ZNALECKÝ POSUDEK č. 2206/66/2013 o ceně obvyklé ideálního podílu o velikosti 1/2 zámeckého objektu č. 1 včetně součástí a příslušenství, stavební parcely p.č. 1 a pozemkových parcel p.č.2 a 4 v k.ú. Kanice u Domažlic, obec Kanice, okres Domažlice
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Vendula Flajšhansová Exekutorský úřad Plzeň - sever Divadelní 2728/3a 301 00 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
Podklad pro exekuční řízení č. 121 EX 1835/07
Podle stavu ke dni 29.10.2013 znalecký posudek vypracovala: Bc. Alena Němcová El. Krásnohorské 46 323 00 Plzeň telefon: 723 561 979 Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Plzni 29.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je ideálního podíl o velikosti 1/2 zámeckého objektu č. 1 včetně součástí a příslušenství, stavební parcely p.č.1 a pozemkových parcel p.č.2 a 4 v k.ú. Kanice u Domažlic, obec Kanice, okres Domažlic za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 121 EX 1835/07.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Zámecký objekt č.p.1 včetně součástí a příslušenství, stavební parcela č.p.1, pozemkové parcely č.p.2 a č.p.4 Kraj: Plzeňský Okres: Domažlice Obec: Kanice Katastrální území: Kanice u Domažlic Počet obyvatel: 179 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2 Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11 stanovena na: -15,00 % Zdůvodnění: Téměř žádná občanská vybavennost.
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.10.2013 za přítomnosti znalce a zástupce soudního exekutora pana Václava Erby.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí, LV.č. 330 pro kat. území obce Kanice u Domažlic,obec Kanice, vyhotovený dne 29.8.2013 - kopie katastrální mapy - kupní smlouva sepsaná v Praze dne 6.1.1994, právní účinky vkladu vznikly dnem 10.1.1994, rozhodnutím č.j. V1-23/94 - usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové sepsané v Plzni dne 29.8.2013 pod č.j. 121 EX 1835/07-85 - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě samém znalcem dne 29.10.2013 za účasti zástupce soudního exekutora - informace získané z internetového portálu Národního památkového ústavu a Obecního úřadu Kanice - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě
5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 330 Roman Hejný, Bezručova 138, 267 01 Králův Dvůr Zeman Zdeněk, Pionýrů 518, 267 62 Komárov -2-
1/2 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností a zaměření při ohledání nemovitosti znalcem dne 29.10.2013 za účasti zástupce soudního exekutora.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost, budova zámku č.p. 1 se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována v severovýchodní okrajové části zastavěného území obce Kanice, na stavební parcele p.č.1. Přístup k nemovitosti je ze severozápadu, z přilehlé místní zpevněné komunikace. V dané části obce není dle zjištěných informací zaveden veřejný rozvod vody, veřejný rozvod kanalizace ani zemního plynu, veřejný rozvod elektro je vzdušný. Obec Kanice čítá cca 168 obyvatel, nemá potřebnou základní občanskou vybavenost, velmi omezenou možnost kulturního, společenského a sportovního vyžití, chybí veškeré vyšší úřady a instituce. Obec má možnost autobusové dopravy do spádové obce Koloveč, vzdálené cca 3 km. Za vyšší občanskou vybaveností, vyššími úřady a institucemi, kulturním, sportovním a společenským vyžitím a lukrativnějšími pracovními příležitostmi, je nutno cestovat do výše uvedené spádové obce a zejména okresního města Domažlice, vzdáleného cca 12 km. Budova čtyřkřídlého barokně-renesančního zámku č.p. 1, je postavena jako čtvercový samostatně stojící, nepodsklepený, jednopatrový objekt (pouze vstupní západní část je dvoupatrová), přístupný hlavním kočárovým vstupem obráceným na západ. Volný vnitřní prostor objektu tvoří atrium. Okolní pozemky tvořily v minulosti zámecký park vymezený ohradní zdí, v současné době jsou tyto pozemky kompletně zarostlé náletovými křovinami bez jakékoliv zahradnické péče a údržby. Dle získaných informací sahá historie zámku až do roku 1382. Zámek vznikl z původní kanické tvrze, kterou vlastnili vladykové Kaničtí z Čachrova, v druhé polovině 17. století byl objekt přestavěn do současné podoby. V roce 1870 byl zámek zmodernizován. V roce 1945 zde měl sídlo červený kříž (liga proti TBC). Od roku 1950 do roku 1986 byla zámecká budova majetkem KNV a byla v něm zřízena zvláštní škola internátní. Po roce 1986 byl objekt předán vojsku. Od roku 1992 do dnešního dne se zde vystřídalo několik majitelů. Zámek není již několik let obýván a udržován, což má za následek současný velmi neutěšený technický i morální stav celé nemovitosti. Objekt je zcela odpojen od všech dostupných inženýrských sítí. V současné době je zámek v naprosto havarijním stavu. Dle odborníků mu hrozí zánik, pokud nedojde v nejbližší době k jeho celkové rekonstrukci. Zámek je zapsán na seznam kulturních památek ČR. Z: pasportizace SÚRPMO, okres Domažlice. Součástí a příslušenství nemovitosti jsou: studna, venkovní úpravy (opěrná zeď, oplocení, plotová vrátka, venkovní schody, přípojka vody). Pozemkové parcely č.p.2 a č.p.4 (ostatní plocha, zeleň) jsou z převážné části zarostlé náletovým porostem. Tyto pozemkové parcely jsou užívány ve funkčním celku s objektem č.p.1.
