2013

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4078/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:

Vlastníci pozemku:

Rodinný dům č.p. 104 na pozemku p.č. 1 9 6 Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Jesenice, k.ú. Jesenice u Rakovníka Žatecká 104, 270 33 Jesenice SJM Kuki Robert, vlastnictví: výhradní Kuki Robert, Žatecká 104, 270 33 Jesenice SJM Kukiová Mariana, vlastnictví: výhradní Kukiová Mariana, V Zahradách 407, 270 33 Jesenice SJM Kuki Robert, vlastnictví: výhradní Kuki Robert, Žatecká 104, 270 33 Jesenice SJM Kukiová Mariana, vlastnictví: výhradní Kukiová Mariana, V Zahradách 407, 270 33 Jesenice

OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Insolvenční správce dlužníka: Robert Kuki, JUDr. Michal Mareš Vodičkova 32, 11000 Praha 1

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657, 150 00 Praha 5 - Košíře IČ: telefon: DIČ: fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Stanovení obvyklé ceny pro účely insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

21 stran

e-mail:

569 000 Kč 16.5.2013

Stav ke dni : Počet příloh: 1

16.5.2013 Počet vyhotovení: 2

V Praze, dne 20.6.2013

B plus B, spol. s r.o.

-2-

NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitosti - rodinného domu č.p. 104 na pozemku parc. č. 196 a pozemku parc. č. 196 v kat. úz. Jesenice u Rakovníka, obec Jesenice, okres Rakovník, vše uvedeno na listu vlastnictví č. 332. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.6.2013, LV č. 332, kat. úz. Jesenice u Rakovníka, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Rakovník - fotodokumentace nemovitosti - informace poskytnuté Obecním úřadem Jesenice - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Jesenice patří územně do okresu Rakovník a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rakovník. Obec Jesenice se rozkládá asi 20 km západně od Rakovníku. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ý ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn Přípojky: ¨ / ¨ elektro ¨ telefon veř / vl.

¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ¨ dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 194 Město Jesenice - ostatní komunikace 24/1 ČR - silnice

¨ autobus ¨ silnice II.,III.tř

Celkový popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 104 je situován při pravé straně hlavní komunikace (27) Žatecká na obec Kralovice. Rodinný dům je postaven na vlastním pozemku parc. č. 196, k domu náleží hospodářská stavba a zbytek pozemku je zatravněn. Z inženýrských sítí bylo zjištěno pouze napojení na el. rozvod a vodovod, obec má vlastní kanalizační řad - napojení nezjištěno. Parkování je možné na pozemku. Při místním šetření bylo zjištěno, že dům je dlouhodobě neužíván. Hospodářská stavba ve špatném stavu (nepořádek, odpad). RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:

-3-

ý Nemovitost je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ¨ Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ¨ Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovitosti přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: ý Nemovitost není situována v záplavovém území ¨ Nemovitost situována v záplavovém území ý Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Komentář: Nemovitost se nachází u frekventované komunikace Žatecká. Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 104 1.2 Hospodářská stavba 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. 196

Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 104 1.2 Hospodářská stavba 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. 196 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 104

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Jesenice u Rakovníka:

Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

-4-

1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 104 Samostatně stojící dům s navazující hospodářskou stavbou č.p. 104. Rodinný dům má obdélníkový půdorys, je jednopodlažní s půdou. Vnitřní dispozice domu nebylo možné zjistit. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce smíšené. Stropy a krov dřevěný. Střecha je sedlová krytá pálenou taškovou krytinou. Bleskosvod není osazen. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní povrchy jsou omítnuty, místy opadány. Fasáda do ulice v 1.NP je zateplena a omítnuta. Vnitřní omítky jsou štukové. Obklady v koupelně jsou částečně keramické (v koupelně chybí okno), koupelna nedokončena. Vybavení koupelny chybí. Podlahy jsou pravděpodobně betonové. Vstupní dveře jsou dřevěné. Okna v 1.NP do ulice jsou plastová, v koupelně chybí a na půdě jsou okna dřevěná pravděpodobně špaletová s chybějícími tabulkami. Nemovitost je oknem v koupelně volně přístupná. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 5 006,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 9,0*14,0 Název podlaží 1.NP:

126,00 m2

=

Zastavěná plocha 126,00 m2

Konstrukční výška 2,30 m

Obestavěný prostor 1.NP: (9,0*14,0)*(3,00) půda: (9,0*14,0)*(4,00)/2 Obestavěný prostor - celkem:

378,00 m3 252,00 m3 630,00 m3

= = =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

126,00 m2 126,00 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 -5-

č. I

Vi typ A

III III II III

0,00 0,00 0,00 0,02

5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,700

III

0,00

II II

-0,04 -0,05

I II II

0,00 -0,03 0,00

II

0,00

III IV

0,00 0,65

č. I III II III

Pi 0,00 0,01 0,00 0,03

III III

0,03 0,03

II II I III II

0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II

0,00

II

0,00

12

Index vybavení

IV = (1 +

S

Vi) * V13 * 0,700 = 0,410

i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11

Index polohy IP = (1 + S Pi) = 1,040 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

-6-

Index trhu IT = (1 + S Ti) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,410 * 1,040 * 0,950 = 0,405 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m3 * 0,405 = 2 027,43 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 027,43 Kč/m3 * 630,00 m3 = 1 277 280,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 277 280,90 Kč

1.2 Hospodářská stavba Jedná se o hospodářskou stavbu navazující na rodinný dům č.p. 104. Stavba je ve špatném stavu. Základy jsou kamenné, svislé konstrukce smíšené. Stropy klenbové. Střecha je sedlová s vikýřem. Střešní krytina je pálená tašková. Klemp. konstrukce nejsou. Okna, dveře a vrata nejsou. Stavba je volně přístupná, uvnitř se nachází odpad. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 9,5*6,8

=

[m2 ] 64,60

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 64,60 m2 64,60 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 2,50 m

161,50 / 64,60 64,60 / 1

Součin 161,50 161,50 = 2,50 m = 64,60 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (9,5*6,8)*(2,50) zastřešení (9,5*6,8)*(3,00)/2+1,70 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

-7-

= =

161,50 m3 98,60 m3

Podlaží

Typ

1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 161,50 m3 98,60 m3 260,10 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4 :

Obj. podíl [%] P P S S S C P S X S C C C P X C C X X X X X X X C X

13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3 ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

= *

-8-

Upravený obj. podíl 6,03 13,98 13,80 7,00 2,90 0,00 1,79 2,70 0,00 1,80 0,00 0,00 0,00 1,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,38 0,5138

2 115,0,9390

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3 ] Plná cena:

260,10 m3 * 944,79 Kč/m3

* * * * * * =

1,0222 1,1400 0,5138 1,0000 2,1650 0,3670 944,79

=

245 739,88 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 130 = 69,2 %

-

170 052,- Kč

Hospodářská stavba - zjištěná cena

=

75 687,88 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. 196 Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +30 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek na hlavní ulici Žatecká. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2 ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 40,70 1,00 2,1650 0,3670 Typ § 28 odst. 1 a 2

Název

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 196

Výměra [m2 ] 366,00

Úprava [%] 30,00

Jedn. cena [Kč/m2 ] 42,04

0,3670 2,1650

Upr. cena [Kč/m2 ] 42,04 Cena [Kč] 15 386,64 15 386,64

-9-

Pozemek p.č. 196 - zjištěná cena

=

15 386,64 Kč

Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 104 Samostatně stojící dům s navazující hospodářskou stavbou č.p. 104. Rodinný dům má obdélníkový půdorys, je jednopodlažní s půdou. Vnitřní dispozice domu nebylo možné zjistit. Hlavní vstup je z boční jihozápadní strany domu. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce smíšené. Stropy a krov dřevěný. Střecha je sedlová krytá pálenou taškovou krytinou. Bleskosvod není osazen. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní povrchy jsou omítnuty, místy opadány. Fasáda do ulice v 1.NP je zateplena a omítnuta. Vnitřní omítky jsou štukové. Obklady v koupelně jsou částečně keramické (v koupelně chybí okno), koupelna nedokončena. Vybavení koupelny chybí. Podlahy jsou pravděpodobně betonové. Vstupní dveře jsou dřevěné. Okna v 1.NP do ulice jsou plastová, v koupelně chybí a na půdě jsou okna dřevěná pravděpodobně špaletová s chybějícími tabulkami. Nemovitost je oknem v koupelně volně přístupná. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 9,0*14,0

=

[m2 ] 126,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 126,00 m2 2,30 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (9,0*14,0)*(3,00) půda (9,0*14,0)*(4,00)/2

= = - 10 -

[m3 ] 378,00 m3 252,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP půda Obestavěný prostor - celkem:

NP Z


Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4 :

Obj. podíl [%] P P S S S S S S S C S S S N P S S C S C S C C S C C C C

8,20 21,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

- 11 -

Část [%] 100 80 20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 3,77 7,80 4,24 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 1,00 3,20 4,00 1,20 2,20 1,00 0,00 4,30 0,00 3,20 0,00 0,00 3,10 0,00 0,00 0,00 0,00 69,41 0,6941

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3 ]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3 ] Plná cena:

= * * * =

630,00 m3 * 3 411,04 Kč/m3

2 290,0,6941 1,0000 2,1460 3 411,04

=

2 148 955,20 Kč


-

1 381 778,19 Kč

Rodinný dům č.p. 104 - zjištěná cena

=

767 177,01 Kč

1.2 Hospodářská stavba Jedná se o hospodářskou stavbu navazující na rodinný dům č.p. 104. Stavba je ve špatném stavu. Základy jsou kamenné, svislé konstrukce smíšené. Stropy klenbové. Střecha je sedlová s vikýřem. Střešní krytina je pálená tašková. Klemp. konstrukce nejsou. Okna, dveře a vrata nejsou. Stavba je volně přístupná, uvnitř se nachází odpad. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 9,5*6,8

=

[m2 ] 64,60

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 64,60 m2 64,60 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Obestavěný prostor

- 12 -

Konstr. výška 2,50 m

161,50 / 64,60 64,60 / 1

Součin 161,50 161,50 = 2,50 m = 64,60 m2

Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (9,5*6,8)*(2,50) zastřešení (9,5*6,8)*(3,00)/2+1,70

= =

161,50 m3 98,60 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z


Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Obj. podíl [%] P P S S S C P S X S C C C P X C C X X X X X X X C X

13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00 - 13 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,03 13,98 13,80 7,00 2,90 0,00 1,79 2,70 0,00 1,80 0,00 0,00 0,00 1,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4 :

51,38 0,5138

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3 ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3 ]

= * * * * * * =

2 115,0,9390 1,0222 1,1400 0,5138 1,0000 2,1650 2 574,36

=

669 591,04 Kč


-

463 357,- Kč

Hospodářská stavba - zjištěná cena

=

206 234,04 Kč

Plná cena:

260,10 m3 * 2 574,36 Kč/m3

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. 196 Srovnávací indexová metoda Pozemek parc. č. 196 je z části zastavěn rodinným domem č.p. 104 s navazující hospodářskou stavbou. Zbytek pozemku je zatravněný bez porostů, neudržovaný. Přístup na pozemek je přes kovová vrata, která jsou otevřená. Z inženýrských sítí bylo zjištěno napojení na el. rozvod a vodovod. Srovnávací pozemky Název Jednotková cena Jednotlivé indexy [Kč / m2 ] Pozemek, Plzeňská - Jesenice A:1,50, B:1,00, C:0,40, D:1,30, E:1,00, F:1,50 283,00 Pozemek, Drahouš A:1,00, B:0,75, C:0,40, D:0,50, E:0,50, F:1,50 596,00 Pozemek, Oráčov A:1,00, B:1,50, C:0,40, D:0,50, E:1,00, F:1,50 363,00 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků Korekce výchozí ceny A – územní struktura: společenská a obchodní centra B – typ stavebního pozemku: - 14 -

Celkový index

Upravená jedn.cena [Kč / m2 ]

1,17

241,88

0,11

5 418,18

0,45

806,67 2 155,58 Kč/m2 1,50 1,00

C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy E – územní připravenost, infrastruktura: dobrá F – speciální charakteristiky volitelné: maximální znehodnocení Celkový index [Kč/m2 ]

Výchozí jednotková cena upravená Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra oceňovaných pozemků

*

0,40 1,30 1,00 0,30 0,23

=

504,41

Výměra [m2 ] 366 366 m2

P.Č. 196

Cena oceňovaných pozemků

[Kč] 366 m2 * 504,41 Kč/m2 =

Výsledná cena

=

184 614,06

184 614,06 Kč

3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 104 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

113,00 m2 890,10 m3 190,60 m2 366,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Zděný podsklepený rodinný dům k trvalému bydlení se zahradou 230 m2, o dispozici 2+1 (90 m2) s možností řešení dalších obytných místností v prvním patře (90 m2) a v podkroví (40 m2). Zastavěná plocha 90 m2, užitná plocha 120 m2. Jedná se o udržovaný rodinný dům po částečné rekonstrukci v centru obce Jesenice u Rakovníka. Vnitřní dispozice přízemí – kuchyně s kuchyňským koutem a místem na jídelní stůl, vstupní chodba s oknem na vlastní zahradu, obývací pokoj a prostorná ložnice. Vstup do prvního patra domu je dřevěným schodištěm. Okna v domě byla vyměněna za nová plastová. Orientace oken a dveří – jihovýchod + severozápad. Vytápění domu krbovými kamny. Koupelna s toaletou je umístěna v domě. Ohřev vody – el. bojler. Toaleta je plně splachovací, v místnosti instalováno i umyvadlo a místo na pračku a přípojka pro ni. V prvním patře se nachází nerozčleněný prostor ve kterém je možné zřídit několik dalších obytných místností, příp. kanceláří. Střecha je sedlová, ve tvaru písmene „A“, střešní krytina- tašky, zakončené klempířskými prvky. Sklepní prostory jsou pod částí domu a jsou využívány k - 15 -

