ZNALECKÝ POSUDEK č. 3052/2013 o ceně nemovitostí: id. ¼ rodinného domu č.p. 188 na pozemku parc.č. 469/3 v katastrálním území Královopolské Vážany, obec Rousínov, okres Vyškov, s pozemkem parc. č. 469/1, 469/2, 469/3, včetně příslušenství a id. ¼ pozemku parc.č. 1642/1, 1642/3 v katastrálním území Pozořice, obec Pozořice, okres Brno-venkov včetně příslušenství Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, Brno 611 18
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 701/07
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
22. února 2013
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
22. února 2013 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
Nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Tento posudek obsahuje 41 stran včetně příloh a předává se ve dvojím vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 701/07-77 je třeba stanovit obvyklou cenu spoluvlastnických podílů nemovitostí. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 22.února 2013. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. V případě ocenění samostatného pozemku se tato metoda nepoužije. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 170 vyhotovený dne 29.1.2013 pro k.ú. Královopolské Vážany: A: Kolečkář František, Na Městečku 14, 664 07 Pozořice r.č. 603023/1322 podíl ¼ Kolečkář pavel Ing., Královopolské Vážany 188, 683 01 Rousínov r.č. 611207/0668 podíl ¼ Kolečkářová Jaroslava, Královopolské Vážany 188, 683 01 Rousínov r.č. 375318/437 podíl ½ 2 B: Nemovitosti: Parcela: 469/1 - 375 m orná půda 469/2 - 677 m2 orná půda 469/3 – 116 m2 zastavěná plocha a nádvoří Stavba: Královoplské Vážany, č.p. 188 – bydlení, na parcele 469/3 B1: Jiná práva – Bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Podrobnosti viz příloha posudku. - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 116 vyhotovený dne 29.1.2013 pro k.ú. Pozořice: A: Kolečkář František, Na Městečku 14, 664 07 Pozořice r.č. 603023/1322 Kolečkář pavel Ing., Královopolské Vážany 188, 683 01 Rousínov r.č. 611207/0668 Kolečkářová Jaroslava, Královopolské Vážany 188, 683 01 Rousínov r.č. 375318/437 B: Nemovitosti: Parcela: 1642/1 – 2 791 m2 zahrada 1642/3 – 57 m2 orná půda B1: Jiná práva – Bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Podrobnosti viz příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Královopolské Vážany a Pozořice z http://nahlizenidokn.cuzk ze dne 21. února 2013.
podíl ¼ podíl ¼ podíl ½
4
1.1.3 Místní šetření Místní šetření bylo provedeno dne 22.2.2013 bez účasti povinného a spoluvlastníků nemovitosti tzv. obhlídkou zvenčí. Povinný pan František Kolečkář i spoluvlastník nemovitosti pan Ing. Pavel Kolečkář byli obesláni dopisem s oznámením o provedení místního šetření a vyzváni k součinnosti. Povinný nereagoval žádným způsobem a k místnímu šetření se nedostavil. Pan Ing. Pavel Kolečkář poslal dne 18.února 2013 email s oznámením,že provedení prohlídky nemovitostí, zejména vnitřních prostor domu v Královopolských Vážanech neumožní. Informace k vyhotovení znaleckého posudku byly získány prohlídkou zvenčí, provedením fotodokumentace a zjištěním dalších informací na Obecním úřadě v Pozořicích a ve Státním okresním archivu Vyškov, se sídlem ve Slavkově u Brna. Vzhledem k nečinnosti povinného nebylo možné ověřit, zda jsou oceňované nemovitosti zatížené nájemním vztahem nebo jinými právy či závadami nezapisovanými do katastru nemovitostí.
1.1.4 Stavebně právní dokumentace Stavebně právní dokumentace k rodinnému domu Královopolské Vážany č.p. 188 byla dohledána a zapůjčena ke studiu ve Státním okresním archivu Vyškov se sídlem ve Slavkově u Brna dne 18.března 2013. - Rozhodnutí č. 30/73, vydané odborem výstavby ONV ve Vyškově dne 6.2.1973 pod č.j. 7296/72-Ing.Še, věc: rozhodnutí o umístění stavby rodinného domu - Rozhodnutí č.j. 785/73 Ing. Val. vydané odborem výstavby ONV ve Vyškově dne 11.4.1973, věc: přípustnost stavby - Projektová dokumentace: Stavební plány. Novostavba rodinného domku pro manžele Jarmilu a Františka Kolečkářovi, Vážany K., bytem Pozořice č.1. Vyhotovil Stanislav Valehrach, Pozořice 381 v dubnu 1973 - Rozhodnutí č.j. Výst.1852/76 ing.Hor, vydané odborem výstavby ONV ve Vyškově dne 9.4.1976, věc: povolení k trvalému užívání
1.1.5 Územní plán Platný územní plán městyse Pozořice účinný od 31.3.2009, v elektronické podobě na webu obce.
