ZNALECKÝ POSUDEK číslo
5214/ 19 /2013
O ceně "obvyklé" budovy bez čp/če – zemědělská stavba „Objekt pro ustájení koní“ situovaný na p.č.st. 425 v obci Zlín, k.ú. Příluky u Zlína, okres Zlín, Zlínský kraj, včetně příslušenství a pozemků p.č.st. 425, p.č. 713/20, p.č. 713/21, p.č. 713/36, p.č. 713/38, p.č. 718/1 a p.č. 718/2. ___________________________________________________________________________
Posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Posudek se předává ve dvou vyhotoveních, třetí vyhotovení je založeno u znalce.
Ve Zlíně – Malenovicích:
08.02.2013
1
Posudek vypracoval:
Ing. Lubomír Kostka – znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, jmenovaný Krajským soudem v Brně dne 19.5.1992, č.j. Spr. 202/92.
Použitý cenový předpis
- zákon č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění - prov. vyhl.č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl.č. 364/2010 Sb., vyhl.č. 387/2011 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb. ( účinná od 01.01.2013 ) + metodika tržního ocenění
Datum, k němuž se ocenění provádí:
04.02.2013 ( datum místního šetření )
OBSAH POSUDKU 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Úvodní informace Stručný popis Stavby a venkovní úpravy – nákladové ocenění Pozemky (nález + ocenění) Rekapitulace vyhláškového ocenění Porovnávací ocenění Závěr - cena obvyklá Znalecká doložka Přílohy:
1.
- výpis z KN, LV č. 156 - k.ú. Příluky u Zlína - kopie z katastrální mapy v měř. 1:1000 - výřez platného územního plánu - výřez z cenové mapy č. 10 - fotodokumentace - jmenovací dekret - koncesní listina
ÚVODNÍ INFORMACE
Místo nemovitosti:
obec Zlín, k.ú. Příluky u Zlína (lokalita Nivky), okres Zlín, Zlínský kraj.
Vlastník nemovitosti:
Jezdecké sportovní středisko s.r.o. – v likvidaci IČ : 27733050 sídlo: Zálešná X 1257, 760 01 Zlín
2
Objednatel posudku:
JUDr. Ing. Petr Bernátek insolvenční správce Hluboká 5254 760 01 Zlín
Účel posudku:
pro účely insolvenčního řízení.
Podklady pro posudek 1. Výpis z KN, LV č. 156 (k.ú. Příluky u Zlína) vyhotovený KÚ pro Zlínský kraj, KP Zlín dne 01.02.2013. 2. Kopie z katastrální mapy v měř. 1:1000. 3. Stavební povolení čj. MMZL 31131/2006 z 03.05.2006, v právní moci od 30.05.2006 (stavební úpravy původního objektu ocel kůlny). 4. Projektová dokumentace vypracovaná p. Románkem „Změna stavby před dokončením z 01/2007“ (situace, půdorysy, řezy, pohledy, technická zpráva). 5. Provedené místní šetření dne 04.02.2013, zaměření staveb, zjištění kcí, vybavenosti včetně stavu opotřebení za účasti znalce a p. Válkové. 6. Územní plán města Zlína – výřez k.ú. Příluky (V 909 – využití území pro výrobu – rozšíření zařízení pro agroturistiku).
2.
STRUČNÝ POPIS Oceňovaná nemovitost – budova bez čp/če na p.č.st. 425 je situovaná v bývalém areálu zemědělského družstva ve Zlíně – Přílukách, lokalita „Nivky“, v severní okrajové (horní) části k.ú. Příluky u Zlína cca 300m po pravé straně za stávající obytnou zástavbou. Bývalý objekt ocel kůlny sloužil jako sklad sena a krmení, měl být původně rekonstruován na základě stavebního povolení z roku 2006. Po zjištění, že ocelové konstrukce jsou v havarijním stavu, byl objekt cele zbourán a na základě nové zpracované projektové dokumentace „Pro změnu stavby před dokončením“ byl na původním půdorysu postaven zděný jednopodlažní objekt se sedlovou střechou se záměrem využít podkroví budovy vč. rozšíření půdorysu o přístavbu pro umístění vstupu a schodiště do podkroví. Oficiální název stavby je „Objekt pro ustájení koní“. Ve skutečnosti je z původního projektu dokončeno 1.NP, podkroví je jen jednolitým půdním prostorem. Rovněž na celém objektu chybí vnější povrchové úpravy. Je dokončena přípojka vody, elektro, kanalizace dešťová se vsakovací jímkou a kanalizace splašková s jímkou na vyvážení. Nejsou dokončeny venkovní úpravy v rozsahu zpevněných ploch a oplocení.
