ZNALECKÝ POSUDEK č. 3105-115/2013 o ceně obvyklé - nemovitosti - pozemku parc.č. 371/4 v k.ú. Janovice nad Úhlavou, obec Janovice nad Úhlavou, okres Klatovy, kraj Plzeňský, s příslušenstvím.
Objednatel posudku:
Mgr. Ota Huleš Šumavská 524/31, 602 00 Brno
Účel posudku:
insolvenční řízení
Podle stavu ke dni 25. 7. 2013 posudek vypracoval: Ing. Miroslav Kotaška Smaragdová 443 154 00 Praha 5 - Slivenec tel.: 724 02 51 83
Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 16. 8. 2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V zákoně není definován způsob, jakým se určuje obvyklá cena. Obvyklá cena se určuje především průzkumem trhu. V zákoně 151/1997 Sb. jsou uvedeny také jiné způsoby oceňování: - nákladový způsob - výnosový způsob - porovnávací způsob Podle mezinárodních oceňovacích standardů (IVSC) každé ocenění za účelem stanovení tržní hodnoty vyžaduje použití jednoho nebo vícero principů oceňování. Termín princip oceňování označuje všeobecně akceptované, běžně používané a analyticky orientované metodiky oceňování. Principy oceňování na základě trhu zahrnují: princip nákladového určení hodnoty, princip porovnávání cen a výnosový princip oceňování. Každý z principů oceňování má alternativní metody použití. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Tato metodika je v souladu s mezinárodními oceňovacími standardy IVSC (International Valuation Standards Committee) a TEGoVA (The European Group of Valuers Associations), která vydává Evropské oceňovací standardy – EVS 2003 (Evropan Valuation Standards 2003) a s principy, které jsou základem RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). -2-
2. Informace o nemovitosti Katastrální údaje :
Kraj Plzeňský, okres Klatovy, obec Janovice nad Úhlavou, k.ú. Janovice nad Úhlavou Adresa nemovitosti: Janovice nad Úhlavou, 340 21
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.3.2011 za přítomnosti pracovníků Exekutorského úřadu Praha-západ. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí vydal Český úřad zeměměřičský a katastrální s vyhotovením dálkovým přístupem dne 31. 10. 2012. Informace o nemovitosti z katastru nemovitostí uvedené na internetových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního - www.cuzk.cz. Obec: Janovice nad Úhlavou Katastrální území: Janovice nad Úhlavou LV: 1129 A: Vlastník: Jakl Petr, Harantova 132, 340 21 Janovice nad Úhlavou, 690119/1990 B: Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 374/4
1424
.
orná půda
C
Omezení vlastnického práva Nařízení exekuce, exekuční příkazy a zástavní práva jsou uvedena na LV 1129 Jiné závady na nemovitosti neleží a proto vzhledem k insolvenčnímu řízení nejsou tyto dále uvažovány
Jiné o Údaje a informace sdělené zadavatelem o Územní plán města Janovice nad Úhlavou 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník: Jakl Petr,
Harantova 132, 34021 Janovice nad Úhlavou, 690119/1990
6. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost se nachází na území obce Janovice nad Úhlavou. Jedná se o pozemek mimo zastavěnou část obce (cca 80 m za plynulou zástavbou), který je podle platného územního plánu v území s funkčním využitím orná půda a s návrhem na funkční využití plochy obytné zástavby. Pozemek je v současnosti užíván jako zemědělský pozemek k pěstební činnosti v rámci většího pole. Oceňovaný pozemek je přístupný pouze přes pozemky jiného vlastníka. V obci jsou inženýrské sítě: vodovod, kanalizace, plyn a elektro. -3-
B. Posudek Porovnávací způsob Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací způsob ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. K porovnání byly použity objekty prodané v průběhu uplynulého roku, byly provedeny konzultace s realitními kancelářemi Ráj nemovitostí s.r.o., RK Nemo, RK ing.Frejlach. Byly porovnány ceny nabízených obdobných nemovitostí v realitních časopisech a v inzerci a dále byla použita nabídka nemovitostí na internetu. Ceny podle inzerce jsou většinou nadsazeny, proto byly, tak jak je zjištěno z uskutečněných prodejů a jak je uváděno v odborné literatuře, redukovány na zhruba 80 - 90 %. Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Veselí u Janovic nad Úhlavou KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 0,85 KUV: 1,00 1 884 560 000 297,24 0,65 Parcela č.: 192,02 Datum aktualizace: 12.08.2013 ID zakázky: 36217 Plocha pozemku: 1 884 m2 Popis: stavební pozemek o rozloze 1884 m2, IS na hranici pozemku, příjemné místo pro bydlení. Pozemek se nachází na okraji obce. Pozemek je udržovaný, na části jsou ovocné stromy. Voda místní, plyn, elektrika na hranici pozemku. Klidné a příjemné místo pro trvalé bydlení. Veškerá občanská vybavenost je v cca 1 km vzdálených Janovicích nad Úhlavou. Autobus u pozemku, vlak 5 min. chůze. Číslo nabídky 36217. Lokalita: Petrovice nad Úhlavou KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 1,00 3 415 870 000 254,76 0,76 Parcela č.: 193,13 Datum aktualizace: 21.07.2013 ID zakázky: 33250 Plocha pozemku: 3 415 m2 Elektřina: 230V Popis: Prodej stavebního pozemku o rozloze 3415 m2, Petrovice nad Úhlavou, klidné a zajímavé místo. Stavební pozemek se nachází na trase mezi Klatovy a Nýrskem. Zajímavý je svojí rozlohou a slunnou polohou. Možnosti i pro více stavebních parcel. Na hranici pozemku je elektrika, voda vlastní ze studny. Vedle pozemku je nová výstavba rodinného domu. Číslo nabídky 33250. Lokalita: Veselí u Janovic nad Úhlavou KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 1 496 460 000 307,49 0,68 Parcela č.: 210,32 -4-
Datum aktualizace: 12.08.2013 ID zakázky: 44433 Plocha pozemku: 1 496 m2 Popis: stavební pozemek 1496 m2, IS na hranici pozemku. Pozemek se nachází na okraji obce. Na okraji pozemku stojí stodola s dílnou. Pozemek je udržovaný, na části jsou ovocné stromy. Voda místní, plyn, elektrika na hranici pozemku. Veškerá občanská vybavenost je vzdálena cca 1 km v Janovicích nad Úhlavou. Autobus u pozemku, vlak 5 min. chůze. Číslo nabídky 36217. Lokalita: Janovice nad Úhlavou KRC: 0,90 KMP: 0,98 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 0,85 KUV: 1,00 637 380 000 596,55 0,48 Parcela č.: 286,23 Datum aktualizace: 29.07.2013 ID: 2810848092 Plocha pozemku: 637 m2 Popis: Rohový stavební pozemek v ulici Klenovská v Janovicích nad Úhlavou. Plně zasíťovaný pozemek s vydaným stavebním povolením s možností odkoupení projektu za 50% původní ceny. Pěkné místo, možno ihned stavět. Lokalita: Petrovice nad Úhlavou KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 1 068 350 000 327,72 0,72 Parcela č.: 235,96 Datum aktualizace: 29.07.2013 ID zakázky: 874 Plocha pozemku: 1 068 m2 Popis: pozemek 1.068 m2 s velkou stodolou, situovaný na konci zástavby v klidné vesničce Petrovice na Úhlavou, nedaleko města Janovice nad Úhlavou 3,5 km a Klatov 12 km. Pozemek je dle platného územního plánu určený k výstavbě rodinného domu. Na pozemku je dřevěná stodola na vlastní stavební parcele o výměře 282 m2. Poloha: mírně svažitý, slunný, oplocený pozemek na konci zástavby obce Petrovice nad Úhlavou, přístupný z obecní asfaltové komunikace. Inženýrské sítě: neřešeny. Průměrná jednotková cena 223,53 Kč/m2
Ocenění pozemku Druh pozemku
Parcela č.
orná půda 371/4 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 1 424 1 424
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 220 Hodnota pozemků celkem
-5-
Celková cena pozemku [Kč] 313 280 313 280
C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
313 280,- Kč 313 280,- Kč
Předmětná nemovitost je oceněna v souladu s mezinárodními oceňovacími standardy IVSC (International Valuation Standards Committee) a TEGoVA (The European Group of Valuers Associations), která vydává Evropské oceňovací standardy – EVS 2003 (Evropan Valuation Standards 2003) a s principy, které jsou základem RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: Porovnáním všech dostupných informací o hodnocené nemovitosti s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí, s přihlédnutím k danému místu a času a k danému typu nemovitosti, s uvážením celkové situace v regionu a vyhodnocením těchto skutečností, odhaduji, s pravděpodobností 85%, obvyklou cenu celé nemovitosti tj. pozemku parc.č. 371/4 v k.ú. Janovice nad Úhlavou, obec Janovice nad Úhlavou, okres Klatovy, kraj Plzeňský, s příslušenstvím, ve stavu k datu ocenění při obvyklém způsobu prodeje na:
Obvyklá cena: 300 000,- Kč slovy: třistatisíc Kč
V Praze, 16.8.2013 Ing. Miroslav Kotaška Smaragdová 443/15 154 00 Praha 5 - Slivenec telefon: 724 02 51 83
-6-
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.11.1999 č.j. Spr 2329/99 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3105-115/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji přiloženým dokladem.
E. Seznam příloh: 1. Výpis z katastru nemovitostí (část) 2. Situování nemovitosti 3. Mapové podklady (katastrální mapa, územní plán)
-7-
1 A4 1 A4 1 A4
