2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 7892-1564/2013

O ceně: 1) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 84/1140 k nemovitostem - objektu bydlení č.p. 2250, příslušející k části obce Louny, na pozemku p.č. 3024/2, včetně pozemku p.č. 3024/2 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č. 4742, vše v k.ú. Louny, obec Louny, okres Louny; 2) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 k pozemkům p.č. 90/121 - orná půda, a p.č. 90/123 - ostatní plocha, vše zapsané na listu vlastnictví č. 780, vše v k.ú. Dobroměřice, obec Dobroměřice, okres Louny. Objednatel posudku:

JUDr. Arnošt Hofman soudní exekutor, Exekutorský úřad Pardubice 9. května 215 533 72 Moravany IČ: 662113118 DIČ: CZ7504275196

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 029 EX 1627/08-42

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 1.8.2013 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 23 stran a 33 stran příloh. V Přerově, dne 6.9.2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 7892-1564/2013

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 12.7.2013 vydané Exekutorským úřadem Pardubice, JUDr. Arnošt Hofman, č.j. 029 EX 1627/08-42, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění: 1) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 84/1140 k nemovitostem - objektu bydlení č.p. 2250, příslušející k části obce Louny, na pozemku p.č. 3024/2, včetně pozemku p.č. 3024/2 zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č. 4742, vše v k.ú. Louny, obec Louny, okres Louny; 2) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 k pozemkům p.č. 90/121 - orná půda a p.č. 90/123 - ostatní plocha, vše zapsané na listu vlastnictví č. 780, vše v k.ú. Dobroměřice, obec Dobroměřice, okres Louny. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst. 5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. V §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 1.8.2013 dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter.

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1.8.2013 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Informace týkající se bytového domu byly sděleny sousedkou, paní Hušákovou. Některé prvky týkající se zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 4742, pro k.ú. Louny, obec Louny, okres Louny, vyhotovený objednavatelem dne 12.7.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 780, pro k.ú. Dobroměřice, obec Dobroměřice, okres Louny, vyhotovený objednavatelem dne 12.7.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Louny, obec Louny, okres Louny, vyhotovený znaleckým ústavem dne 1.8.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Dobroměřice, obec Dobroměřice, okres Louny, vyhotovený znaleckým ústavem dne 1.8.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd.

stránka č. 3


Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Objekt bydlení č.p. 2250 Kraj: Obec: Katastrální území:

Ústecký Louny Louny (687391)

List vlastnictví číslo: 4742 Vlastník: Borl Tomáš Petra Obrovce 2250, 44001 Louny

Podíl: 84/1 140

Pozemky dle LV č. 780 (k.ú. Dobroměřice) Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Ústecký Louny Dobroměřice Dobroměřice (627356)

