ZNALECKÝ POSUDEK č. 5675 - 262 / 2013 O ceně obvyklé: Bytu č. 723/1 v bytovém domě č.p. 723 na pozemku p.č. st. 748 včetně id. podílu 14369/81024 na společných částech domu a na pozemcích p.č. st. 748, 774/65, 3592/2, uvedeno na LV č. 4052, v k.ú. Ostroţské Předměstí, v obci Uherský Ostroh, v okrese Uherské Hradiště.
Objednatel posudku:
EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy
Posudek vypracoval:
VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 7 listů příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Uherském Hradišti, 25.9.2013
1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou bytu č. 723/1 v bytovém domě č.p. 723 na pozemku p.č. st. 748 včetně id. podílu 14369/81024 na společných částech domu a na pozemcích p.č. st. 748, 774/65, 3592/2, uvedeno na LV č. 4052, v k.ú. Ostroţské Předměstí, v obci Uherský Ostroh, v okrese Uherské Hradiště.
Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro draţbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 12.9.2013.
Speciální poţadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných draţbách je podkladem pro odhad ceny předmětu draţby cena v místě a čase obvyklá.
Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Ţádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Byt č. 723/1 v bytovém domě č.p. 723 Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Ostroţské Předměstí Prohlídka a zaměření nemovitosti:
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.9.2013, začátek v 8,30 hodin, za přítomnosti paní Hany Hrabincové a znalce Ing. Vojtěcha Masaříka. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4052 pro k.ú. Ostroţské Předměstí Objednávka ze dne 29.8.2013 čj. 401/2013-D Informace získané při místním šetření dne 12.9.2013 Nahlíţení do KN – internet
Vlastnické a evidenční údaje Dle předloţeného LV č. 4052 pro k.ú. Ostroţské Předměstí je vlastníkem předmětného majetku:
Hrabincová Hana, Nádraţní 723, 687 25 Uherský Ostroh, r.č. 466005/408 Váznoucí závazky Dle přiloţeného LV č. 4052 pro k.ú. Ostroţské Předměstí ze dne 24.7.2013 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní, pohledávka meziúvěr do výše 1 630 000,- Kč s příslušenstvím Oprávnění pro: Českomoravská stavební spořitelna Povinnost k: jednotka 723/1 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.10.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 3.11.2008. V-5522/2008-711. Zástavní právo smluvní, budoucí pohledávka úvěr do výše 978 000,- Kč Oprávnění pro: Českomoravská stavební spořitelna Povinnost k: jednotka 723/1 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.10.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 3.11.2008. V-5522/2008-711. Nařízení exekuce Povinná: Hrabincová Hana, Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 6 Nc-7462/2009-7 ze dne 10.8.2009 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Povinná: Hrabincová Hana, Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Exekuční příkaz 123 EX-2652/2009-6 ze dne 14.10.2009. 3
Nařízení exekuce – soudní exekutor JUDr. Petr Kocián, Exekutorský úřad Brno-venkov Povinná: Hrabincová Hana, Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 612 EXE-173/2011-8 ze dne 8.4.2011 Exekuční příkaz k prodeji – soudní exekutor JUDr. Petr Kocián, Exekutorský úřad Brno-venkov Povinná: Hrabincová Hana, r.č. 466005/408, bytem Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 137 Ex-2489/2011-19 ze dne 12.5.2011. Zástavní právo exekutorské – pohledávka ve výši 35 724,20 Kč s příslušenstvím, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián, Exekutorský úřad Brno-venkov Oprávněný: Jihomoravská plynárenská a.s., Brno Povinnost k: jednotka 723/1 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 127 Ex-2489/201118 vydán dle exekuce 12 EXE 173/2011-8 ze dne 12.5.2011. Právní moc ke dni 19.5.2011. Nařízení exekuce – soudní exekutor JUDr. Antonín Dohnal, Exekutorský úřad Jeseník Povinná: Hrabincová Hana, Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 5 EXE-652/2011-15 ze dne 17.10.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Povinná: Hrabincová Hana, Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 014 Ex-93603/2011-14 dle exekuce 5 EXE 652/2011-15 ze dne 29.11.2011. Nařízení exekuce – soudní exekutor JUDr. Miloslav Zwiefelhofer, Exekutorský úřad Praha Povinná: Hrabincová Hana, Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 9 EXE-613/2011-15 ze dne 15.2.2012. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Povinná: Hrabincová Hana, Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 144 Ex-12558/2011-24 dle exekuce 9 EXE 613/2011-15 ze dne 7.3.2012. Zástavní právo exekutorské – pohledávka ve výši 1 379 826,80 Kč s příslušenstvím, soudní exekutor Miloslav Zwiefelhofer, Exekutorský úřad Praha Oprávnění pro: Českomoravská stavební spořitelna Povinnost k: jednotka 723/1 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 144 Ex12558/2011-23 vydán dle exekuce 9 EXE 613/2011-15 ze dne 7.3.2012. Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 144 Ex-12558/2011-34 ze dne 5.4.2012. Nařízení exekuce – soudní exekutor JUDr. Τomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov Povinná: Hrabincová Hana, Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 103 Ex-15862/2012-24 ze dne 29.8.2012. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Povinná: Hrabincová Hana, Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex-15862/2012-16 dle exekuce 10 EXE 400/2012-10 ze dne 19.6.2012. Zástavní právo exekutorské – pohledávka ve výši 5 280,- Kč s příslušenstvím, soudní exekutor Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov 4
Oprávnění pro: Beck International, s.r.o., Mělník Povinnost k: jednotka 723/1 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex15862/2012-18 ze dne 19.6.2012. Právní moc ke dni 21.6.2012. Nařízení exekuce – soudní exekutor JUDr. Τomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov Povinná: Hrabincová Hana, Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 6 EXE-663/2012-13 ze dne 2.10.2012. Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 103 Ex-15862/2012-24 ze dne 31.1.2013. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, soudní exekutor JUDr. Τomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov Povinná: Hrabincová Hana, Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex-15862/2012-16 dle exekuce 10 EXE 400/2012-10 ze dne 7.11.2012. Zástavní právo exekutorské – pohledávka ve výši 7 920,- Kč s příslušenstvím, soudní exekutor Τomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov Oprávnění pro: : Beck International, s.r.o., Mělník Povinnost k: jednotka 723/1 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex45173/2012-15 ze dne 7.11.2012. Nařízení exekuce – soudní exekutor JUDr. Antonín Dohnal, Exekutorský úřad Jeseník Povinná: Hrabincová Hana, Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 10 EXE-600/2012-13 ze dne 3.10.2012. Zástavní právo exekutorské – pohledávka ve výši 10 087,- Kč s příslušenstvím, soudní exekutor Antonín Dohnal, Exekutorský úřad Jeseník Oprávnění pro: PROFI CREDIT Czech, a.s., Praha, Nové Město Povinnost k: jednotka 723/1 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 10 EXE1596/2012-26 ze dne 18.12.2012. Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení exekuční příkaz 014 Ex 1596/12-26 ze dne 28.12.2012. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, soudní exekutor JUDr. Antonín Dohnal, Exekutorský úřad Jeseník Povinná: Hrabincová Hana, Nádraţní 723, Uherský Ostroh Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 014 Ex-1596/2012-24 ze dne 18.12.2012. Zástavní právo exekutorské – pohledávka ve výši 103 024,46 Kč s příslušenstvím, soudní exekutor Antonín Dohnal, Exekutorský úřad Jeseník Oprávnění pro: Profidebr, s.r.o., Praha, Nové Povinnost k: jednotka 723/1 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 014 EX93603/2011-15 dle exekuce 5 EXE 652/2011-15 ze dne 29.11.2011.
5
Celkový popis nemovitosti
