2013

_________________________________________________________________________strana 1

Znalecký posudek č. 3782/2013 o ceně nemovitostí – spoluvlastnický podíl id. 1/2 rekreační chaty č.e. 104 na pozemku parc.č. st. 2113 a pozemků parc.č. st. 2113 a 4703/5 včetně součástí a příslušenství; budova a pozemky k datu 29.1.2013 zapsány v katastru nemovitostí pro okres Zlín, obec a katastrální území Napajedla na listu vlastnictví č. 1139 pro vlastníky: Duchoň Jiří, Žižkova 691/20, 682 01 Vyškov-Předměstí, r.č. 651019/1281 podíl 1/2 Piloušková Marcela, Tyršova 681/38, 682 01 Vyškov-Předměstí, r.č. 635427/1495 podíl 1/2

Objednatel posudku:

JUDr. Peške Jaromír, soudní exekutor Exekutorský úřad Plzeň-sever Pod Vrchem 51, 312 00 Plzeň

Účel posudku:

Odhad obvyklé ceny pro potřebu exekučního řízení č.j. 064 EX-66/09

Zhotovitel posudku:

Ing. Zbyněk DOMANSKÝ soudní znalec v oboru ceny a odhady nemovitostí a odhadce nemovitého majetku, IČ 644 63 389 Anenská 169, Jaroslavice, 760 01 Zlín e-mail: [email protected] tel.: 577 438 038, 731 402 122

Datum místního šetření:

20.2.2013

Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 20.2.2013

Ve Zlíně dne 26.3.2013

Tento posudek obsahuje celkem 11 stran (bez příloh) a předává se ve třech vyhotoveních, archívní vyhotovení je uloženo u zhotovitele. _________________________________________________________________________________ © ZP 3782/2013 Ing. Zbyněk Domanský

_________________________________________________________________________strana 2

Posudek řeší odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty). Nelze jej použít např. pro vyměření daně z převodu nemovitostí, dědické či darovací. K tomu účelu slouží zjištění administrativní ceny.

1 Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Podklady poskytnuté objednatelem posudku: 1) Usnesení soudního exekutora JUDr. Jaromíra Peškeho, sp.zn. 064 EX-66/09-45 ze dne 29.1.2013 o ustanovení soudního znalce k vypracování znaleckého posudku. 2) Výpis z katastru nemovitostí pro okres Zlín, obec a katastrální území Napajedla, list vlastnictví č. 1139, vyhotovený dne 29.1.2013 dálkovým přístupem k datu 29.1.2013. 3) Kopie katastrální mapy podle webu cuzk.cz. 4) Údaje poskytnuté objednatelem posudku. Nebyla poskytnuty písemné doklady o původu stavby. Zhotovitel posudku neodpovídá za pravdivost, správnost a úplnost dokladů předložených objednatelem jako podklady pro zpracování posudku. Podklady zajištěné zhotovitelem posudku: 5) Výsledky místního šetření ze dne 20.2.2013. 6) Informace z KN na webu cuzk.cz. 7) Malý lexikon obcí ČR 2012, vydání ze dne 14.12.2012. 8) Informační systém pro expertní analýzu trhu s nemovitostmi MOISES 3.30-2013/1. 9) Privátní databáze uskutečněných prodejů nemovitostí DOMING. 10) Údaje o aktuálních nabídkách realitních kanceláří. 11) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v aktuálním znění, §§ 119-121. 12) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). 13) Vyhláška MMR ČR č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. 14) Vyhláška MMR ČR č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění vyhlášky č. 269/2009 Sb. 15) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. 16) Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.

1.2 Přehled oceňovaných nemovitostí Soubor nemovitostí: 1. Rekreační chata – podíl id. 1/2 2. Stavební pozemky včetně součástí a příslušenství Při prohlídce nebyla chata zpřístupněna, při ocenění se vychází z dostupných podkladů a informací a z výsledků prohlídky z dostupných prostor.

_________________________________________________________________________________ © ZP 3782/2013 Ing. Zbyněk Domanský

_________________________________________________________________________strana 3

1.3 Všeobecné a místopisné údaje Město Napajedla leží na silnici I. třídy č. 55 mezi Otrokovicemi a Uherským Hradištěm 3 km jižně od Otrokovic. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 obec má celkem 7 377 obyvatel a je zde kompletní občanská vybavenost a technická infrastruktura. Rekreační chata se nachází asi 1 km severozápadně od souvisle zastavěného území města, v blízkosti slepého ramene řeky Moravy, ale také v blízkosti frekventované železniční trati.

1.4 Popis oceňovaného areálu Hlavní stavba: • Rekreační chata – samostatně stojící, přístupná po nezpevněné veřejné komunikaci. Vedlejší stavby: Nevyskytují se. Pozemky: Pozemky mají zhruba rovinatý charakter. o Pozemek parc.č. st. 2113 (podle KN zastavěná plocha a nádvoří) tvoří plocha zastavěná hlavní stavbou. o Pozemek parc.č. 4703/5 (podle KN trvalý travní porost) je plocha, která plní funkci zahrady a tvoří jednotný funkční celek s hlavní stavbou a stavebním pozemkem. Součásti a příslušenství: Přípojka inženýrské sítě, oplocení a trvalé porosty. Omezení vlastnického práva: • Nemovitosti nejsou zatíženy nájemním vztahem. • Nemovitosti nejsou zatíženy omezeními vlastnického práva typu věcných břemen, předkupních práv, nedořešeného vztahu k pozemkům apod. • Nemovitosti jsou zatíženy: o Nařízení exekucí. o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. o Zástavní právo soudcovské ve výši 22 280,- Kč k podílu id. 1/2 pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Zlín. o Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. Specifické tržní charakteristiky: • Umístění v blízkosti vodní plochy. • • • •

Přístup po nezpevněné komunikaci. Umístění v blízkosti frekventované železniční trati. Umístění v záplavové zóně řeky Moravy. Dřevěná konstrukce v zanedbaném stavebně technickém stavu.


_________________________________________________________________________strana 4

2 Posudek 2.1 Rekreační chata s příslušenstvím 2.1.1

Použitá metoda ocenění

Pro zjišťování obvyklé ceny je teoreticky možné použít 3 základní metody oceňování – zjištění věcné hodnoty, zjištění výnosové hodnoty a porovnávací metodu, resp. jejich kombinace. Prakticky nejpřesnější výsledky poskytují tzv. metoda váženého průměru a porovnávací metoda. Při použití kvalitní databáze srovnávacích objektů dostatečně přesvědčivé výsledky poskytuje porovnávací metoda, která bude aplikována v případě tohoto ocenění. 2.1.2

Popis hlavní stavby

Nepodsklepená chata s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou, zřejmě s půdou, bez vybaveného podkroví. Půdorys zastavěné plochy domu je zhruba obdélníkový s podélnou osou severozápad-jihovýchod. Hlavní vchod do chaty je v úrovni 1.NP z jihozápadní strany. Uvnitř chaty je pravděpodobně přístup do půdního prostoru. Konstrukce a vybavení: Betonové základy, zřejmě s izolací. Svislé nosné konstrukce dřevěné oboustranně obíjené. Stropy dřevěné. Nejspíš dřevěné vnitřní schodiště. Dřevěný krov se střešní krytinou z plechových šablon. Klempířské konstrukce pozinkované. Podlahové krytiny pravděpodobně standardní. Vnitřní omítky. Fasádní nátěry, bez dodatečného zateplení. Dveře dřevěné. Okna dřevěná zdvojená a jednoduchá. Bleskosvod se nevyskytuje. Chata je napojena nejspíš pouze na elektrickou síť. V místě není možnost připojení na veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Přítomnost studny nebyla zjištěna. Vnitřní rozvody světelné a třífázové elektroinstalace. Topení pravděpodobně lokální na tuhá paliva. Zařízení na ohřev vody se zřejmě nevyskytuje. Vybavení kuchyní nejspíš standardní. Vybavení soc. zařízení zřejmě chybí. Dispoziční řešení: 1.NP: nebylo zjištěno (jednoduchá dispozice) Historie a stav: Přesné stáří stavby nabylo zjištěno, předpokládá se stáří asi S = 35 roků. Stavba je ve špatném stavebně technickém stavu, jeví se, že není dlouhodobě udržována a opravována. 2.1.3

Popis součástí a příslušenství

Vedlejší stavby: Nevyskytují se.


