2013

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

901/222/2013

o obvyklé ceně nemovitosti - rodinné rekreace v části obce Nová Ves č.e. 19 (rekreační chata), stojící na pozemku parc.č. St. 159, a pozemku parc.č. St. 159 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Lešany nad Sázavou, obec Lešany, okres Benešov.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 11346/12-48 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 24.5.2013.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 26.8.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V

Praze

dne

8.9.2013

Znalecký posudek č. 901/222/2013

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 4

5.2.

Podklady pro vypracování posudku................................................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 7

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Rekreační chata č.e. 19 s příslušenstvím........................................................................................ 10

7.3.

Pozemek .......................................................................................................................................... 12

7.4.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 12

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 14

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 14

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 16 8.1.

Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení ..... 16

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku.......................................................................... 20

8.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 20

D.

Závěrečný výrok....................................................................................................................................... 24

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 25

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 24


F.


Seznam příloh .......................................................................................................................................... 25

A. Úvod 1.

Znalecký úkol

Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 11346/12 - 15, tedy rodinné rekreace v části obce Nová Ves č.e. 19 (rekreační chata), stojící na pozemku parc.č. St. 159, a pozemku parc.č. St. 159 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Lešany nad Sázavou, obec Lešany, okres Benešov, zapsané na listu vlastnictví č. 540 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Benešov. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád). 2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN

Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 540 pro k.ú. Lešany nad Sázavou, obec Lešany, okres Benešov ALV: BLV:

3.

Kureš Bohumil, Krymská 238/18, Vršovice, 10100 Praha; identifikátor: 610416/2372 Stavby: Způsob využití: Na parcele: Nová Ves č.e. 19. rodinná rekreace St. 159 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: parc.č. St. 159 zastavěná plocha a nádvoří

Výměra: 2 50 m

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti

3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“


Stránka 3 z 24



3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.„

4.

Hlavní používané zkratky

KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán

B. Nález 5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ

5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 26.8.2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý dne 30.5.2013. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.


Stránka 4 z 24



5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 540 ze dne 24.5.2013, k.ú. Lešany nad Sázavou, obec Lešany, okres Benešov – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 11346/12-48 ze dne 24.5.2013 Sdělení Odbor výstavby čj. MUTnS-3921/2013ze dne 29.5.2013 , že k nemovitosti není v archivu dochovaná žádná dokumentace Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 540 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k.ú. Lešany nad Sázavou – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Lešany Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 – www.czso.cz Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997


Stránka 5 z 24



Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-2451818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních


Stránka 6 z 24



stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 540 ze dne 24.5.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 540 ze dne 24.5.2013 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb.


Stránka 7 z 24



K nemovitosti nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo možné provést zaměření nemovitosti, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Na stavebním úřadě se dle informace ze dne 29.5.2013 od paní Mgr. Martiny Havránkové ([email protected]) nenachází žádná dokumentace k nemovitosti.

6.

METODY OCENĚNÍ

6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se


Stránka 8 z 24



nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžná rekreační chata s pozemkem a příslušenstvím, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI

7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Benešov v obci Lešany – část obce Nová Ves, která je leží severozápadně asi 1,5 km od centrální části obce, ve vzdálenosti cca. 30 km jižním směrem od centra Prahy (Václavské náměstí) v k.ú. Lešany nad Sázavou. Jedná se o velice klidnou lokalitu s členitou z velké části zalesněnou krajinou, v okolí hojně využívanou k rekreaci. V údolí asi 300 m od nemovitosti protéká řeka Sázava, vodní nádrž Slapy je vzdálena cca. 10 km, okolí je protkané turistickými trasami a cyklostezkami. Nemovitost se nalézá v zástavbě rekreačních chat, asi 300 m od zpevněné komunikace, mezi centrální částí obce Nová Ves a řekou Sázavou, na okraji lesa. Přístup k nemovitosti je po nezpevněné cestě. V centrální části obce Lešany či v Kamenném Přívozu je k dispozici pouze základní občanská vybavenost (ZŠ, MŠ, obchod s potravinami, restaurace). Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v Týnci nad Sázavou (10 km) či v Jílovém u Prahy (6 km), veškerá pak v Praze či Benešově. Lokalita je průměrně dostupná osobní dopravou po silnici č. II/105 (Jesenice – Neveklov) a dalších silnicích II. třídy, do části obce Nová Ves vede pouze slepá silnice III. třídy. Obslužnost veřejnou dopravou je spíše nevalná, nejbližší zastávka autobusů je vzdálena cca. 1 km pěšky, vlaková stanice se nachází v Kamenném Přívozu (trať Praha – Vrané nad Vltavou – Čerčany), nevýhodou je nízká četnost spojení. Z inženýrských sítí je v místě k dispozici pouze elektřina.