1.1.6 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. − Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s. − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecké standardy vydané znaleckým ústavem AREAS Brno v říjnu 2010
5
1.1.7 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.8 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
1.2
Situace oceňované nemovitosti LV 170, Královopolské Vážany
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl id. ¼ na nemovitosti: •
Rodinný dům č.p. 188 na pozemku parc. č. 469/3
•
Příslušenství - vedlejší stavby, venkovní úpravy, event. další objekty na parc.č. 469/1, 469/2, 469/3 – nebylo možné prohlédnout a zaměřit
•
Pozemek parc. č. 469/1 – orná půda o výměře 375 m2
•
Pozemek parc. č. 469/2 – orná půda o výměře 677 m2
• Pozemek parc. č. 469/3 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 116 m2 Nemovitost se nachází v obci Rousínov, k.ú. Královopolské Vážany, číslo popisné 188. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně staršími rodinnými domy v řadové zástavbě podél procházející komunikace. Královopolské Vážany navazují ze severozápadu na zastavěnou část Rousínova. Oceňovaná nemovitost se nachází blíže k centrální části Rousínova, ve vzdálenosti cca 220 metrů od železniční trati. Město Rousínov leží na úpatí jihovýchodní okrajové části Drahanské vrchoviny v údolí na pravém břehu Rakovce 7 km na sever od Slavkova, 25 km východně od Brna na státní silnici z Brna do Olomouce na 216. kilometru dálnice z Brna do Olomouce. Městem prochází železniční trať z Brna do Přerova. Rousínov je přirozeným centrem okolních obcí. Jeho místními částmi jsou dnes Čechyně, Královopolské Vážany, Kroužek, Slavíkovice, Rousínovec a Vítovice.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Obecní úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchod potravinami : Poptávka nemovitostí:
Město 5 383 Ano Ano ZŠ, MŠ, ZUŠ, Integrovaná střední škola Běžná nabídka včetně restaurací Poptávka je nižší než nabídka
6
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
Západní okraj města, místní část Královopol. Vážany Příjezd po zpevněné komunikaci Mírně svažitý, orientovaný k východu Starší rodinné domy v řadové zástavbě Garáž v suterénu domu, ve dvoře Elektro, vodovod, veřejná kanalizace, zemní plyn, telefon
1.2.3 Vlastní nemovitost – popis dle obhlídky zvenčí a projektové dokumentace Typ stavby Dům řadový koncový Příslušenství Vedlejší stavba, venkovní úpravy – rozsah nebylo možné ověřit Dostupnost jednotlivých podlaží 1.NP- z ulice a ze dvora 1.PP – přes garáž a uliční vstup, vnitřním schodištěm z 1.NP 2.NP – vnitřním schodištěm Možnost dalšího rozšíření Není – půdní prostor neumožňuje provedení půdní vestavby Technická hodnota Objekt je v průměrném stavebně-technickém stavu, zvenčí nebyly patrné žádné stavební úpravy – modernizace jako např. zateplení, výměna oken apod. Nebyly patrné viditelné závady na uličním průčelí domu
1.2.4 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise apod. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Kritická poloha objektu u vozovky:
není Objekt stojí u hlavní komunikace procházející místní částí nepřichází v úvahu
Jiné: Výskyt radonu Nebylo možné ověřit u vlastníka Imise, hluk aj. Zdroj hluku a znečištění v blízkém okolí: běžná silniční a železniční doprava
1.2.5 Připojení objektu na inženýrské sítě - předpoklad Vodovod:
Kanalizace:
Elektrická síť: Plyn:
Předpoklad - přípojka z veřejného vodovodu, v projektové dokumentaci je zmíněna vlastní studna s napojením na dům Předpoklad - přípojka do veřejné kanalizační sítě, v projektové dokumentaci je uvedená vlastní jímka na vyvážení Předpoklad 230/400 V Nebylo možné ověřit. V projektové dokumentaci – kotel na TP, z fasády domu ani provedení komínových těles nebylo možné potvrdit zavedení plynu do domu.
7 LV 116, Pozořice
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl id. ¼ na nemovitosti: •
Pozemek parc. č. 1642/1 – zahrada o výměře 2 791m2
•
Pozemek parc. č. 1642/3 – orná půda o výměře 57 m2
Nemovitost se nachází v obci Pozořice, při ulici U Školy, naproti fotbalovému hřišti. Jedná se o pozemek zahrady navazující na pozemek kolem rodinného domu a pozemek úzkého přístupového pruhu vpravo od rodinného domu. Původně byla zahrada součástí parcely, která začínala u procházející silnice v ulici U Školy. Později došlo k oddělení části pozemku, na kterém byl postavený rodinný dům č.pop. 477 a pozemku tvořícího funkční celek se zastavěnou plochou. K oceňované navazující zahradě parc.č. 1642/1 byl ponechán úzký přístupový pás tvořící parcelu č. 1642/3. Oceňované parcely leží dle platného územního plánu městyse Pozořice v ploše obytné, konkrétně v ploše, která se nazývá „plocha obytné zóny bez staveb pro bydlení“. Jde o zahrady za rodinnými domy umístěnými v uliční frontě. Oceňovaný pozemek tedy nelze využít pro stavbu rodinného domu a jeho cenu lze stanovit porovnáním s nabízenými nebo realizovanými prodejními cenami zahrad v obdobných lokalitách. Na zahradě se nachází trvalé porosty, částečně zřejmě náletového charakteru celkově pěstebně zanedbané a vedlejší stavba, pravděpodobně sklad nářadí. Objekt není zapsaný v katastru nemovitostí.
LV 170, Královopolské Vážany 2.
Posudek - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1
Metodika stanovení časové ceny
Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Koeficient polohy K5 je uvažován ve výši 1,00. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků v dané lokalitě z realitní inzerce a skutečně zrealizované prodeje pozemků v obdobných lokalitách.
