Znalecký posudek č. 4093/2013 O ceně nemovitosti - byt č. 3427/12 v čp. 3427 v Jablonci nad Nisou stanovení obvyklé ceny (pan Hoření)
Objednatel posudku:
Ing. Aleš Klaudy Masarykovo nám. 191/18 405 02 Děčín ze dne: 30.5.2013 vystavil: insolvenční správce
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny bytu dle platných cenových předpisů pro potřeby insolvenčního správce
Dle vyhlášky ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 21.6.2013 posudek vypracoval: Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice
Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Česká Kamenice, 21.6.2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytu dle platných cenových předpisů ke dni 21.6.2013 pro potřeby správce insolvenčního správce dlužníka Hoření Robert
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.6.2013 za přítomnosti pana Hoření
3. Podklady pro vypracování posudku - LV č. 11267 - Snímek PM - Prohlídka nemovitosti - Fotodokumentace
4. Vlastnické a evidenční údaje Katastrální území Jablonec nad Nisou, obec a okres Jablonec nad Nisou Byt č. 3427/12 v domě čp.3427..........vlastník: SJM Hoření Robert a Soňa pozemky: st.p.č. 4549..... 216m2 , st.p.č. 4550......216m2 objekt bydlení..čp.3426 a 3427 vlastnický podíl: 617/22881
5. Dokumentace a skutečnost Skutečnost zjištěná na místě při prohlídce a zaměření nemovitosti odpovídá stavu zapsaném v katastru nemovitostí.
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt č. 3427/12 v 5 .NP v čp. 3427 v Jablonci nad Nisou, byt 2+1 s příslušenstvím. Standardní provedení bytu v typovém panelovém zatepleném domě s výtahem. WC s koupelnou v umakartovém byt. jádře s předsíní, kuchyň plyn. sporák, sklepní koje. Podíl na společných částech budovy čp. 3626 a 3627 a pozemcích č. 4549 a 4550 ve výši 617/22881. Ke dni ocenění je dům 38 let starý. Postaven v sídlištní zástavbě Jabloncen.N., ulice Liberecká, špatné parkovací možnosti, MHD. Byt je v dobrém stavu, nutnost výměny umakartového jádra.
7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Byt a) Byt č.3427/12
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:
Jablonec nad Nisou
Pozemky
a) Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Napojení na plyn. Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × Název stavební stavební Součet:
Parc. č. 4549 4550
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 216 400,– 1 293,9432 216 400,– 1 293,9432 432
Pozemky – zjištěná cena: Rekapitulace cen pozemků: a)Pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt č.3427/12 – spoluvlastnický podíl: 617 / 22 881
1,100 2,131 1,380 Cena [Kč] 279 491,73 279 491,73 558 983,46 558 983,46 Kč
558 983,46 Kč 558 983,46 Kč 15 073,33 Kč
Byt
a) Byt č.3427/12 – § 25 Byt č. 12 se nachází v 5. podlaží domu čp. 3427 v ulici Liberecká. Dům byl postaven v letech 1975, v rámci komplexní bytové výstavby, typový montovaný osmipodlažní objekt s rovnou střechou v sídlištní zástavbě. Napojen je na veř. sítě elektro, vodu, plyn a kanalizaci. Dálkové vytápění, teplá voda dálková. Standardní byt s umakart. jádrem. Objekt s výtahem. Sklepní koje.