Stanovení ceny obvyklé Cena obvyklá u tohoto objektu je stanovena platnou oceňovací vyhláškou, vzhledem k tomu, že cenu obvyklou není možné stanovit porovnávací metodou s obdobnými objekty. Historické objekty, které jsou uveřejněny na trhu nemovitostí, nejsou za nabízenou cenu prodejné. V tomto případě se určitě jedná o značnou cenu z hlediska historického, ale je nutné přihlížet k technickému stavu (až havarijnímu stavu) objektu a k velmi vysokým finančním nákladům na rekonstrukci tohoto objektu, včetně obnovy přilehlých pozemků.
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zámecká budova č.p.1 včetně součástí a příslušenství (studny, venkovní úprav - opěrné zdi, oplocení, plotových vrátek, venkovních schodů, přípojce vody). Popis Zámecká budova je převážně dvoupodlažní (vstupní západní část třípodlažní), nepodsklepená barokně - renesanční čtyřkřídlá čtvercová budova zámku č.p. 1 s vnitřním atriem, s valbovou střechou, je situována na zastavěné ploše č. parcelní 1, v kat. území obce Kanice. Hlavní přístup do nemovitosti je umožněn ze západní třípodlažní části přistavěným kočárovým vjezdem. V zadní části je v ose přistavěna venkovní zakrytá terasa přístupná dvouramenným schodištěm. Budova zámku byla dle dochovaných dokladů přestavěna v druhé polovině 17. století do současné podoby, je tedy stáří cca 250 let. V současné době jsou všechny místnosti ve všech podlažích, vzhledem k jejich technickému a morálnímu stavu, bez jakéhokoliv využití. Obvodové zdivo je vyzděno smíšené na tl. 55-115 cm, převážně z kamene bez jakékoliv izolace proti vodě a zemní vlhkosti, zvětralé a vlhké, stropy jsou v přízemí klenuté, v patrech s rovným podhledem, v některých místnostech již zřícené. Střešní konstrukce je vaznicová valbová, zakryta osinkocementovými šablonami, klempířské konstrukce z poz. plechu, zkorodované, dožité. Fasádní i vnitřní omítka je vápenná dvouvrstvá, místy narušena povětrnostními vlivy a pronikající zemní vlhkostí. Okna dřevěná dvojitá, většina bez skleněných výplní, poškozená. Vnitřní dveře se již nevyskytují. Podlahové krytiny (parkety) a dlažby jsou již z převážné části zcela vytrhány a poškozeny. Vytápění objektu v současné době zcela chybí, zařízení kotelny, veškeré rozvody a radiátory jsou odcizeny. Rovněž jsou zcela vytrhány veškeré rozvody vody, kanalizace a elektroinstalace. V objektu se nacházejí dvě kamenná šneková schodiště a dřevěné schodiště značně poškozené. Objekt zámku je značného stáří, bez vybavení, cca 30 let je neudržován, značně vyrabován a poškozen. Dá se říci, že se jedná i o havarijní stav (vzhledem k poškozeným klempířským konstrukcím a střešní krytině, dochází při deštích k poškozování obvodových stěn a stropů), povětrnostní podmínky ovlivňují i vnitřek budovy a dochází k jejímu rychlejšímu chátrání (vytlučené skleněné výplně oken a chybějící dveřní křídla). Je nutná celková rekonstrukce, která si vyžádá značné finanční náklady. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
D. budovy pro společenské a kulturní účely zděná 1261 -4-
Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Téměř žádná občanská vybavenost. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,4500 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,3600 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží I.N.P. II.N.P. III.N.P. Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Zastavěná Konstr. Součin plocha výška 995,00 m2 3,60 m 3 582,00 995,00 m2 4,10 m 4 079,50 2 289,00 m 4,10 m 1 184,90 2 279,00 m2 8 846,40 8 846,40 / 2 279,00 = 3,88 m 2 279,00 / 3 = 759,67 m2
Podlaží
Typ
Obestavěný prostor celkem Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 11 467,00 m3 11 467,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění
Obj. podíl [%] P S C S S S S S S S C S S C X S S C C
6,30 17,20 8,20 8,20 5,90 2,80 0,60 7,00 3,60 2,10 2,10 3,30 3,90 3,90 0,00 5,70 3,20 3,20 5,20 -5-
Část [%] 100 100 15 85 100 100 100 100 100 10 90 100 5 95 100 100 50 50 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 2,90 17,20 0,00 6,97 5,90 2,80 0,60 7,00 3,60 0,21 0,00 3,30 0,20 0,00 0,00 5,70 1,60 0,00 0,00
16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C C C C C C X C C C X