Stránka 9 z 24



Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0201 Lešany

Kód obce

Správní obvod 1

2

3

530051

2101

3

2

4

5

6

7

8

1445 681 468 201 251

9 0

10 11 12 13 0

*

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0)

7.2. Rekreační chata č.e. 19 s příslušenstvím Dřevěná rekreační chata obdélníkového tvaru s navazující verandou stojí na vlastním mírně svažitém pozemku parc.č. St. 159. Společně s chatou je také oplocena a užívána část pozemku parc.č. 1000/1, která je ve vlastnictví třetí osoby (vlastník: Klusoň Jaroslav, druh pozemku: trvalý travní porost). Pozemek okolo chaty je pravděpodobně pronajatý, nájemní smlouva však nebyla získána. Chata pravděpodobně není podsklepena, má obytné přízemí a půdu s nízkou světlou výškou cca. 1,5 m. Vstup do chaty je přes verandu. Objekt je pravděpodobně napojen pouze na elektřinu, studna v místě nebyla zjištěna, předpokládám však, že alespoň v osadě existuje. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako dobrou, výhled je omezen pouze okolními vzrostlými stromy. Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinná rekreace“, což je v souladu se skutečným využitím. Ke dni místního šetření se kouřilo z komína, na výzvu o zpřístupnění nemovitosti však nikdo nereagoval. Chata je tedy pravděpodobně běžně užívána, pozemek okolo chaty je udržovaný. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca. 45-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půda Základy: betonové pasy Nosné konstrukce: dřevěné oboustranně obíjené Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody a oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: dřevěné s nátěrem Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Okna: dřevěná s okenicemi Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dřevěné


Stránka 10 z 24



Obklady: dřevěné Schody: nejsou provedeny Dveře: dřevěné hladké plné s dřevěnými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, PVC Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není provedeno napojení Hygienické vybavení: chemické WC nebo suché WC Vnitřní kanalizace: není provedeno napojení Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: kuchyňská linka a sporák Údržba: běžná Informativní odhad obestavěného prostoru rekreační chaty č.e. 19 Podlaží

Výpočet

1.NP

7*6,15+1,15*2

zastřešení

5*7*1,5*0,5 - sedlová střecha

Konstrukční výška 2,3 m

Zastavěná plocha 45,35 m

Obestavěný prostor 2

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Informativní odhad vnitřní výměry místností rekreační chaty č.e. 19 Podlahová Podlaží Místnost plocha vnitřní výměra - odhad 0,8 x zastavěná 1.NP 36,28 plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP

104 m

3

26 m

3

131 m 45 m

3

2

Zohledněno

Započitatelná plocha

100%

36,28 m

Celková započitatelná plocha

2

2

36,28 m

36,28 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca. 45-ti lety, je pravděpodobně převážně v původním udržovaném stavu, v nedávné době byly natřeny dřevěné prvky, klempířské konstrukce a částečně i některá okna. Při místním šetření nebyly zjištěny žádné zásadní vady, pouze dešťové žlaby jsou ve zhoršeném stavu. Předpokládám opotřebované vybavení interiéru. Příslušenství - Venkovní úpravy a) b) c) d)

Přípojky inženýrských sítí – elektřina Oplocení – dřevěné s kovovými sloupky Vstupní branka - kovová Zpevněné plochy – betonová dlažba (chodník okolo chaty a od vstupní branky)


Stránka 11 z 24



7.3. Pozemek Předmětem ocenění je také pozemek parc.č. St. 159, který je zapsán na LV č. 540 ze dne 24.5.2013 pro k.ú. Lešany nad Sázavou, obec Lešany, okres Benešov. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné na okolním prostranství mimo oplocení na cizím pozemku parc.č. 1000/1 či na pozemku parc.č. 1038/1, který je ve vlastnictví České republiky. Pozemek je přístupný po nezpevněné cestě přes cizí pozemky parc.č. 1000/1 (oplocená část pozemku je výlučně užívána s nemovitosti), 1000/3 (obojí způsob využití: trvalý travní porost; vlastník: Klusoň Jaroslav) a 1038/1 (způsob využití: lesní pozemek; vlastník: Česká republika). Dále již vede přístup po zpevněné veřejné (obecní) komunikaci parc.č. 1322. Přístup a příjezd k nemovitosti tedy není právně zajištěn. Sousední parcely: parc.č. St. 159: 1000/1 Pozemek parc.č. St. 159 2 Pozemek s výměrou 50 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má tvar obdélníku a je převážně zastavěn rekreační chatou č.e. 19. Část pozemku má pravděpodobně zpevněný či travnatý povrch. Přístup k pozemku je po nezpevněné cestě z pozemku ve vlastnictví třetí osoby. Z inženýrských sítí je pravděpodobně provedeno napojení pouze na elektřinu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Lešany se oceňovaný pozemek nachází v území vymezeném jako „R – individuální pobytová rekreace“, pozemky okolo oceňované nemovitosti jsou vymezeny jako „LR - lesní porosty“. Nemovitost leží v ochranném pásmu nadregionálního biokoridoru.


