2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3630-453/2013 O ceně rodinného domu v Lomnici nad Popelkou, Hoření Lomnice č.p.1251, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.2653, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 118 m2 a p.č.1835/4, zahrada, o velikosti 633 m2, vše zapsáno na LV č.1679 pro k.ú.Lomnice nad Popelkou

Objednatel posudku:

Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 17.12.2013

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Lomnici nad Popelkou, Hoření Lomnice č.p.1251, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.2653, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 118 m2 a p.č.1835/4, zahrada, o velikosti 633 m2, vše zapsáno na LV č.1679 pro k.ú.Lomnice nad Popelkou

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Hoření Lomnice 1251 512 51 Lomnice nad Popelkou Liberecký Semily Lomnice nad Popelkou Lomnice nad Popelkou 5 741

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 70,1498 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 70,15 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.12.2013 za přítomnosti znalce, vlastníka nemovitosti a jejího manžela.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1679 pro k.ú.Lomnice nad Popelkou - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR -2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

535924/116, Paní JUDr. Jaroslava Kontrová, Hoření Lomnice 1251, 51251 Lomnice nad Popelkou, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

535924/116, Paní JUDr. Jaroslava Kontrová, Hoření Lomnice 1251, 51251 Lomnice nad Popelkou, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, nepodsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z vlnovky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná stříkaná. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva, alternativně elektrický kotel, v obývacím pokoji krbová kamna. Teplá voda je z boileru. WC a koupelna jsou standardní, vana. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou dřevěná zdvojená. Schody jsou betonové s povrchem z koberce. V technickém přízemí domu se nachází garáž, kotelna, prádelna, sklady. V patře je pak byt dispozice 4+1 s jídelnou. K domu náleží vedlejší stavba bez základu s pozitivním vlivem na obvyklou cenu. Na pozemku jsou pak porosty. Dům je užíván od roku 1986. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizace do septiku, elektřinu. Napojení na plyn není. Je možnost napojení na veřejnou kanalizaci.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 27 let 4 075,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

přízemí: patro:

Název podlaží přízemí: patro:

= =

Zastavěná plocha 118,00 m2 118,00 m2

-5-

118,00 m2 118,00 m2

Konstrukční výška 2,66 m 3,08 m

Obestavěný prostor

vrchní stavba: 118,0*6,35 zastřešení: 118,0*0,98/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = =

749,30 m3 57,82 m3 807,12 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

118,00 m2 236,00 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 27 let: 0,90 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,90 = 0,983 i=1

-6-

č. I

Vi typ B

III III I II III

0,00 0,00 -0,02 0,01 0,00

III III I III III

0,00 0,00 0,00 0,00 0,05

II

0,00

III II

0,00 1,05

Index polohy

Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - pozemek s domem se nachází pod úrovní komunikace

č. I II

Pi 0,00 0,02

I

-0,03

IV

0,03

II

0,00

II

0,00

II

0,00

IV II I III I

0,03 0,00 -0,04 0,00 -0,10

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,910 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,983 * 0,910 * 0,850 = 0,760

-7-

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 4 075,- Kč/m3 * 0,760 = 3 097,- Kč/m3 CP = CU * OP = 3 097,- Kč/m3 * 807,12 m3 = 2 499 650,64 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

2 499 650,64 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky

Ocenění

Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

1,4250 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 70,15 1,00 2,1460 1,4250

Zatřídění

§ 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku § 32 odstavec 2 70,15 0,40 2,1460 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří

Parcelní číslo st.2653 -8-

Výměra [m2] 118,00

Úprava [%]

1,4250 Jedn. cena [Kč/m2] 214,52

Upr. cena [Kč/m2] 214,52

85,81 Cena [Kč] 25 313,36

§ 32 odstavec 2 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem

1835/4

Pozemky - zjištěná cena

633,00

85,81

=

-9-

54 317,73 79 631,09 79 631,09 Kč

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2 499 650,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 499 650,60 Kč

2. Ocenění pozemků 79 631,10 Kč

2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem

79 631,10 Kč

Celkem

2 579 281,70 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

2 579 281,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2 499 650,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 499 650,60 Kč

- 10 -

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

79 631,10 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

79 631,10 Kč

Celkem

2 579 281,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 579 281,70 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Dvamilionypětsetsedmdesátdevěttisícdvěstěosmdesát Kč

- 11 -

2 579 280,- Kč

Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 730.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky až do výše 2.263.400,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 946.908,- Kč s příslušenstvím - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

prvorepublikový dům v centru města Lomnice nad Popelkou. Nemovitost je zařízena bezbariérově do prvního patra . V prostorném sklepě se nachází kotel na plyn a kotel na pevná paliva. V přízemí je samostatný byt s věcným břemenem s kuchyní , sprchovým koutem , WC a 4 místnostmi . V prvním patře nová koupelna , kuchyň a 3 na jižní stranu situované místnosti. V obou patrech jsou parketové podlahy. V podkroví 2 místnosti a koupelna. Požadovaná cena 1.850.000,- Kč včetně poplatků.

- 12 -

rodinný dům - součást bývalé hospodářské usedlosti - nalézající se v centru města Lomnice nad Popelkou, avšak oddělený parkem od silničního ruchu. Ve druhém nadzemním podlaží byla v minulých letech provedena komplexní rekonstrukce a vznikl zde moderní byt 3 + 1 s krbovými kamny, prostornou koupelnou a balkónem. K dispozici jsou další půdní prostory pro případnou další vestavbu. V přízemí se nalézá původní byt (před rekonstrukcí) se dvěma obytnými místnostmi, prostornou kuchyní, třemi komorami, koupelnou, WC, velkou dílnou a podzemním sklípkem. Požadovaná cena 1.899.000,- Kč včetně provize.

Rodinný dům v Lomnici nad Popelkou byl postaven v roce 1981. Základy betonové, nosné stěny zděné z cihel a tvárnic tl.45 cm, okna dřevěná špaletová, povrchy podlah z keramických dlažeb, parkety a PVC, vnitřní omítky štukové, fasáda škrábaný břizolit, střešní krytina z eternitových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, ohřev vody el.bojlerem, provedeny jsou keramické obklady stěn v kuchyni a v koupelně. Elektroinstalace 230/400 V, plyn, kanalizace, obecní vodovodní řad, vytápění el. akumulační a ústřední s kotlem na tuhá paliva. Požadovaná cena 2.700.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu.

- 13 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.600.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.600.000,- Kč. Slovy: Dvamilionyšestsettisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 17.12.2013

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.

- 14 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3630-453/2013 znaleckého deníku.

- 15 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1679 ze dne 30.8.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 16 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

- 19 -

- 20 -