšavou: Parcela st. 72/1 101/2 103/2 104
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada ostatní plocha
m2 194 504 177 72
Pozemek p.č. st. 72/1 je v části zastavěn rodinným domem č.p. 8, v části slouží jako dvorek. Pozemek p.č. 104 je užíván jako předzahrádka v uliční části rodinného domu č.p. 8. Pozemek p.č. 101/2 je užívána jako zahrada za rodinným domem č.p. 8. Pozemek p.č. 103/2 je pokračování zahrady p.č. 101/2 ale je od ní oddělen p.č. 3236/2 ve vlastnictví Obce Podolí, v KN vedená jako zahrada.
Metoda stanovení porovnávací hodnoty stavebních pozemků Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří (přímo v obci Podolí jsou 4 nabídky, v okruhu do 1 km je pak dalších 5 nabídek) nebo s prodejními cenami pozemků z vlastní databáze. Pozemky v k.ú. Podolí nad Olšavou Pozemek p.č. 13/2 o celkové výměře 1124 m2, jde o zahradu, dle ÚP pro výstavbu rodinného domu. Přípojky vedou na sousedním obecním pozemku. Obchodováno v roce 05/2012 za 205 000,- Kč, tj. 182,- Kč/m2 zdroj: vlastní ocenění 3411 HCMHB
nabídka č. 1 2
výměra 933 477
cena 883 770 238 500
JC
lokalita 947 Podolí 500 Podolí
8
3 4 5 6 7 8 9
400 410 1210 1891 3124 1500 788
200000 200000 699000 1390000 1490000 1260000 1200000
500 488 578 735 477 840 1 523
Podolí Podolí Míkovice Míkovice Míkovice Míkovice Míkovice
Nabídka č. 9 výrazně vybočuje, považujeme ji za nadhodnocenou, proto k této nepřihlížíme. Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 477 až 950,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší než skutečně dosažené, mnohdy až o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, že nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 380,- Kč/m2 až 760,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek je mírně svažitý s orientací na SV, řadový, vnitřní, protáhlý, obdélníkový, výměrou je přiměřený, přístup je bezproblémový ze státní zpevněné komunikace, má možnost veškerých veřejných přípojek inženýrských sítí. Pozemek je tvořen z více na sebe navazujících parcel, p.č. 103/2 je však oddělena od celku pozemkem jiného vlastníka. Proto pro oceňovaný pozemek dovozujeme porovnávací hodnotu ve výši
Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada ostatní plocha Celkem
P.Č. st. 72/1 101/2 103/2 104
200,- Kč/ m2
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 194 200,00 504 200,00 177 200,00 72 200,00 947
9
Cena [Kč] 38 800,00 100 800,00 35 400,00 14 400,00 189 400,00
3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA Rodinný dům č.p. 163, Podolí Dům leží cca 300 m jihovýchodně od centra obce, v zástavbě rodinných domů, u místní komunikace. Jednopodlažní rodinný dům zděného konstrukčního systému se sedlovou střechou, má přípojku vody z veřejného řadu i z vlastní studny, elektro, plynu a kanalizace. Dům je z roku 1942. V roce 1999 byla provedena modernizace koupelny a kuchyně, přípojka plynu, výměna kotle, v letech 20052006 výměna oken, nové povrchy podlah, podhledy pokojů, výměna radiátorů. Dispozice domu: kuchyň, chodba, koupelna, 3x pokoj, WC, kotelna, spíž, průjezd Zastavěná plocha: 137 m2 Obestavěný prostor: 603 m3 Podlahové plochy: 107,68 m2, započitatelné 90,05m2 Pozemek : 505 m2 Opotřebení : 60% Obchodováno v 04/2012 za 1 300 000,- Kč, tj. 12 073,- Kč/m2 z celkových ploch; 14 436,- Kč/m2 započitatelné plochy zdroj: vlastní databáze 3331 ZPV
Rodinný dům č.p. 181, Podolí Dům leží u hlavní komunikace procházející obcí, v okrajové části obce, cca 120 m od začátku obce po levé straně ve směru jízdy od Uherského Hradiště. Dvoupodlažní rodinný dům zděného konstrukčního systému se sedlovou střechou, má veškeré přípojky inženýrských sítí. Dům je z roku 1947. Od roku 2006 je postupně rekonstruován a modernizován. Byla provedena nová střecha nad dvoupodlažní částí a krytina nad původním sedlovým krovem, vnitřní dveře dýhované, vstupní platové, podhledy stopů, ÚT plynové + krb s napojením do radiátorů a průduchem do jednoho pokoje, nové přípojky inž. sítí, kuchyně, koupelna, terasa, nový zdroj TUV - plynový ohřevný zásobník. K datu ocenění nejsou dokončeny fasádní omítky, chybí osvětlovací tělesa na chodbě, nedokončená modernizace 2. NP (chybí malby, podlaha, zakončení teplovodu). Dům nemá garáž. Dispoziční řešení: 1.PP – sklad, plynová kotelna, sklad 1.NP – zádveří, chodba, šatna, hala se schodištěm, pokoj, ložnice,koupelna s WC, kuchyň, WC 2.NP – pokoj, chodba, Zastavěná plocha: 110 m2 Obestavěný prostor: 707 m3 Podlahové plochy: 136 m2, započitatelné 124m2 Pozemek : 1 760 m2 Opotřebení : 30% Obchodováno v 10/2012 za 1 760 000,- Kč, tj. 12 941,- Kč/m2 z celkových ploch; 14 194,Kč/m2 započitatelné plochy zdroj: vlastní databáze 5376 ZPU 10
