ZNALECKÝ POSUDEK číslo
5349/ 154 /2013
O ceně "obvyklé" nemovitostí - rodinného domu č.p. 2598 (baťovský jedno domek) situovaný na p.č.st. 2917 v obci a k.ú. Zlín, okres Zlín, Zlínský kraj, včetně příslušenství s pozemky p.č.st. 2917 a p.č. 660/75. ___________________________________________________________________________
Posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Posudek se předává ve dvou vyhotoveních, třetí vyhotovení je založeno u znalce.
Ve Zlíně – Malenovicích:
27.08.2013
1
Posudek vypracoval:
Ing. Lubomír Kostka – znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, jmenovaný Krajským soudem v Brně dne 19.5.1992, č.j. Spr. 202/92.
Použitý cenový předpis
- zákon č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění - prov. vyhl.č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl.č. 364/2010 Sb., vyhl.č. 387/2011 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb. ( účinná od 01.01.2013 ) + metodika tržního ocenění
Datum, k němuž se ocenění provádí:
22.08.2013 ( datum místního šetření )
OBSAH POSUDKU 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Úvodní informace Stručný popis Stavby a venkovní úpravy (nález + ocenění) Pozemky a porosty (nález + ocenění) Rekapitulace vyhláškového ocenění Porovnávací ocenění Závěr - cena obvyklá Znalecká doložka Přílohy:
1.
- výpis z KN, LV č. 4993 - k.ú. Zlín - snímek z katastrální mapy - fotodokumentace - jmenovací dekret - koncesní listina
ÚVODNÍ INFORMACE
Místo nemovitosti:
obec Zlín, k.ú. Zlín (tř. Tomáše Bati), okres Zlín, Zlínský kraj.
2
Vlastník nemovitosti:
1/2
manželé Maffeis Paride, nar. 27.06.1968 a Štefanová Leona, rod.č. 755505/4166
1/2
Štefanová Leona, rod.č. 755505/4166 bytem: tř. T.Bati 2598 76001 Zlín
Objednatel posudku:
Štefanová Leona tř. Tomáše Bati č.p. 2598 76001 Zlín
Účel posudku:
pro insolvenční řízení.
Podklady pro posudek 1. Výpis z KN, LV č. 4993 (k.ú. Zlín) vyhotovený KÚ pro Zlínský kraj, KP Zlín dne 21.08.2013. 2. Kopie z katastrální mapy v měř. 1:1000. 3. Znalecký posudek č. 435/ 194/1994 z 19.11.1994 (Ing. Kostka). 4. Cenová mapa stavebních pozemků č. 11 (účinná od 01.04.2013). 5. Provedené místní šetření dne 22.08.2013, zaměření staveb, zjištění kcí, vybavenosti včetně stavu opotřebení.
2.
STRUČNÝ POPIS
Oceňovaná nemovitost – baťovský jedno domek je situovaný v těsné blízkosti hlavní silnice tř. T.Bati naproti Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín, jako třetí za křižovatkou směr Vizovice na pozemku p.č.st. 2917, lokalita „Díly“. Rodinný dům je přístupný z obecního chodníku, příjezdný pak ze souběžné obslužné komunikace s tř. T.Bati. Dům je napojen na inženýrské sítě – el. NN, vodovodní a kanalizační řád a řád zemního plynu.
3
Předmětem ocenění jsou: -
baťovský jedno domek – rod. dům č.p. 2598 na p.č.st. 2917 venkovní úpravy v rozsahu příp. inž. sítí, zpevněné plochy a oplocení pozemky p.č.st. 2917 – zastavěná plocha a nádvoří 65m2 p.č. 660/75 – zahrada 301m2 porosty – okrasné + ovocné dřeviny
Původní stáří domu je z roku 1936. V roce 1992 byla provedena rekonstrukce objektu – střecha, topení. V roce 1998 – 2000 výměna oken, koupelny, kuchyně, podlah a rozvodů. Na nemovitosti vázne věcné břemeno užívání pro Štefanová Libuše, rod.č. 465930/486 a Štefana Vítězslava, rod.č. 510320/185 a exekuční příkazy k prodeji, zástavní právo exekutorské a nařízení exekuce (viz LV č. 4993).