3. POSUDEK město Uherský Ostroh (4411 obyvatel), vzdálené od okresního města Uherského Hradiště cca 13 km předmětná nemovitost se nachází v jiţní okrajové části města, Pozice v obci v městské části Ostroţské Předměstí, v ulici Nádraţní, nedaleko od vlakového nádraţí vzdálenost cca 15 min. pěší chůze Dostupnost centra zóna rodinných domů, vlakové nádraţí, prodejny (v současnosti je Převaţující zóna v sousedství výstavba prodejny koberců) dům má veškeré přípojky inţenýrských sítí, přístup z místní Napojení na sítě a komunikace ul. Nádraţní, která ústí do státní komunikace I/55 komunikace Břeclav - Přerov dostatečná pro rodinné bydlení Kapacita sítí zastávka autobusu je vzdálená cca 10 min. pěší chůze, stanice vlaku Dopravní dostupnost 5 min. pěší chůze, přístup z pozemku p.č. 3596/10 – státní silnice, vlastník ČR v místě jsou obchody, pošta, škola, lékař, základní sluţby a Dostupnost sluţeb zastoupení spořitelny, ostatní instituce v Uherském Hradišti na odstavné ploše u domu Parkování nezjištěny Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita průměrná Konkurenční prostředí v současné době je v nabídce v Uh. Ostrohu 10 bytů bytový dům slouţí k účelu rodinného bydlení, je rozdělen na Současný způsob jednotlivé byty. Oceňovaný byt není 2,5 roku obydlen. vyuţití Jde o mezonetový byt o třech podlaţích. Ostatní Přípojka vody je společná pro všechny byty, prochází sklepem oceňovaného bytu. K bytu je příslušná garáţ – tato není zapsána v KN, není zakreslena na Katastr. Mapě – pravděpodobně není zkolaudována a zapsána v KN. Lokalita
Byt č. 723/1 v bytovém domě č.p. 723 na p.č. st. 748 Základy Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů
Betonové pasy zděné na tl. 0,45m betonové sedlová pálená z pozinkovaného plechu vápenné štukové vápenopískové s nátěrem 6
Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická vybavení Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Dostavby a přístavby Rekonstrukce a modernizace Úroveň vyuţitelných ploch Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údrţby Závaţné nedostatky Z roku Ţivotnost Současný a minulý způsob vyuţití
keramické v koupelně betonové do PP, do 2. NP dřevěné Dřevěné lakované v ocelových zárubních dřevěná dvojitá vlysy, textilie ÚT – kotel plynový ne na tuhá paliva 220V – v současné době odpojeno Instalován rozvod T+S vody napojena na veřejný řád instalován plynová karma chybí vana, umývadlo, WC nefunkční chybí chybí zděné bytové jádro nebyly provedeny v roce 2009 nové elektrorozvody bytový dům po místní zpevněné komunikace viz níţe uvedená tabulka běţná poškození fasádních omítek, nefunkční WC, poškozený odpad z vany – průsak do stropu, oloupaný nátěr oken 1946 100 roků v minulosti rodinné bydlení, nyní jiţ 2,5 roku neobydleno
Vnitřní dispozice včetně výměr : Podlaží Název místnosti 1.PP sklad (plynový kotel) kotelna na tuhá paliva 1.NP pokoj chodba se schodištěm zádveří kuchyně WC 2.NP chodba schodiště na půdu pokoj koupelna pokoj celkem
m2 12,32 9,29 22,25 9,41 7,85 16,49 1,05 3,38 1,57 16,57 3,08 21,85 125,11
7
b) Garáţ Objekt ve dvorní části bytového domu, KS zděný na tl. 0,30m, střecha rovná, krytina plechová, okno dřevěné, podlahy betonové, strop poškozený – propadlý podhled, zatečení.
Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Region: Okres: Katastrální území:
Bytová jednotka č. 723/1 v bytovém domě č.p. 723 Zlínský Uherské Hradiště Ostroţské Předměstí
3.1. VĚCNÁ HODNOTA Bytová jednotka č. 723/1 v bytovém domě č.p. 723 Výpočet podlahových ploch jednotky Název
Typ výměry
Podlahová Koeficient Uţitná plocha plocha 1.NP - pokoj Obytné prostory 22,25 m2 1,00 22,25 m2 1.NP - chodba Obytné prostory 9,41 m2 1,00 9,41 m2 2 1.NP - zádveří Obytné prostory 7,85 m 1,00 7,85 m2 1.NP - kuchyň Obytné prostory 16,49 m2 1,00 16,49 m2 2 1.NP - WC Obytné prostory 1,05 m 1,00 1,05 m2 2 2.NP - chodba Obytné prostory 3,38 m 1,00 3,38 m2 2.NP - schodiště na půdu Obytné prostory 1,57 m2 1,00 1,57 m2 2 2.NP - pokoj Obytné prostory 16,57 m 1,00 16,57 m2 2.NP - koupelna Obytné prostory 3,08 m2 1,00 3,08 m2 2 2.NP - pokoj Obytné prostory 21,85 m 1,00 21,85 m2 PP - sklad (plynový kotel) Ostatní prostory 12,32 m2 0,50 6,16 m2 2 PP - kotelna na tuhá paliva Ostatní prostory 9,29 m 0,50 4,64 m2 Celková podlahová plocha 125,11 m2 114,31 m2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další ţivotnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč
Současný stav 114,31 28 260 3 230 259 100,00 67 33 67,00 1 065 990 8
Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 4052 pro k.ú. Ostroţské Předměstí: Parcela Druh pozemku st. 748 zastavěná plocha a nádvoří 774/65 ostatní plocha 3592/2 ostatní plocha
m2 1 545 392 275
Pozemek p.č. st. 748 je v části zastavěn bytovým domem č.p. 723, v části slouţí jako zahrada, na části jsou postaveny garáţe. Volná plocha kolem bytového domu je uţivatelsky rozdělena mezi vlastníky jednotlivých bytů. Pozemky p.č. 3592/2 je částí přístupové komunikace k bytovému domu č.p. 723, p.č. 774/65 je přístupovou komunikací k řadovým garáţím
Metoda stanovení porovnávací hodnoty stavebních pozemků Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří – přímo ve městě Uherský Ostroh je 5 nabídek stavebních pozemků: výměra 700 1 300 2 000 2 461 10 827
cena 500 000 715 000 1 160 000 990 000 5 846 580
JC 714 550 580 402 540
lokalita Uh. Ostroh Uh. Ostroh Uh. Ostroh Uh. Ostroh Uh. Ostroh
Ostatní nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 402 aţ 714,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší neţ skutečně dosaţené, mnohdy aţ o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, ţe nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 312,- Kč/m2 aţ 571,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek je rovinatý, obdélníkový, je větší výměry, přístup je bezproblémový ze státní zpevněné komunikace, má moţnost veškerých veřejných přípojek inţenýrských sítí, leţí v rušné lokalitě – vlakové nádraţí, frekventovaná státní komunikace. Pro oceňovaný pozemek dovozujeme porovnávací hodnotu ve výši
Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha Celkem
P.Č. st. 748 774/65 3592/2
300,- Kč/ m2
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 1 545 300,00 392 300,00 275 300,00 2 212
Úprava ceny: Popis Id. podíl 14369/81024
úprava
mezivýsledek
* 14 369,00 / 81 024,00 = Výsledná cena
= 9
Cena [Kč] 463 500,00 117 600,00 82 500,00 663 600,00
117 684,49 117 684,49 Kč
3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA 1) Byt č. 216/3, Uherský Ostroh Bytový dům se nachází cca 250 m severozápadně od centra obce, na křiţovatce ulic Třebízkého a Sv. Čecha. Dům se sedlovým krovem, je z roku 1980, má 2 vchody, je čtyřpodlaţní s jedním PP a 3 NP, byt je situován v 1.NP, orientace na východ. V roce 2005 byla provedena rekonstrukce stoupacích rozvodů, zateplení fasády a plastová okna. Byt je v původním stavu, má umakartové jádro. Vytápění el.přímotopy. Celková výměra bytu je 56,44m2, včetně 2 sklepů (4,50m2 a 2,70m2), započitatelná plocha 52,84m2. Obchodováno v 05/2013 za 720 000,- Kč, tj. 12 757,- Kč/m2 z celkové plochy; 13 626,- Kč/m2 ze započitatelné plochy zdroj: vlastní databáze 3448ZPV 2) Byt č. 84/8, Hradišťská, Uherský Ostroh Bytový dům je situovaný u hlavní komunikace. KS zděný, krov sedlový, fasáda se zateplením má plastová okna. Je čtyřpodlaţní s 1.PP a 3.NP, celkem má 13 jednotek, Bytová jednotka 2+kk je situována ve 2.NP, orientována na jih. K datu prodeje nemá vybavení kuchyně. Celková výměra bytu je 76,23m2, včetně sklepa (0,91m2 ) a balkonu (7,10m2), započitatelná plocha 72,21m2. Obchodováno v 08/2013 za 1 300 000,- Kč, tj. 17 054,- Kč/m2 z celkové plochy; 18003,- Kč/m2 ze započitatelné plochy zdroj: vlastní databáze 3753 HCMHB 3) Byt č. 793/1 v k.ú. Ostroţské Předměstí, Uherský Ostroh, ulice Sídliště. Byt 2+1, situovaný v 1.NP bytového domu bez výtahu. KS panelový, střecha sedlová s mírným spádem, je z roku 1968, v roce 2005 – střecha, obklady štítových stěn domu, stoupací vedení, 2009 - plastová okna a vchodové dveře. Vytápění ze společné kotelny v domě. Celková výměra podlahové plochy bytu s příslušenstvím je 54,5 m2 (včetně sklepa 2,10 m2). Obchodováno v 11/2010 za 820 000,- Kč tj. 15 046,- Kč/m2 zdroj: vlastní databáze 02850HCMHB Byt č. 790/3 v k.ú. Ostroţské Předměstí, v obci Uherský Ostroh Bytový dům je situován v okrajové části obce, v lokalitě Ostroţské Předměstí, na ulici Sídliště. KS panelový, střecha s mírným spádem, je z roku 1968, v roce 2002 – střecha, v roce 2007 - zateplení fasády, okna, stupačky, v roce 20072008 - interiérové dveře, povrchy podlah. Byt 3+1, je situovaný v 1.NP bytového domu, orientace bytu Z. Je v původním stavu, vyjma podlah (2007) a dveří (2008). Celková výměra podlahové plochy bytu s příslušenstvím je 74,25 m2 (včetně balkonu 2,41 m2). Obchodováno v 10/2010 za 1 090 000,- Kč tj. 14 680,- Kč/m2 zdroj: vlastní databáze 4829 ZPU