8
2.2
Rodinný dům
2.2.1 Popis celkový – dle obhlídky zvenčí a původní projektové dokumentace Rodinný dům se nachází v obci Rousínov, katastrální území Královopolské Vážany, číslo popisné 188. Dům je řadový koncový, podsklepený, se 2 nadzemními podlažími. Hlavní část domu je zastřešena sklonitou střechou v mírném spádu polovalbového tvaru, veranda plochou střechou.
Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce
Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Okna Bleskosvod
Rodinný dům řadový koncový Obdélníkový s přízemní verandou směrem do dvora V celé ploše 1.NP, kromě verandy 2 Není Základové pasy Provedena Suterén: smíšené zdivo, tj. z vnitřní strany suterénu cihelná obezdívka z cihel CDm a prostý beton proložený kamenemnad upraveným terénem cihelná obezdívka s lícovým kamenem, nadzemní podlaží: zdivo z cihel CDm a pěnosilikátových tvárnic v tl. 40 cm Krov dřevěný, neprůchodná Plechové šablony Pozinkovaný plech břizolit Keramické pásky v suterénu Dřevěná dvojitá Chybí
2.2.2 Popis objektu Dům je řadový koncový, uliční fasáda je orientována k jihozápadu. Z ulice je z předzahrádky vstup z boční strany domu do přízemí, ze dvora je vstup do verandy. Další vstup je z uliční fasády dveřmi do suterénu a vraty do garáže. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku 4+1, skládá se z těchto částí: 1.PP – garáž, prádelna, chodba, 2x sklad, sklad zeleniny, uhelna, chodba se schodištěm, 1.NP – předsíň, hala se schodištěm, veranda, komora, WC, kuchyň, obývací pokoj, lodžie, 2.NP – chodba se schodištěm, koupelna, 4x pokoj, lodžie, balkon Na uliční část domu navazují ve dvoře vedlejší stavby, pravděpodobně zděné, které však nebylo možné prohlédnout, zaměřit ani podrobněji vyfotografovat. Dále jsou ve dvoře a zahradě venkovní úpravy, zřejmě v běžném rozsahu – zpevněné plochy, oplocení, plotová vrata apod. Dle projektu by se na pozemku za domem měla nacházet studna - nebylo možné ověřit.
9
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Zjištěné závady Celkový technický stav
1976 (dle povolení k trvalému užívání, bod 1.1.4 ) Z vnějšího pohledu je dům v původním stavu. Interiér nebylo možné prohlédnout Na vnějším plášti viditelném z ulice nebyly patrny viditelné závady. Objekt je v průměrném stavebně-technickém stavu, pravděpodobně se zanedbanou údržbou.
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění o
o
o
1.PP Část Základní část Celkem 1.PP
délka m 10,30
šířka m 9,80
výška m 2,50
ZP m2 100,94 100,94
OP m3 252,35 252,35
1.NP Část Základní část veranda vč. zastřešení Celkem 1.NP
délka m 10,30 5,85
šířka m 9,80 2,40
výška m 2,87 3,50
ZP m2 100,94 14,04 114,98
OP m3 289,70 49,14 338,84
2.NP Část Základní část Celkem 2.NP
délka m 10,30
šířka m 9,80
výška m 2,84
ZP m2 100,94 100,94
OP m3 286,67 286,67
délka m 10,30
šířka m 9,80
výška m
ZP m2 100,94
OP m3
Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou valba odpočet Celkem zastřešení Dílčí (další připočitatelný) OP o
Část
Balkon I Celkem dílčí OP
0,00 1,40
délka
šířka
0,00 70,66 -11,40 59,26
výška
ZP
OP
2
m
m
m
m
m3
3,00
0,70
1,00
2,10 2,10
2,10 2,10
Rekapitulace 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví dílčí OP Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu)
ZP
OP
2
m
m3
100,94 114,98 100,94
252,35 338,84 286,67 59,26 2,10 939,22 87,79 %
316,86
10 Užitná plocha domu 1. PP
2. NP
místnost Garáž Prádelna Sklad 1 Sklad 2 Sklad zeleniny Uhelna Chodba Celkem
výměra (m2) 22,50 11,13 4,20 2,20 9,40 12,00 11,50 72,93
místnost
výměra (m2)
předsíň koupelna pokoj pokoj pokoj pokoj Celkem
7,54 3,80 12,17 20,05 18,00 13,13 74,69
1. NP místnost předsíň hala veranda komora WC se sprchou kuchyň obývací pokoj Celkem
výměra (m2) 2,34 15,80 8,06 1,28 1,30 13,90 37,60 80,28
Celkem Celkem bez garáže
227,90 205,40
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 3 písm. c/ vyhlášky č. 137/1998 Sb.: • nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení, • objekt nemá více než tři byty, • objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu D.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný podsklepený nad 1/2, se 2 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN13 Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky č. 3/2008 Sb.
