ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 16/2800/2013
o ceně nemovitostí, bytové jednotky čís. 76/4 v domě č.p. 75 a 76 se spoluvlastnickým podílem k příslušenství, na stavební ploše p.č. 761 a č.p. 762 v obci Kryry, k.ú. Kryry
Ing. Jiří Racek Zd. Štěpánka 424/30 434 01 Most tel. 602463801
E mail
[email protected]
ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitostí, bytové jednotky čís. 76/4 v domě č.p. 75 a 76 se spoluvlastnickým podílem k příslušenství, na stavební ploše p.č. 761 a č.p. 762 v obci Kryry, k.ú. Kryry
Objednavatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Palackého 31/2 266 01 Beroun
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro exekuční jednání
Oceňovací předpis:
Ocenění je s použitím vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
Oceněno ke dni:
18. února 2013
Posudek vypracoval:
Ing. Jiří Racek Zd. Štěpánka 424/30 434 01 Most tel. 602463801 E-mail
[email protected]
V Mostě, dne 18. února 2013
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran. -2-
Způsob ocenění : Pro stanovování ceny nemovitostí měly a mají zásadní význam prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. V současné době je zásadní oceňovací vyhláškou pro nemovitosti v České republice vyhláška č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Tato vyhláška stanoví podrobnosti oceňovacích postupů, příslušné koeficienty a vzorce. Oceňování je z hlediska svého předmětu prováděno podle a v souladu se zákonem o oceňování majetku, tj. se zákonem č. 151/1997 Sb., a v souladu s jeho prováděcími vyhláškami. Podle těchto oceňovacích předpisů se stanovují ceny zjištěné, které se dle účelu použití rozlišují na cenu obvyklou, která je konstruována z ceny věcné, ceny výnosové a ceny porovnávací a je používána převážně v hospodářské činnosti Porovnávací metoda, rozhodující pro cenu obvyklou vychází zejména ze sledování cen sjednaných za prodej nemovitostí v daném místě. Tyto informace v celém rozsahu jsou předmětem činnosti příslušných Finančních úřadů podle § 33 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb. který zní : Finanční úřady shromažďují v daňových spisech obsažené údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě jejich prodeje. Finanční úřady předávají údaje Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu. Činnost Ministerstva financí (popř. ČSÚ) sestává ze shromáždění dat z terénních pracovišť a jejich promítnutí do nově připravovaného obecně závazného předpisu. Oceňování majetku má v rámci Ministerstva financí a jeho zmíněného odboru na starosti oddělení 263 – Oceňování majetku. Z výše uvedeného důvodu dává znalec, pro účely porovnání přednost údajům o cenách jednotek získaných z Ministerstva financí před údaji realitních kanceláří nebo obecně dostupných informací, zejména z internetových nabídek, avšak alespoň s namátkovou kontrolou. Posudek stanovuje návrh obvyklé ceny pro současný stav jednotek tak, jak je definován detailní metodikou cenového předpisu. Znalec vychází při ocenění bytových jednotek z předpokladu sděleného objednatelem, že bytové jednotky jsou pronajaty a budou převáděny na současného nájemníka s nájemní smlouvou. V případě, že bytové jednotky nejsou pronajaty a budou převáděny jako právně volné (bez zatížení nájemním právem), je potřeba takové bytové jednotky ocenit jednotlivě.
Obvyklá cena jednotek je velmi blízko ceně vypočtené s použitím aktuelního cenového předpisu (s ročně aktualizovanými koeficienty prováděné místně příslušnými finančními úřady) a to ve smyslu HLAVY III. OCEŇOVÁNÍ STAVEB A BYTŮ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM, což považuje znalec za zdůvodnění postupu.
-3-
1. NÁLEZ Usnesením Exekutorského úřadu Beroun Č.j. 015 EX 1098/2010-40 v právní věci oprávněného : Citibank Europe pic,organizační složka , se sídlem Bucharova 2641/14 Praha 5, ze dne 21.11.2012, jsem byl jmenován znalcem pro vypracování znaleckého posudku na ocenění nemovitosti, pro stanovení ceny pro exekuční jednání. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé,(tržní) ceny uvedeného majetku, 1/2 Bytové jednotky č. 76/4 bytového domu č.p. 75 a 76 s parcelou č. 761 a 762 a příslušenstvím v obci Kryry k.ú. Kryry k termínu dle Usnesení. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 ¨ Navržená tržní hodnota podle tohoto ocenění je zpětně dosažitelná při prodeji předmětného majetku za podmínek platných v době jeho zpracování.
