ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 376/6456/2013 o obvyklé ceně bytu č. 1131/69 v bytovém domě č.p. 1131, 1132, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 25 a 26, k.ú. Černý Most, v ulici Volkova v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 376/6456/2013
LV no.: 5196
Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák. č. 72/1994 Sb.) č. 1131/69 v bytovém domě č.p. 1131, 1132, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 25 a 26, k.ú. Černý Most, v ulici Volkova v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha Address of subject / Adresa majetku: Volkova 1131, 198 00 Praha-Černý Most GPS: 50.10692N, 14.56722E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba:
1.287.157 Kč
Market value Tržní hodnota
1.960.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
1.960.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
1.961.000 Kč
LAND / POZEMEK
1
Čísla parcel Parcel of land nr.
byt č. 1131/69 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura
nestanoveno Kč
Size: Velikost část hl. města Praha - Černý Most, městská část Praha 14
Type: Druh
25 26 podíl 6710/435057 z 273 m2 tj. 9 m2 zastavěná plocha a nádvoří
Unit price: Jednotková cena
úplná
2.160 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
dům montovaný z panelů (nástavba domu ocelové konstrukce)
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
67,1 m2
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
29.210 Kč/m2 dům 1983 nástavba 2011 15 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 5196 je oceňovaný byt ve vlastnictví Aleše Pilného, bytem Choťovice 113, 289 05 Choťovice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 5196 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením: - zástavní právo smluvní - pohledávka do výše 6.000.000,- Kč, oprávnění pro společnost AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 5196. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 5196 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 5196 je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní - pohledávka do výše 6.000.000,- Kč, oprávnění pro společnost AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidovaný jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor bytu nebylo možné ověřit zda je byt užívaný v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový bytový dům s provedenou nástavbou - byt je pravděpodobně umístěný v posledních dvou nadzemních podlažích domu (10. a 11. nadzemní podlaží) Strong points / silné stránky: - dobře dostupná lokalita na okraji hlavního města Prahy - pravděpodobně jde o mezonetový byt Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 5196 pro k.ú. Černý Most a obec Praha, prokazující stav evidovaný k datu 19.9.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Černý Most, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace poskytnuté oslovenými obyvateli bytového domu d/ informace poskytnuté Stavebním bytovým družstvem "SEVERNÍ MĚSTO" e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na 8.10.2013, 10:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
731676 Černý Most 554782 Praha 1 241 664 31.12.2011 CZ0100 Hlavní město Praha Hlavní město Praha Obytná zóna s úplnou infrastrukturou
Infrastructure / infrastruktura: Město Praha je hlavním městem Česká republiky, podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má 1 241 664 obyvatel. Infrastruktura města je úplná. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v severovýchodní části hlavního města Prahy, v městské části Praha 14, na sídlišti Černý Most I, v ulici Volkova, z níž je přístupný. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace, zemního plynu a rozvody tepla. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 1131/69: Oceňovaný byt je situován pravděpodobně v 10. a 11. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 1131, 1132, umístěného na pozemcích čís. parcel 25 a 26, k.ú. Černý Most. Vstup do bytu se nachází v 10. nadzemním podlaží. K bytu náleží podíl o velikosti 6710/435057 na společných částech domu č.p. 1131, 1132 a na pozemcích čís. parcel 25 a 26, k.ú. Černý Most. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna přesná dispozice bytu. Podle údajů poskytnutých bytovým družstvem "SEVERNÍ MĚSTO" a oslovenými obyvateli bytového domu, se pravděpodobně jedná o mezonetový byt o velikost 3+kk. Podle dostupných údajů činí podlahová plocha bytu 67,1 m2. Konstrukční řešení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, nástavba domu má ocelovou nosnou konstrukci s železobetonovými stropy, obvodové stěny jsou pravděpodobně vyzdívané, střecha je sedlová o malém sklonu střešních rovin, krytina a klempířské prvky jsou pravděpodobně plechové, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vstupní dveře do domu jsou plastové s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, obvodové stěny budovy jsou tepelně izolované deskami z polystyrenu, na nichž je provedena strukturovaná fasádní omítka. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vertikální komunikaci v domě zajišťují osobní výtahy. Vybavení bytu: Vybavení bytu nebylo z důvodu neumožnění prohlídky zjištěno, pro účely ocenění předpokládáme standardní vybavení bytu s běžně prováděnou údržbou. Stáří a stavební stav domu: Podle informací z poskytnutých bytovým družstvem "SEVERNÍ MĚSTO" byl bytový dům kolaudován v roce 1983, s užíváním domu však bylo započato až v roce 1985. V roce 2011 byla na původní stavbu domu provedena nástavba, ve které se oceňovaný byt nachází. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, bytový dům je dobře udržovaný.
-4-
Stavební stav bytu: Technický stav oceňovaného bytu nebyl z důvodu neumožnění prohlídky jeho vnitřních prostor zjištěn, pro účely ocenění přepokládáme, že byt je v uspokojivém stavebně technickém stavu s běžně prováděnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 1131/69 náleží podíl o velikosti 6710/435057 na pozemcích čís. parcel 25 (výměra 287 m2) a 26 (výměra 288 m2), k.ú. Černý Most. Pozemky jsou zastavěné stavbou bytového domu, jsou napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu, rozvody tepla a jsou přístupné z veřejně přístupných pozemků ve vlastnictví Hlavního města Praha. Tvary pozemků a jejich vzájemné uspořádání jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák. č. 72/1994 Sb.) č. 1131/69 v bytovém domě č.p. 1131, 1132, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 25 a 26, k.ú. Černý Most, v ulici Volkova v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 8. října 2013
1.960.000,- Kč Slovy: Jedenmiliondevětsetšedesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 5196 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením: - zástavní právo smluvní - pohledávka do výše 6.000.000,- Kč, oprávnění pro společnost AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 5196. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 376/6456/2013.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 11. října 2013
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
376/6456/2013
LV no.:
5196
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM
Build-up space
Unit price
Obestavěný Jednotková cena prostor stavby 3
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
Kč/m3
m
1
Built-up area
byt č. 1131/69
67,10
22 227
1 491 432
15,0
1 267 717
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 267 717
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
2
2
m
1 2
zastavěná plocha a nádvoří
25, 26
Kč/m
9
Kč
2 160
19 440
podíl o velikosti 6710/435057
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
19 440
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 287 157
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Pol.č.
Název
Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Total price of residential / utility area
Price per object
Comments
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekt
Komentář
2
Kč
2
m
Kč
Kč/m
2
Kč/m
rezervovaná nabídka 1)
1
BJ Praha-Č.Most, ul.Kpt.Stránského
2 189 000,00
X-13
66,00
3+kk
33 167
0,95
2 079 550,00
31 508
2
BJ Praha-Č.Most, ul. Gen. Janouška
2 260 000,00
X-13
70,00
3+1
32 286
0,85
1 921 000,00
27 443
nabídka 2)
3
BJ Praha-Č.Most, ul. Gdygrýnova
2 549 000,00
X-13
71,00
2+1
35 901
0,80
2 039 200,00
28 721
nabídka 3)
1) byt po celkové rekonstrukci v panelovém domě, rezervovaná nabídka realitní kanceláře Ing. Václav Housa, Praha 2) byt v dobrém stavu v panelovém domě, nabídka realitní kanceláře RealitniAsistent.cz, Praha 3) byt v dobrém stavu v cihlovém domě, nabídka realitní kanceláře STING, s.r.o., Praha
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
1,287 mil.Kč nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,961
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,960 mil.Kč
mil.Kč
Situace lokality
Mapa oblasti
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 19.09.2013 10:15:02 Vlastnictví bytu a nebytového prostoru Okres: CZ0100 Hlavní město Praha Obec: 554782 Praha Kat.území: 731676 Černý Most
List vlastnictví: 5196
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Vlastnické právo Pilný Aleš, č.p. 113, 28905 Choťovice
Podíl
820511/0991
B Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky 1131/69
Způsob využití
Podíl na společných částech domu a pozemku
Způsob ochrany
byt
6710/435057
Budova Černý Most, č.p. 1131, 1132, LV 152, byt.dům na parcele 25 26 Parcely
25 26
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
287m2 288m2
Povinnost k
o Zástavní právo smluvní
pohledávka do výše 6.000.000,- Kč AndCorp2003, s.r.o., Vondroušova Jednotka: 1131/69 1165/10, Řepy, 16300 Praha, RČ/IČO: 27944000 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. vkladu práva ke dni 04.05.2011.
V-21342/2011-101 ze dne 04.05.2011. Právní účinky V-21342/2011-101
D
Jiné zápisy - Bez zápisu
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina o Smlouva kupní
ze dne 07.11.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 10.11.2011.
Pro: Pilný Aleš, č.p. 113, 28905 Choťovice F
V-54199/2011-101 RČ/IČO: 820511/0991
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory.
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 19.09.2013 10:15:02 Okres: CZ0100 Hlavní město Praha Kat.území: 731676 Černý Most
Obec: 554782 Praha List vlastnictví: 5196
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem
Vyhotoveno:
19.09.2013
10:23:05
Podpis, razítko:
Řízení PÚ: .................
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 2
Byt č. 1131/69 v ulici Volkova v části hl. města Praha-Černý Most
Vstup do bytu č. 1131/69
Severní pohled na bytový dům
Jižní pohled na bytový dům
Jihovýchodní pohled na bytový dům
Vstup do sekce č. 1131
Zadní vstup do sekce č. 1131
Společné prostory bytového domu