3.
STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vyhláškové ocenění RODINNÝ DUM č.p. 2598 na p.č.st. 2917
(§ 26a)
Nález Samostatně stojící izolovaný, dvoupodlažní, částečně podsklepený domek s rovnou střechou.
Dispoziční řešení : 1.PP: 2x sklep s plynovou kotelnou, jednoramenné schodiště, 1.NP: veranda – zádveří, chodba, sklad, koupelna s WC, pokoj, kuchyň, schodiště do 2.NP, 2.NP: 3x obytný pokoj, schodišťový prostor, sklad.
Výpočet zastavěné plochy: 1.PP: ( 6,15 x 8,90 ) 2
=
27,37m2
SV = 1,78m
1.NP: ( 6,15 x 8,90 ) + ( 5,70 x 2,35 )
=
68,12m2
SV = 2,70m
2.NP: ( 6,15 x 8,90 )
=
54,73m2
SV = 2,69m
4
Výpočet obestavěného prostoru: podzemní část: ( 27,37m2 x ( 0,10 + 1,78 + 0,18 )
=
56,38m3
nadzemní část: ( 54,73m2 x (2,70 + 0,20 + 2,69 + 0,28 ) + + 13,39 x ( 0,10 + 2,62 + 0,30 ) OP celkem:
= 361,70m3 _______________ 418,08m3 ==========
Ocenění se provede dle § 26a vyhl. porovnávacím způsobem (kubatura do 1.100m3).
Konstrukce a vybavení: Zdivo 1.PP z monolitického betonu bez svislé izolace, zdivo vyzdívané tl. 38cm režné – spárované (nezateplené). Stropy dřevěné fošinkové. Podlahy obytných místností u 1.NP parkety, u 2.NP prkenné. Okna plastová, střecha rovná tepelně izolovaná. Krytina živičné pásy natavované. Dveře hladké plné + prosklené, vytápění – kotel na plyn, radiátory plechové. Koupelna bělninové obklady, vana + umyvadlo, WC splachovací. Ohřev vody plynovou karmou. Stanovení sazby za 1m3 obestavěného prostoru: - obec Zlín, k.ú. Zlín CU
= IPC x I
kde, CU…..cena upravená za 1m3 OP IPC….indexová průměrná cena dle Př.č. 20a, tab.č. 1 I……..index cenového porovnání Charakter stavby: Rodinný dům - typ "D" dle Př.č. 6, šikmá střecha (podsklepený > 1/2 + 2.NP), kde: CU – zákl. cena podle Př.č. 20a, tab.č. 1: 5.098,- Kč/m3 (Zlín)
5
I = It x Ip x Iv It
- index trhu
It = 1 + ∑ Ti
(Př.č. 18a, tab.č. 1)
Znak Kvalit. pásmo Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota Ti ________________________________________________________________________ 1
situace trhu
II
poptávka nižší nabídce (pokles realit. trhu od r. 2008)
2
vlast. nemovitosti
II
stavba na vlast. pozemku
3
vliv práv. vztahů
I
negativní - exekuce
-0,05
0,00 - 0,05
________________________________________________________________________ - 0,10 It = ( 1,000 - 0,10 ) = 0,900
Ip
- index polohy
Ip = (1 + ∑ Pi)
(Př.č. 18a, tab.č. 6)
Znak Kvalit. pásmo Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota Pi ________________________________________________________________________ 1.
poloha nemovitosti
III
souvislé zast. území
0,00
2.
význam lokality
II
bez vlivu
0,00
3.
ŽP + okolní zást.