typ
D
Střecha
podsklepený
sklonitá dle typu z přílohy č. 6 vyhlášky
Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě
Koeficient změny cen staveb
Kč/m3
1 900,00
Kpod /
= ZC x Kpod x Křad
Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový
ZC/
bez podkroví
( příloha č. 14 vyhlášky ) ( příloha č. 38 vyhlášky, dle CZ-CC )
1,000 3
ZC
Kč/m
OP
m3
K5
-
Ki
-
Stan d
Podíl (př.15)
1 900,00 939,22 1,00 CZ-CC:
111
2,146
Koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
11 (1)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
1
Základy
(2) betonové pasy s izolací
(3)
S
0,04300
100
0,04300
1,00
0,04300
2 3 4 5
Zdivo Stropy Střecha Krytina
zděné s rovným podhledem jakékoliv krov dřev. vázaný, střecha valbová pozinkovaný plech
S S S S
0,24300 0,09300 0,04200 0,03000
100 100 100 100
0,24300 0,09300 0,04200 0,03000
1,00 1,00 1,00 1,00
0,24300 0,09300 0,04200 0,03000
6
Klempířské konstrukce
úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů
S
0,00700
100
0,00700
1,00
0,00700
7
Vnitřní omítky
vápenné štukové
S
0,06400
100
0,06400
1,00
0,06400
8
Fasádní omítky
břizolit
S
0,03300
100
0,03300
1,00
0,03300
9 10 11 12
Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře
keramický sokl nad 50 cm běžný rozsah běžné provedení plechové zárubně, plná a prosklená křídla
S S S S
0,00400 0,02400 0,03900 0,03400
100 100 100 100
0,00400 0,02400 0,03900 0,03400
1,00 1,00 1,00 1,00
0,00400 0,02400 0,03900 0,03400
13
Okna
dřevěná dvojitá špaletová nebo zdvojená
S
0,05300
100
0,05300
1,00
0,05300
14
Podlahy obytných místn.
PVC, vlýsky
S
0,02300
100
0,02300
1,00
0,02300
15
Podlahy ostatních místn.
keramická dlažba, PVC, mazanina
S
0,01400
100
0,01400
1,00
0,01400
16 17 18 19 20
Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody
ústřední s kotlem na tuhá paliva 220/380V, jističe chybí rozvod studené a teplé vody el. bojler,
S S C S S
0,04200 0,04000 0,00500 0,02800 0,01600
100 100 100 100 100
0,04200 0,04000 0,00500 0,02800 0,01600
1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
0,04200 0,04000 0,00000 0,02800 0,01600
21
Instalace plynu
chybí
C
0,00500
100
0,00500
0,00
0,00000
22
Kanalizace
z kuchyně, koupelny, WC
S
0,02900
100
0,02900
1,00
0,02900
23
Vybavení kuchyní
sporák běžný
S
0,00500
100
0,00500
1,00
0,00500
24
Vnitřní vybavení
umývadla, vana ocelová popř. sprchový kout
S
0,05000
100
0,05000
1,00
0,05000
25 26
Záchod Ostatní
standardní splachovací malý rozsah
S P
0,00400 0,03000
100 100
0,00400 0,03000
1,00 0,46
0,00400 0,01380
27
Konstrukce neuvedené
není
0,00000
100
0,00000
1,00
0,00000
Celkem
1,00000
(9)
0,97380
Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
K4
-
0,97380
Zákl. cena upravená
ZC x K4 x K5 × Ki × Kp
ZCU
Kč/m3
3 970,57
Rok odhadu
2013
Rok pořízení
1976
Stáří Způsob výpočtu opotřebení
S
Celková předpokládaná životnost Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby
Cena ke dni odhadu
37,00 %
37 lineárně
Z
Opotřebení
Odpočet na opotřebení
roků
( lineárně / analyticky ) roků
100
O
%
37,00
CN
Kč
3 729 238,76
D
%
100,00
CND
Kč
3 729 238,76
O
Kč
-1 379 818,34
CN
Kč
2 349 420,42
12
2.3
Příslušenství
Jelikož nebylo možné zaměřit a zjistit přesný rozsah příslušenství, je jeho cena odhadnuta zjednodušeným způsobem a to procentním podílem z ceny stavby hlavní – rodinného domu. Příslušenství tvoří běžné venkovní úpravy, vedlejší stavby ve dvoře, dle projektové dokumentace studna. je uvažováno odborným odhadem s procentní sazbou ve výši 8 %. Příslušenství – vedlejší stavby, venkovní úpravy (studna) Vpočteno oceňovacím programem ABN08 Hlavní objekt
Rodinný dům
Cena Hlavní stavba Horní hranice podílu, vyjadřujícího odhadem cenu příslušenství Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
2.4
Kč
2 349 420,42 10,0 %
5,0 % až 10 % Kč
8,0 % 187 953,63
Pozemky stavební
Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Pro porovnání byly použity ceny pozemků v dané lokalitě z realitní inzerce březen 2013 a skutečně zrealizované prodeje pozemků v obdobných lokalitách.
Porovnávané objekty - pozemky stavební: Realitní inzerce Prodej, pozemek pro bydlení, 932 m² Celková cena: 1 490 000 Kč za nemovitost (k jednání) + provize RK Cena za m²: 1 599 Kč za m² Poznámka k ceně: 1.600,- Kč / m2 Adresa: Královopolské Vážany Datum aktualizace: 07.03.2013 ID zakázky: 41202 Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 932 m2 Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Nabízíme perfektní, stavební pozemek č. 3, o velikosti 932 m2 (zhruba 20 x 46 m) v Rousínově - Královopolských Vážanech. Pozemky jsou v klidné lokalitě s dobrou dostupností do Brna. Na pozemku jsou vybudovány veškeré sítě, tedy elektřina, plyn, obecní voda a kanalizace. Na přiloženém plánu je vidět i pozemek č. 2, kde se již na jaře roku 2013 začíná stavět. Brno je vzádlené 30 km, Vyškov 17 km.
13
Prodej, pozemek pro bydlení, 1 801 m² Celková cena: 1 530 000 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m²: 850 Kč za m² Adresa: Královopolské Vážany Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 127474 Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha užitná: 1 801 m2 Plocha pozemku: 1 801 m2 V exkluzivním zastoupení majitele nabízíme prodej krásného stavebního pozemku o celkové výměře 1801m2 v obci Rousínov-Královopolské Vážany. Pozemek je územním plánem určený pro výstavbu RD, která na sousedních pozemcích hojně probíhá. Z inženýrských sítí je na hranici pozemku elektřina a kanalizace. Plynová přípojka je v dosahu. Předností tohoto pozemku je také obecní příjezdová komunikace z obou stran (nezpevněná). Rozměry pozemku jsou mírně lichoběžníkového tvaru 15-18,5 x cca 103-116m.
Zrealizované prodeje Lokalita Popis lokality
Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč)
okres Brno-venkov, obec Měnín, k.ú. Měnín Obec Měnín se nachází asi 10 km jihovýchodně od Brna a cca 4km od dálnice, ve směru z Brna na Bratislavu, lze na něj odbočit z exitu 11 – Blučina. Pozemek je v jižní okrajové části zastavěného území obce Měnín. V okolí dominuje starší zástavba rodinných domů. Ze severní strany přiléhá pozemek ke stavbě rodinného domu s pozemkem, z jižní strana přiléhá pozemek zahrady jiného vlastníka. Ze západní strany je zpevněná přístupová komunikace. Na východní straně je nezpevněná komunikace. Jedná se o mírně skloněnou plošinu. Přístup k oceňovanému pozemku je po zpevněné komunikaci, s dobrým přístupem na hlavní komunikaci. Zasíťování stavebních pozemků v dané lokalitě je provedeno. Orná půda Územní plán Plochy pracovních aktivit – výroba PV Není komplet 1 236 000
Záplavová oblast
Výměra (m2) Cena za (Kč/m2)
876 1 411
Datum prodeje
Ne
11/12
Prodávající
Právnická osoba
14 Poznámka
Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Popis lokality
Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč)
Dle systému Aquarius Kooperativa je pozemek v zóně s kódem záplavy 3 („3” koeficient rizika střední).
Zdroj KC
BKS
okr. Brno-venkov, Rosice, ul. Pod Oborou, v okrajové části města v zástavbě starších RD V okrajové části Rosic, při ulici Pod Oborou, která ohraničuje pozemek ze západní strany, ostatní strany jsou vymezeny zahradami sousedních RD. Svažitý, terasovitě upravený pozemek, téměř obdélníkový tvar, na pozemku se nenachází žádné stavby. Trvalé porosty okrasné i ovocné – vzrostlý smrk, keř zlatice, 4 jabloně a maliník. Zahrada Územní plán Území bydlení – rodinné domky Není komplet
Záplavová oblast
Ne
Výměra (m2) 348 Datum 11/12 Cena za (Kč/m2) 1 950 prodeje Pozemek dříve sloužil jako zahrada sousedního RD, není od něj nikterak oddělen, prodán samostatně. 678 600
Prodávající Zdroj KC
Fyzická osoba BKS
Okr. Brno – venkov, Viničné Šumice Pozemek pro výstavbu RD je situován v západní okrajové části obce, v nové zástavbě rodinných domů, při místní vedlejší komunikaci. Od samotného centra obce je nemovitost vzdálena cca 600m. Zastávka autobusové dopravy (IDS) je od nemovitosti vzdálena cca 250m. Jedná se o klidnou lokalitu vhodnou pro rodinné bydlení a vyhledávanou i k rekreačním účelům. Záměr výstavby RD je v souladu s platným územním plánem obce. Pozemek je uceleného obdélníkového tvaru šířky cca 13,50m, s mírně svažitou jižní orientací. Na kratší východní straně pozemek sousedí s příjezdovou zpevněnou komunikaci. Zahrada Územní plán Plochy pro bydlení Není Záplavová oblast Ne Komplet v příjezdové komunikaci cca 5 m od hranice pozemku 770 000
Výměra (m2) Cena za (Kč/m2)
552 1 395
Datum prodeje
10/2012
Prodávající
Fyzická osoba
15 Poznámka
Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Popis lokality
Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka
Zdroj KC
KS
okres Břeclav, město Hustopeče, ulice Generála Peřiny Okrajová lokalita města s novou výstavbou bytových domů. Rovinatý pozemek, na pozemcích se v době převodu nacházely rozestavěné stavby bytových domů. Zastavěná plocha Územní plán Bydlení SP Záplavová oblast Ne Možnost napojení: vodovod, kanalizace, plyn, elektřina, zpevněná komunikace 636 480
Výměra (m2) Cena za (Kč/m2)
442 1440
Datum prodeje
12/11
Jednalo se o koupi 2 pozemků zastavěných rozestavěnými bytovými domy.
Prodávající
Zdroj KC
Právnická osoba
KS
Okres Brno-venkov, Pohořelice, ul. Polní Pozemek se nachází v klidové západní části obce, který je součástí zastavovacího i územního plánu dané lokality „Polní III”. Tato etapa se nachází v KÚ Pohořelice nad Jihlavou, za cukrovarem, v zastavitelné ploše bydlení určené pro nízkopodlažní výstavbu. Jedná se o rovinatý pozemek. Přístup k oceňovanému pozemku je po zpevněné komunikaci, s dobrým přístupem na hlavní komunikaci. Zasíťování stavebních pozemků v dané lokalitě je provedeno. Orná půda Územní plán Plochy pracovních aktivit – výroba PV Není komplet 939 640
Záplavová oblast
Výměra (m2) Cena za (Kč/m2)
676 1 390
Datum prodeje
Ne
05/12
Dle systému Aquarius Kooperativa je pozemek v zóně s kódem záplavy 2 („2” koeficient rizika zvýšené).
