2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3462-285/2013 O ceně rodinného domu v obci Veltěže, Kpt. Jaroše č.p.173, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.255, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 101 m2, p.č.319/6, orná půda, o velikosti 569 m2 a p.č.319/18, orná půda, o velikosti 692 m2, vše zapsáno na LV č.279 pro k.ú.Veltěže

Objednatel posudku:

Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 30.7.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 30.7.2013

A. Nález

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Veltěže, Kpt. Jaroše č.p.173, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.255, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 101 m2, p.č.319/6, orná půda, o velikosti 569 m2 a p.č.319/18, orná půda, o velikosti 692 m2, vše zapsáno na LV č.279 pro k.ú.Veltěže

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Kpt. Jaroše 173 440 01 Veltěže Ústecký Louny Veltěže Veltěže 426

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.7.2013 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.279 pro k.ú.Veltěže - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR -2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

571109/1826, Pan Miroslav Zloský, Kpt. Jaroše 173, 440 01 Veltěže, vlastnictví: SJM 605118/0718, Paní Naděžda Zloská, Kpt. Jaroše 173, 440 01 Veltěže, vlastnictví: SJM

Vlastníci pozemku: 571109/1826, Pan Miroslav Zloský, Kpt. Jaroše 173, 440 01 Veltěže, vlastnictví: SJM 605118/0718, Paní Naděžda Zloská, Kpt. Jaroše 173, 440 01 Veltěže, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, točená omítka. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Okna jsou plastová s dvojsklem. K domu náleží stavby hospodářského charakteru ve zhoršeném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Stáří objektu odhaduji na 35-40 roků. Stav objektu je podprůměrný. Kolem domu je velký nepořádek. Nutnost většího úklidu. Objekt je pravděpodobně napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektřinu.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

-4-

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 35 let 3 287,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

suterén: přízemí: Název podlaží suterén: přízemí:

= = Zastavěná plocha 101,00 m2 101,00 m2

-5-

101,00 m2 101,00 m2

Konstrukční výška 2,50 m 2,60 m

Obestavěný prostor

spodní stavba: 101,0*2,5 vrchní stavba: 101,0*2,6 zastřešení: 101,0*4,2/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = = =

252,50 m3 262,60 m3 212,10 m3 727,20 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

101,00 m2 202,00 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,80 = 0,694 i=1

-6-

č. III III III II II V

Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,01 0,08

III II

0,00 -0,05

I III I III III III

0,00 0,00 -0,03 0,01 0,00 0,85

Index polohy

Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I II II II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00

I I II II II III II

-0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,694 * 0,940 * 0,850 = 0,555

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 3 287,- Kč/m3 * 0,555 = 1 824,29 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 824,29 Kč/m3 * 727,20 m3 = 1 326 623,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-7-

1 326 623,69 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky

Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,0000 § 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku § 32 odstavec 2 35,0,40 2,1460 1,0000

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 32 odstavec 2 orná půda § 32 odstavec 2 orná půda Stavební pozemky - celkem

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

10,00

82,62

10,00

33,05

Parcelní číslo st.255

Výměra [m2] 101,00

Jedn. cena [Kč/m2] 82,62

Cena [Kč] 8 344,62

319/6 319/18

569,00 692,00

33,05 33,05

18 805,45 22 870,60 50 020,67

Pozemky - zjištěná cena

=

-8-

50 020,67 Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

1 326 623,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 326 623,70 Kč

2. Ocenění pozemků 50 020,70 Kč

2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem

50 020,70 Kč

Celkem

1 376 644,40 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 376 644,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

1 326 623,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 326 623,70 Kč

-9-

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

50 020,70 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

50 020,70 Kč

Celkem

1 376 644,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 376 644,40 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmiliontřistasedmdesátšesttisícšestsetčtyřicet Kč

- 10 -

1 376 640,- Kč

Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 617.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávek budoucích do výše 550.000,- Kč - Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Vinohradská 1632/180, Praha 3, Vinohrady, 130 00 Praha 10, Zahájení exekuce 103EX - 14322/2013-8 ze dne 29.5.2013, Zahájení exekuce 101EX - 2535/2013-009 ze dne 16.5.2013, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 33.775,87 Kč s příslušenstvím - GE Money Bank, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 101EX 02535/2013-026 ze dne 5.6.2013, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 52.800,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

patrový podsklepený RD 5+1 na pozemku o celkové výměře 324m2, v obci Citoliby, okr. Louny. V přízemí domu je bytová jednotka 3+1 s jídelnou a v podkroví domu 1+1. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, má nové rozvody topení a elektroinstalace 220/380V, zateplenou fasádu, plastová okna, nový kotel na dřevo, krbová kamna, obecní vodovod i kanalizace, plynová přípojka na patě domu. Na pozemku se nachází venkovní posezení, vlastní studna, zahrádka, vlastní vjezd. V místě bydliště je veškerá občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost. Požadovaná cena 1.350.000,Kč, v ceně právní servis a provize RK.

- 11 -

prodej rodinného domu o celkové ploše pozemku 292 m² v klidné části obce Hříškov, okr. Louny. Dům je částečně podsklepen. V přízemí domu je veranda, chodba, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, komora a koupelna s toaletou. V 1. patře domu se nachází 3 pokoje a šatna. Prostorná půda. K domu náleží stodola, sklep a dílna. Požadovaná cena 1.470.000,- Kč včetně poplatků.

- 12 -

větší rodinný dům o velikosti 4+1 s velkou zahradou, garáží, dílničkou a menší podkrovní místností. Nemovitost je částečně podsklepena, zdivo cihlové, střešní krytina eternitové šablony, okna do ulice a v koupelně plastová, ostatní dřevěná. Pitná voda z řádu, ohřev pomocí bojleru, ÚT plynové, odpady jsou svedeny do septiku s přepadem do veřejné kanalizace. K domu náleží okrasná zahrada s jezírkem, terasa pro venkovní posezení a užitná zahrada s vlastní studnou a skleníkem. Pozemek o celkové výměře 720m2 zastavěná plocha cca 120m2 z toho dům cca 95 m2. Nemovitost se nachází na hezkém a velice klidném místě obce Chlumčany. Vzdálenost od okresního města Louny 2km. Nájezd na rychlostí silnici Chomutov - Praha 0,5 km, Praha - Ruzyně cca 50 km. Požadovaná cena 1.490.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu.

rodinný dům v obci Slavětín. Obec se nachází v Českém středohoří, v blízkosti města Louny.V domě byla provedena certifikovaná inspekce nemovitosti firmou A BUYER´S CHOICE HOME EXPERTS, která podrobně zhodnotila technický stav domu,inspekce je k dispozici kupujícímu. Stavba je smíšená, částečně podsklepená. Svislé konstrukce jsou zděné, okna jsou dřevěná, dům je vytápěn plynem, možnost též vytápět tuhými palivy, v přízemí jsou instalována krbová kamna, komín je po revizi. Střecha je nová - r. 2010, krytina - pískovaná IPA, střecha je rovná, trámy jsou - 13 -

dřevěné. Ohřev vody zajišťuje bojler - 80 l, v domě jsou 2 koupelny. K domu náleží velká zahrada s ovocnými stromy a garáž s dílnou. Požadovaná cena 1.500.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.300.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.300.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 30.7.2013

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18.

- 14 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3462-285/2013 znaleckého deníku.

- 15 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 279 ze dne 8.7.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 16 -

počet stran A4 v příloze: 3 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

- 19 -

- 20 -