_________________________________________________________________________strana 5

Venkovní úpravy: • přípojky inženýrských sítí – elektrická • oplocení Trvalé porosty: 10 starších ovocných stromů, okrasné keře. Uvedené součásti a příslušenství nemají podstatný vliv na celkovou obvyklou cenu souboru nemovitostí a nebudou se samostatně oceňovat. 2.1.4

Výměry pro ocenění

Podlahová plocha hlavní stavby: 1.NP: 5,90*5,80*0,9 = 30,80 m2 Upravená podlahová plocha staveb: PPU = 30,80 m2 2.1.5

Opotřebení hlavní stavby

Stáří S = 35 roků. Opotřebení stanovené odborným odhadem činí A = 60,0 %, tj. závěr fáze 2. třetiny životnosti. 2.1.6

Zjištění standardních jednotkových cen

Najít naprosto shodný nabízený nebo dokonce již prodaný objekt je obvykle vyloučeno. Každý případný srovnávací objekt se od oceňovaného liší, přičemž každá odlišnost má vliv na cenu. Proto je třeba obvykle zohlednit celý soubor podobných objektů a použít vhodnou metodiku, která by tyto odlišnosti co nejvíce eliminovala. Pro tento účel byly použity dostupné údaje z privátní databáze uskutečněných prodejů nemovitostí DOMING (v evidenci celkem 1596 záznamů) a z centrální databáze Informačního systému pro expertní analýzu trhu s nemovitostmi MOISES 3.30-2013/1 (v evidenci celkem 19898 záznamů), jehož autorem a správcem je REAiA consulting s.r.o. Kroměříž. Ze souboru srovnávacích objektů byly pro porovnání vybrány níže uvedené reprezentativní vzorky. Všechny tyto objekty budou porovnávány najednou v jednom bloku. Za kriterium porovnávání budou použity jednotkové ceny za 1 m2 podlahové plochy vyplývající z reálně obchodovaných cen tak, jak se uskutečnily v nedávné minulosti (toto kriterium má nejlepší vypovídací schopnost). Tyto hodnoty budou dále upraveny podle odborného názoru zhotovitele posudku pomocí indexu srovnání Is, který vyjadřuje relativně vyšší či nižší kvalitu srovnávacích objektů vůči objektu oceňovanému. Při stanovení indexu Is bude přihlédnuto k údajům o poloze stavby a charakteristikách sídelní obce, stavební vybavenosti a opotřebení stavby apod. (viz údaje uvedené v jednotlivých záznamech uvedených databází).


_________________________________________________________________________strana 6

Pro stanovení průměrné standardní jednotkové ceny bude nakonec použit výpočet váženým průměrem zohledňující kvalitu jednotlivých údajů převzatých z uvedených databází pomocí indexu kvality záznamu Ik, který reaguje na názor autora příslušného záznamu o stupni optimálnosti realizované tržní ceny a o kvalitě jím uvedené informace o tržní ceně. Tento index bude dále přiměřeně upraven podle odborného odhadu zhotovitele posudku s ohledem na aktuálnost použitého záznamu a redukován u mezních hodnot zjištěných jednotkových cen podlahové plochy. Společné charakteristiky použitých srovnávacích objektů z databází: Srovnávací charakteristiky jsou vztaženy k dominantní oceňované stavbě, tj. dřevěná oboustranně obíjená rekreační chata ve fázi závěru 2. třetiny životnosti, umístěná nedaleko města Napajedla s počtem 7 377 obyvatel v okrese ZL, topení lokální na tuhá paliva, omezeně celoročně využitelná, v zanedbaném stavu, a to k datu ocenění. Výběr z databází: Dřevěné rekreační objekty v okrese ZL. Obchodní případy za poslední 4 roky. Prostudováno celkem 15 záznamů srovnávacích objektů. Vybráno 5 nejvhodnějších záznamů srovnávacích objektů. Zjištění standardních jednotkových cen objekt lokalita MD 14508 Halenkovice MD 16022 Podkop.Lhota MD 16023 Malenovice MD 19872 Otrokovice MD 19876 Lukov SJC - absolutní minimum SJC - aritmetický průměr SJC - vážený průměr SJC - absolutní maximum

index Ik 0,50 1,00 1,00 0,50 1,00

index Is 1,33 1,10 1,33 0,90 0,75

2

základní / přepočtená JCPP (Kč/m ) 75,19 % 5 731 7 622 90,91 % 5 900 5 364 75,19 % 5 802 4 362 111,11 % 3 134 3 482 133,33 % 2 672 3 563 3 482 4 500 4 474 5 731