Stránka 12 z 24



INDIVIDUÁLNÍ POBYTOVÁ REKREACE (R) Hlavní využití: - pozemky staveb pro rodinnou rekreaci (rekreační využití objektů a ploch pro individuální rekreaci) Přípustné využití: - pozemky veřejných prostranství - zařízení občanského vybavení sloužící lokální obsluze území - nezbytně nutné dopravní a technické vybavení, sloužící výhradně pro zajištění přípustných a podmíněných aktivit - lokální sportovní plochy, dětská hřiště - služby pro obyvatele nevýrobního charakteru, provozované v nebytových prostorech, bez zvláštních nároků na jejich provoz - chov drobných domácích zvířat Podmíněně přípustné využití: - do ploch rekreace lze zahrnout pozemky dalších staveb a zařízení (např. občanského vybavení), které nesnižují kvalitu prostředí ve vymezené ploše a jsou slučitelné s rekreačními aktivitami - možnost transformace (rekolaudace) na objekty trvalého rodinného bydlení při dodržení příslušných zákonů a norem. Podmínky možné transformace na objekty trvalého bydlení je zajištění dopravního přístupu (obsluhy) dle příslušných ČSN a předpisů Nepřípustné využití: - u stávající chatové zástavby na pozemcích určených k plnění funkce lesa umožnit přístavbu a nástavbu a chov domácích zvířat - vše ostatní Podmínky prostorového uspořádání - maximální procento zastavění pozemku všemi stavbami trvale spojenými se zemí - maximální výška ukončující římsy od nejnižší výšky rostlého terénu - minimální procento zeleně


max. 20 % max. 6 m min. 65%

Stránka 13 z 24


-


maximální zastavěná plocha objekty maximální výška 2 nadzemní podlaží a podkroví

max. 80 m

Podmínky pro rekolaudaci rekreačních objektů na bytové objekty - komplexní dodržení příslušných ustanovení stavebního zákona a zákonů a předpisů následných a navazujících v době realizace - minimální velikost parcely pro povolení rekolaudace min. 600 m2 - maximální procento zastavění pozemku bytovým objektem max. 20 % - maximální procento zpevněných ploch max. 15 % - maximální procento zastavění pozemku stavbami nebytového charakteru max. 5 % - minimální procento zeleně min. 60 % - maximální výška ukončující římsy objektů IRD a ŘRD je stanovena na 9 m a maximální výška objektu je stanovena na 12 m, od nejnižšího místa okolního rostlého terénu do vzdálenosti 5 m od hrany objektu - minimální šířka uličního prostoru ( mezi oplocením soukromých parcel ) je stanovena na min. 6 m

7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Benešov, obec Lešany, část obce Nová Ves č.e. 19 Nemovitost:

dřevěná rekreační chata s pozemkem a příslušenstvím

Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

neznámá 1NP + půda 3 131 m 2 36,28 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemku: Zast. plocha 1.NP:

střední udržovaný podstandardní (bez vody) venkovní úpravy 2 50 m 2 45 m

Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o klidná lokalita s turisticky zajímavými místy v okolí o udržovaný stav nemovitosti Ponižující faktory: 2 o malý pozemek 50 m – prakticky jen zastavěný stavbou chaty o podstandardní vybavení – pravděpodobně bez standardního sociálního zařízení a bez zavedené vody o spíše nevalná dostupnost veřejnou dopravou o nezpevněný (cca. 300 m) právně nezajištěný přístup k nemovitosti o neúplné inženýrské sítě – v místě je možnost napojení pouze na elektřinu


