ZNALECKÝ POSUDEK č. 498-5/2013 o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov na listu vlastnictví číslo 513, katastrální území Klášterec nad Ohří, obec Klášterec nad Ohří, a to budovy č.p.150 nacházející se na pozemku p.č.338, pozemku p.č.338 a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými .
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary
Účel znaleckého posudku:
exekuční řízení - prodej nemovitého majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 21.11.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a včetně 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 1.2.2013
1
A. Nález 1. Znalecký úkol V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 643/06 - 78 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne 14.1.2010 vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov na listu vlastnictví číslo 513, katastrální území Klášterec nad Ohří, obec Klášterec nad Ohří, a to budovy č.p.150 nacházející se na pozemku p.č.338, pozemku p.č.338 a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými . Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
RD č.p.150 s pozemky Tyršova 150 431 51 Klášterec nad Ohří Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Klášterec nad Ohří Katastrální území: Klášterec nad Ohří Počet obyvatel: 15 479 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 142,3473 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 142,35 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti nebyla dne 21.11.2012 znalci umožněna. Posudek bude v návaznosti na ustanovení § 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro exekuční řízení.
2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení č.j. 55 EX 643/06 - 78 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne 14.1.2010 požadující vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov na listu vlastnictví číslo 513, katastrální území Klášterec nad Ohří, obec Klášterec nad Ohří ,a to budovy č.p.150 nacházející se na pozemku p.č.338, pozemku p.č.338 a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými . 2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 513 pro obec Klášterec nad Ohří, katastrální území Klášterec nad Ohří, obsahující identifikační údaje o pozemku, p.č.338 a budově č.p.150 nacházející se na pozemku p.č.338. 3 ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřez z kopie katastrální mapy pro obec Klášterec nad Ohří, katastrální území Klášterec nad Ohří, obsahující identifikační údaje o pozemku, p.č.338 a budově č.p.150 nacházející se na pozemku p.č.338. 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne 21.11.2012 6) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří v obci Chomutov a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Bezrealitky.cz a Hledamreality.cz.
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 513 pro obec Klášterec nad Ohří, katastrální území Klášterec nad Ohří, je jako výhradní vlastník posuzovaných nemovitostí, a to pozemku p.č.338 a budově č.p.150 nacházející se na pozemku p.č.338 uveden: Kutil Miroslav Tyršova 150, 431 51 Klášterec nad Ohří 2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí č. 513 vyhotoveném u ČÚZK, obec Klášterec nad Ohří, katastrální území Klášterec nad Ohří, je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: - 8x nařízení exekuce - 7x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 3x zástavní právo exekutorské - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - 1x zástavní právo soudcovské - 1x zástavní právo smluvní - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti. 3
3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 69 e.ř. ve spojení s § 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) takovéto závady nebyly zjištěny Práva - nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost 1 ) K budově č.p. 150 na pozemku p.č. 338 nebyla předložena vlastníkem žádná projektová dokumentace. 2 ) Porovnáním stavu evidence v katastru nemovitostí se skutečností bylo zjištěno, že budova č.p. 150 na pozemku p.č. 338 je evidenčně v souladu se skutečným stavem. 3 ) Pro výpočet pomocných hodnot byly rozměry objektu převzaty z evidenčního stavu v KN , popř. doměřeny lineární aproximací. 4 ) V návaznosti na součinnost o orgány státní správy byl požádán archiv stavebního úřadu Klášterec nad Ohří o poskytnutí archivované dokumentace k posuzované nemovitosti s tím, že stavebním úřadem byl dohledán a znalci poskytnut odhad ceny z roku 1968 s opravou z roku 1969.
7. Celkový popis nemovitosti Posuzované nemovitosti, a to pozemek p.č. 338 a budova č.p. 150 umístěná na pozemku p.č. 338 jsou umístěny v obci Klášterec nad Ohří, ulici Tyršova č.p.150.
4
Okolí nemovitosti je stavebně dokončeno a zastavěno objekty bydlení . V ulici Tyršova jsou dle sdělení stavebního úřadu veškeré inženýrské sítě. RD je řadový, dvoupodlažní se sedlovou střechou s tím, že dle venkovní prohlídky je patrná rekonstrukce střešní krytiny a komínů , fasáda i okna jsou původní .RD má vstup přímo z ulice Tyršova , za pozemkem o celkové výměře 123 m2 je potok.