Prodávající
Zdroj KC
Právnická osoba
BKS
16
Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč)
Okres Brno-venkov, Telnice, ul. Na Vilách V obci mezi řadou rodinných domů (poz. původně tvořil zahradu k sousednímu RD). Příjezd po zpevněné komunikaci. Zahrada – rovinatá, neudržovaná, 1 vzrostlý smrk Zahrada Územní plán Bydlení venkovského typu Není Záplavová oblast Možnost připojení na všechny IS – E, V, K, P Nejsou Výměra (m2) 600 000 399 Datum Cena za (Kč/m2) 1 504 prodeje
Ne
09/2012
Poznámka
Prodávající Zdroj KC
Fyzická osoba KS
Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení v obdobných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 850 – 1 950 Kč/m2, s přihlédnutím k umístění v dané lokalitě, konfiguraci terénu, možnosti napojení na inženýrské sítě a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 1 200 Kč/m2.
Parcela číslo
Druh pozemku
Ocenění stavebních pozemků Výměra Umístění m2
ZC Kč/m2
Cena Kč
469/1
orná půda
zahrada , zadní část
375
1 200,00
450 000,00
469/2
orná půda
zahrada kolem domu a za domem
677
1 200,00
812 400,00
116
1 200,00
139 200,00
zastavěná plocha a nádvoří Celkem parcely
469/3
plocha RD
1 401 600,00
17
2.5
Rekapitulace ocenění časovou cenou
LV 170 - Rodinný dům Královopolské Vážany Objekt
Cena současný stav, (Kč)
Rodinný dům č.p. 188 příslušenství zjednodušeným způsobem Stavby celkem Pozemky : p.č. 469/1 p.č. 469/2 p.č. 469/3
2 349 420,42 187 953,63 2 537 374,05
Pozemky celkem Celkem
1 401 600,00 3 938 974,05
Celkem po zaokrouhlení
3.
450 000,00 812 400,00 139 200,00
3 938 970,00
Posudek - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná.
3.1
Cenové porovnání – LV 170, RD Královopolské Vážany č.pop. 188
Porovnávané objekty – zrealizované prodeje: Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství
Okres Vyškov, Bošovice 1.PP/2.NP Typ 5+1 1983, před 5 lety plastová okna do ulice Standard - ÚT plyn, plastová a dřevěná zdvojená okna, dřevotříska 92,00 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 207,00 46,00
z celkové p.p. pl. 20,00 z celkové p.p. plocha 0,00 garáže (m2) průjezdu (m2) Kpl. mimo kanalizaci (jímka) 330 Napojení na sítě Kůlna – 1.PP/1.NP – zast. pl. 16 m2, 29 let, vinný sklep – 4*6 m, 29 let
Navíc podl.pl. B/L/T (m2)
790 B 14,00
18 Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení
Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství
2 100 000
cena za m2 podl. plochy (Kč)
10 145
Datum prodeje Zdroj KC
09/12 BKS
Brno-venkov, obec Rajhradice, ulice Na Kopečku 1.PP, 2.NP Typ 4 + 1 s průjezdem v domě Rodinný dům v průměrném stavu, užíván od roku 1991 bez větších úprav. Vybavení standardní až mírně podstandardní: zdivo v tl. do 45 cm, ústřední plynové vytápění, ohřev TUV - elektrický zásobníkový ohřívač, okna dřevěná zdvojená; povrchy podlah obytných místností: betonová mazanina a položené koberce; povrchy podlah ostatních místností: teraco dlažba, keramická dlažba, betonová mazanina; hygienické vybavení: litinová vana s novější plastovou vložkou, umyvadlo (koupelna ve 2.NP), 2* WC s nádržkou; vybavení kuchyně: kombinovaný sporák, kuchyňská linka, 2* kovová vrata u průjezdu. 108,00 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 708,00 241,82 91,16
z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 32,34 Navíc podl.pl. L 3,30 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) elektro, zemní plyn, voda z řadu, kanalizace do řadu 978 Napojení na sítě Sklad na konci dvora (ZP 1.NP 39 m2), hospodářská stavby (ZP 1.NP 18 m2), studna, oplocení, zpevněné plochy. 2 860 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 11 827 Datum prodeje 09/2012 Předložena smlouva o zprostředkování z 09/2012. Prodej realizován Zdroj KC RS prostřednictvím RK.
