ZNALECKÝ POSUDEK č. 1244 - 84/2013 O obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 z bytové jednotky č. 1888/3 a spoluvlastnického podílu o velikosti 833/11347 na budově č.p. 1888 a pozemku p.č. 2501/24, které jsou zapsány na LV č. 5105 a 3963 v k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okr. Sokolov.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad v Praze 6, Mgr. Zuzana Sobíšková, č.j.: 025 Ex 12779/10 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na bytové jednotce a k ní náležejícího spoluvlastnického podílu na budově a pozemku, za účelem stanovení jejich kupní ceny pro dražbu.
Podle stavu ke dni 22.10.2013 znalecký posudek vypracovala:
Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369
Znalecký posudek obsahuje 144 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze, dne 22.10.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol O obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na bytové jednotce č. 1888/3 a spoluvlastnického podílu o velikosti 833/11347 na budově č.p. 1888 a pozemku p.č. 2501/24, které jsou zapsány na LV č. 5105 a 3963, k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okr. Sokolov.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka č. 1888/3 Jelínkova 1888 356 01 Sokolov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Sokolov Katastrální území: Sokolov Počet obyvatel: 24 111 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 01.07.2013 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 5105, k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov, ze dne 10.09.2012 - LV č. 3963, k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov, ze dne 10.09.2012 - Informativní snímek z KN mapy stažený z internetu, k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov, měř.: 1:1000 - Usnesení Exekutorského úřadu JUDr. Jana Grosama, Praha 6, Bělohorská 270/17, č.j.: 025 Ex 12779/10, ze dne 10.09.2012 - Kopie prohlášení vlastníka na bytovou jednotku č. 1888/3, pořízena na KÚ v Sokolově - Informace a skutečnosti zjištěné při místním terénním šetření - Fotodokumentace
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí jsou bytová jednotka č. 1888/3 a spoluvlastnický podíl o velikosti 833/11347 na budově č.p. 1888 a pozemku p.č. 2501/24 zapsány na LV č. 5105, kat. území Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov, ve vlastnictví Hriňákové Jiřiny, nar.: 14.04.1967, bytem Bezručova 581, Chodov, 357 35 Chodov u Karlových Var 1 o velikosti spoluvlastnického podílu 1/4, SJM Kuessnera Jiřího, nar.: 24.05.1943, bytem Závodu Míru 2139, Sokolov, 356 01 Sokolov 1 a Kuessnerové Vlasty, nar.: 17.02.1951, bytem Jelínkova 1888, Sokolov, 356 01 Sokolov 1 o velikosti spoluvlastnického podílu 1/2 a Noutové Marie, nar.: 30.07.1968, bytem Na Radosti 318, 345 62, Holýšov o velikosti spoluvlastnického podílu 1/4. Budova č.p. 1888 a pozemek p.č. 2501/24 jsou zapsány na LV č. 3963, kat. území Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov, ve vlastnictví SJM Kuessnera Jiřího, nar.: 24.05.1943, bytem Závodu Míru 2139, Sokolov, 356 01 Sokolov 1 a Kuessnerové Vlasty, nar.: 17.02.1951, bytem Jelínkova 1888, Sokolov, 356 01 Sokolov 1 o velikosti spoluvlastnického podílu 119/3242.
