2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3688-511/2013 O ceně rodinného domu v obci Buš č.p.45, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.23/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 579 m2, p.č.47/2, zahrada, o velikosti 563 m2, p.č.47/6, ostatní plocha, o velikosti 493 m2, p.č.1062, ostatní plocha, o velikosti 219 m2, p.č.1170, ostatní plocha, o velikosti 119 m2 a p.č.1172, ostatní plocha, o velikosti 128 m2, vše zapsáno na LV č.302 pro k.ú.Buš

Objednatel posudku:

Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 17.12.2013

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Buš č.p.45, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.23/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 579 m2, p.č.47/2, zahrada, o velikosti 563 m2, p.č.47/6, ostatní plocha, o velikosti 493 m2, p.č.1062, ostatní plocha, o velikosti 219 m2, p.č.1170, ostatní plocha, o velikosti 119 m2 a p.č.1172, ostatní plocha, o velikosti 128 m2, vše zapsáno na LV č.302 pro k.ú.Buš

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Buš 45 252 08 Buš Středočeský Praha-západ Buš Buš 319

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.12.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.302 pro k.ú.Buš - kopie snímku katastrální mapy -2-

- mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

600129/0416, Pan Miroslav Šeba, Buš 45, 25208 Buš, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

600129/0416, Pan Miroslav Šeba, Buš 45, 25208 Buš, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je ze stříkaného břízolitu, z části odpadlá. V domě jsou dva byty. V přízemí je byt dispozice 1+1, v patře pak dispozice 3+1. Okna jsou dřevěná zdvojená a špaletová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažeb, PVC a koberců. Schody jsou dřevěné standardní. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Vybavení kuchyní je standardní s linkou a sporákem. WC je splachovací, koupelny s vanou. K domu náleží stavby hospodářského charakteru s mírně pozitivním vlivem na obvyklou cenu obvyklou. Dům byl kolaudován v roce 1965 jako nástavba na původním objektu z roku 1900. Stav objektu je zhoršený, údržba nedostatečná, celkové vybavení podstandardní, morálně zastaralé. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu. Plyn není.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemky

3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Praha - západ 113 let 8 675,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

sklep: přízemí: patro:

Název podlaží sklep: přízemí: patro:

7,1*3,7 9,54*13,78-6,7*1,6

Zastavěná plocha 26,27 m2 120,74 m2 131,46 m2

-5-

= = =

26,27 m2 120,74 m2 131,46 m2

Konstrukční výška 2,47 m 2,70 m 2,70 m

Obestavěný prostor

spodní stavba: 26,27*2,47 vrchní stavba: 131,46*5,93-6,7*1,6*2,7 zastřešení: 131,46*3,02/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = = =

64,89 m3 750,61 m3 198,50 m3 1 014,00 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,31

120,74 m2 278,47 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 48 let po celkové rekonstrukci: 0,70 -6-

č. I

Vi typ B

III I

0,00 -0,08

I I IV

-0,02 0,00 0,04

III II

0,00 -0,05

I II II

0,00 -0,03 0,00

III III IV

0,01 0,00 0,65

12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,70 = 0,396 i=1

Index polohy

Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části II obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - příjezd po užší komunikaci I

Pi -0,03 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,05

8

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,396 * 0,950 * 0,850 = 0,320

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 8 675,- Kč/m3 * 0,320 = 2 776,- Kč/m3 CP = CU * OP = 2 776,- Kč/m3 * 1 014,00 m3 = 2 814 864,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-7-

2 814 864,- Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky

Ocenění

Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

2,9240 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 2,9240 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 2,9240

Zatřídění

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st.23/2 47/2 47/6

Pozemky - zjištěná cena

219,62 87,85

Výměra [m2] 579,00

Jedn. cena [Kč/m2] 219,62

Cena [Kč] 127 159,98

563,00 493,00

87,85 87,85

49 459,55 43 310,05 219 929,58

=

-8-

Upr. cena [Kč/m2]

219 929,58 Kč

2.2. Pozemky

Ocenění

Jiné pozemky oceněné dle § 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena [Kč/m2] 4,78

Zatřídění § 32 odstavec 3 Typ

Název

§ 32 odstavec 3 ostatní plocha § 32 odstavec 3 ostatní plocha § 32 odstavec 3 ostatní plocha Jiné pozemky - celkem

Koef.

Přirážka

Kp

0,25

Parcelní číslo 1062 1170 1172

Výměra [m2] 219,00 119,00 128,00

1,000

Srážka Jedn. cena Cena 2 [%] [Kč/m ] [Kč] 1,20 262,80 1,20 142,80 1,20 153,60 559,20

Pozemky - zjištěná cena

=

Věcná břemena váznoucí na nemovitosti

3.1. Věcné břemeno Věcné břemeno doživotního bydlení a užívání - Šeba Petr

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku

Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 288 000,00 Kč

-9-

Upr. cena [Kč/m2] 1,20

559,20 Kč

Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 288 000,00 Kč * 50 % = 144 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 144 000,- Kč * 10 let = 1 440 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí

=

- 10 -

1 440 000,- Kč

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2 814 864,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 814 864,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

219 929,60 Kč

2.2. Pozemky

559,20 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

220 488,80 Kč

Celkem

3 035 352,80 Kč

Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno

1 440 000,- Kč

Hodnota věcného břemene činí:

1 440 000,- Kč

Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

1 595 352,80 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

- 11 -

1 595 352,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2 814 864,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 814 864,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

219 929,60 Kč

2.2. Pozemky

559,20 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

220 488,80 Kč

Celkem

3 035 352,80 Kč

Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno

1 440 000,- Kč

Hodnota věcného břemene činí:

1 440 000,- Kč

Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

1 595 352,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 595 352,80 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmilionpětsetdevadesátpěttisíctřistapadesát Kč

- 12 -

1 595 350,- Kč

Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno doživotního bydlení a užívání - Šeba Petr. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny.

