ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3985/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
Garáž, 1/2 garáže bez č.p./č.ev. na pozemku St. parc. č. 249 Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Česká Kamenice, k.ú. Horní Kamenice Palackého, 407 21 Česká Kamenice Pavlína Hyhlanová, Vysočany 33, 431 43 Hrušovany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Josef Moucha, Žiželice 7, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Michal Moucha, Havlíčkova 715, 407 21 Česká Kamenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Rostislav Moucha, náměstí Míru 219, 407 21 Česká Kamenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Barbora Strobachová, Prácheň 154, 471 14 Kamenický Šenov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Pavlína Hyhlanová, Vysočany 33, 431 43 Hrušovany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Josef Moucha, Žiželice 7, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Michal Moucha, Havlíčkova 715, 407 21 Česká Kamenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Rostislav Moucha, náměstí Míru 219, 407 21 Česká Kamenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Barbora Strobachová, Prácheň 154, 471 14 Kamenický Šenov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 124 EX 7741/11-14 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA ½ Datum místního šetření: Počet stran:
10
stran
V Praze, dne 16.4.2013
28 500 Kč 28.3.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 5
MONTEKALA, spol. s r.o.
28.3.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 garáže bez č.p./č.ev. na pozemku č. parc. St.249 a 1/2 pozemku č. parc. St. 249 v kat. úz. Horní Kamenice, obec Česká Kamenice, okres Děčín, vše zapsáno na LV č. 965. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.3.2013 LV č. 965 pro kat. úz. Horní Kameníce, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Děčín - snímek z katastrální mapy ze dne 26.3.2013 pro kat. úz. Horní Kamenice, list mapy č. Děčín 2-2/13 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-7741/11-14 ze dne 12.7.2011 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-7741/11-68 ze dne 8.3.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Česká Kamenice patří územně do okresu Děčín a náleží pod Ústecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Děčín. Obec Česká Kamenice se rozkládá asi 17 km východně od Děčína. Česká Kamenice se dále dělí na deset části: Česká Kamenice, Dolní Kamenice, Filipov, Horní Kamenice, Huníkov, Kamenická Nová Víska, Kerhartice, Líska, Pekelský Důl a Víska pod Lesy. Obec je vzdálená přibližně 12 km od německých hranic.V obci je základní občanská vybavenost Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1094/1 silnice - město Česká Kamenice 22/2 ostatní plocha - město Česká Kamenice
2
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Oceňovaná garáž se nachází v obci Česká Kamenice, kat. úz. Horní Kamenice, při ulici Palackého. Garáž je na vlastním pozemku parc. č. St. 249 a nemá přiděleno č.p. Garáž je řadová vnitřní, přístupná po nezpevněné cestě. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
3
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Garáž bez č.p. na pozemku p.č. St. 249 Popis: Řadová vnitřní garáž na vlastním pozemku parc. č. St. 249, je jednopodlažní s plochou střechou. Základy jsou betonové, svislé konstrukce zděné, strop betonový. Krytina střechy je lepenka, oplechování pozink. plechu. Vrata kovová. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP 6,0*3,0
=
[m2] 18,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,50 m 18,00 m2
Název 1.NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP+zastřešení (6,0*3,0)*(2,50)+4,50
=
[m3] 49,50 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP+zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny
Hodnocení standardu S S
4
Obj. podíl [%] 6,20 30,10
Část [%] 100 100
Koeficient 1,00 1,00
Obestavěný prostor 49,50 m3 49,50 m3
Upravený obj. podíl 6,20 30,10
3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S X S S S C C S S S
26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00
26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 0,00 0,00 6,80 7,20 6,00 95,90 0,9590
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * *
1 375,0,9590 1,0000 2,0930
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 49,50 m3 * 2 759,88 Kč/m3
= =
2 759,88 136 614,06 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 80 = 31,250 %
-
42 691,89 Kč
Garáž bez č.p. na pozemku p.č. St. 249 - zjištěná cena
=
93 922,17 Kč
5
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
18,00 m2 49,50 m3 18,00 m2 20,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí: Garáž Prodej krajní řadové garáže. Garáž Prodej cihlové řadové garáže v garážovém dvoře v Dubické ulici. Garáž je velmi dobře udržovaná a prodává se včetně vybavení na fotografiích (nástěnná bruska, kompresor, ponk se svěrákem, nářadí). Dvoukřídlá plechová vrata. Zavedena a připojena elektřina 220V. Ve dvoře je k dispozici nájezdová rampa k opravám vozu a voda. Ideální pro kutila jako dílna Garáž Udržovaná pěkná garáž, Sukova ul., Děčín II Prodej garáže ve výborném technickém stavu, která se nachází v zástavbě řadových garáží, v ulici Sukova. Zastavěná plocha garáže 18 m2, vlastní přípojka elektrické energie. Nová střešní krytina.
Srovnatelné nemovitosti Název: Garáž Lokalita Česká Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 18,00 m2
Výměra pozemku. 20 m2
6
Kamenice koeficienty: 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 1,00 3 167 Celková cena Jednotková cena 57 000 Kč 3 167 Kč/m2
Název: Garáž Lokalita Dubická, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 20,00 m2
Česká
Výměra pozemku. 20 m2
Název: Garáž Lokalita Sukova, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 18,00 m2
Výměra pozemku. 18 m2
Lípa koeficienty: 0,95 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,81 2 786 Celková cena Jednotková cena 69 000 Kč 3 450 Kč/m2
Děčín koeficienty: 0,95 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,81 3 589 Celková cena Jednotková cena 80 000 Kč 4 444 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
7
2 786 Kč/m2 3 181 Kč/m2 3 589 Kč/m2 3 181 Kč/m2 18,00 m2 57 258 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Současný stav 57 258 Kč 0 Kč 93 922 Kč 0 Kč
Obvyklá cena
28 500 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami. je na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: dobrá dostupnost nemovitosti c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 28 500,- Kč. V Praze 16.4.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3985/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 86/2013.
8
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 26.3.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 965 ze dne 8.3.2013
9
počet stran A4 příloze 1 1 3
10