5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 0,00 3,40 1,40 5,40 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 57,98 0,5798
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 6,30 100,00 0,46 2,90 5,00 250 330 75,76 2. Svislé konstrukce S 17,20 100,00 1,00 17,20 29,67 250 280 89,29 3. Stropy S 8,20 85,00 1,00 6,97 12,02 250 280 89,29 4. Krov, střecha S 5,90 100,00 1,00 5,90 10,18 250 265 94,34 5. Krytiny střech S 2,80 100,00 1,00 2,80 4,83 250 252 99,21 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 1,03 100 100 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,00 50,00 1,00 3,50 6,04 250 250 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,00 50,00 1,00 3,50 6,04 250 252 99,21 8. Úprava vnějších povrchů S 3,60 100,00 1,00 3,60 6,21 250 252 99,21 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 10,00 1,00 0,21 0,36 30 32 93,75 10. Schody S 3,30 20,00 1,00 0,66 1,14 250 250 100,00 10. Schody S 3,30 80,00 1,00 2,64 4,55 250 280 89,29 11. Dveře S 3,90 5,00 1,00 0,20 0,34 250 250 100,00 13. Okna S 5,70 100,00 1,00 5,70 9,83 250 250 100,00 14. Povrchy podlah S 3,20 50,00 1,00 1,60 2,76 250 250 100,00 Opotřebení:
Opot. z celku 3,7880 26,4923 10,7327 9,6038 4,7918 1,0300 6,0400 5,9923 6,1609 0,3375 1,1400 4,0627 0,3400 9,8300 2,7600 93,1020
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * * =
2 611,0,9390 0,9287 0,8412 0,5798 0,8500 2,0930 0,3600 711,24
Plná cena: 11 467,00 m3 * 711,24 Kč/m3 Opotřebení analytickou metodou: 93,1020 %
= -
8 155 789,08 Kč 7 593 202,75 Kč
-6-
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
=
562 586,33 Kč
*
1/2
Ideální podíl o velikosti ½ zámecké budovy č.p.1 včetně součástí a příslušenství zjištěná cena = 281 293,16 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemkové parcely č.p.2 a č.p.4 jsou vedeny jako ostatní plocha – zeleň. Cena je stanovena 10,Kč/m2, vzhledem k tomu, že se jedná o funkční celek se zámeckou budovou a jejich využití je zeleň (není možné použít jako stavební pozemky) Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3600 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,0930 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Ki Kp Zatřídění Koef. [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,0930 0,3600 -12,00 Parcelní Výměra Jedn. cena Typ Název číslo [m2] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1 1 164,00 23,21 nádvoří
Stavební pozemek - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 23,21 Cena [Kč] 27 016,44
27 016,44
Jiné pozemky oceněné dle § 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Kp Zatřídění Koef. Přirážka [Kč/m2] § 32 odst. 4 35,0,06 1,000 Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2. Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Typ Název číslo [m2] [%] [Kč/m2] § 32 odst. 4 ostatní plocha2 17 092,00 10,00 zeleň -7-
Upr. cena [Kč/m2] 2,10 10,Cena [Kč] 170 920,-
Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2. § 32 odst. 4 ostatní plocha4 3 785,00 zeleň Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2. Jiné pozemky - celkem Celkem pozemky
10,-
=
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
10,00
37 850,10,208 770,235 786,44 Kč 1/2
Ideální podíl o velikosti ½ pozemků č.p. 1, č.p.2 a č.p.4 - zjištěná cena = 117 893,22 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zámecká budova č.p.1
281 293,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
281 293,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
117 893,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
117 893,20 Kč
Celkem
399 186,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
399 186,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
399 190,- Kč
Cena obvyklá ideálního podílu o velikosti ½ zámeckého objektu č. 1 včetně součástí a příslušenství, stavební parcely p.č. 1 a pozemkových parcel p.č.2 a 4 v k.ú. Kanice u Domažlic, obec Kanice, okres Domažlice
Obvyklá cena: 400 000,- Kč slovy: čtyřistatisíc Kč -8-
Bc. Alena Němcová El. Krásnohorské 46 323 00 Plzeň
V Plzni 29.10.2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 25.9.1996 pod č.j.Spr.1692/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2206/66/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 66/13.
-9-
- 10 -