Další podrobnosti o použitých záznamech s reálnými kupními cenami jsou obsaženy v uvedených databázích uskutečněných prodejů. 2.1.7

Výpočet obvyklé ceny

Upravená podlahová plocha Standardní jednotková cena Cena za celou výměru Cena po zaokrouhlení

PPU m2 SJC Kč/m2 C Kč Cz Kč

30,80 4 474,00 137 799,00 138 000,00


_________________________________________________________________________strana 7

2.2 Stavební pozemky 2.2.1

Použitá metoda ocenění

Pozemky tvořící zastavěnou plochu a nádvoří prakticky nebývají předmětem samostatného prodeje. Převod vlastnictví se realizuje společně s hlavní stavbou a příslušenstvím, přičemž v kupních smlouvách nebývá vyspecifikováno rozdělení celkové kupní ceny na podíly připadající stavbám a pozemkům. Není tedy dostatek podkladů pro použití porovnávací metody. Pro ocenění bude podpůrně využita metodika zjištění administrativní ceny podle platných cenových předpisů, korigovaná podle odborného odhadu zhotovitele posudku. 2.2.2

Ocenění podle § 28 odst. 1 a 2

Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemky tak užívané. Pozemek v okrese Zlín v obci Napajedla s počtem 7 377 obyvatel. parc.č. výměra (m2) druh pozemku podle KN st. 2113 16 zastavěná plocha a nádvoří 16 Úprava ceny pozemku podle přílohy č. 21: 2.1 přístup po nezpevněné komunikaci 2.2 nemožnost napojení na vodovod 2.3 nemožnost napojení na kanalizaci 2.6 negativní účinky okolí (hluk, otřesy)

-

skutečné využití zastavěná plocha

10 % 5% 7% 5

Koeficient druhu obce Počet obyvatel (použije se min. 1 000) Cena podle vzorce = 35+(a-1000)*0,007414 Základní cena = Cp * k

k a obyv. Cp Kč/m2 ZC Kč/m2

Výměra Základní cena Srážky a přirážky pol.č. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 (krok 1) Cena po započtení srážek a přirážek (krok 1) Srážky a přirážky ostatní (krok 2) Cena po započtení srážek a přirážek (krok 2) Koeficient změny cen staveb (příl.č.38 - jako u hlavní stavby) Koeficient prodejnosti (příl.č.39 - jako u hlavní stavby) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru

Vý ZC SP1 C1 SP2 C2 Ki Kp CK C

m2 Kč/m2 % Kč/m2 % Kč/m2

Kč/m2 Kč

1,00 7 377 82,28 82,28

16,00 82,28 0,00 82,28 -27,00 60,06 2,146 0,916 118,06 1 888,96


_________________________________________________________________________strana 8

2.2.3

Ocenění podle § 28 odst. 5

Tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle odst. 1 a 2. Pozemek v okrese Zlín v obci Napajedla s počtem 7 377 obyvatel. parc.č. 4703/5

výměra (m2) druh pozemku podle KN 589 trvalý travní porost 589

Úprava ceny pozemku podle přílohy č. 21: 2.1 přístup po nezpevněné komunikaci 2.2 nemožnost napojení na vodovod 2.3 nemožnost napojení na kanalizaci 2.6 negativní účinky okolí (hluk, otřesy)

skutečné využití funkčně související plocha

-

10 % 5% 7% 5

Koeficient druhu obce Počet obyvatel (použije se min. 1 000) Cena podle vzorce = 35+(a-1000)*0,007414 Základní cena = Cp * k

k a obyv. Cp Kč/m2 ZC Kč/m2

Výměra Základní cena Srážky a přirážky pol.č. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 (krok 1) Cena po započtení srážek a přirážek (krok 1) Srážky a přirážky ostatní (krok 2) Cena po započtení srážek a přirážek (krok 2) Koeficient změny cen staveb (příl.č.38 - jako u hlavní stavby) Koeficient prodejnosti (příl.č.39 - jako u hlavní stavby) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena po úpravě koeficientem 0,4 Cena za celou výměru

Vý ZC S1 CS1 SP CSP Ki Kp CK CC

m2 Kč/m2 % Kč/m2 % Kč/m2

Kč/m2 Kč/m2 Kč

1,00 7 377 82,28 82,28

589,00 82,28 0,00 82,28 -27,00 60,06 2,146 0,916 118,06 47,22 27 812,58

Rekapitulace stavebních pozemků neuvedených v CMSP: ocenění podle § 28 odst. 1 a 2 ocenění podle § 28 odst. 5 Celkem →