-2-
V části C listu vlastnictví č. 5105 jsou zapsána tato omezení : - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti spoluvlastnického podílu 1/2 Kuessnerové Vlasty. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově, č.j.: 30 Exe 2805/2010-12, ze dne 18.10.2010, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 6 č.j.: 025 Ex 12779/2010 12, ze dne 22.02.2011 - Zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu 1/2 k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 155 505,- Kč včetně příslušenství, nákladů soudního nalézacího řízení, nákladů oprávněného a nákladů exekuce. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově č.j.: 30 Exe 2805/2010 - 12 ze dne 18.10.2010 ve prospěch CASH COLLECTORS CZ a.s., IČ: 27932788,, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 6 č.j.: 025 Ex 12779/2010 ze dne 22.02.2011 s právní mocí ke dni 01.03.2011 - Nařízení exekuce na Kuessnerovou Vlastu, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Sokolově č.j.: 29 Exe 2559/2010 10 ze dne 03.09.2010 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti spoluvlastnického podílu 1/2 Kuessnerové Vlasty. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově, č.j.: 29 Exe 2559/2010-10, ze dne 03.09.2010, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Klatovy č.j.: 120 Ex 32976/2010 20, ze dne 08.06.2011 - Nařízení exekuce na Nuotovou Marii, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Sokolově č.j.: 30 Exe 2482/2010 11 ze dne 13.09.2010 - Nařízení exekuce na Hriňákovou Jiřinu, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Sokolově č.j.: 30 Exe 2482/2010 11 ze dne 13.09.2010 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti spoluvlastnického podílu 1/4 Nuotové Marie. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově, č.j.: 30 Exe 2482/2010-10, ze dne 13.09.2010, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Klatovy č.j.: 120 Ex 34293/2010 42, ze dne 09.06.2011 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti spoluvlastnického podílu 1/4 Hriňákové Jiřiny. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově, č.j.: 30 Exe 2482/2010-11, ze dne 13.09.2010, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Klatovy č.j.: 120 Ex 34293/2010 43, ze dne 09.06.2011 - Zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu 1/4 Nuotové Marie k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 136,50 Kč včetně příslušenství, nákladů předchozího řízení, nákladů oprávněného a nákladů exekuce. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově č.j.: 30 Exe 2482/2010 - 11 ze dne 13.09.2010 ve prospěch ČEZ prodej s.r.o., IČ: 27232433, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Klatovy č.j.: 120 Ex 34293/2010 40 ze dne 09.06.2011 s právní mocí ke dni 10.06.2011 - Zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu 1/4 Hriňákové Jiřiny k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 136,50 Kč včetně příslušenství, nákladů předchozího řízení, nákladů oprávněného a nákladů exekuce. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově č.j.: 30 Exe 2482/2010 - 11 ze dne 13.09.2010 ve prospěch ČEZ prodej s.r.o., IČ: 27232433, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Klatovy č.j.: 120 Ex 34293/2010 40 ze dne 09.06.2011 s právní mocí ke dni 10.06.2011 - Nařízení exekuce na Hriňákovou Jiřinu, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Sokolově č.j.: 17 Nc 11853/2009 7 ze dne 12.05.2010 s právní mocí ke dni 16.03.2011 vykonatelné ke dni 16.03.2011 - Zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu 1/4 Hriňákové Jiřiny k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 136,50 Kč včetně příslušenství, nákladů předchozího řízení, nákladů oprávněného a nákladů exekuce. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově č.j.: 30 Exe 2482/2010 - 11 ze dne 13.09.2010 ve prospěch ČEZ prodej s.r.o., IČ: 27232433, -3-
na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Klatovy č.j.: 120 Ex 34293/2010 40 ze dne 09.06.2011 s právní mocí ke dni 10.06.2011 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti spoluvlastnického podílu 1/4 Hriňákové Jiřiny. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově, č.j.: 30 Exe 2482/2010-11, ze dne 13.09.2010, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Klatovy č.j.: 120 Ex 34293/2010 43, ze dne 09.06.2011 - Zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu 1/2 SJM KUessnerů k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 8 979,50 Kč včetně příslušenství, nákladů předchozího řízení, nákladů oprávněného a nákladů exekuce. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově č.j.: 29 Exe 2559/2010 - 10 ze dne 03.09.2010 ve prospěch Telefónica Czech Republic. a.s., IČ: 60193336, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Klatovy č.j.: 120 Ex 32976/2010 19 ze dne 09.06.2011 s právní mocí ke dni 19.06.2011, vykonatelné ke dni 19.06.2011 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti spoluvlastnického podílu 1/2 Kuessnerové Vlasty. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově, č.j.: 28 Exe 1914/2011-11, ze dne 06.05.2011, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Klatovy č.j.: 120 Ex 15477/2011 - 17, ze dne 10.08.2011 - Nařízení exekuce na Kuessnerovou Vlastu, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Sokolově č.j.: 28 Exe 1914/2011 11 ze dne 06.05.2011 - Nařízení exekuce na Hriňákovou Jiřinu, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Sokolově č.j.: 29 Exe 2151/2011 14 ze dne 19.05.2011 - Nařízení exekuce na Nuotovou Marii, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Sokolově č.j.: 29 Exe 2151/2011 14 ze dne 19.05.2011 s právní mocí ke dni 16.03.2011 - Zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu 1/2 SJM Kuessnerů k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 4 744,50 Kč včetně příslušenství, nákladů oprávněného a nákladů exekuce. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově č.j.: 28 Exe 1914/2011 - 11 ze dne 06.05.2011 ve prospěch ČEZ Prodej, s.r.o., IČ: 27232433, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Klatovy č.j.: 120 Ex 15477/2011 16 ze dne 10.08.2011 s právní mocí ke dni 22.08.2011, vykonatelné ke dni 22.08.2011 - Zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu 1/4 Noutové Marie k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 37 933,- Kč včetně příslušenství, nákladů předcházejícího řízení oprávněného a nákladů exekuce. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově č.j.: 29 Exe 2151/2011 - 14 ze dne 19.05.2011 ve prospěch Společenství Závodu míru 2139., IČ: 73714143, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Plzeň - město, č.j.: 094 Ex 01672/2011 007 ze dne 07.09.2011 - Zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu 1/4 Hrińákové Jiřiny k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 37 933,- Kč včetně příslušenství, nákladů předcházejícího řízení, nákladů oprávněného a nákladů exekuce. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově č.j.: 29 Exe 2151/2151 - 14 ze dne 19.05.2011 ve prospěch Společenství Závodu míru 2139., IČ: 73714143, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Plzeň - město č.j.: 094 Ex 01672/2011 007 ze dne 07.09.2011 s právní mocí ke dni 17.09.2011 - Nařízení exekuce na Hriňákovou Jiřinu, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Sokolově č.j.: 28 Exe 4030/2011 10 ze dne 05.01.2012 - Zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu 1/4 Hrińákové Jiřiny k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 189,- Kč včetně příslušenství, nákladů předcházejícího řízení, nákladů oprávněného a nákladů exekuce. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově č.j.: 28 Exe 4030/2011-10, ze dne 05.01.2012 ve prospěch RWE Energie, a.s., IČ: 49903209, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti -4-
Exekutorský úřad Cheb, č.j.: 074 Ex 19968/2011 008 ze dne 01.03.2012 s právní mocí ke dni 28.03.2012 - Nařízení exekuce na Hriňákovou Jiřinu, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Sokolově č.j.: 30 Exe 159/2012 19 ze dne 18.07.2012 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti spoluvlastnického podílu 1/4 Hriňákové Jiřiny. Exekutor byl pověřen provedením exekuce Usnesením Okresního soudu v Sokolově, č.j.: 30 Exe 1959/2012-19, ze dne 18.07.2012, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Plzeň-město, č.j.: 134 Ex 06350/2012 014, ze dne 25.07.2012.
6. Dokumentace a skutečnost Terénní šetření v bytové jednotce nebylo provedeno, povinná byla nekontaktní. V době terénního šetření nebyl v bytové jednotce nikdo přítomen, resp. nikdo neotevřel.
7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka č. 1888/3 je situována v 1.NP ve vnitřní řadové sedmipodlažní zateplené panelové budově (z toho jedno podzemní podlaží) s plochou střechou. Budovy byly vystavěny asi před 40 lety, v jižní okrajové části města Sokolova, v sídlišti obdobných bytových domů, v ulici Jelínkově, v bývalém okrese Sokolov, v Karlovarském kraji. V budově je celkem 18 bytových jednotek. V 1.PP jsou situovány sklepy, prádelna, dvě sušárny, kočárkárna, dílna a společné komunikační prostory. V 1. - 6.NP jsou situovány vždy tři bytové jednotky. V budově je osazen výtah. Objekt je napojen na všechny inženýrské sítě.
8. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1888/3 II. Srovnávací metoda 2.1. Byt 2+1 Sokolov, ul. Jelínkova 2.2. Byt 2+1 Sokolov, ul. Jelínkova 2.3. Byt 3+1 Sokolov, ul. Jelínkova 2.4. Byt 2+1 Sokolov, ul. Jelínkova 2.5. Byt 2+1 Sokolov, ul. Jelínkova 2.6. Byt 2+1 Sokolov, ul. Jelínkova 2.7. Byt 2+1 Sokolov, ul. Jelínkova 2.8. Byt 2+1 Sokolov, ul. Jelínkova
