ZNALECKÝ POSUDEK č. 26-944/2013 o ceně obvyklé nemovitosti - hotel, ubytovna Pohoda v ul. Krátká 561, Lanškroun včetně pozemků v k.ú. Lanškroun, okr. Ústí nad Orl., kraj Pardubický
Objednatel znaleckého posudku:
Petr Bednář Nádražní 1012 56301 Lanškroun
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro účely veřejné dražby dle zák.č. 26/2000 Sb.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 13.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. arch. Václav Chum Družná 1350/4 140 00 Praha 4 - Modřany Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu, přílohy a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 27.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé nemovitého majetku pro potřeby veřejné dražby dle zák.č.26/2000 Sb.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Objekt hotelu Krátká 561 563 01 Lanškroun Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Lanškroun Katastrální území: Lanškroun Počet obyvatel: 10 123 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 102,6379 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 102,64 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.11.2012 za přítomnosti objednatele posudku.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN LV č. 2886 pro k.ú. Lanškroun, okr. Ústí nad Orlicí, - kopie katastrální mapy - geometrický plán – č. 2960-105/2011, bez datace - částečná výkresová dokumentace - 09/1983 - Odhad tržní hodnoty nemovitosti - hotel, ubytovna Pohoda č. 10-11, ze dne 31.3.2011, Ing. Daniel Řičař - prohlídka, místní šetření a konzultace – Ing. Daniel Řičař, odhadce ČKOM č. 323 - informace o stavu trhu ubytování, hotelnictví v daném regionu - fotodokumentace - údaje o tržních cenách v daném regionu (realitní kanceláře operující v dané oblasti, internetové stránky – www.reality.cz, vlastní data) - prohlídka nemovitosti a ověření předložených podkladů a zjištění skutečností a výměr na místě, dle skutečného stavu
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti : Petr Bednář, Nádražní 1012, 56301 Lanškroun, vlastnictví: výhradní Omezení vlastnického práva : - věcná břemena nejsou - dle zápisu v KN v LV vázne na nemovitosti zástavní právo ve prospěch Citibank Europe plc., org.složka
-2-
6. Celkový popis nemovitosti Hodnocený objekt byl vystavěn v roce 1983 jako ubytovací kapacita bývalé Tesly Lanškroun - bytové jednotky. Odkoupením majetku bývalé Tesly v roce 1996 nabyl současný vlastník i tuto nemovitost, kterou s malými úpravami přestavěl - změna užívání na ubytovací, hotelový objekt pod č.p. 561. Šestipodlažní, panelová budova je umístěna v ul. Krátká, na pozemku parc.č. st. 3053, v jižní části souvislé sídlištní zástavby Lanškrouna. V sousedství jsou obytné budovy, sportovní areál, nemovitost je přístupná od hlavní ulice Nádražní, po západní hranici pozemku vede železniční trať Rudoltice – Lanškroun (jednokolejná regionální trať, mírný provoz). Budova je napojena na veškeré veřejné inženýrské sítě - vodovod, kanalizace, plynovod, el.rozvod, tel.síť do ulice Krátká. Kolem budovy (jižní strana) zpevněný okapní chodník – betonové dlaždice (šířka 1,50 m), po ostatních stranách – dlážděná stezka o š. 0,30 až 0,60 m. V přední, východní části je přístup do budovy, po jednoramenném betonové schodišti (z ulice Krátké rozdíl cca 1,20 m) – na vlastním pozemku, součást ocenění ve venkovních úpravách. V JZ cípu pozemku – parc.č. 1801/3 a 1801/4 je umístěno vrchní i kabelové el. vedení s 1 sloupem (VN – dle ÚP) bez věcného břemena (není zapsáno), do trafostanice (stavba ve vlastnictví) umístěné na parc.č. 3073/1 a 3073/2 (jiný vlastník). Za hotelem ostatní plocha s trvalými porosty – parc.č. 1740/2, 1740/4, 1801/3 a 1801/4. Možnost parkování na komunikaci ve vlastnictví města – parc.č. 1740/1 a 3767/6. Komunikace (chodník, obrubník, část komunikace) částečně zasahuje na pozemek parc.č. 1740/2 – ve vlastnictví k hotelu, není geometricky odděleno, rozsah není znám. Komunikace (chodník, obrubník, část komunikace) jako stavba není součástí ceny (vybudována městem). Případné narovnání vlastnictví nutno řešit dodatečným odkupem od města. Vzhledem k variabilitě dispozice budovy v jednotlivých podlažích je objekt posuzován jako ubytovací, hotelový objekt anebo jako investiční příležitost ho přestavět na byty - převážně 2+kk. Původní dispozice domu měla cca 40 bytových jednotek 2+kk a garsoniér v 5 podlažích. Upozornění : technické vybavení budovy, které slouží k jejímu provozu je součástí hodnoty – veškeré instalační rozvody – rozvody vodovodu (studená a teplá voda), rozvody kanalizace, plynovodu, zařizovací předměty – umývárny, WC, koupelny, vytápění ÚT – plynové kotle, rozvody, radiátory, ohřev TUV – plynový boiler. Součástí hodnoty není žádné mobilní vybavení či mobiliář – nábytek, vybavení kuchyně vč. technologie.