1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v domě č.p. 76 v ul. Hlavní, ve středu města Kryry a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 76/4 v domě č.p. 76 s pozemkem p.č. 761 a 762 a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav. Pozemek přiléhající k nemovitosti není oplocen a nejsou na něm postaveny další objekty.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kryry, obec Kryry, list vlastnictví č. 1099, vyhotovený dálkovým přístupem pro Soudního exekutora dne 21.3.2012. Snímek z katastrální mapy pro k.ú. Kryry, vyhotovený dálkovým přenosem dne 18.2.2013 Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 18.2.2013 za přítomnosti majitele nemovitosti.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 1099 pro k.ú. Kryry, obec Kryry zapsáni : Cipra Petr Schelzigová Venuše
1/2 1/2
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových jeednotka č. 76/4 2) Stavební pozemek č. 761 3) Stavební pozemek č. 761 Ostatní součásti nejsou pro stanovení ceny rozhodující
-4-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Byty v domech vícebytových jednotka č. 76/4 Oceněno podle § 25 vyhlášky. 2.1.1 Popis Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou o velikosti 2+kk obsahující 2 pokoje, kuchyňský kout, chodbu, koupelnu, WC ve 2 NP pravé strany domu č.p. 76 s jedním vchodem a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav. Stavba je standardním způsobem postavený panelový řadový dům konstrukčního systému T 06 B se třemi nadzemními podlažími. Stavba byla postavena a uvedena do trvalého užívání v r. 1972 CZCC: SKP: Typ podle účelu užití: Druh konstrukce:
1122 46.21.12.1..1 J - domy vícebytové (typové) Montované z prostorových buňek
2.1.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní *)
1
-0.10
2
0.00
1
-0.05
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.15
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.15 = 0.850 2.1.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 Bez většího významu 2. Úřady v obci 1 Obecní úřad 3. Poloha nemovitosti v obci 3 Vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 2 Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení -5-
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
6. Školství a sport v okolí nemovitosti 2 0.00 Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 3 0.05 Dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava 3 0.00 Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí 1 -0.04 Vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené 1 -0.10 Vlivy snižující cenu *) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.09
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.09 = 0.910 2.1.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 2 Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 2 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 2 Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 1 Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 1 Významně snižující cenu 10. Stavebně- technický stav 4 Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 41 let)
-0.05 0.00 0.00 0.00 0.00 -0.10 -0.03 0.00 -0.10 0.5200
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
-0.28
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.28) x 0.5200 = 0.374
-6-
2.1.6 Výpočet ceny objektu (§ 25 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.850 x 0.910 x 0.374
= Kč
14.485,x 0.2890
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 51.00 m2
= Kč = Kč
4.186,16 213.494,42
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových jednotka č. 76/4
Cena celkem Kč
213.495,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Stavební pozemek č. 761 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.2.1 Popis Zastavěná plocha a nádvoří 2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (2377 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 246.00 m2
= Kč
45,21
= Kč = Kč
45,21 45,21
= Kč = Kč
x 1.0000 x 1.0000 45,21 11.121,66
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek č. 761
Cena celkem Kč
11.122,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
2.3 Stavební pozemek č. 761 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.3.1 Popis Zastavěná plocha a nádvoří 2.3.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (2377 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 246.00 m2
= Kč
45,21
= Kč = Kč
45,21 45,21
= Kč = Kč
x 1.0000 x 1.0000 45,21 11.121,66
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek č. 761
Cena celkem Kč
11.122,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE VÝSLEDNÉ CENY 1) Byty v domech vícebytových jednotka č. 76/4 2) Stavební pozemek č. 761 3) Stavební pozemek č. 761
Kč Kč Kč
213.495,11.122,11.122,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
235.739,235.740,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvěstětřicetpěttisícsedmsetčtyřicet Kč
-8-
Návrh obvyklé ceny ke dni ocenění činí : Po zvážení situace na trhu se srovnatelnými stavebními objekty v oblasti, umístění stavby v lokalitě, možnosti přístupu ke stavbě a způsobu využití a po provedení potřebných analýz stanovuji, že obvyklá cena oceňované nemovitosti po zaokrouhlení je:
Podíl p. Venuše Schelzigové - 1/2 Celkem
118 000.- Kč
Slovy: ---------------------------------------------------JednostoosmnácttisíctKorunčeských Prohlašuji, že jsem osobou nezávislou software PC.System Olomouc V Mostě, dne 18.února 2013
Ing Jiří Racek Certifikovaný odhadce majetku Člen Komory soudních znalců ČR Praha Člen České komory odhadců majetku Praha
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí n.L. ze dne 21.11.1995, č.j. Spr. 2707/75, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí n.L. ze dne 28.1.1996, č.j. Spr. 398/76, pro základní obor Stavebnictví Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 16/2800/2013 -9-
SNÍMEK Z POZEMKOVÉ MAPY
- 10 -