Stránka 14 z 24

2


o


na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny


Stránka 15 z 24



C. Posudek 8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY

8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství rodinného domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 16 z 24



koeficient > 1. Analýza trhu Nabídka nemovitostí v obci Lešany a okruhu do 0,5 km od obce na serveru www.sreality.cz: nebylo nalezeno celkem 45 nemovitostí s nabídkovou cenou od 150.000 Kč do 2.850.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Lešany a okruhu do 5 km od obce na serveru www.reality.cz: bylo nalezeno celkem 15 nemovitostí s nabídkovou cenou od 250.000 Kč do 1.890.000 Kč. V obci a okolí je nabídka obdobných nemovitostí přibližně v rovnováze s poptávkou. Jedná se o nemovitost umístěnou na klidném místě při okraji lesa a nedaleko řeky Sázavy. Ve vzdálenosti do 2 km od nemovitosti je k dispozici základní občanská vybavenost, Hlavní město Praha je vzdáleno do 30 minut jízdy autem, nevýhodou je však poměrně malý pozemek – společně s chatou je užíván cizí pozemek, a právně nezajištěný přístup. Obchodovatelnost nemovitosti proto posuzuji jako normální až obtížnou. V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 17 z 24



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovitost:

dřevěná chata s pozemkem a přísl.

roubená chata s pozemkem a přísl.





Adresa:

Lešany - Nová Ves 19

Kamenný Přívoz 168

Krňany

Hoštěradice

Kamenný Přívoz

Kamenný Přívoz

Srubová rekreační chata se zahrádkou pozemek o výměře 231m2 s vlastní studnou. Do chaty je zavedena elektřina. Z verandy je vstup do pokoje a kuchyně, podkroví tvoří dva pokoje. Chata je částečně podsklepena.

Dřevěná z části podsklepená chata 1+1 na pozemku 456 m2. V 1.NP je obytná místnost, veranda a kuchyňka. Topení řešeno kamny na TP + přímotop, voda vlastní z vrtané studny. Pozemek je mírně svažitý, orientovaný na jižní stranu, nachází se u lesa.

Chata na zděné podezdívce s rovinatým pozemkem 499m2 vč. studny, topení na tuhá paliva, jednofázový jistič. Chata je připravena k rekonstrukci. V přízemí je kuchyň a pokoj, dřevěné schody do podkroví - místnost na spaní pro cca 4 postele, v přízemí veranda.

Rekreační chata 3+1 s terasou a kůlnou, na pozemku 459 m2. V chatě je kuchyň, obývací pokoj, 2 malé pokoje a komora s chemickým WC. Na podlahách jsou koberce a PVC.U chaty je terasa a kůlna. Pod kuchyní je sklep. Vytápění je kamny na TP, na zahradě je vrtaná studna.

dřevěná roubená 3+1 sklep + 1NP + podkroví 231 nezjištěn 30 46

dřevěné 1+1 sklep + 1NP 456 nezjištěn 27 27

montované - dřevěné 2+1 1NP + podkroví 499 nezjištěn 46 53

montované - dřevěné 3+1 sklep + 1NP 456 nezjištěn 49 41

Rekreační chata 3+kk (omítnutá dřevostavba) z r. 1956 na pozemku 389m². V 1.PP je sklad a vodárna, úložné prostory, dílna, splachovací WC a sprchový kout. V přízemí chaty je veranda, kuchyňský kout a obývací pokoj s krbovými kamny. V podkroví jsou 2 ložnice a úložné prostory. Na pozemku je kopaná studna, rozvody vody v plastu do chaty, elektro 220/380 V. montované - dřevěné 3+kk sklep + 1NP + podkroví 389 nezjištěn 28 53

490 000

390 000

499 000

600 000

860 000

10 769

14 662

9 433

14 563

16 165

Fotografie:

Stručný popis:

x

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemku m2: Obestavěný prostor m3: Zastavěná plocha 1.NP m2: Započitatelná plocha m2:

dřevostavba neznámá 1NP 50 131 45 36,28

Nabídková/prodejní cena Kč: Cena / m2 započ. pl.:

Srovnání pomocí indexové metody


Stránka 18 z 24


K1 - Lokalita:

Stanovení obvyklé ceny Lešany - Nová Ves č.e. 19

K2 - Pozemek:

mírně svažitý, 50 m2

K3 - Stav:

střední udržovaný podstandardní / venkovní úpravy

K4 - Vybavení, příslušenství: K5 - Velikost nemovitosti:

1NP, zastavěná plocha cca. 45 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní: Váhy: Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč:

obdobná 1,00 větší výměry 0,90 střední udržovaný 1,00 podstandard / studna 0,95 více podlaží, větší 1,10 E 1,00 inzerce 0,90 v exekuci 1,00 obdobné 1,00

obdobná 1,00 větší výměry 0,80 střední udržovaný 1,00 podstandard / studna 0,95 menší chata 0,95 E 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

obdobná 1,00 větší výměry 0,80 střední udržovaný 1,00 podstandard / studna 0,95 větší chata 1,02 E 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

obdobná 1,00 větší výměry 0,84 střední udržovaný 0,98 standard / studna 0,80 více podlaží, větší 1,15 E 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