Poslední zachovalý popis vnitřních prostor nemovitosti je patrný z popisu v posudku z roku 1968, který je uložený v archívu stavebního úřadu Klášterec nad Ohří ( jiná dokumentace nebyla v archívu stavební úřadu dohledána, povinný prohlídku nemovitosti nemožnil –nebylo tedy možné aktuální stav vnitřních prostor ověřit ). Z textu posudku mj. vyplývá, že : - RD je původní stavbou z roku 1885 - RD je podsklepený z neodizolovaného smíšeného zdiva z projevy vzlínající vlhkosti - vnitřní dispozici v přízemí tvoří kuchyně a pokoj, v patře 2 pokoje,koupelna a záchod
- vše viz.kopie posudku níže.
5
6
7
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. („Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění : a ) porovnávací způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 387/2011 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis je od 1.1.2012 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového objektu bydlení v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem trhu s nemovitostmi, indexem polohy nemovitosti a indexem konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ) . b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce . Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je přisouzena váha 2 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti je omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti přesněji postihnout ). 8
B. Znalecký posudek B1 ) Ocenění dle oceňovacího předpisu. Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p.150 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Ústecký kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 128 let 2 976,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: svrchní stavba: (10,7+10,4)/2*7,9 svrchní stavba zadní přístavba: 4,4*1,5 zastřešení: (10,7+10,4)/2*7,9 spodní stavba: (10,7+10,4)/2*7,9 Název podlaží svrchní stavba: svrchní stavba zadní přístavba: zastřešení: spodní stavba:
Zastavěná plocha 83,35 m2 6,60 m2 83,35 m2 83,35 m2
= = = =
Konstrukční výška 7,00 m 7,00 m 1,90 m 2,20 m
Obestavěný prostor: svrchní stavba: ((10,7+10,4)/2*7,9)*(7,00) svrchní stavba zadní(4,4*1,5)*(7,00) přístavba: zastřešení: ((10,7+10,4)/2*7,9)*(1,90) spodní stavba: ((10,7+10,4)/2*7,9)*(2,20) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,08
ZP1 = ZP =
9
83,35 m2 6,60 m2 83,35 m2 83,35 m2
= =
583,42 m3 46,20 m3
= = =
158,36 m3 183,36 m3 971,34 m3 83,35 m2 256,65 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné - objekt z roku 1885 ze smíšeného zdiva 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna - předpoklad (nebylo možné ověřit) 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, předpoklad (nebylo možné ověřit) 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 - pozemek 123 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - dle venkovní prohlídky je hrubá stavba RD v původním stavu s provedenou opravou zastřešení a komínů, stav vnitřních prostor nebylo možné prověřit -jsou předpokládány menší stavební úpravy pro uvedení na současný standard bydlení Koeficient pro stáří 128 let: 0,60
č. I
Vi typ B
II I
-0,01 -0,08
II I IV
0,00 0,00 0,04
II
-0,04
III I I II
0,00 0,00 -0,05 0,00
I
-0,01
I III
-0,10 0,85
č. I II
Pi 0,00 0,02
III III
0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,382 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 10
8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - objekt v těsné blízkosti I místního potoka ( dle dle údajů z posudku neodizolované smíšené zdivo se vzlínající vlhkostí)
-0,03 0,00 0,00 0,00 -0,10
12
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,890 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - objekt zatížen exekučními tituly 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - vydražitel je povinen uhradit daň z převodu nemovitostí ve výši 4%
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,04
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,860 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,382 * 0,890 * 0,860 = 0,292 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 976,- Kč/m3 * 0,292 = 868,99 Kč/m3 CP = CU * OP = 868,99 Kč/m3 * 971,34 m3 = 844 084,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