-5-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1888/3 Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 1888/3 o celkové plošné výměře 76,90 m2 (bez sklepa a lodžie) je situována v 1. NP ve vnitřní řadové sedmipodlažní panelové obytné budově s plochou střechou. Plastová okna bytu jsou orientována na sever a na jih. Byt 3+1 sestává z kuchyně, třech pokojů, koupelny, WC, předsíně. lodžie a sklepa o těchto plošných výměrách : - pokoj 16,00 m2 - pokoj 16,30 m2 - pokoj 20,40 m2 - kuchyň 12,40 m2 - předsíň 8,20 m2 - WC 1,00 m2 - koupelna 2,60 m2 - lodžie 4,00 m2 - sklep 3,00 m2 Bytová jednotka je vybavena plynovým sporákem, kuchyňskou linkou, vestavěnou skříní, spížovou skříní, vodoměrem TUV, poměrovými měřiči tepla (4 ks), termostatickými ventily (4 ks), vanou, umyvadlem, WC mísou s nádrží, listovní schránkou a zvonkem. K vlastnictví bytové jednotky náleží vnitřní rozvody vody a plynu kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů, nenosné příčky, vnitřní dveře nacházející se uvnitř bytu a vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty od spínacích hodin. K vlastnictví jednotky náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 833/11347 na budově a pozemku. Vzhledem ke skutečnosti, že jsem v bytové jednotce neprovedla terénní šetření, nemohu byt podrobně popsat. Byt oceňuji jako udržovanou jednotku v původním stavu s umakartovým jádrem. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 2501/24 Popis Svažitý pozemek k západu obdélníkového půdorysného tvaru p.č. 2501/24 o plošné výměře 231 m2 je zapsán v LV jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn budovou č.p. 1888. Při ocenění byla použita přirážka + 10 % za skutečnost, že v místě je možnost napojení na plyn. Ocenění
-6-
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +42 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) +56,20 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,8770 2,1310
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1310 0,8770 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 2501/24
Výměra [m2] 231,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
56,20
1 167,68
Jedn. cena [Kč/m2] 1 167,68
Cena [Kč] 269 734,08 269 734,08
Zastavěná plocha a nádbvoří p.č. 2501/24 - zjištěná cena
=
269 734,08 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Zastavěná plocha a nádbvoří p.č. 2501/24
=
269 734,08 Kč 269 734,08 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
269 734,08 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Sokolov 40 let 16 099,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: pokoj: kuchyň:
16,00 m2 16,30 m2 20,40 m2 12,40 m2 -7-
předsíň: WC: koupelna: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
8,20 m2 1,00 m2 2,60 m2 4,00 m2 80,90 m2
=
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů: Podlahové plochy - celkem
2,40 m2 * 0,10
= = =
80,90 m2 0,24 m2 81,14 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
II
-0,10
III
0,00
III III IV
0,00 0,00 0,65
9
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,80 = 0,468
i=1
Index polohy Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 8
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,030
i=1
-8-
Pi 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 +
i=1
Ti) = 0,950
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,468 * 1,030 * 0,950 = 0,458 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 16 099,- Kč/m2 * 0,458 = 7 373,34 Kč/m2 CP = CU * PP = 7 373,34 Kč/m2 * 81,14 m2 = 598 272,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
598 272,81 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 269 734,08 Kč Spoluvlastnický podíl: 833 / 11 347 Hodnota spoluvlastnického podílu: 269 734,08 Kč * 833 / 11 347 = 19 801,58 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
19 801,58 Kč
Bytová jednotka č. 1888/3 - zjištěná cena
=
618 074,39 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1888/3
618 074,39 Kč
1. Ocenění staveb celkem
618 074,39 Kč
Celkem
618 074,39 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
618 074,39 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
-9-
618 070,- Kč
II. Srovnávací metoda V rámci srovnávací metody byly porovnávány bytové jednotky v Sokolově, přímo v Jelínkově ulici, kde je situována oceňovaná bytová jednotka. Jednotlivé bytové jednotky se liší dispozičním uspořádáním, rozlohou, technickým stavem a umístěním v budově. Všechny bytové jednotky jsou v závěrečné tabulce upraveny několika koeficienty. Oceňovanou nemovitost považuji za bytovou jednotku v původním stavu. 2.1.) Byt 2+1 Sokolov
ul. Jelínkova. Pěkně dispozičně řešený byt ve 2. NP zrekonstruovaného panelového domu. Dům má novou střechu, okna a zateplenou fasádu. V bytě je nově obložená koupelna se sprchovým koutem. Klidná lokalita s krásným okolím. Plošná výměra :
67 m2
Cena : 624 000,00 Kč
2.2.) Byt 2+1 Sokolov
jedná se o byt 2+1 ve 4. NP v osobním vlastnictví v panelovém domu. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. V mezipatře je lodžie. Dům prošel kompl. Revitalizací, nové rozvody IS a vstupní dveře. Budova je zateplena.
Plošná výměra :
54 m2
Cena : 490 000,00 Kč 2.3.) Byt 3+1 Sokolov
ul Jelínkova se zasklenou lodžií v 6.NP v zateplené panelové budově s výtahem. Bytová jednotka je v původním udržovaném stavu, plastová okna, zateplená lodžie. Byt je vhodný k rekonstrukci dle vlast. představ.
Plošná výměra : Cena : 685 000 Kč
- 10 -
77 m2
2.4.) Byt 2+1 Sokolov
ul. Jelínkova, v 6.NP o plošné výměře 61 m2. Byt je převážně v původním stavu s umakartovým jádrem a plastovými okny a balkónem.