3
3.
STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY
A)
BUDOVA bez čp/če na p.č.st. 425 „OBJEKT PRO USTÁJENÍ KONÍ“ Nákladové ocenění Nález Jednopodlažní, zděný, se sedlovou střechou s vikýři a střešními okny s nedokončeným podkrovím – jen půdní prostor. Dispoziční řešení : pravá část: 1.NP: 17x box pro koně, místnost sedlovny levá část: vstup s chodbou a schodištěm do podkroví, kotelna, přípravna, chodby, klubová místnost, bar, sklad + kuchyňka, šatna ženy, šatna muži, soc. zařízení ženy, soc. zařízení muži
Podkroví: jeden půdní neobytný prostor. Výhled: byt správce (1+4 s příslušenstvím), pracovna + sklad bež. materiálu, bar, úklid, sklad, klubovna, soc. zařízení muži, ženy, 10x šatna V.I.P. se sociálním zařízením, schodišťový prostor.
Výpočet zastavěné plochy: 1.NP: ( 50,15 x 12,60 ) + ( 5,75 x 4,85 ) = ( 631,89 + 27,89 )
= 659,78m2
Podkroví:
= 659,78m2
dtto 1.NP -
659,78m2
průměrná zastavěná plocha:
Výpočet obestavěného prostoru: (( 18,40 x 12,60 ) x 2,635 + 0,41 + 2,62 + 0,44 + 3,075 ) + 2 + (( 31,75 x 12,60 ) x 3,01 + 0,33 + 1,425 + 4,87 )) + 2 + ( 5,75 x 4,89 ) x 2,70 + 0,35 + 2,075 + 2,32 )) = 2
-
4.827,49m3 ========
průměrná výška podlaží: ( 3,34 + 6,46 ) = 4,90m 2
4
Charakter stavby: Souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů o velikosti každého nejméně 400m3 činí více jak 2/3 OP celé stavby. Definice haly o zastavěné ploše > 150m2 dle § 2 odst. a). Dle převažujícího účelu užití: Budova (hala) typ „L“ dle Př.č. 3 vyhl. „budova pro zemědělství – živočišná produkce. SKP = 46.21.15.2.2. Kód CZ-CC: 12713
Konstrukce a vybavení: - základy : - nosná kce : - strop nad 1.NP: - krov : - krytina : - schodiště : - podlahy : - okna : - dveře : - vrata : - vnější omítky: - vnitřní omítky: - vytápění : - elektroinstalace: - vodovod :
- kanalizace
:
zákl. pasy, patky + základová deska vyzdívaná porotherm tl. 30cm z vál. ocel. nosníku + výplň z dřevěných fošen s podbitím a záklopem vaznicový, sedlový tašková ŽB zalomené (bez povrch. úpravy) stáje – asfaltobeton zbývající část – dlažba dřevěná + izolované dvojsklo do ocelových zárubní hladké plné plechová chybí vápenné dvouvrstvé kotelna nedokončená, pouze 1x krb. kamna 220/380V rozvod studené vody v sociálních zařízení + teplé vody, ohřev el. boilerem rozvod požární vody ze soc. zařízení v 1.NP do jímky na vyvážení
Výpočet opotřebení: - stavba k datu ocenění - % roč. opotřebení - zůstatková živ.
