ZNALECKÝ POSUDEK č. 35/878/2013 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 215 včetně součástí, příslušenství, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěné plochy č. 244/5, pozemkové parcely č. 1434/7 v obci a katastrálním území Velká Jesenice
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná 479 541 03 Trutnov
Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitosti k 17.12.2013
Spis:
Č.j. 158 EX 716/13-22
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2013
Znalecký posudek vypracoval:
Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L. 20.12.2013
1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 215 včetně součástí, příslušenství, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěné plochy č. 244/5, pozemkové parcely č. 1434/7 v obci a katastrálním území Velká Jesenice.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Velká Jesenice 215 552 24 Velká Jesenice Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Velká Jesenice Katastrální území: Velká Jesenice Počet obyvatel: 754 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.12.2013 za přítomnosti vlastníka nemovitosti pana Pavla Víta.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 716/13-22 ze dne 20.9.2013 na majetek na povinného pana Pavla Víta výpis z katastru nemovitostí ze dne 21.11.2013, LV 749 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí skutečnosti a výměry zjištěné na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje LV 749 SJM Vít Pavel a Vítová Julie, č.p. 215, 552 24 Velká Jesenice
6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 215 se nachází v okrajové zastavěné části obce a katastrálního území Velká Jesenice. Nemovitost postavena okolo roku 1992. Projektová dokumentace nepředložena, ani žádné rozhodnutí nebylo předloženo, ani dohledáno.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové zastavěné části obce a katastrálního území Velká Jesenice. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, není možnost napojení na plynovod. 2
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1.
3
B. ZNALECKÝ POSUDEK Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 17.12.2013, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
lokalita vhodná pro bydlení, či rekreaci klidná část obce
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:
Zástavní práva – viz. přiložený výpis z KN nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 749) není možnost napojení nemovitosti na plynovod
4
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Rodinný dům řadový vnitřní č.p. 215 postavený na stp. č. 244/5 v roce 1992. Vlastník nemovitosti nepředložil žádnou projektovou dokumentaci, ani žádné rozhodnutí. Nemovitost s podsklepením má dvě nadzemní podlaží. Dispozice: I.PP - garáž, kotelna, sklad, schodiště; I.NP - pokoj, kuchyň, spíž, chodba se schodištěm, zádveří, WC a lodžie; II.NP - tři pokoje, koupelna s WC, chodba se schodištěm a dvě lodžie. Základy - základové pasy s izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel o tloušťce zdiva 0,30 - 0,45m. Stropní konstrukce klasický s rovným podhledem. Střecha sedlová s krytinou z osinkocemenových vlnitých desek, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce kompletní z pozink. plechu, bleskosvod chybí. Vnitřní omítky štukové, vnější omítky břizolitové. Povrchy podlah bet. mazanina, PVC, ker. dlažby a textilní krytiny. Obklady vnitřní v soc. zařízeních a kuchyních, vnější - chybí. Okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové hladké a prosklené. Elektroinstalace světelná a motorová s pojistkovými automaty. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, instalace plynu chybí. Rozvod teplé a studené vody standardní, zdroj pro přípravu TUV el. bojler. Domovní kanalizace zřejmě svedena do veřejné. Hygienické vybavení a vybavení kuchyně standardní s el. sporákem. Celkový stav odpovídá stáří stavby a částečně zanedbávané údržbě. Venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektro, plot dřevěný laťkový na ocelové slouply, zpevněné plochy ze zámkové dlažby a betonu monolitického, 3 x venkovní schodiště, plastový bazén obezděný. Celkový stav venkovních úprav odpovídá jejich stáří a zanedbávané údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 21 let 3 828,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží I.PP: 9,00*10,11 I.NP: 9,00*10,11 II.NP: 9,00*10,11 Název podlaží I.PP: I.NP: II.NP:
= = =
Zastavěná plocha 90,99 m2 90,99 m2 90,99 m2
Obestavěný prostor I.PP: (9,00*10,11)*(2,63) I.NP: (9,00*10,11)*(2,90) II.NP: (9,00*10,11)*(2,90) Zastřešení: (9,00*10,11)*(1,10)/2 Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukční výška 2,63 m 2,90 m 2,90 m
= = = = =
5
90,99 m2 90,99 m2 90,99 m2