Plošná výměra :
61 m2
Cena : 570 000,00 Kč
2.5.) Byt 2+1 Sokolov
ul. Jelínkova, přestavěný na 3 + kk o velikosti 67 m2 v 5.NP panelového domu. Byt je po rozsáhlé rekonstr. ve výborném stavu bez dalších nákladů. Celý dům je po nákladné revitalizaci v pěkném stavu. Nová koupel. Plastová okna, k bytu náleží lodžie. Štukové stěny, nová KL.
Plošná výměra :
67 m2
Cena : 690 000 Kč
2.6.) Byt 2+1 Sokolov
ul. Jelínkova o výměře 65 m2 se zasklenou lodžií. Byt je v původním, ale velmi dobrém stavu, po výměně plastových oken. po nákladné revitalizaci v pěkném stavu. Nová koupel. Plastová okna, k bytu náleží lodžie. Štukové stěny, nová KL.
Plošná výměra : Cena : 690 000 Kč
- 11 -
67 m2
2.7.) Byt 2+1 Sokolov
ul. Jelínkova o výměře 61 m2 se nachází v 1.NP panelového domu. Byt je upravený jako 3+kk, místo jídelny je ložnice. V koupelně jsou keramické obklady, jinak je byt v původním stavu. Dřevěná okna, sklep.
Plošná výměra :
61 m2
Cena : 599 000 Kč
2.8.) Byt 2+1 Sokolov
ul. Jelínkova o výměře 69 m2 se nachází ve 3.NP panelového domu s výtahem. Dům je napojen na všechny IS, fasáda je zateplena, plastová okna, v koupelně a na WC je dlažba, zasklený balkón. Byt se prodává se zařízením.
Plošná výměra :
69 m2
Cena : 690 000 Kč
Tabulka srovnávaných nemovitostí : Bytová jednotka
Celková cena :
2+1 ul. Jelínkova 2+1 ul. Jelínkova 3+1 ul. Jelínkova 2+1 ul. Jelínkova 2+1 ul. Jelínkova 2+1 ul. Jelínkova 2+1 ul. Jelínkova 2+1 ul. Jelínkova průměr :
624 000,- Kč 490 000,- Kč 685 000,- Kč 570 000,- Kč 690 000,- Kč 499 000,- Kč 599 000,- Kč 690 000,- Kč
Plošná výměra 67,00 m2 54,00 m2 77,00 m2 61,00 m2 69,00 m2 65,00 m2 61,00 m2 69,00 m2
Cena/m2 Koeficienty: 9 313,9 074,8 896,9 344,10 000,7 677,9 820,10 000,-
0,95*0,90*1,00 0,95*1,00*0,90 0,95*1,00*1,00 0,95*1,00*1,00 0,95*0,85*0,95 0,95*1,00*1,00 0,95*1,00*1,00 0,95*0,80*1,05
k1 – koeficient navýšení cen realitními kancelářemi o svoji provizi k2 – koeficient tech. stavu a vybavenosti k3 – koeficient podlaží
- 12 -
Cena/m2 7 963,7 758,8 451,8 877,7 671,7 293,9 329,7 980,8 165,-
Výpočet srovnávací metodou : 8 165 * 76,90 = 627 889 Kč * 0,5 = 313 944 = 314 000 Kč 76,90 – výměra bytové jednotky 0,5 – spoluvlastnický podíl
C. Rekapitulace celková Administrativní cena celkem:
630 460,- Kč
Administrativní cena spoluvlastnického podílu 1/2 celkem:
315 230,- Kč
Srovnávací hodnota spoluvlastnického podílu ½ celkem:
314 000,- Kč
Při stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Stanovení administrativní ceny nemovitostí na základě § 25 vyhlášky č. 450/2012, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávacím způsobem. Ke stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky byla zjištěna administrativní cena a cena bytové jednotky na základě srovnávání bytů v okolí jednotky oceňované. Výsledky obou metod se téměř neliší, při stanovení obvyklé ceny se přikláním k výsledku zjištěnému srovnávací metodou. Při ocenění nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listu vlastnictví.
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky: 314 000,- Kč slovy: třistačtrnácttisíckorunčeských a.
spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na bytové jednotce č. 1888/3 a k ní náležející spoluvlastnický podíl o velikosti 833/11347 na budově č.p. 1888 a pozemku p.č. 2501/24, které jsou zapsány na LV č. 5105 a LV č. 3963, k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okr. Sokolov – obvyklá cena činí, včetně příslušenství 314 000,00 Kč
b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví .
c.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou.
- 13 -
d.
Výsledná cena výše označeného spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na bytové jednotce a jejím příslušenství k datu ocenění činí 314 000,00 Kč.
Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy
V Praze 22.10.2013
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1244 - 84/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 84/2013.
- 14 -