III
objekty pro bydlení
0,00
4.
veřejná doprava
II
dobrá dostupnost
0,00
5.
parkovací možnosti III
privátní parkování
0,02
6.
obyvatelstvo
II
bezproblémové okolí
0,00
7.
změny okolí
III
bez vlivu
0,00
8.
vlivy neuvedené
I
bez vlivu
-0,05
_________________________________________________________________________ -0,03 Ip = ( 1 - 0,03 ) = 0,970
6
Iv
- index konstr. + vybavení
Iv = (1 + ∑ V1 až V12) x V13
(Př.č. 20a, tab.č. 2)
Znak Kvalit. pásmo Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota Vi ________________________________________________________________________ 0.
typ stavby
IV
typ "D" podskl. + 2.NP, šikmá + rovná střecha
1.
druh stavby
III
samostatný RD
0,00
2.
obvodové zdivo
III
cihelné
0,00
3.
tloušťka obyv. stěn
I
38,50cm
-0,02
4.
podlažnost I (27,37 + 68,12 + 54,73)/68,12
hodnota 2,21
0,00
5.
napojení na inž. sítě V
všechny
0,08
6.
způsob vytápění
III
ústřední - plyn
0,00
7.
základní přísl. RD
III
úplné standardní
0,00
8.
ostatní vyb. RD
I
bez dalšího vybavení
0,00
9.
venkovní úpravy
III
stand. rozsah + prov.
0,00
10.
vedlejší stavby
II
bez vedl. staveb
0,00
11.
pozemky ve funkč. celku
II
366m2
0,00
kryt. jinde neuved.
III
bez vlivu na cenu
0,00
12.
-
_____________________________________________________________________ +0,06 13.
stav. tech. stav
II
stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
stáří domu ( 15 + 15 ) = 30 let ( 1,05 x 0,900 ) = 0,945 (po rekonstrukci + 15 let) (původní stáří 2013 – 1936 = 77 let)
7
1,05
Iv
= ( 1 + 0,06 ) x 0,945
= 1,002
I
= ( 0,900 x 0,970 x 1,002 )
= 0,875
ZCU = ( 5.098,0 x 0,875 )
= 4.461,- Kč/m3 ============
Ocenění: 418,08m3 x 4.461,00 Kč/m3
=
1,865.055,00 Kč ============
Poznámka: Venkovní úpravy jsou zahrnuty v ceně hlavní stavby (§ 26a odst. 5).
4.
POZEMKY A POROSTY
A)
POZEMKY (§ 27) Nález: Obec Zlín, k.ú. Zlín, tř. T.Bati. -
p.č.st. 2917 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 65m2 o výměře 301m2 p.č. 660/75 – zahrada 366m2
Od 01.04.2013 nabývá účinnost nová cenová mapa stavebních pozemků č. 11 -
mapový list sazba pro danou lokalitu
: k.ú. Zlín : 1.100,- Kč/m2 ==========
Ocenění: 366,0m2 x 1.100,00 Kč/m2
8
=
402.600,00 Kč ===========
B)
POROSTY (§ 42 – zjednodušený způsob) Nález: Na pozemku p.č. 660/75 jsou situovány okrasné + ovocné dřeviny o celkové pokryvné ploše: 95,0m2
Ocenění: -
§ 42 odst. 5:
0,065 x ( 95,0 x 1.100,- )
=
6.793,00 Kč =========
5. REKAPITULACE vyhláškového ocenění ad 3) Budova č.p. 2598 na p.č.st. 2917 včetně venkovních úprav ad 4) Pozemky a porosty A) Pozemky B) Porosty
(§ 26a)
1,865.055,00 Kč
(§ 27) (§ 42)
402.600,00 Kč 6.793,00 Kč __________________________ 409.393,00 Kč mezisoučet: ______________________________________________________________ celkem: 2,274.448,00 Kč zaokr. § 46:
2,274.450,00 Kč ============
6. POROVNÁVACÍ OCENĚNÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
9
Znalec vychází z realizovaných prodejů zavkladovaných Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín. ___________________________________________________________________________
A)