11
844 084,75 Kč
2. Ocenění pozemku
Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.2. polohy v turisticky významné obci se zvýšenou 50 % úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: pozemek ve stísněné zástavbě o celkové výměře 123m2 u potoka, poblíž centra obce Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9610 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 142,35 1,00 2,1550 0,9610 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 338
Výměra [m2] 123,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
65,00
486,42
Jedn. cena [Kč/m2] 486,42
Cena [Kč] 59 829,66 59 829,66
Pozemky - zjištěná cena
=
12
59 829,66 Kč
B2 ) Metoda přímého porovnání vychází z definice ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. : „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
1 ) Rozhodné skutečnosti
a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. objektů bydlení obdobného charakteru, srovnatelné velikosti a vybavenosti objektu, umístěných v obci Klášterec Nad Ohří . Údaje byly čerpány z nabídkových cen realitních kanceláří. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně je zohledněno: -
validita informace - v případě, kdy se jedná o nabídkové ceny, obsahuje cena i provizi realitní kanceláře ve výši 3 -5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 10 % nižší. - další náklady vydržitele - vydražitel je dále ( v případě dražby v roce 2013 ) zatížen povinností úhrady daně z převodu nemovitostí ve výši 4% z vydražené ceny -
vlastnická práva, obsazenost , možnost financování objektu bankovními domy ( ručení pořizovanou nemovitostí ) technický stav nemovitosti poloha nemovitosti velikost stavby velikost pozemku , dostupnost, sítě vybavenost stavby
13
a 1) Rodinný dům Klášterce nad Ohří, Prodej RD 1 450 000 Kč prodej domu, 228 m2; Osvobozená, RK Wiky Reality.cz. Nabízíme Vám rodinný dům v Klášterci nad Ohří o následující dispozici: V suterénu se nachází technická místnost, prádelna a dílna vč. sklepa, v přízemí se nachází kuchyň vybavená plynovým sporákem a kuchyňskou linkou, dále jsou zde dvě obytné místnosti které jsou průchozí. Dispozičně je řešeno i 2.NP kde se nachází kuchyň a taktéž dvě obytné místnosti. Půdní prostor je nevyužitý. V domě centrální plynové topení s plynovým kotlem umístěným v suterénu. Toalety jsou umístěny v mezipatrech. Před domem je malá zahrádka a za domem je dvůr s garáží. V celém domě jsou nová plastová okna. Dům je v zachovalém stavu a můžeme jen doporučit. Více informací Vám rádi sdělíme v kanceláři.
a2) Rodinný dům Klášterce nad Ohří, Prodej RD 1 470 000 Kč – inzerce na portálu „bez realitky“ 20.1.2013 Nabízíme velký dvoupodlažní rodinný dům 4+1 (208 m2) se zahradou v historickém centru Klášterce nad Ohří. V dolním podlaží je velká obytná místnost, kuchyň, koupelna s vanou a samostatné WC, kde se navíc nachází i sprchový box.V prvním poschodí nalezneme dvě velké a jednu menší obytnou místnost.Půda je rozdělena na dvě podlaží a nabízí mimořádně velký prostor. Pod částí domu se nalézá středověké sklepení.Na dům navazují dvě oddělené zděné komory, dílna a prosklený přístavek. Součástí jsou i zděné prostory vhodné k chovu drůbeže a umístění psa.V úrovni prvního patra se nachází prostorná slunná terasa s výhledem do zahrady. V zahradě rostou ovocné stromy a šeříky a nalezneme zde i okrasné jezírko. Tento prostor je od domu oddělen dvorkem a betonovou skalkou. Zahrada i dvůr představují ideální a bezpečný prostor pro odpočinek i dětské hry. Celková výměra pozemku činí 271 m2.Okna do ulice jsou dřevěná s vakuovými izolačními dvojskly. Směrem do zahrady jsou okna rovněž dřevěná, s běžným dvojitým zasklením. Dveře na terasu jsou plastové. Všechny místnosti mají ústřední teplovodní vytápění využívající plynový kotel. K vaření slouží kombinovaný plynový sporák s elektrickou troubou. Objekt je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci; kanalizace v domě je po rekonstrukci. Do domu je zavedena telefonní linka a kabelová televize.