List vlastnictví číslo: 780 Vlastník: Borl Tomáš Petra Obrovce 2250, 44001 Louny

Podíl: 1/6

stránka č. 4


5. Celkový popis nemovitosti Objekt bydlení č.p. 2250 Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 84/1140 k nemovitostem objektu bydlení č.p. 2250, příslušející k části obce Louny, na pozemku p.č. 3024/2, včetně pozemku p.č. 3024/2 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č. 4742, vše v k.ú. Louny, obec Louny, okres Louny, který je situován jako řadový vnitřní. Objekt je panelové konstrukce zastřešený plochou střechou krytou standardní krytinou. Objekt je podsklepený se šesti nadzemními podlažími a sestává z jednoho vchodu. Objekt je situován v zastavěné části obce, a to na ulici Petra Obrovce. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 3024/46, který je ve vlastnictví Města Louny. Parkování je možné na veřejné komunikaci před objektem a na veřejném parkovišti u objektu. V bytovém domě je situováno šest bytových jednotek 1+1, šest bytových jednotek 2+1 a šest bytových jednotek 3+1, každá s kompletním sociálním zázemím. Dle místního šetření a dle dostupných údajů byl objekt původně postaven v 80. letech 20. století. V roce průběhu životnosti byla provedena výměna stoupacího vedení, dále v roce 2011 byla provedena výměna střešní krytiny a v roce 2012 byl proveden kontaktní fasádní zateplovací systém na přední stěně objektu. Celkový stavebnětechnický stav a údržbu hodnotíme jako průměrnou. S ohledem na celkový stav a stáří je uvažováno opotřebení lineární metodou s celkovou životností 100 roků. Dle dostupných podkladů a dle místního šetření bylo zjištěno, že ideálnímu spoluvlastnickému podílu ve výši 84/1140 přísluší užívání jedné bytové jednotky 3+1, která je situována v V. nadzemním podlaží výše uvedeného bytového domu. Sociální zařízení (koupelna a WC) je uvažováno jako standardní. Vytápění je ústřední s dálkovým zdrojem. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení bytového domu je patrné z ocenění. Pozemky dle LV č. 780 Dále se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 k pozemkům p.č. 90/121 - orná půda, a p.č. 90/123 - ostatní plocha, vše zapsané na listu vlastnictví č. 780, vše v k.ú. Dobroměřice, obec Dobroměřice, okres Louny, které jsou situovány v rovinném terénu s přístupem po zpevněné asfaltové komunikaci na pozemku p.č. 90/6, který je ve spoluvlastnictví soukromých osob. V místě je možnost napojení na obecní vodovod, elektro, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Dle platného územního plánu obce Dobroměřice z března 2010 jsou pozemky zahrnuty jako „plochy hromadného bydlení“. Na pozemcích jsou situovány venkovní úpravy (zpevněná plocha z betonových panelů, zpevněná plocha asfaltové konstrukce, chodník z betonové dlažby, zpevněná plocha betonové konstrukce a šušák na prádlo ocelové konstrukce). Dále se na pozemcích nacházejí dřeviny plevelného a náletového charakteru. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou (vyjma níže uvedeného věcného břemene). Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

stránka č. 5


6.

Obsah posudku

Objekt bydlení č.p. 2250 1) Objekty a) Objekt bydlení č.p. 2250 2) Pozemky a) Pozemky 3) Věcná břemena a) Věcné břemeno

Pozemky dle LV č. 780 (k.ú. Dobroměřice) 1) Objekty a) Plocha z panelů silničních b) Plocha z litého asfaltu c) Chodník z betonových dlaždic d) Plocha s povrchem betonovým monolitickým e) Sušák na prádlo 2) Pozemky a) Pozemky

Ocenění celé nemovitosti 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 6


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Objekt bydlení č.p. 2250 Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:

Louny

Pozemky dle LV č. 780 (k.ú. Dobroměřice) Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Louny Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel

Ocenění Objekt bydlení č.p. 2250 1) Objekty 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Objekt bydlení č.p. 2250 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: J1. domy vícebytové (typové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.1 domy vícebytové typové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 1,078 (Bytové domy) Podlaží: Název I.NP II.NP III.NP IV.NP V.NP VI.NP I.PP Součet:

Výška 2,84 m 2,84 m 2,84 m 2,84 m 2,84 m 2,84 m 2,80 m 19,84 m

Zastavěná plocha 17,99×12,41 17,99×12,41 17,99×12,41 17,99×12,41 17,99×12,41 17,99×12,41 17,99×12,41

= = = = = = =

223,26 m2 223,26 m2 223,26 m2 223,26 m2 223,26 m2 223,26 m2 223,26 m2 1 562,82 m2 stránka č. 7


Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

2,83 m 223,26 m2

Obestavěný prostor (OP): spodní stavba 17,99×12,41×2,80 vrchní stavba 17,99×12,41×17,29 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