–5– Byt je ve velikosti 2+1 s příslušenstvím (jeden pokoj je přepažen polovysokou příčkou (vznikly dva prostory pro děti). Stáří ke dni ocenění je 38 let. Podíl na společných částech domů a pozemcích je 617/22881 Podlahové plochy bytu (PP): byt č. 12
61,70 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Jablonec nad Nisou Počet obyvatel: 45 206 Indexovaná prům. cena (IPC): 20 082,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí I. Špatné nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,980
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Výměna umakart. jádra. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 2 Společné části domu sušárna, sklad
Vi 0,00 0,00
–6– 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu
II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované II. Ostatní světové strany - částečný výhled
II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 10 Stavebně-technický stav provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8
0,00 0,00 0,00 –0,10 –0,01 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,605
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,950 × 0,980 × 0,605 = 0,563 20 082,– × 0,563 = 11 306,17 Kč/m2 61,70 × 11 306,17 = 697 590,69 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 558 983,46 Kč Spoluvlastnický podíl: × 617 / 22 881 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 15 073,33 Kč 15 073,33 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 712 664,02 Kč Byt č.3427/12 – zjištěná cena:
712 664,02 Kč
–7–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a)Pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt č.3427/12 – spoluvlastnický podíl: 617 / 22 881
558 983,46 Kč 558 983,46 Kč 15 073,33 Kč
Ceny bytu bez odpočtu opotřebení: 1) Byt č.3427/12 Cena po zaokrouhlení podle § 46:
712 664,02 Kč 712 660,– Kč
Výsledné ceny bytu včetně opotřebení: 1) Byt č.3427/12 Cena po zaokrouhlení podle § 46:
Zjištěná cena: 712 660,– Kč Cena slovy: sedmsetdvanácttisícšestsetšedesát Kč
Česká Kamenice, 21.6.2013 Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice
712 664,02 Kč 712 660,– Kč
–8–
D. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena bytu č. 3427/12 v Jablonci nad Nisou se stanovuje na ................................................................................800 000,-Kč (Slovy: osmsettisíc Kč)
Byt ja postaven v lokalitě okrajové zástavby města Jablonec nad Nisou, v zástavbě bytových domů společně s občanskou vybaveností, jedná se o panelový dům. Byt je standardní, v 5.NP s výtahem, dálkové vytápění včetně teplé vody, umakartové byt. jádro. Byt je modernizován, plovoucí podlahy, vestavěná kuchyň. linka, plastová okna. Dobrý byt v dobré lokalitě. Okresní město Jablonec nad Nisou je město s plnou občanskou a technickou vybaveností., včetně dobrých možností zaměstnání. Pro stanovení obvyklé ceny je použita porovnávací metoda. Porovnáním cen prodávaných a nabízených podobných objektů na trhu s nemovitostmi v podobných lokalitách. Podobné byty se v tomto sídlišti prodávají od 760 do 890 tis. Kč. Předmětný byt je s umakartovým jádrem, nutná výměna za zděné. Porovnávací metoda: viz přílohy
Porovnávací cena: 800 000,-Kč
Srovnání cen: Nákladová cena:............................................712 660,-Kč Porovnávací cena:..........................................800 000,-Kč Obvyklá cena:................................................800 000,-Kč
–9–
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem rozhodnutím Spr. 2714/77 ze dne 6. září 1977 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, special. nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4093/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4093/2013 podle připojené likvidace.
– 10 –
F. Obecné předpoklady Obvyklá cena je zpracována v souladu s těmito předpoklady a omezujícími podmínkami : 1) Nebyla prováděna žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování obvyklé ceny. Odhadce proto vycházel pouze z předložených podkladů a nepodílí se tudíž zejména : a) za pravost a platnost vlastnických a jiných věcných práv k oceňovaným nemovitým věcem b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má, nebo by mohla mít vliv na stanovení obvyklé ceny. 2) Odhadce vychází z toho, že informace získané z jiných zdrojů, které sloužily jako další podklad pro zpracování obvyklé ceny jsou věrohodné a nebyly tedy ve všech případech z hlediska jejich přesnoti a úplnosti ověřovány. 3) Odhadce stanovil obvyklou cenu podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případané změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. 4) Obvyklá cena stanovená tímto oceněním respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platné v době ocenění.
– 11 –
G. Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto o s v ě d č u j i, že 1) v současné době ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného stanovení obvyklé ceny 2) zpracovaná obvyklá cena zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty 3) při zpracování obvyklé ceny byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné
– 12 –
H. Seznam příloh - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek pozemkové mapy - Mapové podklady - širší souvislosti - Fotodokumentace
