Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1892 / 78-01 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1438/2, LV č. 5222, s podílem na společných částech domu a pozemku 3169/474445 na pozemcích: pozemek parc.č. 3113/2, parc.č. 3119/5, parc.č. 3119/6, parc.č. 3119/7, LV č. 2529 další pozemky: pozemek parc.č. 3113/1, parc.č. 3119/1, parc.č. 3116/4, LV č. 2529 Adresa Kraj
Hlavní město Praha
Kat. území
Libeň
Statutární PRAHA město Ulice Nám.Na Balabence
Počet obyvatel 1241664 č.p.
1438, 1431, 1432, 1433
Část obce dle LV
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8
Vlastnictví Bytová jednotka
Tel. E-mail IČ DIČ
Vladyka Miroslav Ing. - 190 00 Praha 9 Libeň, Nám. Na Balabence 1438/2
Zpracováno pro
dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 email:
[email protected]
0604
25023217 CZ25023217
Počet stran textu 8
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 602 335251 272915014 Počet příloh
26.7.2013 17.7.2013 17.7.2013
3
Počet vyhotovení 2
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
31.69 m2
40 500 Kč/m2
1 283 400 Kč
1 280 000 Kč Jeden milion dvěstěosmdesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Dle náhledu nejsou na domě viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Při ocenění se dále vychází z dokumentace poskytnuté archivem Katastrálního úřadu. Podlahová plocha a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka a smlouvy o převodu. Jedná se o malý byt 1+1 s příslušenstvím v domě zděné technologie, v souvisle zastavěné části města, východně od centra kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost centra - zděná technologie bytu - okna orientovaná do zeleně - všechny inženýrské sítě záporné faktory: - poloha v domě - malá kuchyň Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vzhledem ke skutečnosti, že osoba, která má předmět dražby v držení, neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle §13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno ANO doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. dle výpisu z KN LV č.5222 na nemovitosti vázne : -zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 500 000,- Kč s příslušenstvím, Z-90295/2012-101 NE nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost nezjištěno ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena NE jednotka je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s.
REET:
ANO
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva uzavřená dne 26.7.2000, V4-24307/00
-2-
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2529. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5222 z 1.7.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Libeň. Podklady poskytnuté Katastrálním úřadem :. Smlouva o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva z 26.7.2000. Výpis z prohlášení vlastníka budovy V9/1679/2000 z 2000. Datum předání kompletních podkladů 17.7.2013 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5222 z 1.7.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Libeň. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Libeň je katastrální území a městská čtvrť v Praze, východně od širšího centra, tvořící jižní část pražské městské části Praha 8 a zasahující i do městských částí Praha 7 a Praha 9. Jedná se o známou lokalitu s veškerou přístupnou občanskou a technickou vybaveností, dobře dostupnou prostředky MHD, představovanými metrem B, tramvajemi i autobusy. Předmětná nemovitost je situovaná v lokalitě spadající do Prahy 9. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba smíšená zástavba Nemovitost tvoří tří koncové a jeden vnitřní vchod bytového domu čp.1431, 1432, 1433, 1438, postavenými na pozemcích p.č.3113/2, 3119/5, 3119/6, 3119/7, na Náměstí Na Balabence. Pozemky p.č.3113/1, 3119/1, 3119/4 tvoří zelené a zpevněné plochy podél východní fasády orientované k zelené ploše náměstí. Jedná se o stabilizovanou lokalitu zástavby bytových domů z poloviny 20.století, s většími zelenými mezibloky. Na západě je blok domů od rušné ulice Čuprova a Spojovací oddělený úzkým zeleným pásem a protihlukovou stěnou. Na východě sousedí se zelenou plochou Náměstí na Balabence. Bytová jednotka je orientovaná na východ do zelené plochy. Dobrá je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou tramvají ke stanici metra Palmovka a Českomoravská, které jsou pěšky též dobře dostupné. Zastávka tramvaje je cca 100m, v ulici Sokolovská a Českomoravská. Základní občanská a technická vybavenost je v sousedství, pěšky dobře dostupná. Parkování je možné pouze na podélných a příčných stáních v ulici, bez větších parkovacích ploch. Dům se nenachází v zátopovém pásmu. Sekce č. 1438 je přístupná hlavním východním vchodem, dále vedlejším vchodem z ulice podél západní fasády. Půdorys sekce je nepravidelný, zaoblený. Informace o nemovitosti - dle podkladové dokumentace Sekce č.1438 je nepravidelného obloukového půdorysu, zděné konstrukce. Střecha je valbová, krytina pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Sekce č.1431, 1432, 1433 mají obdélníkový půdorys, střechu plochou. Dům má jedno podzemní podlaží, sedm nadzemních podlaží. V 1.PP jsou dle podkladové dokumentace sklepní a společné prostory. Dům má výtah. Je napojený na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1438/2 s příslušenstvím o velikosti 1+1. Nachází se v 1.NP sekce č.1438. Jedná se o bytovou jednotku s okny nalevo od vchodu, zamřížovanými. Je orientovaný do zeleného mezibloku. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.1431, 1432, 1433, 1438, pozemcích p.č.3113/1, 3113/2, 3119/1, 3119/4, 3119/5, 3119/6, 3119/7 a trvalých porostech ve výši 3169/474445. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Dispozice bytu není známa. Pravděpodobně ze společné chodby se vchází do malé předsíně. Z ní se vchází do pokoje, koupelny, WC. Z pokoje je přístupná malá kuchyň. Jádro je zděné. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 3903/2 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti – dle podkladové dokumentace Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 7 Velikost bytu 1+1 Výtah Ano Počet koupelen Vybavení koupelny nezjištěno
1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet podlaží bytu Orientace oken Počet kuchyní Vybavení kuchyně nezjištěno Ne
-3-
1 severovýchod 1
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
Nezjištěno
Technický stav – dle podkladové dokumentace Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] Dle náhledu byla pravděpodobně opravena střešní krytina a krov. Ostatní nezjištěno. Opotřebení domu odhad 50%. Technický stav jednotky Opotřebení odhadem % Technický stav jednotky nezjištěn. Popis provedení budovy / jednotky – dle podkladové dokumentace Konstrukce Provedení Konstrukce základy z armovaného betonu izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné zděné stropy konstrukce krov valbový a plochá střecha střešní krytina obvodové stěny z cihelné zdivo vnější úpr. povrchů vnitřní úpr. stěn nezjištěno schodiště okna nezjištěno dveře podlahy obytných nezjištěno podlahy nebytových místn. místn. vytápění pravděp.ústřední elektro rozvod vody studené a teplé rozvod plynu zdroj teplé vody pravděp.centrální
53
Provedení pravděpodobně bez izolací nezjištěno těžké izolační pásy, pálená tašková omítka ze stříkaného břizolitu běžné nezjištěno nezjištěno světelný rozvod pravděp.je proveden
1.NP bytu - výčet místností – dle podkladové dokumentace plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 5.25 m2 1.0 5.25 m2 2 pokoj 18.35 m 1.0 18.35 m2 2 předsíň 4.65 m 1.0 4.65 m2 2 koupelna 2.00 m 1.0 2.00 m2 2 WC 0.99 m 1.0 0.99 m2 2 spíž 0.45 m 1.0 0.45 m2 31.69 m2
Součet ploch za podlaží
-4-
31.69 m2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 15.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ano Podlahová plocha 35.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 700 000 Kč 15 % 1 445 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1, OV Lokalita : totožný blok domů Technický stav : průměrný stav Vyšší podlaží Uvedená cena včetně provize
-5-
m2 48 600 Kč/m2 41 300 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 23.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1+1 Výtah Ano Podlahová plocha 37.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 760 000 Kč 15 % 1 496 000 Kč
m2 47 600 Kč/m2 40 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1, OV Lokalita : totožný blok domů Technický stav : průměrný stav Vyšší podlaží Uvedená cena včetně provize
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 23.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 42.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 349 000 Kč 15 % 1 997 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk, OV Lokalita : ul.U školičky, zděný bytový dům v sousedství Technický stav : po rekonstrukci v r.2008 Vyšší podlaží Uvedená cena včetně provize
-6-
m2 55 900 Kč/m2 47 500 Kč/m2
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 23.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ano Podlahová plocha 35.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 800 000 Kč 15 % 1 530 000 Kč
m2 51 400 Kč/m2 43 700 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+kk, OV Lokalita : ul.U svobodárny, zděný bytový dům v sousedství Technický stav : průměrný udržovaný Vyšší podlaží horší lokalita
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
40 400 - 47 500 Kč/m2
-7-
1 445 000 - 1 997 000 Kč 40 500 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu průměrně rozvinutý trh obdobných bytů v OV. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,40-1,90 mil.Kč tj.47 000-55 000 Kč/m2, podle lokality, umístění v domě, technického stavu a velikosti. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 40 000-47 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k minimálním informacím, směrována do spodní poloviny rozpětí. Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1892-01 znaleckého deníku.
-8-
Fotodokumentace
pohled na blok domů z křižovatky Sokolovská Českomoravská
pohled ze zelené plochy nám.Na Balabence
západní fasáda domu s příjezdovou komunikací
pohled na sekce č.1431, 1432, 1433
pohled na sekci č.1438 s bytovou jednotkou v 1.NP
pohled na sekci č.1438
-9-
Fotodokumentace
okna bytové jednotky v 1.PP nalevo do vchodu
hlavní vchod, byt nalevo od vstupu
- 10 -
Fotodokumentace - mapy
- 11 -