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 810.000,- Kč s příslušenstvím a všech budoucích pohledávek do výše 3.240.000,- Kč s příslušenstvím - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, 430 01 Chomutov, Zahájení exekuce 085EX-14928/2013-10 ze dne 14.10.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 13 -

Rodinný dům s možností bydlení pro dvě rodiny o CP 1428 m2, ve velmi klidné lokalitě Dražetice. Dispozice: 1. NP - 2+1, koupelna, WC. 2. NP - 3+1, koupelna, dva balkony. Částečně podsklepeno. Vedlejší stavba - 4x sklad, 2 garáže. Na pozemku vlastní studna, skleník, ovocné stromy. Občanská dostupnost Borotice - 3 km, Nový Knín- 8 km, Nečín - 9 km, Praha 59 km. Požadovaná cena 2.670.000,- Kč včetně provize.

Prostorný rodinný dům v klidné části obce s lodžií a garáží. Dispoziční řešení 4+kk, dvě koupelny, lodžie, garáž a sklad-dílna. Krásná okolní příroda, možno využít k rekreaci i k trvalému bydlení. Dům je začleněn do místní zástavby rodinných domů, k odpočinku je možno využít předzahrádku. V přízemí domu je garáž a sklad se samostatnými vchody. Do obytné části je také samostatný vchod. Z předsíně procházíme do prostorné haly,kde je vybudováno posezení, odtud dále do jednotlivých místností a do patra. V přízemí nalezneme obytnou místnost s kuchyňským a jídelním koutem, koupelnu se sprchou a toaletou a spíž. V patře je k dispozici druhá koupelna s toaletou a sprchovým koutem, dále je zde pokoj který může sloužit jako kuchyně a další dva pokoje z nichž je jeden průchozí. Z druhého pokoje je přístup na lodžii. Možno vybudovat dvě samostané byty. Topení lokální, akumulační kamna a tepelné čerpadlo. Voda z obecní studny, ohřev teplé vody v bojleru. Odpady svedeny do jímky. Parkování možné v garáži, na pozemku nebo na ulici. Veškerá občanská vybavenost a autobusy PID v nedalekém Novém Kníně 4 km. Požadovaná cena 2.950.000,- Kč včetně provize RK.

- 14 -

samostatný RD 5+1/T/zahrada/bazén k rekreačnímu nebo trvalému bydlení v atraktivní oblasti Slapské přehrady – v obci Měřín. Dům se nachází nedaleko písčité pláže na svažitém oploceném pozemku o výměře 800m2, s okrasnými dřevinami, s terasou a s vlastním bazénem, vč. zastřešení. Zastavěná plocha domu je 83m2, dům je podsklepený – v 1.PP se nachází garáž, skladové prostory s technickou místností, kotelnou a schodištěm. V přízemí je obývací pokoj s krbem a přímým vstupem na terasu s bazénem, kuchyně, spíž, koupelna, WC, chodba a schodiště. V podkroví jsou čtyři pokoje, WC a schodišťová hala. Na pozemku se nachází vrtaná studna s jímkou. V obci se nachází sportcentrum s aquaparkem, tenisové kurty, beach voleybal, sauna atd. Dobrá dopravní dostupnost - 30 min. autem do Prahy, PID do Prahy, autobus do Benešova. Požadovaná cena 2.900.000,- Kč.

- 15 -

Prostorný nízkopodlažní cihlový dům Nový Knín, 4+kk se sklepním prostorem 92 m2 po kompletní rekonstrukci. Rozloha místností: obývací pokoj s kuchyňským koutem 49 m2, pokoje 26, 22, 23, 17,63 m2, chodba 20,65 m2, koupelna 8 m2, samostatná prádelna, sušárna 3,5 m2, spíž 1,5 m2. Topení elektrokotel/ kotel na tuhá paliva na přepínání. V podlaze teplovodní vytápění, bojler na ohřev vody, jímka, přípojka obecní kanalizace na hranici pozemku, vlastní studna. Zahrada o výměře 819 m2 je v nájmu od obce s možností odkoupení za 350 kč/ m2. Bus na Prahu v blízkosti domu. Veškeré služby a občanská vybavenost v místě. Vzdálenost od Prahy 35 km. Požadovaná cena 2.180.000,- Kč.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.880.000,- Kč Obvyklá cena závad : 1.440.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.440.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliončtyřistačtyřicettisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 17.12.2013

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.57 Test.

- 16 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3688-511/2013 znaleckého deníku.

- 17 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 302 ze dne 1.11.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 18 -

počet stran A4 v příloze: 2 2 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 19 -

Pozemek p.č.1170

Pozemek p.č.1172

Pozemek 1170

Pozemek p.č.1062

Pozemek p.č.1172

- 20 -

Mapa oblasti

- 21 -

- 22 -

- 23 -