: : :
5 let 1%/rok 95%
5
Stanovení sazby za 1m3 obestavěného prostoru: ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp ZC
= 1.930,- Kč/m3
(typ „L“ Př.č. 3)
K1
= 1,075
(nosná kce zděná)
K2
= 0,92 + 6,60 = 0,930 659,78
K3
= 2,80 + 0,30 4,90
K4
= 1 + ( 0,54 x n )
= 0,871
n – nadstandardní:
pol.č. 13 – okna
n – podstandardní:
pol.č. 3 – stropy (izolace) pol.č. 10 – schody pol.č. 25 – ostatní
n – chybějící:
+0,043
pol.č. 7 – vnější povrch
50%
-0,0445
50%
-0,0035 -0,0510 ______ -0,0990 -0,059
-( 1,852 x 0,059 ) = -0,1093 n – výsledné:
0,043 – ( 0,099 + 0,1093 ) = - 0,1653
K4
= 0,911
K5
= 1,10
( Zlín, Příluky u Zlína)
Ki
= 2,165
( Př.č. 38 koef. inflační)
Kp
= ( 0,116 x 1,30) = 0,151
(agroturistika – Př.č. 39 s úpravou dle § 44 odst. 11 Zlín 3, sl. 6 – zemědělství + 30%)
ZCU bez Kp = 3.641,- Kč/m3 ZCU vč. Kp = 550,- Kč/m3
Ocenění: a) cena základní 4.827,49 x
550,- Kč/m3 =
2,655.120,00 x 0,950 =
6
b) včetně opotřebení 2,522.364,00 Kč ============
B) PŘÍSLUŠENSTVÍ - VENKOVNÍ ÚPRAVY Nález: a) 1.1.6.2. Přípojka vody, DN 40mm – plast. potrubí ( 465,-) dl. 35,0m, stáří 5 let - % roč. opotřeb. : 2%/rok - zůstatková živ. : 90% K5 = 1,10, Ki = 2,313, KP = 0,151 (dtto hl. objekt) ZCU = 179,- Kč/m b) 1.2.
Vodoměrná šachta 4,5m3 ( 3.500,-) - zůstatková živ. : 90% K5 = 1,10, Ki = 2,313, KP = 0,151 ZCU = 1.345,- Kč/m3
c) 2.1.4.2. Přípojka kanal. dešťové, dl. 84m ( 1.555,-) Přípojka kanal. splaškové, dl. 24m plast průměr 200mm, stáří 5 let - % roč. opotřeb. : 1,25%/rok : 93,75% - zůstatková živ. K5 = 1,10, Ki = 2,314, KP = 0,151 ZCU = 598,- Kč/m2
d) 2.3.3.
Jímka plastová na vyvážení 30,0m3 ( 3.620,-) : 93,75% - zůstatková živ. K5 = 1,10, Ki = 2,314, KP = 0,151 ZCU = 1.391,- Kč/m3
Ocenění: a) cena základní
b) vč. opotřebení
ad a) 35,00m x 179,- Kč/m = 6.265,00 x 0,900 = 5.639,00 Kč 5.447,00 Kč ad b) 4,50m3x 1.345,- Kč/m3 = 6.053,00 x 0,900 = ad c) 108,00m x 598,- Kč/m = 64.584,00 x 0,938 = 60.580,00 Kč ad d) 30,00m2x 1.391,- Kč/m2 = 41.730,00 x 0,938 = 39.143,00 Kč ____________________________________________ venkovní úpravy celkem: 118.632,00 Kč 110.809,00 Kč ===========
7
4.
POZEMKY (§ 28) Nález: Obec Zlín, k.ú. Příluky u Zlína. Dle nového ust. v § 27 odst. 8 nelze pro ocenění pozemků použít cenovou mapu stavebních pozemků, od jejíž účinnosti uplynulo více jak 2 roky (poslední cenová mapa Zlína č. 10 je účinná od 01.06.2008).
a)
pozemky v zastavěném území ( § 28 odst. 1 a 2, odst. 5) - p.č.st. 425 - p.č. 718/1 - p.č. 718/2 - p.č. 713/38 - p.č. 713/20 - p.č. 713/36
b)
zastavěná plocha a nádvoří ost.pl./man.pl. ost.pl./man.pl. část část část
655m2 3482m2 5m2 3257m2 618m2 50m2
pozemky v nezast. území (§ 29 – zemědělské pozemky) - p.č. - p.č. - p.č. - p.č.
713/38 713/20 713/21 713/36
část část celá část
8224 – 3257 = 4967m2 3970 - 618 = 3552m2 109m2 365 - 50 = 315m2
ad a) kategorie zastavěná plocha a nádvoří - ZC
= 800,- Kč/m2 (§ 28 odst. 1e)
- úprava dle Př.č. 21: pol.č. 1.2.2. pol.č. 2.3. - Ki
= 2,165
(Př.č. 38)
- Kp
= 0,151
(Př.č. 39, dtto objekt)
+100% - 7% (není kanalizace)
Výsledná sazba: (800,- + 800,- ) x 0,930 x 2,165 x 0,151
8
=
486,45 Kč/m2 ==========
kategorie ost.plocha (funkční celek) ( 0,40 x 486,45 )
=
194,58 Kč/m2 ==========
ad b) kategorie zemědělské pozemky (§ 29) - BPEJ :
620 24 (jednotná)
- ZC dle Př.č. 22:
3,53 K4/m2
- úprava dle Př.č. 23: pol.č. 1.4.1. - Kp
+200%
= 1,0
Výsledná sazba:
10,59 Kč/m2 =========
Ocenění: 655,0m2 x 486,45 Kč/m2 = 318.624,75 Kč 618,0m2 x 194,58 Kč/m2 = 120.250,44 Kč 2 2 3352,0m x 10,59 Kč/m = 35.497,68 Kč - p.č. 713/21 : 109,0m2 x 10,59 Kč/m2 = 1.154,31 Kč - p.č. 713/36 : 50,0m2 x 194,58 Kč/m2 = 9.729,00 Kč 2 2 = 3.335,85 Kč 315,0m x 10,59 Kč/m - p.č. 713/38 : 3257,0m2 x 194,58 Kč/m2 = 633.747,06 Kč 4967,0m2 x 10,59 Kč/m2 = 52.600,53 Kč - p.č. 718/1 : 3842,0m2 x 194,58 Kč/m2 = 747.576,36 Kč - p.č. 718/2 : 5,0m2 x 194,58 Kč/m2 = 972,90 Kč _______________________________________________________ celkem : 17170,0m2 1,923.488,88 Kč
- p.č.st. 425 : - p.č. 713/20 :
zaokrouhl.: 1,923.490,00 Kč ============ z toho v zastavěném území: 8427,0m2 v nezastav. území : 8743,0m2 _______________ 17170,0m2
9
5.
REKAPITULACE vyhláškového ocenění
ad 3) Stavby a venkovní úpravy: A) Budova bez čp/če na p.č.st. 425 (Objekt pro ustájení koní)
(§ 3)
B) Příslušenství – venkovní úpravy
(§10)
2,522.364,00 Kč
110.809,00 Kč ___________________________ mezisoučet: 2,633.173,00 Kč
ad 4) Pozemky (§28) 1,923.490,00 Kč 2 z toho 8427m v zastavěném území 8743m2 v nezast. území __________________________ 2 17170m celkem: 4,556.663,00 Kč zaokr. § 46:
4,556.660,00 Kč ============
slovy: čtyřimilionypětsetpadesátšesttisícšestsetšedesát korun českých
6.
POROVNÁVACÍ OCENĚNÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena realizovaná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
10
A)
Prodej zemědělské stavby kravína – budovy bez čp/če na p.č. 186/1, p.č. 186/2 a p.č. 186/3 (pozemky jiného vlastníka) v obci a k.ú. Želechovice na Dřevnicí. -
prodej prodávající kupující objekt z roku
: : : :
-
zastavěná plocha : kubatura : dohodnutá kupní cena:
rok 12/2012 APOL TRANS s.r.o. Polepil Vlastimil 1952 (zchátralý, zdevastovaný, dožitý určený k demolici) 1500,0m2 5394,0m3 436.000,00 Kč (bez ceny pozemků)
Bývalý objekt kravina pro chov hovězího dobytka v bývalém areálu JZD Podřevnice v Želechovicích (směr Zelené údolí).
