-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1048-132/2013 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 103 na pozemku parc.č. 904, včetně pozemků a příslušenství, v k.ú. Hlučín, obci Hlučín, okresu Opava (LV č. 3144)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EXE 400/12
Podle stavu ke dni 11.4.2013 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 11.4.2013
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 103 Adresa nemovitosti: Ostravská 103/28 Okres: Opava Obec: Hlučín Katastrální území: Hlučín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 11.4.2013 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovitosti, vlastník nemovitosti neumožnil znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3144 pro k.ú. Hlučín ze dne 27.3.2013. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 400/12-32 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 3144 zapsán: Trejtnarová Alena, Ostravská 103/28, 748 01 Hlučín Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 220 000,- Kč pro DS Real & Partner Company s.r.o. ze dne 2.4.2012 Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 336 384,- Kč pro DS Real & Partner Company s.r.o. ze dne 23.5.2012 Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 424 024,- Kč pro DS Real & Partner Company s.r.o. ze dne 18.6.2012 Nařízení exekuce pověřeným soudním exekutorem JUDr. Jiřím Trojanovským, č.j. 22 EXE-3269/2012-34 ze dne 15.1.2013 Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Hlučín při ulici Ostravská, cca 100m vedle Penny Marketu. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 103 na pozemku p.č. 904, pozemky p.č. 904 a p.č. 905/1 a příslušenstvím, které jsou ve funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří oplocení, přípojky IS, zpevněné plochy (příjezdový a přístupový chodník), venkovní schodiště. Nemovitost se nachází poblíž centra města. Dobrá dostupnost centra města, centrum města v pěším dosahu. Ve městě dobrá občanská vybavenost, úplná občanská vybavenost ve městě Ostrava, vzdáleném cca 11 km. Město Hlučín a okolí je vyhledávanou lokalitou k bydlení. Pozitiva oceňované nemovitosti: - nebyla shledána Negativa oceňované nemovitosti: - nemovitost je situována při frekventované komunikaci (páteřní komunikace procházející městem), z toho plyne zvýšená hlučnost a prašnost - malá velikost pozemku ve funkčním celku - nedokončená rekonstrukce objektu vyžadující další investice
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovitosti - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek II) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 103 Oceňovaný rodinný dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné z cihel (původní část objektu) a tvárnic (přístavba objektu). Okna plastová. Fasádní omítky na původní části za hranici životnosti, na přístavbě chybí. Klempířské konstrukce částečně provedeny. Krov střechy sedlový s krytinou z asfaltového šindele. Zastavěná plocha objektu je cca 158 m2, celkovou užitnou plochu pak odhaduji na cca 200 m2. Součástí objektu je garáž situována v 1. NP. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, znalec si prohlédl pouze exteriér. Vzhledem k tomu, že objekt je ve stádiu probíhající rekonstrukce a přístavby, znalec pro další ocenění předpokládá, že rovněž proběhla rekonstrukce interiéru. Znalec předpokládá, že byly rekonstruovány podlahy, omítky, rozvody. Stáří původního domu odhaduji na více než 100 let. V posledních letech proběhla přístavba obytného podkroví a rekonstrukce objektu. Připojení na IS: elektřina, vodovod, kanalizace, plyn. Objekt bude vyžadovat další finanční náklady na dokončení rekonstrukce a přístavby. Příslušenství nemovitosti je minimálního rozsahu a sestává z přípojek IS a oplocení (uliční z dřevěných latí; boční drátěné pletivo na ocelové sloupky), zpevněných ploch, přístupového chodníku. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 904 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č 905/1 zahrada
o výměře 270 m2 o výměře 258 m2
Pozemky jsou ve funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté a mírně svažité. Celková výměra pozemků činí 528 m2.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 1 500 tis. až 2 500 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná srov. 1 Hlučín ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans.
srov. 2
Darkovice 528 158 200
7 491 120 240 1 290 000 nabídka
srov. 3 Ludgeřovice Ludgeřovice 1 2 1 025 150 365 1 460 000 nabídka
562 100 136 1 680 000 nabídka
srov. 4 Bobrovníky 604 150 210 2 390 000 nabídka
0,9
0,9
0,9
0,9
datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav
IV.13 1,00
III.13 1,00
II.13 1,00
IV.13 1,00
horší 1,10
srov. 1,00
srov. 1,00
lepší 0,95
vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu
horší 1,10
srov. 1,00
srov. 1,00
lepší 0,95
lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu
horší 1,15
horší 1,05
horší 1,05
horší 1,05
příslušenství korekce pro příslušenství
lepší 0,90
lepší 0,95
lepší 0,93
lepší 0,93
korekce pro velikost domu
0,98
0,95
1,05
1,00
korekce pro velikost pozemku
0,75
0,90
1,00
0,98
1 068 674
1 120 661
1 550 291
1 857 744
Indikovaná hodnota nemovitosti
1 399 343
Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační):
1 399 343 Kč
-6Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 400 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství a pozemků.
Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 400 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 1031 situovaného na pozemku parc.č. 904, pozemků p.č. 904 a p.č. 905/1 a příslušenství, v k.ú. Hlučín, obci Hlučín, okresu Opava (LV č. 3144), je stanovena ke dni 11.4.2013. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 1 400 000,- Kč.
-7-
V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti následovně:
Cena obvyklá -
1 400 000,- Kč
Slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 11.4.2013
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1048-132/2013 znaleckého deníku.
-8Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3144
-9-
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí