2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2129-138/2013 rodinného domu čp.200 s příslušenstvím a s pozemky p.č.234, p.č.235 v kat.území: Roztoky u Prahy, ul.Dobrovského, obec: Roztoky, okres: Praha-západ.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Beroun - č.j.015 EX 663/2012 ul.Palackého 31/2 26601 Beroun

Účel znaleckého posudku:

nařízení exekuce

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 11.12.2013 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

Ve Velké Dobré 30.12.2013

-2-

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit rodinný dům čp.200 s příslušenstvím a s pozemky p.č.234, p.č.235 v kat.území: Roztoky u Prahy, obec: Roztoky, okres: Praha-západ; dále jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Dobrovského 200 252 63 Roztoky Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Roztoky Katastrální území: Roztoky u Prahy Počet obyvatel: 7 839 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 85,7043 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. b): ZC = Cp * 5,0 = 428,52 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením(zvenku) byla provedena dne 11.12.2013 za přítomnosti p.Reného Šefra.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti zvenku dne 11.12.2013 (vnitřní prohlídka rodinného domu nebyla umožněna...!) - fotodokumentace zvenku pořízená znalcem dne 11.12.2013 při prohlídce - informace sdělené p.René Šefrem při prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne 6.11.2013 od Exekutorského úřadu Beroun (č.j. 015 EX 663/2012) - výpis z KN ze dne 6.11.2013 - snímek katastrální mapy ze dne 9.11.2013 - kolaudační rozhodnutí ze dne 14.11.1991 vydané Stavebním úřadem v Roztokách pod č.j.3622/91 - stavba rodinného domu byla povolena dne 23.7.1986 pod č.j.2846/86 - stavební plány rodinného domu z 03/1986 vypracované p.L.Simonem - porovnatelné nabídky k prodeji rodinných domů v této lokalitě ze dne 29.12.2013

5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.

-3-

6. Dokumentace a skutečnost Stavební plány rodinného domu z r.1986 odpovídají skutečnosti pouze částečně...

7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům čp.200 s příslušenstvím ve východní části obce Roztoky, v ulici Dobrovského. Příslušenství rodinného domu tvoří 2 vedlejší stavby(kolna, přístřešek)), venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky p.č.234(zast.plocha a nádvoří), p.č.235(zahrada).

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Jedná se o samostatně stojící přízemní, rodinný dům, z větší části podsklepený a s podkrovím. Rodinný dům byl kolaudován v r.1991 a má průměrnou údržbu (je zde předpoklad menších stavebních úprav). Obvodové zdivo je cihelné, sendvičové a stropy jsou s rovným podhledem; střecha je sedlová s taškovou krytinou; venkovní omítka je štuková a sokl je obložen kabřincem. Přízemí je dispozičně členěno na předsíň, halu, garáž, WC, koupelnu, kuchyň, obývací pokoj, pracovnu; v podkroví je chodba, WC, koupelna, 3 ložnice a atelier; v suterenu je chodba, dílna, kotelna, místnost na palivo, prádelna, sklad. Okna jsou dřevěná s dvojitým zasklením, vnitřní vybavení se předpokládá standardní.

-4-

Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci; vytápění je ústřední, teplovodní a v obývacím pokoji je umístěn krb. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty 2 vedlejší stavby s celkovou zast.plochou do 25m2 (zděná kolna 6,3m2, přístřešek za rodinným domem 8,5m2) a venkovní úpravy standardního rozsahu: přípojky inženýrských sítí, zadní terasa, betonové dlažby, venkovní schody, oplocení, plotová vrata, plotová vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Praha - západ 22 let 8 675,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 14,60*10,60-3,0*3,60 1.podz.podl.: 9,70*9,50+6,90*1,0 Název podlaží 1.nadz.podl.: 1.podz.podl.:

Zastavěná plocha 143,96 m2 99,05 m2

= =

Konstrukční výška 2,80 m 2,50 m

Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (14,60*10,60-3,0*3,60)*2,80 1.podz.podl.: (9,70*9,50+6,90*1,0)*2,50 podkroví, zastřešení: 143,96*(0,60+4,60/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,69

143,96 m2 99,05 m2

= = = =

403,09 m3 247,63 m3 417,48 m3 1 068,20 m3 143,96 m2 243,01 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo

č. III III III

Vi typ C 0,00 0,00

-5-

3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 22 let: 0,90

II II IV

0,00 0,01 0,04

III III I III III

0,00 0,00 0,00 0,00 0,05

II

0,00

III III

0,00 0,85

12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,90 = 0,842 i=1

Index polohy Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Jedná se o vlastnictví nemovitosti v SJM a nařízení exekuce. 3

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

-6-

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,842 * 1,000 * 0,850 = 0,716 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 8 675,- Kč/m3 * 0,716 = 6 211,- Kč/m3 CP = CU * OP = 6 211,- Kč/m3 * 1 068,20 m3 = 6 634 590,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

6 634 590,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jedná se o rovinaté pozemky, v současné době přístupné po nezpevněné komunikaci...(v opravě), s možností napojení na kanalizaci,vodovod, plynovod; pro výhodnost polohy obce Roztoky a v obci byly zvoleny přirážky. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v § 28 odst. 1 písmeno b), d), +60 % f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: + 110 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: 0% pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 110% + 0% * (100 % + 110%) + 110,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pro výhodnost polohy města Roztoky byla zvolena přirážka 60%, pro výhodnost polohy v obci byla zvolena přirážka 50%. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,4850 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. [Kč/m2]

Ki

Kp

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

-7-

§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 428,52 1,00 2,1460 2,4850 110,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 428,52 0,40 2,1460 2,4850 110,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 234 235

Výměra [m2] 140,00

Jedn. cena [Kč/m2] 4 798,95

429,00

1 919,58

Pozemky - zjištěná cena

=

4 798,95 1 919,58 Cena [Kč] 671 853,-

823 499,82 1 495 352,82 1 495 352,82 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Jedná se o smíšené trvalé porosty: 2 ořešáky, listnaté a jehličnaté keře; oceněno zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * =

823 500,00 429 100 191 958,04 0,065 12 477,00 12 477,- Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

6 634 590,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

6 634 590,- Kč

-8-

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

1 495 353,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

1 495 353,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

12 477,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

12 477,- Kč

Celkem

8 142 420,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

8 142 420,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

8 142 420,- Kč

slovy: Osmmilionůjednostočtyřicetdvatisícčtyřistadvacet Kč

Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě a posouzení stavu na trhu s nemovitostmi, mohu konstatovat, že dle mého názoru je:

Obvyklá cena nemovitosti................................7 500 000,-Kč (slovy:sedmmilionůpětsettisícKč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např. nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna. Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: [email protected] Ve Velké Dobré 30.12.2013

-9-

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2129-138/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2129-138/2013.

- 10 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti ze dne 11.12.2013 Situace - poloha obce Snímek katastrální mapy ze dne 9.11.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 22 ze dne 6.11.2013 Porovnatelné nabídky k prodeji RD v této lokalitě ze dne 29.12.2013

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 6 8