B)
Příprava prodeje zemědělské stavby kravína situovaný na p.č.st. 256 v obci a k.ú. Tichov, okres Zlín, včetně pozemku p.č.st. 256. -
vlastník : : rok dokončení zastavěná plocha : kubatura : Znalecký posudek: prodej v r. 2012 : dohodnutý prodej :
Polfin Agro, s.r.o., IČ: 25550268 1962 871,26m2 4758,0m3 r. 2012 641.600,00 Kč kvůli nezájmu neuskutečněn v roce 2013 za 100.0 – 200.000,00 Kč
Objekt staticky narušen, značná vlhkost omítek, narušená střešní kce od tíhy sněhu.
Vzhledem k víceúčelovému využití oceňovaného objektu v k.ú. Příluky u Zlína, s důrazem na volnočasové aktivity spojené s agroturistikou, nikoliv jen klasickou živočišnou výrobou, která v ČR z hlediska nepodpory státu a otevření trhu s dovozem značně skomírá a v neposlední řadě na použité nové stavební technologie a novostavbu objektu, stanovuje znalec cenu porovnávacím způsobem ocenění ve výši: -
-
budova „Objektu pro ustájení koní“ na p.č. 425 s příslušenstvím (á 981,- Kč/m3) : pozemky ( 17170,0m2)
5,200.000,00 Kč
: 2,000.000,00 Kč ______________________ celkem : 7,200.000,00 Kč ============
11
7. ZÁVĚR - CENA OBVYKLÁ § 2 zák.č. 151/97 Sb. v platném znění Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění….. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní. Znalec pro stanovení ceny obvyklé – tržní vychází z administrativního ocenění (nákladového a porovnávacího ocenění) a znalosti trhu s nemovitostmi v regionu města Zlína (od roku 2008 neustálý pokles tržních cen) a stavebně technickému stavu v rozsahu rozestavěnosti oceňované nemovitosti. Znalec s přihlédnutím na jednotlivé způsoby ocenění: -
Nákladové ocenění vč. Kp Porovnávací ocenění
4,556.660,00 Kč 7,200.000,00 Kč
Nízké ocenění nákladovým způsobem je způsobeno zatříděním objektu jako celku (dle převažujícího účelu užití) jako stavba pro zemědělství (živočišná produkce) – „Objekt pro ustájení koní“ a určenému koeficientu prodejnosti „Kp“ dle Př.č. 39 vyhl. pro Zlín 3 (k.ú. Příluky u Zlína) ve výši: 0,116, což je nejnižší koef. pro všechny města ve Zlínském kraji,
např. Zlín 1 Kp = 0,222 Zlín 2 (Malenovice, Louky) Kp = 0,269 obce do 1 tis. obyvatel Kp = 0,317 Při zohlednění Kp = 0,116 zvýšené o povolených 30% na 1,151, činí sazba za 1m3 pouze 550,- Kč/m3, což je značně i tržně podhodnocené. Při použití Kp = 0,269 platný pro k.ú. Malenovice u Zlína, Prštné a Louky, činí tato sazba: 981,- Kč/m3.
12
Obvyklá cena tržní za 1m3 oceňované nemovitosti ve stupni popsané rozestavěnosti by se měla pohybovat v rozmezí 1.100,- až 1.300,- Kč/m3 ( střed 1.200,- Kč/m3). Při celkové kubatuře 4.827,49m3 a stáří rozestavěné stavby 5 let činí hodnota oceňovaného objektu v ceně obvyklé: 4.827,49m3 x 1.200,- Kč/m3 =
5,792.988,00 x 0,950 =
5,503.339,00 Kč
Při započtení ceny obvyklé pozemků (totožné s vyhl. oceněním) 17170,0m2 z toho v zastavěném území 8427,0m2 v nezast. území 8743,0m2 ve výši: 1,923.000,00 Kč, pak cena obvyklá tržní činí:
- budova - pozemky celkem
: 5,503.340,00 Kč : 1,923.000,00 Kč _____________________ : 7,426.340,00 Kč
7,426.000,00 Kč
zaokrouhl. na tisíc:
================ slovy: sedmmilionůčtyřistadvacetšesttisíc korun českých
………………………………………. podpis znalce
13
14