625,12 m3 3 860,09 m3 4 485,21 m3

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – betonové pasy s izolací 5,40 % 2. Svislé konstrukce – panelové 18,20 % 3. Stropy – panelové 8,40 % 4. Krov, střecha – plochá 4,90 % 5. Krytiny střech 2,30 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (parapety), svody vnitřní 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů 5,70 % 8. Úprava vnějších povrchů – kontaktní fasádní zateplovací systém 2,90 % – standardní povrchová úprava panelu 9. Vnitřní obklady keramické 1,30 % 10. Schody – betonové s povrchem Teraco 2,90 % 11. Dveře 3,30 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – plastová zdvojená 5,30 % 14. Povrchy podlah 3,00 % 15. Vytápění – ústřední s dálkovým zdrojem 4,80 % 16. Elektroinstalace 5,10 % 17. Bleskosvod – je proveden 0,40 % 18. Vnitřní vodovod – teplá a studená 3,20 % 19. Vnitřní kanalizace 3,10 % 20. Vnitřní plynovod – je proveden 0,40 % 21. Ohřev vody – dálkový zdroj 2,20 % 22. Vybavení kuchyní 1,90 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,90 % 24. Výtahy – 1× osobní 1,30 % 25. Ostatní 5,70 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 3,70 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 2,90 % × 50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Podíl

Standardní Standardní Standardní 50 % Podstandardní 50 % Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

1,0000 – 0,0078 = 0,9922

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1:

×

1 950,– Kč/m3 1,0370 stránka č. 8


Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9496 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0420 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9922 Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1310 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,0780 4 788,64 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 4 485,21 m3 × 4 788,64 Kč/m3

=

21 478 056,01 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků Předpokládaná další životnost: 70 roků Opotřebení: 100 × 30 / (30 + 70) = 30,000 % Odpočet opotřebení: 21 478 056,01 Kč × 30,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

6 443 416,80 Kč 15 034 639,21 Kč

× =

84 / 1 140 1 107 815,52 Kč 1 107 815,52 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Objekt bydlení č.p. 2250 – zjištěná cena:

2) Pozemky 2.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % ×

1,420

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)

1,100 2,131 1,078

Název Parc. č. zastavěná plocha a 3024/2 nádvoří

+

10 % × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 230 400,– 1 435,3018

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – zjištěná cena:

× =

Cena [Kč] 330 119,41

84 / 1 140 24 324,59 Kč 24 324,59 Kč stránka č. 9


3) Věcná břemena 3.a) Cenový předpis 3.a.1) Věcné břemeno – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Jedná se o ocenění věcného břemene strpět odběr tepla, studené a teplé užitkové vody prostřednictvím měřiče umístěného v domě č.p. 2250 a právo přístupu ke společným rozvodům ve prospěch každého vlastníka domu č.p. 2251 ze dne 23.9.1997, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o věcném břemeni V3 1447/1997. Věcné břemeno je zřízeno ve prospěch vlastníka stavby č.p. 2251 v k.ú. Louny. Podrobný rozsah věcného břemene je patrný z výše uvedené listiny. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §18, zákona č. 151/1997 Sb. Podle § 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: Zjištěná hodnota:

=

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného

×

Hodnota věcného břemene:

=

10 000,– Kč –10 000,– Kč

84 / 1 140 –736,84 Kč –1 –736,84 Kč

stránka č. 10


Pozemky dle LV č. 780 (k.ú. Dobroměřice) 1) Objekty 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Plocha z panelů silničních – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.3.19. Plochy z panelů silničních tl. 150 mm: 138,35 m2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,256 Koeficient prodejnosti: 0,551 (Bytové domy)

Ocenění Základní cena: 138,35 m2 × 1 180,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

0,8500 2,2560 0,5510 172 492,73 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 10) = 80,000 % Odpočet opotřebení: 172 492,73 Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

137 994,18 Kč 34 498,55 Kč


× =

1/6 5 749,76 Kč

Plocha z panelů silničních – zjištěná cena:

163 253,– Kč

5 749,76 Kč

stránka č. 11


1.a.2) Plocha z litého asfaltu – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.4.1. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek: 44,72 m2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,256 Koeficient prodejnosti: 0,551 (Bytové domy)

Ocenění Základní cena: 44,72 m2 × 270,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

0,8500 2,2560 0,5510 12 757,78 Kč


– =

10 206,22 Kč 2 551,56 Kč


× =

1/6 425,26 Kč

12 074,40 Kč

Plocha z litého asfaltu – zjištěná cena:

425,26 Kč

1.a.3) Chodník z betonových dlaždic – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.3.1. Plochy z betonových dlaždic 30/30/3 do lože z kameniva: 42,61 m2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,256 Koeficient prodejnosti: 0,551 (Bytové domy)

Ocenění Základní cena: 42,61 m2 × 210,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp:

8 948,10 Kč × × ×

0,8500 2,2560 0,5510 stránka č. 12


Cena stavby:

=

9 454,54 Kč


– =

7 563,63 Kč 1 890,91 Kč


× =

1/6 315,15 Kč

Chodník z betonových dlaždic – zjištěná cena:

315,15 Kč

1.a.4) Plocha s povrchem betonovým monolitickým – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm: 29,89 m2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,256 Koeficient prodejnosti: 0,551 (Bytové domy)

Ocenění Základní cena: 29,89 m2 × 235,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

0,8500 2,2560 0,5510 7 421,70 Kč


– =

5 937,36 Kč 1 484,34 Kč


× =

1/6 247,39 Kč

Plocha s povrchem betonovým monolitickým – zjištěná cena:

7 024,15 Kč

247,39 Kč

stránka č. 13


1.a.5) Sušák na prádlo – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 27.2. Ocelový tvaru obráceného písm.U včetně betonových patek a nátěru: 2 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Koeficient prodejnosti: 0,551 (Bytové domy)

Ocenění Základní cena: 2 ks × 870,– Kč/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

0,8500 2,3180 0,5510 1 889,01 Kč


– =

1 259,35 Kč 629,66 Kč


× =

1/6 104,94 Kč

Sušák na prádlo – zjištěná cena:

1 740,– Kč

104,94 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: a) Plocha z panelů silničních b) Plocha z litého asfaltu c) Chodník z betonových dlaždic d) Plocha s povrchem betonovým monolitickým e) Sušák na prádlo Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

5 749,76 Kč 425,26 Kč 315,15 Kč 247,39 Kč 104,94 Kč 6 842,50 Kč 6 840,– Kč

stránka č. 14


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 32

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 76,46 Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (1 435 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 435 je počet obyvatel v obci. § 32 odst. 1 – Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) Koeficient úpravy dle §32 odst.1: Název orná půda ostatní plocha Součet:

Parc. č. 90/121 90/123

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 236 76,46 29,6267 460 76,46 29,6267 696

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – zjištěná cena:

× × × ×

× =

1,100 2,131 0,551 0,300 Cena [Kč] 6 991,90 13 628,28 20 620,18

1/6 3 436,70 Kč 3 436,70 Kč

stránka č. 15


Ocenění celé nemovitosti 3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu, což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.).

stránka č. 16


1) Byt 3+1, Louny Byt 3+1 v podílovém spoluvlastnictví o výměře 86 m2 se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží čtyřpatrového panelového domu bez výtahu. Dispoziční řešení bytu: předsíň vedená do L, po pravé straně toaleta a koupelna, dále kuchyň s velkým jídelním koutem, z kuchyně možno projít do obývacího pokoje a pak zpět do předsíně. Z levé strany předsíně se nachází ložnice s přístupem na lodžii a dětský pokoj. Součástí bytu je spíž v mezipatře a kočárkárna. V bytě proběhla částečná rekonstrukce - plastová okna, v ložnici položena plovoucí podlaha, v ostatních místnostech linoleum. Na domě byla provedena rekonstrukce střechy, stoupacího vedení (v plastu) a v současné době se provádí rekonstrukce odpadů. Dům je udržovaný a čistý, velmi klidné bydlení. Nabídková CENA: 730 000,- Kč 2) Byt 3+1, ul. Kpt. Nálepky, Louny Byt 3+1 v osobním vlastnictví o velikosti 81,3 m2 se nachází v prvním nadzemním podlaží panelového domu. V r. 2010 nové plovoucí podlahy, stoupací vedení, odpady, el. rozvody a revize plynu. Nová plastová okna. Byt v dobrém stavu, udržovaný, jádro původní umakartové. Příslušenství: sušárna, kolárna, sklepní kóje. Parkování před domem. Nabídková CENA: 750 000,- Kč 3) Byt 3+1, ul. 17. listopadu, Louny Družstevní byt 3+1 s lodžií o výměře 86 m2 se nachází v 6. patře zatepleného panelového domu s výtahem. V domě proběhla rekonstrukce stoupacího vedení, plastových oken a balkonu. Byt je v původním udržovaném stavu. Na podlahách je PVC. Vytápění je ústřední s dálkovým zdrojem. Parkování je možné před domem. Nabídková CENA: 760 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment).

stránka č. 17


Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek), - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek).