10
Komentář: U všech srovnávaných bytů se jedná o realizovaný prodej bytů ve městě Uh. Ostroh. Srovnávané byty jsou v rozptylu 13 626,- Kč/m2 aţ 18 003,- Kč/m2/rok. 1. Srovnávaný byt leţí na křiţovatce ulic Třebízkého a Sv. Čecha ul., je menší výměry, dům po rekonstrukci, byt v původním stavu, je menšího opotřebení, v lepší lokalitě. Oceňovaný dům je horší.. 2. Srovnávaný byt leţí v ul. Hradišťská, je menší výměry, zděný, k datu prodeje bez kuchyně. Jde prakticky o novostavbu, u stejně rušné komunikace. Oceňovaný dům je horší technickým stavem. 3. Byt leţí v ul. Sídliště, je menší výměry, panelový dům po rekonstrukci, byt v původním stavu. Oceňovaný dům je horší technickým stavem a lokalitou. 4. Byt leţí v ul. Sídliště, je menší výměry, panelový dům po rekonstrukci, byt v původním stavu. Oceňovaný dům je horší technickým stavem a lokalitou. Ze srovnání vyplývá, ţe jednotková porovnávací hodnota bude niţší neţ 12 760,- Kč/m2. Oceňovaný dům je ve výrazně horším technickém stavu, nefunkční WC v 1.NP, nelze ověřit funkčnost topení a plynového kotle, dům není obýván a řádně udrţován více jak 2 roky. Na základě analýzy výše uvedených informací dovozuji pro oceňovaný dům jednotkovou srovnávací hodnotu 7 000,- Kč/m2 uţitné plochy ( při celkové výměře podlahových ploch 125 m2).
Porovnávací hodnota:
875 000,- Kč
REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů:
1 065 990,- Kč
Hodnota pozemků:
117 684,- Kč
Věcná hodnota celkem:
1 183 670,- Kč
Porovnávací hodnota:
875 000,- Kč
3.3. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení odhadu ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledný odhad trţní hodnoty stanovený touto metodou je platný za předpokladu, ţe byt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu a jeho technický stav se podstatně nezhorší. Název hodnoty Věcná hodnota Porovnávací hodnota 11
Kč 1 183 670 875 000
Nejlépe vystihuje cenu obvyklou nemovitostí hodnota stanovená porovnávací metodou, která odpovídá realizovaným prodejním cenám srovnatelně vybavených bytů v dané lokalitě se zohledněním polohy a místních vlivů.
Kladné aspekty : -
K bytu náleţí garáţ ve dvorní částí Moţnost veškerých přípojek inţ. sítí
Záporné aspekty : - Lokalita v rámci města nepatří k vyhledávaným -
Poškození fasádních omítek, nefunkční WC, chybí kuchyně Poškozený odpad z vany – průsak do stropu Dům bez řádné údrţby, neobydlen Garáţ nezapsaná v KN
Cena obvyklá nemovitostí:
12
650 000,- Kč
4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou bytu č. 723/1 v bytovém domě č.p. 723 na pozemku p.č. st. 748 včetně id. podílu 14369/81024 na společných částech domu a na pozemcích p.č. st. 748, 774/65, 3592/2, uvedeno na LV č. 4052, v k.ú. Ostroţské Předměstí, v obci Uherský Ostroh, v okrese Uherské Hradiště. ke dni 12.9.2013, pro potřeby draţby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši :
650 000,- Kč Slovy: šestsetpadesáttisíc korun českých Kč
V Uherském Hradišti, 25.9.2013
ZNALECKÁ DOLOŢKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5675-262/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura.
13
SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4052 pro k.ú. Ostroţské Předsměstí ze dne 24.7.2013 Nahlíţení do KN - internet Fotopříloha
1.NP kuchyně ve dvorní části
1.NP pokoj v uliční části
zádveří, vstup do bytu
1.NP WC
PP sklad, plynová kotelna
PP kotelna na tuhá paliva 14
PP schodiště do 1.NP
2.NP pokoj
2.NP koupelna
2.NP pokoj
interier garáţe
detail stropu garáţe
15
dvorní pohled
poškození komínového tělesa
garáţ dvorní pohled
garáţ uliční pohled
16