a3) Prodej, dům rodinný, 150 m²,Celková cena: 1 190 000 Kč za nemovitost (k jednání) ,RK Putyerová-RK Klášterec , včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu ,Poznámka k ceně: SNÍŽENÍ CENY!!!! ,Adresa: Zahradní, Klášterec nad Ohří ,Datum aktualizace: 19.12.2012 ,ID: 2431930972 ,Budova: Cihlová ,Stav objektu: Velmi dobrý ,Poloha domu: Řadový ,Vlastnictví: Osobní ,Umístění objektu: Klidná část obce,Zástavba: Obytná ,Typ domu: Patrový ,Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního ,Plocha zastavěná: 65 m2 ,Plocha užitná: 150 m2 ,Plocha pozemku: 104 m2 ,Terasa: Ano ,Sklep: Ano ,Voda: Dálkový vodovod ,Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové ,Plyn: Plynovod ,Odpad: Veřejná kanalizace ,Telekomunikace: Telefon, Internet ,Elektřina: 230V, 400V ,Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům v Zahradní ulici v Klášterci nad Ohří. Dům je řadový, patrový. V přízemí domu se nachází vstupní chodba, koupelna s WC, kuchyň, pokoj s verandou. V patře jsou umístěny tři pokoje. V podkroví se nachází jedna velká místnost, nyní využívaná jako obývací pokoj se spaním. Nad ní je ještě další půdní prostor, který je využíván vzhledem k velikosti jen k ukládání věcí. Celý dům je podsklepen, zde se nachází sklad, dílna a posilovna. Dům je částečně po rekonstrukci, jsou zde plastová okna.Podlahy - dlažba, dřevěné, OSB desky. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci, vodovod. Topení zajišťuje plynový kotel a dvoje kamna na tuhá paliva. Za domem je menší zahrádka s posezením a venkovním krbem.
14
vyhodnocení srovnatelných nemovitostí
velikost
pozemek, dostupnost tech.stav, sklon , vybavenost využití
tržní podmínky vlast. práva (1(obsazenost), prodej,0,9možnost RK financování nabídka, poloha bankou 0,4%daň)
cena
Klášterec nad Ohří , ul.Osvobozená 1 450 000
1
0,8
1
1
0,85
0,86
847 960 Kč
Klášterec nad Ohří , u 1 470 000 náměstí
0,95
0,8
1
0,9
0,85
0,86
735 006 Kč
Klášterec nad Ohří, Zahradní 1 190 000
1
0,9
1,1
1
0,85
0,87
871 205 Kč
cena Kč
PRŮMĚR
818 057 Kč
b ) klady : -
RD se nachází v místě s dobrou dostupností z veřejné komunikace
-
RD je možné napojit na veškeré inženýrské sítě
-
RD je poblíž historického centra
c ) zápory: - jedná o RD stáří přesahující 100 let ze smíšeného zdiva - za objektem RD je potok ( zdroj vlhkosti smíšeného neodizolovaného zdiva) - do doby dokončení rozvrhové řízení není možné použít nemovitost jako zástavu pro financování bankovními domy, neboť zde váznou exekučními tituly d ) cena dle cenového předpisu platného k 21.11.2012 činí celkem
903 920,- Kč
15
2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností
Na základě vyhodnocení cen srovnatelných objektů , porovnávací ceny zjištěné dle cenového předpisu a kladů a záporů posuzované nemovitosti lze konstatovat, že cena stanovená na základě cenového předpisu ( vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ) je v obvyklém rozmezí +-10% od ceny zjištěné přímým porovnáním.
3 ) stanovení ceny obvyklé
přímé porovnání
818 057 Kč
2
administrativní cena
903 920 Kč
1
vážený průměr
846 678 Kč
V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou pro exekuční řízení posuzovaných nemovitostí na 846 000,- Kč.
16
C. Rekapitulace, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov na listu vlastnictví číslo 513, katastrální území Klášterec nad Ohří, obec Klášterec nad Ohří ,a to budovy č.p.150 nacházející se na pozemku p.č.338, pozemku p.č.338 a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými . C1) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 , č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č.450/2012 činí 846 000,- Kč slovy:Osmsetčtyřicetšesttisíc Kč.
C2 ) Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 69 e.ř. ve spojení s § 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sděleny.
C3 ) Práva - nebyla zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sdělena.
V Praze,1.2.2013 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 498-5-2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5/2013. E.přílohy: Výpis z katastru nemovitostí číslo 513 pro obec Klášterec nad Ohří, katastrální území Klášterec nad Ohří, obsahující identifikační údaje o pozemku, p.č.338 a budově č.p.150 nacházející se na pozemku p.č.338.
17
18
19
20
21
22
23
24