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - bytová jednotka s lodžií - kompletní občanská vybavenost města - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou, vlakovou dopravou a MHD Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - omezené parkovací možnosti v místě - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu - předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na bytovém domě - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. ideální spoluvlastnický podíl bytového domu, kterému přísluší užívání bytové jednotky 3+1, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka menší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňovaná bytová jednotka je hůře obchodovatelná. Seznam porovnávaných objektů: Byt 3+1, Louny Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kkonstrukce: Kstav budovy: Kstav bytu: Kvybavení bytu: Kumístění v domě: Ktyp vlastnictví: Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V):

730 000,– Kč 1,00 bytová jednotka 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 663 636,36 Kč 1,0

stránka č. 18


Byt 3+1, ul. Kpt. Nálepky, Louny Výchozí cena (VC): 750 000,– Kč Množství (M): 1,00 bytová jednotka Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,00 Kstav bytu: 0,95 Kvybavení bytu: 1,00 Kumístění v domě: 0,95 Ktyp vlastnictví: 1,15 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 656 936,70 Kč Váha (V): 1,0 Byt 3+1, ul. 17. listopadu, Louny Výchozí cena (VC): 760 000,– Kč Množství (M): 1,00 bytová jednotka Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,05 Kstav bytu: 0,90 Kvybavení bytu: 1,00 Kumístění v domě: 1,00 Ktyp vlastnictví: 1,10 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 664 655,21 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav bytu × Kvybavení bytu × Kumístění v domě × Ktyp vlastnictví × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za bytová jednotka: Průměrná jednotková cena za bytová jednotka ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za bytová jednotka: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za bytová jednotka: Množství: Porovnávací hodnota:

656 936,70 Kč 661 742,76 Kč 664 655,21 Kč

662 000,– Kč × 1,00 bytová jednotka 662 000,– Kč =

stránka č. 19


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Podíl na objektu bydlení č.p. 2250 Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na menší úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu menší nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za obtížněji obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty ve výši 662 000,- Kč (po zaokrouhlení, bez zohlednění váznoucího věcného břemene) předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. Pozemky dle LV č. 780 (k.ú. Dobroměřice) Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu průměrná nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za obtížně obchodovatelnou. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuálních nabídek realitních kanceláří získaných prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelné nemovitosti prodávají za ceny v rozmezí od 300,- do 500,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup, možnost využití pozemků a současný stav na trhu s nemovitostmi, odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 300,- Kč/m2. Po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 696 m2 se dostáváme k celkové hodnotě pozemků 208 800,- Kč. Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/6 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20 %. Cena ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 k uvedeným pozemkům po redukci o 20 % tedy činí 27 840,- Kč, po zaokrouhlení 28 000,- Kč. Výslední obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 662 000 + 28 000 = 690 000,- Kč stránka č. 20


REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu

1 114 660,– 27 760,– –740,– 1 141 680,–

Cena zjištěná porovnávacím způsobem - Podíl na objektu bydlení č.p. 2250 Cena zjištěná porovnávacím způsobem - Pozemky dle LV č. 780 (k.ú. Dobroměřice) Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady (věcné břemeno váznoucí na předmětu ocenění)

Kč Kč Kč Kč

662 000,– Kč 28 000,– 0,– 0,– 740,–

Kč Kč Kč Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

690 000,– Kč (Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: šestsetdevadesáttisíc Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

689 260,- Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: šestsetosmdesátdevěttisícdvěstěšedesát Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ing. Jan Horalík

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 6.9.2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 21


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7892-1564/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 22


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 4742 a LV č. 780 Náhledy katastrální mapy

stránka č. 23

2013

Recommend Documents