uskladnění materiálu a technického vybavení k domu. Obecní vodovod. Na pozemek je možné zajíždět i parkovat. Zahrada je částečně rovina, částečně mírně svažitá a jsou na ní zasázeny ovocné stromy, jehličnany, keře. Na části pozemku je postavena vedlejší stavba- kolna (50 m2), kterou je možné využívat jako garáž nebo dílnu. Žádaná lokalita v centru obce vhodná k bydlení s veškerou občanskou vybaveností na dosah. Nemovitost je udržovaná, po částečné rekonstrukci, vhodná ihned k nastěhování. Rodinný dům Nabízíme k prodeji do OV prostorný rodinný dům v Jesenici u Rakovníka 2byty 3+1, dílna, podkroví a velká půda. Dům s velkou zahradou, dílnou a dřevníkem. Část rodinného domu lze využít ke komerčním účelům, vzhledem k dispozici a řešení domu. Ve druhém křídle jsou v přízemí jsou dvě technické místnosti s možností úpravy na komerční využití (malá prodejna apd.) V patře je veranda s krásným výhledem do zahrady. Půda je dosud nevyužívaná je zde však možné vybudovat samostatnou bytovou jednotku. Sítě elektro, vodovodní řád obce, kanalizace, na pozemku je navíc vlastní studna. Ústřední topení pro přízemní byt, v patře kamna na tuhá paliva. Pozemek 665 m2. V obci naleznete plnou občanskou vybavenost a v jeho okolí překrásnou přírodu. Lokalita vyhlášená jako rekreační oblast. Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje prodej domu 3+1 v Chotěšově okr.Rakovník.Dům je přízemní a náleží k němu parcela o výměře cca 400m^(2).Domek je v původním stavu,noví majitel bude mít možnost rozvíjet svou fantazii a upravit si dům podle své představy.Podlahová plocha je 87m^(2).Po statické stránce je domek v dobrém stavu. Jedná se o polovinu domu s vlastním číslem popisným.Voda je zde vlastní,odpady jsou svedeny do jímky,topení bylo řešeno krbovými kamny.K domu náleží dílna a garáž.Dům je vhodný jak k trvalému bydlení tak k rekreačním účelům.Veškerá občanská vybavenost v obci Jesenice,která je vzdálená cca 2km.Cena u této nemovitosti je příznivá,koupi mohu pouze doporučit.S případným financováním Vám rádi pomůžeme. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Plzeňská, Jesenice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,95 1,10 1,00 0,80 0,80 1,00 1,00

Užitná plocha

Výměra pozemku.

90,00 m2

368 m2

Celkový koef. KC 0,67 Celková cena 799 000 Kč

Název: Rodinný dům

- 16 -

Upravená j. cena Kč/m2 5 938 Jednotková cena 8 878 Kč/m2

Lokalita Žatecká, Jesenice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,95 0,80 1,00 0,80 0,80 0,95 1,00

Užitná plocha

Výměra pozemku.

400,00 m2

665 m2

Celkový koef. KC 0,46 Celková cena 1 996 000 Kč


Název: Rodinný dům Lokalita Chotěšov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,95 1,10 0,95 1,05 1,05 1,00 1,00

Užitná plocha

Výměra pozemku.

87,00 m2

400 m2

Celkový koef. KC 1,09 Celková cena 545 000 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb - 17 -


2 306 Kč/m2 5 033 Kč/m2 6 856 Kč/m2 5 033 Kč/m2 113,00 m2 568 729 Kč

1.1 1.2

Rodinný dům č.p. 104 Hospodářská stavba

1 277 281,00 Kč 75 688,00 Kč 1 352 969,00 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. 196

15 387,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 104 1.2 Hospodářská stavba

767 177,00 Kč 206 234,00 Kč 973 411,00 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. 196 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 104

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky

184 614,00 Kč 568 729,00 Kč Současný stav 568 729 Kč 0 Kč 1 158 025 Kč 184 614 Kč 1 368 355 Kč

Obvyklá cena 569 000 Kč slovy: Pětsetšedesátdevěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: centrum obce, dobrá dostupnost, parkování na vlastním pozemku, možnost půdní vestavby c) parametry ponižující cenu: započatá nedokončená rekonstrukce, dlouhodobě neužívaná nemovitost, investice na rekonstrukci a modernizaci domu a navazující stavby (stodoly), frekventovaná ulice Žatecká Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 569 000,- Kč.

- 18 -

Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4078/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti.

B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 137/2013. V Praze 20.6.2013 B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 - Košíře Znalecká doložka: Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4078/2013 znaleckého deníku.

- 19 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti

počet stran A4 příloze 1

- 20 -

Rodinný dům č.p. 104

- 21 -

2013

Recommend Documents