Okres Břeclav, Velké Němčice 1.PP/2.NP Typ 5+1 1975, prakticky veškeré vybavení (mimo kotle) původní Standard - ÚT plyn, dřevěná dvojitá a kovová okna, podlahy PVC a keramická a teracová dlažba 95,00 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 905 199,00 54,00
z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 garáže (m2) průjezdu (m2) Kpl., navíc vlastní studna 605 Napojení na sítě Hosp. objekt – 1.NP – zast. pl. 46 m2, 37 let, údržba zanedbaná
Navíc podl.pl. B/L/T (m2)
L 6,00
19 Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
2 390 000
cena za m2 podl. plochy (Kč)
12 010
Datum prodeje Zdroj KC
09/12 KS
Okres Brno-venkov, Blučina, k.ú. Blučina, ul. 9. května 1.PP/1.NP Typ 4+1 s průjezdem (garáž) RD z roku 1987. V roce 2010 byla provedena výměna oken za nová plastová a nové rozvody vytápění v mědi + radiátory, nový plynový bojler. Standard, plynový kotel, plastová okna. Vnitřní vybavení vesměs původní. 165,45 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 1 150 226,06 107,66
z celkové p.p. 0,00 z celkové p.p. plocha 13,20 Navíc podl.pl. T-15,00 pl. garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) L -5,88 voda z řadu, elektro, plyn, kanalizace 671 Napojení na sítě Kůlna, standardní venkovní úpravy 2 900 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 12 828 Datum prodeje 11/2012 Prodej po vyřízení úvěru asi v prosinci 2012 Zdroj KC RS
okres Brno-venkov, Viničné Šumice, při vedlejší komunikaci, nedaleko centra obce 0 PP/2 NP Typ 5+1 Původní stavba z r. 1940, v 90. letech přípojka plynu a vodovodu, v r. 2007 rekonstrukce rozvodů ÚT v 1.NP, v r. 2010 přípojka kanalizace, zanedbaná údržba, nutná celková rekonstrukce. Obytný standard 80. let, 1 koupelna s vanou a umyvadlem, KL původní nepoužitelná, podlahy prkenné, okna dřevěná špaletová, vytápění ÚT s plynovým kotlem, el. bojler 127,1 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 701 145 13,9
z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. 0,00 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) vodovod, kanalizace do řadu, elektro, zemní plyn 1 138 Napojení na sítě Zděná kolna uzavírající dvůr, špatný technický stav. 1 740 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 12 000 Datum prodeje 12/12 Dům částečně zasazený do svahu, bez garáže, bez možnosti parkování na Zdroj KC BKS vlastním pozemku, možnost rozšíření podkroví, pěkná zahrada.
20
Realitní inzerce Prodej, dům rodinný, 180 m² Celková cena: 3 490 000 Kč za nemovitost + provize RK Poznámka k ceně: + provize RK. Cena je k jednání. Adresa: Rudé armády, Slavíkovice Datum aktualizace: 01.03.2013 ID zakázky: 283560 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 193 m2 Plocha užitná: 180 m2 (19 389 Kč/m2 ) Plocha podlahová: 270 m2 Plocha pozemku: 805 m2 Plocha zahrady: 582 m2 Balkón: Ano Parkovací stání: 2x Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Prodej RD 6+2 Rousínov. CP 805 m2, ZP 193 m2. Jedná se o podsklepený polořadový RD s garáží a vjezdem. Za domem se nachází prostorná zahrada 582 m2. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu, ihned obyvatelný. Dispozice: 1. patro byt 3+1, v přízemí byt 2+1, v suterénu sklepy, garáž a technická místnost. Možnost rozšíření o půdní vestavbu.
21
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.
Lokalita
Počet místností (pokoje + kuchyně)
Garáž
Pozemek m2
5+1
ano
1168
(3)
(4)
(5)
(6)
5+1
4+1
ano průjezd
330 978
RD řadový, 1983. nová plastová okna, kůlna, vinný sklípek RD řadový, 1991, původní stav
5+1
ne
605
RD řadový, 1975, původní stav
4+1
průjezd
671
RD řadový, asi 1987, 2010 nová okna a vytápění.
5+1
ne
1138
9+2
ano
805
Oceň. Rousínov objekt (1)
(2)
1 2
Bošovice, okr. Vyškov Rajhradice, Brno-venkov Velké Němčice, okres Břeclav Blučina, okres Brnovenkov Viničné Šumice, Brnovenkov Rousínov - Slavíkovice
3 4 5 6
Jiné
RD 1976, původní stav
RD řadový koncový 1940, 1990-2007 nové přípojky, rozvody ÚT, zanedbaná údržba RD řadový koncový, dvě samostatné bytové jednotky
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2
Č.
Cena po Cena Koef. re- redukci na požadovaná dukce na pramen resp. zaplacená ceny Kč/m2
pramen ceny
(1) (7) (8) 1 10 145 1,00 2 11 827 1,00 3 12 010 1,00 4 12 828 1,00 5 12 000 1,00 6 19 389 0,85 Jednotková porovnávací cena
Kč (9) 10 145 11 827 12 010 12 828 12 000 16 481
K1
K2
K3
K4
K5
K6
I
stav jiné K1× a vliv polo příslušenst úvaha garáž …× vyba pozemk znalce -ha ví K6 -vení u (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 0,98 1,00 1,00 1,02 1,10 1,00 1,10 1,05 1,00 0,99 1,05 1,00 1,00 1,09 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,90 0,98 1,00 0,99 1,08 1,00 1,00 1,05 0,98 0,99 0,95 0,95 1,00 1,00 0,88 1,00 0,99 1,00 1,05 1,05 1,10 1,20 Kč/m2
Cena oceňované ho objektu odvozená ze srovnávací ho Kč (17) 9 223 10 850 13 344 12 217 13 636 13 734 12 167
Užitná plocha
m2
227,90
Porovnávací cena
Kč
2 772 935
Porovnávací cena – zaokrouhl.