Kč Kč Kč

1 888,96 27 812,58 29 701,54

JCP = 29702/(16+589) = 49,- Kč/m2


_________________________________________________________________________strana 9

2.2.4

Obvyklá ceny stavebních pozemků

Obvyklá cena je dle odborného odhadu na úrovni 1,25-násobku zjištěné administrativní ceny. Cena administrativní korekce Cena obvyklá

CA k CO

Kč Kč

19 700,00 1,25 24 625,00

Celková rekapitulace Obvyklá cena bez závad (před korekcí a zaokrouhlením): 1. Rekreační chata vč. součástí a příslušenství 2. Stavební pozemky CO →

Kč Kč Kč

138 000,00 25 000,00 163 000,00

Srovnáním aktuálních nabídek realitních kanceláří (prodej menších dřevěných rekreačních chat) v Napajedlích a okolí do 10 km (přičemž uvedené nabídkové ceny v relaci 80-300 tis. Kč jsou vyšší nežli ceny reálně obchodovatelné) lze porovnáním usuzovat na reálnou kupní cenu oceňované rekreační chaty na úrovni 160 000,00 Kč. Aritmetický průměr: (160000+163000)/2 = 161 500,00 Kč

Korekce obvyklé ceny po započtení závad: Nemovitosti nejsou zatíženy nájemním vztahem a omezeními vlastnického práva typu předkupních práv, nedořešeného vztahu k pozemkům apod. K zapsaným zástavním právům a exekučním titulům se při tomto ocenění nepřihlíží. Bude započtena srážka ve výši 5 % za možné komplikace při vyklízení nemovitostí po provedení nedobrovolné dražby. CO = 161500*0,95 = 153 425,- Kč

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2: Podíl ve výši 1/2 z celkové obvyklé ceny činí: 153425/2 = 76 710,- Kč Předmětem ocenění je významný spoluvlastnický podíl na nemovitostech, což je obtížně prodejné a je to rovněž významnou tržní závadou. Likvidita samotného spoluvlastnického podílu na nemovitostech je diskutabilní, obvyklá cena bude proto upravena srážkou ve výši 1/4 na výslednou obvyklou cenu takto: CO = 76710*3/4 = 57 530,- Kč


_________________________________________________________________________strana 10

Obvyklá cena nemovitostí (po zaokrouhlení) činí

60 000,- Kč slovy: šedesáttisíc korun českých


Ing. Zbyněk Domanský

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 27.11.2000 č.j. Spr 1514/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř.čís. 3782/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.


Ing. Zbyněk Domanský


_________________________________________________________________________strana 11

Osvědčení zhotovitele: Tímto osvědčuji, že: 1. Při zpracování tržního ocenění jsem se řídil příslušnými právními předpisy, zejména zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění a postupoval jsem v souladu s obvyklými základními principy a doporučenými oceňovacími standardy. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem vycházel z níže uvedených předpokladů a neshledal jsem žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 3. V současné době ani v budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného tržního ocenění. Výše mé odměny nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách.

Obecné předpoklady a omezující podmínky: Jako zhotovitel posudku jsem neprováděl žádné šetření a nepřebírám žádnou odpovědnost za pravdivost, správnost a úplnost dokladů předložených objednatelem jako podklady pro zpracování tohoto posudku včetně informací o případné existenci závazků a omezení, o nichž se nelze přesvědčit ze zápisu v katastru nemovitostí. Předpokládám odpovědné vlastnictví a správu vlastnických práv tak, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné – zpeněžitelné. Toto ocenění jsem vypracoval podle aktuálních podmínek na trhu nemovitostí s ohledem na zadaný účel ocenění. Neodpovídám přitom za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku objednateli. Za běžných podmínek lze stanovenou obvyklou cenu akceptovat do půl roku od data zpracování (v souladu např. se zákonem o veřejných dražbách). Později je nutné ocenění verifikovat s ohledem na aktuální vývoj segmentu trhu nemovitostí. Posudek je možné použít pouze k účelu, k němuž byl vypracován.

© Copyright: Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto díla nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele díla.

Přílohy:

bez příloh


2013

Recommend Documents