9 025

9 116

9 051

7 958

9 116

9 886

327 437

330 715

328 363

288 711

330 733

358 666

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

327 437 22 349 288 711 305 088 327 437 349 786

Maximální upravená cena [Kč]:

358 666

Obvyklá cena (zaokrouhlený aritmetický průměr) [Kč]:

320 000


obdobná 1,00 větší výměry 0,78 nevalný 1,10 podstandard / studna 1,00 více podlaží, větší 1,15 E 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

Stránka 19 z 24



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku NE

k nemovitosti není zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup – přístup k nemovitosti je přes cizí pozemky parc.č. 1000/1 a 1000/3 a dále již přes pozemek ve vlastnictví ČR a obce

ANO

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. evidenční ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

ANO stavba je dokončena

8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 19 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel.+420 604 555 649

Stránka 20 z 24



1.1.1. Rekreační chata č.e. 19 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20):

Rekreační chata § 26 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 45 let 3 6 195,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 7*6,15+1,15*2 Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 2 45,35 m

=

45,35 m

2

Konstrukční výška 2,30 m

Obestavěný prostor 1.NP: (7*6,15+1,15*2)*(2,30) zastřešení: 5*7*1,5*0,5 Obestavěný prostor - celkem:

3

= = =

104,31 m 3 26,25 m 3 130,56 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: 0,80

č. I

Vi typ F

II II

0,00 -0,03

I II II II III

-0,01 0,00 -0,06 0,00 0,00

II I III

0,00 -0,15 0,85

č. V

Pi 0,20

IV II II II II II I II

0,05 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,80 = 0,510 i=1

Index polohy Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - nemovitost ve vyjmenovaných městech a městech nad 50.000 obyvatel nebo ve vzdálenosti do 20 km od nich, kromě okresů Praha - západ a Praha - východ 2. Přírodní lokalita - les i vodní plocha je v místě 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - obchod nebo služby 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel.+420 604 555 649

Stránka 21 z 24



10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

III II

0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II I

0,00 -0,05

11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,240 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkaz 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,510 * 1,240 * 0,900 = 0,569 Ocenění 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 6 195,- Kč/m * 0,569 = 3 524,95 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 3 524,95 Kč/m * 130,56 m = 460 217,47 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

460 217,47 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 125 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 125 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -22 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 125% + -22% * (100 % + 125%) 75,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku neodpovídá výši sjednaných cen srovnatelných pozemků v daném místě a čase, a proto je provedena přirážka dle tabulky č. 1. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4260 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,4260


Úprava [%] 75,50

Upr. cena 2 [Kč/m ] 187,97

Stránka 22 z 24


Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem


Parcelní číslo St. 159

Pozemek - zjištěná cena

Výměra 2 [m ] 50,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 187,97

Cena [Kč] 9 398,50 9 398,50

=

9 398,50 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 19

460 217,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

460 217,50 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

9 398,50 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

9 398,50 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

469 616,- Kč

469 616,- Kč

469 620,- Kč

slovy: Čtyřistašedesátdevěttisícšestsetdvacet Kč


Stránka 23 z 24



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

320 000 Kč 469 620 Kč

I. Předmětem ocenění jsou nemovitosti – rodinná rekreace v části obce Nová Ves č.e. 19 (rekreační chata), stojící na pozemku parc.č. St. 159, a pozemek parc.č. St. 159 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Lešany nad Sázavou, obec Lešany, okres Benešov, zapsané na listu vlastnictví č. 540 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Benešov. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: - Venkovní úpravy (viz. bod 7.2.)

III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 26.8.2013, částkou ve výši:

320 000,- KČ slovy: Třistadvacettisíc korun českých

IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena - nezjištěny b) Nájemní práva - nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 8.9.2013 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 24 z 24



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 901/222/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 222- 2013.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 540 ze dne 24.5.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 26.8.2013


Stránka 25 z 24

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostíLV č. 540

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa – rekreační chata č.e. 19 a pozemek

Umístění nemovitosti v rámci části obce „Nová Ves“

GPS: 49°51'13.758"N, 14°30'43.733"E

Umístění nemovitosti v rámci obce „Lešany“ a okolních obcí

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti

Pohled na chatu z příjezdové nezpevněné cesty

Bližší jižní pohled na chatu

Branka a přístupový chodník k chatě

2013

Recommend Documents