239,30 m3 263,87 m3 263,87 m3 50,04 m3 817,08 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00
90,99 m2 272,97 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 21 let: 0,90
č. I
Vi typ B
II III I I IV
-0,01 0,00 -0,02 0,00 0,04
III III I II II
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00
I
-0,01
III III
0,00 0,85
č. I II II II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
II I II II I III II
0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,90 = 0,742 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,910 6
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuce
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,04
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,860 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,742 * 0,910 * 0,860 = 0,581 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 828,- Kč/m3 * 0,581 = 2 224,07 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 224,07 Kč/m3 * 817,08 m3 = 1 817 243,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 817 243,12 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné okrajové části obce a katastrálního území Velká Jesenice. Zastavěna plocha č. 244/5 je zastavěna stavbou rodinného domu. Dále bylo provedeno ocenění pozemkové parcely č. 1434/7 - zahrady. Tato tvoří funkční celek se zastavěnou plochou, proto bylo ocenění provedeno dle §28 odst.5. Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovitosti je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, není možnost napojení na plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.9.1. Ochranné pásmo: -5 % Úprava cen: -5 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1020 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460
7
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,1020 -5,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,1020 -5,00 Název
Typ
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 78,63 31,45
Parcelní číslo 244/5
Výměra [m2] 213,00
Jedn. cena [Kč/m2] 78,63
Cena [Kč] 16 748,19
1434/7
54,00
31,45
1 698,30 18 446,49
Pozemky - zjištěná cena
=
18 446,49 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
18 446,49 267 12 829,06 0,085 70,47 70,47 Kč
8
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 817 243,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 817 243,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
18 446,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
18 446,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1.
70,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
70,50 Kč 1 835 760,10 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 835 760,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 817 243,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 817 243,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
18 446,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
18 446,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1.
70,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
70,50 Kč
9
1 835 760,10 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 835 760,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 835 760,- Kč
slovy: Jedenmilionosmsettřicetpěttisícsedmsetšedesát Kč
Srovnávací hodnota Obvyklé ceny obdobných rodinných domů mají na trhu spíše klesající tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné rodinné domy:
Česká Metuje – rodinný dům řadový, nabídková cena 1.400.000,- Kč. Vybavení standardní, před rekonstrukcí.
Hronov – rodinný dům řadový, nabídková cena 1.440.000,- Kč. Vybavení standardní, před rekonstrukcí.
Nové Město na Metují – rodinný dům řadový, nabídková cena 1.999.000,- Kč. Vybavení standardní, po částečné rekonstrukci.
Typ
Prodejní cena
Koef. vybavení
Koef. polohy
I.
1.400.000,- Kč
1,00
1,00
II.
1.440.000,- Kč
1,00
1,00
III.
1.999.000,- Kč
1,00
1,00
CELKEM Srovnávací hodnota : 4.839.000,- Kč/ 3
=
Srovnatelná cena 1.400.000,Kč Kč571.500,Kč 1.440.000,- Kč Kč650.000,- Kč 1.999.000,- Kč 790.000,- Kč 4.839.000,Kč
1.613.000,- Kč
Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 749 včetně součástí, příslušenství činí: 1.613.000,- Kč
Výsledná cena nemovitostí zapsaných na LV 749 činí
10
1.613.000,- Kč
Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 749 podle odborného odhadu činí 1.613.000,- Kč
slovy: Jedenmilionšestsettřinácttisíc Kč Ve Dvoře Králové n. L. 20.12.2013
Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.10.1998 čj.Spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 35/878/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 38/2013.
11
E. SEZNAM PŘÍLOH fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne 21.11.2013, LV 749 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí
12