Rodinný dům č.p. 78, ulice Lesní, Míkovice nad Olšavou Řadový, vnitřní, dům zděného konstrukčního systému se dvěma NP v uliční části, kdy , krov sedlový a pultový, krytina tašková pálená, stropy dřevěné omítnuté, klemp. kce z pozink plechu, schody chybí, okna dřevěná dvojitá kastlová, podlahy PVC nebo textilní nebo keramické, vytápění jen v části domu přímotopy Gamat. Dům z roku 1950. V roce 1998 byl dům plynofikován. Závažné nedostatky: Vlhkost zdiva, praskliny zdiva mezi uliční a dvorní částí, chybějící WC, podstandardní vybavení koupelny i kuchyně, zatékání krovem, 2.NP stavebně nedokončeno, chybí schodiště do 2.NP. Dispozice: 1.NP - dvorní zádveří, kuchyně, ložnice, koupelna, komora, 3x pokoj, veranda, průjezdu (garáž) Zastavěná plocha: 132 m2 Obestavěný prostor: 610 m3 Podlahové plochy: 103 m2 celkový ploch, 97 m2 započitatelných ploch Pozemek : 349 m2 Opotřebení: 80% Obchodováno v 07/2012 za 450 000,- Kč, tj. 4 369,-Kč/m2 z celkových ploch; 4639,- Kč ze započitatelných ploch zdroj : vlastní databáze 5314 ZPU
Komentář: Realizované rodinné domy jsou v rozptylu 4 369,- Kč/m2 až 12 941,- Kč/m2. Dům č. 1 leží ve stejné obci, výměrou podlahových ploch je větší, zastavěná plocha je větší, má menší pozemek, je po rekonstrukci, v dobrém technickém stavu. Oceňovaný dům je výrazně horší. Dům č. 2 leží ve vedlejší obci, má větší pozemek, větší výměru podlahových ploch, je po rozsáhlé rekonstrukci. Oceňovaný dům je výrazně horší. Dům č. 3 leží ve vedlejší obci, bližší okresnímu městu, se kterým je administrativně spojena včetně městské dopravy, tedy v lepší lokalitě, má menší pozemek, větší výměru podlahových a zastavěných ploch, dům ve stejném technickém stavu. Oceňovaný dům je lepší výměrou pozemku, je horší lokalitou, celkově jej posuzujeme jako srovnatelný. Ze srovnání vyplývá, že porovnávací hodnota oceňovaného domu bude nižší než 12 900,- Kč/m2 a bude oscilovat kolem 4 400,- Kč/m2. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvažujeme jednotkovou cenu : 4 400,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 71 m2)
Porovnávací hodnota:
313 852,- Kč
11
REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů:
372 824,- Kč
Hodnota pozemků:
189 400,- Kč
Věcná hodnota celkem:
562 224,- Kč
Porovnávací hodnota:
313 852,- Kč
3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že nedokončená stavba bude alespoň v části využitelná a nevzniknou náklady na její úplné odklizení. Název hodnoty věcná hodnota porovnávací hodnota
Kč 562 224 313 852
Silné stránky nemovitosti :
Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí Přiměřená velikost domu i pozemku
Slabé stránky nemovitosti :
Řadový, vnitřní dům Nedokončená rekonstrukce, zhoršený technický stav, vlhkost zdiva Ke stupni řádného užívání jsou nutné okamžité investice Provedené instalace nemusí být funkční Zaplevelený pozemek Stavba není zabezpečena proti vniknutí
S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou cenu obvyklou majetku k datu prohlídky ve výši:
300 000,- Kč 12
4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 8 na p.č. st. 72/1, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 72/1, 101/2, 103/2, 104 uvedeno na LV č. 117, v k.ú. Podolí nad Olšavou, v obci Podolí, v okrese Uherské Hradiště, ke dni 28.2.2013, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši :
300 000,- Kč slovy: Třistatisíc Kč V Uherském Hradišti, 7.3.2013 Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík
Poznámka: znalec upozorňuje, že dům není řádně zabezpečen proti vniknutí.
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5455-42/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura.
SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 117 pro k.ú. Podolí nad Olšavou ze dne 30.1.2013 Nahlížení do KN – internet Fotopříloha
13
pokoj
kuchyně
kuchyně
hala, kotelna
komora
ložnice
14
schodiště do půdního prostoru
schodiště do sklepa
domácí vodárna
průjezd
dvorní křídlo
kůlna
15