2 773 000
3.2 Cenové porovnání – LV 116, pozemek parc.č. 1642/1, 1642/3 Oceňované parcely leží dle platného územního plánu městyse Pozořice v ploše obytné, konkrétně v ploše, která se nazývá „plocha obytné zóny bez staveb pro bydlení“. Jde o zahrady za rodinnými domy umístěnými v uliční frontě. Oceňovaný pozemek tedy nelze využít pro stavbu rodinného domu a jeho cenu lze stanovit porovnáním s nabízenými cenami zahrad v obdobných lokalitách.
22 Porovnávané pozemky: Realitní inzerce Prodej, pozemek zahrada, 1 817 m² Celková cena: 460 000 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m²: 254 Kč za m² Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: Sivice Datum aktualizace: 11.03.2013 ID zakázky: 294172 Umístění objektu: Samota Plocha užitná: 1 817 m2 Plocha pozemku: 1 817 m2 Nabízíme na prodej zahradu o výměře 1817 m2 v obci Sivice, okr. Brno - venkov. Na pozemku se nachází malá chata s celkovou plochou 25 m2. Chata není určena k celoročnímu užívání a je určená k rekonstrukci. V chatě je chemickě WC. Na pozemku jsou ovocné stromy, sklep a kůlna na zahradní nářadí. Možnost výkopu studny.
Prodej, pozemek zahrada, 1 464 m² Celková cena: 570 960 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m²: 390 Kč za m² Poznámka k ceně: K ceně bude připočtena provize RK. Adresa: Brněnská, Ochoz u Brna Datum aktualizace: 11.03.2013 ID zakázky: 252755 Umístění objektu: Okraj obce Plocha užitná: 1 464 m2 Plocha pozemku: 1 464 m2 Doprava: Silnice Pozemek na okraji obce Ochoz u Brna, která je od Brna vzdálena 10 km. CP 1464 m2. V současné době není pozemek veden jako stavební. Možná změna ÚP na pozemek ke stavbě objektu určeného k rekreaci (např. chata). Inženýrské sítě zavedeny na okraj pozemku. Doporučujeme koupit s vedlejším pozemkem, který máme v nabídce za stejnou cenu.
Prodej, pozemek zahrada, 4 165 m² Celková cena: 624 750 Kč za nemovitost Cena za m²: 150 Kč za m²
23 Adresa: Kovalovice Datum aktualizace: 26.02.2013 ID: 1877238364 Plocha pozemku: 4 165 m2 Brno - venkov, Kovalovice, pozemek o výměře 4165 m2, šířka 30 m2, vhodný jako zahrada, pastvina, nezasíťovaný, mírný svah, možno vykopat studnu, postavit chatku, příjezd k pozemku polní cestou. Cena k jednání
Na základě nabídek a zrealizovaných cen pozemků - zahrad v obdobných lokalitách, s přihlédnutím k umístění v dané lokalitě, konfiguraci terénu a omezení vyplývajícího ze zhoršeného přístupu k pozemku a tím i jeho praktické využitelnosti stanovuji cenu 150 Kč/m2. Ocenění pozemku Parcela číslo 1642/1 1642/3
Druh pozemku
zahrada orná půda
Celkem parcely
4.
Umístění plocha za rodinným domem přístup z veřejné komunikace
Výměra m2
ZC Kč/m2
Cena Kč
2 791
150,00
418 650,00
57
150,00
8 550,00 427 200,00
Práva a závady
Na výpisu z katastru nemovitostí LV 170 a LV 116 v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Povinný nereagoval na výzvu k účasti při místním šetření a předložení případných nájemních či jiných smluv, které by zatěžovaly oceňované nemovitosti nebo z nich vyplývala práva k oceňované nemovitosti. Nemovitosti jsou tedy oceněny tak jako by na nich nevázly závady či práva, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336a Občanského soudního řádu.
24
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ
LV 170, k.ú. Královopolské Vážany Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/4 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4
Cena 3 938 970,00 Kč 2 773 000,00 Kč
2 800 000,00 Kč 700 000,00 Kč
420 000,00 Kč
Obvyklá cena - slovy: dvamilionyosmsettisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/4 - slovy: čtyřistadvacettisíckorunčeských Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 ( tj. 700 000,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,6 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti.
LV 116, k.ú. Pozořice Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/4 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4
Cena 427 200,00 Kč
430 000,00 Kč 107 500,00 Kč
64 500,00 Kč
Obvyklá cena - slovy: čtyřistatřicettisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/4 - slovy: šedesátčtyřitisícepětsetkorunčeských Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 ( tj. 107 500,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,6 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti.
V Brně dne 27. března 2013
Ing. Tomáš Hudec
25
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3052/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 27. března 2013
Ing. Tomáš Hudec
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 170, 116 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Královopolské Vážany a Pozořice Územní plán pro k.ú. Pozořice Mapa oblasti
26 Fotodokumentace nemovitosti – LV 170, k.ú. Královopolské Vážany
27 Fotodokumentace nemovitosti – LV 116, k.ú. Pozořice
Uliční pohled
vstup na zahradu přes parc.č. 1642/3
V pravé části vstup přes parc.č. 1642/3
hranice pozemkem RD a zahradou parc.č. 1642/1
Zahrada parc..č. 1642/1
zahrada parc.č. 1642/1
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Královopolské Vážany
38 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Pozořice
39 Územní plán - Pozořice
40 Mapa oblasti, k.ú. Královoplské Vážany
41 Mapa oblasti, k.ú. Pozořice