Prodej RD č.p. 6400 na p.č.st. 3066/1 s pozemky p.č.st. 3066/1 a p.č. 673/799 ve Zlíně na ul. Dolní (Díly) Západní polovina baťovského dvojdomku s rovnou střechou s podsklepenou přístavbou (garáží) s 1.NP z 80 let. Pozemky celkem 172m2. Půldomek bez významnějších modernizací. -
B)
Kupní smlouva V 1893/2012 – 705, právní účinky vkladu od 30.03.2012 Sjednaná kupní cena: 1,600.000,00 Kč včetně provize realitní kanceláře
Prodej RD č.p. 2850 na p.č.st. 3692 s pozemky p.č.st. 3692 a p.č. 673/591 ve Zlíně na ul. Slovenská Baťovský jednodomek příjezdný a přístupný, s přistavěnou garáží, pokojem a vstupem. Pozemky celkem 436m2. -
C)
Kupní smlouva V 1649/2012 – 705, právní účinky vkladu od 19.03.2012 Sjednaná kupní cena: 2,325.000,00 Kč
Prodej RD č.p. 6099 na p.č.st. 2245/2 s pozemky p.č.st. 2245/2 a p.č. 980/199 ve Zlíně na ul. Pod Rozhlednou (mezidomek), lokalita Letná Východní polovina baťovského půldomku (mezidomek), bez přístavby, pouze dřevěné závětří. Pozemky celkem 400m2. RD k částečné rekonstrukci. -
Kupní smlouva V 6181/2012 – 705, právní účinky vkladu od 01.10.2012 Sjednaná kupní cena: 1,280.000,00 Kč včetně provize RK
10
D)
Prodej RD č.p. 1883 na p.č.st. 2159/1 s pozemky p.č.st. 2159/1 a p.č. 974/13 ve Zlína na ul. Pod Rozhlednou Západní polovina baťovského půldomku s přístavbou (přístavba 1.PP garáž, 1.NP zádveří, pokoj). Pozemky celkem 769m2. Půldomek po částečné rekonstrukci a modernizaci. -
Kupní smlouva z 19.10.2012 Sjednaná kupní cena: 1,850.000,00 Kč včetně provize realitní kanceláře
Znalec stanovuje cenu oceňovaného baťovského jedno domku porovnávacím způsobem na částku v rozmezí: 2,350.000,00 Kč až 2,600.000,00 Kč střední hodnota:
11
2,475.000,00 Kč ============
7. ZÁVĚR - CENA OBVYKLÁ § 2 zák.č. 151/97 Sb. v platném znění Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní. Oceňovaná nemovitost – baťovský jedno domek je situovaný na tř. Tomáše Bati ve Zlíně, lokalita Díly, v těsné blízkosti hlavní silnice. Přístup je z obecního pozemku, příjezdný ze souběžné obslužné komunikace. Původní stáří domu je z roku 1936, v roce 1992 a v letech 1998 – 2000 byla provedena a dokončena rekonstrukce domu. Jde o RD o velikosti 1+4. Zastavěná plocha včetně verandy je 65m2, zahrada pak 301m2 – celkem 366m2. Objekt je vyklizen, je v dobrém stavebně technickém stavu. Značnou nevýhodou je blízkost frekventované hlavní silnice tř. T.Bati. Vyhláškové (úřední) ocenění činí: 2,274.450,00 Kč, porovnávací ocenění: 2,475.000,00 Kč. Při porovnávacím ocenění znalec vychází z uskutečněných prodejů z poslední doby, kdy prodeje půldomků bez přístaveb činí od 950.000,00 Kč do 1,200.000,00 Kč (s nutnou rekonstrukcí) a půldomků s přístavbou pak v rozmezí od 1,550.000,00 Kč do 1,850.000,00 Kč s nutnou rekonstrukcí a u jedno domků cena činí nad 2,0 mil. Kč. Znalec s přihlédnutím k provedenému způsobu ocenění, dobrému stavebně technickému stavu, ale i ke skutečnosti, že jde o dům v těsné blízkosti tř. T.Bati, stanovuje cenu obvyklou tržní ve výši:
2,450.000,00 Kč ============= slovy: dvamilionyčtyřistapadesáttisíc korun českých
………………………………………… podpis znalce
12
13