7. Obsah znaleckého posudku A. Věcná hodnota A1. Ocenění staveb – nákladová cena - hotel, ubytovna Pohoda - trafostanice A2. Ocenění pozemků - pozemky B. Výnosová hodnota C. Hodnota porovnáním D. Závěr
-3-
8. Rozsah majetku, základní údaje : Stavební objekty
Zastavěná plocha : hotel 591 m2 Užitná plocha : hotel – 6NP 3012 m2 Pozemek parc.č. st. 3053 a parc.č. 1740/42, Celkem 924 m2 Zastavěnost pozemku 64 % Pozemek parc.č. 1740/42 byl geometricky vydělen z původní parcely parc.č. 1740/2 – viz geometrický plán.
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., zejména principy a výpočty nákladové ceny. Následující pojmy jsou uváděny ve významu používaném v metodice tržního ocenění. Metodický používaný přístup v ocenění je v souladu s Mezinárodními standardy pro oceňování majetku TIAVSC (The International Assets Valuation Standard Committee), podle standardů Evropské skupiny odhadců majetku TEGoVA (The European Group of Valuers´ Associations) – EVS 2012 stanovené a přijaté na konferenci v 05/2012 v Krakově.
A. Věcná hodnota : A1. Ocenění staveb – nákladová cena Hotel, ubytovna Pohoda v ul. Krátká 561 Popis : Budova na pozemku parc.č. st. 3053 má 6 nadzemních podlaží, není podsklepená, vystavěná ŽB panelovou technologií, s plochou vyspádovanou, jednoplášťovou střechou. V 1.NP jsou umístěny vstupní prostory s recepcí, střední chodba, schodiště, jídelna hotelu s přípravnou jídel (pouze snídaně), dále skladové (potraviny), provozní místnosti, technické prostory (instalační rozvody). V 2. až 6.NP jsou po stranách střední chodby (třítakt) ubytovací (obytné) jednotky o 2 obytných místnostech s předsíní, koupelnou (sprcha) a WC. Z obytných místností vstup na zapuštěné balkóny. V budově 2 dvouramenné schodiště v modulových sekcích - (hlavní a únikové), osobní výtah v zrcadle schodiště. Nosnou konstrukci objektu tvoří panelový krabicový systém, s konstrukčním i dispozičním třítaktem. Fasády mají povrchový barevný nástřik, boční fasády obloženy zateplujícím obkladem (rošt s minerální rohoží a plast. segmenty) zábradlí ocelové, rámové, přístupové venkovní schodiště je betonové, bez obkladu. Okna jsou zdvojená, dřevěné rámy, dveře plné (protipožární úpravy) a prosklené v ocelových zárubních, vstupní dveře - rám ocelové -4-
konstrukce. Povrch podlah - v chodbách, hygienických prostorech keramická dlažba, v obytných místnostech PVC krytina, koberce jekor. Vnitřní povrchy stěn se stěrkou, v koupelnách keramický obklad, v 1.NP lehký podhled (zakrývající rozvody). Střecha je plochá, vyspárovaná, jednoplášťová se živičným povrchem, oplechování atik. Kuchyně vybavena mobiliářem pro přípravu základních jídel ke snídani, plynový sporák dřez, sklad potravin a prádla. V koupelnách obytných jednotek jsou pouze sprchy, umyvadlo, WC, kuchyňské linky - dřez, (el. dvouvařič). V budově el. rozvod 220/380, rozvod vodovodu, kanalizace, plynovod, vytápění - plynové kotle (5x) v 1.NP s odtahem zplodin do komínu podél fasády, v jednotkách radiátory, ohřev TUV - protisměrný ohřívač, slaboproudý rozvod - TV, telefon. Technický stav : konstrukce i stavební části odpovídají době výstavby, poměrně uspokojivá údržba, morální zastarání vybavení interiérů - různá kvalita materiálů, technického vybavení Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
G. budovy hotelů montovaná z dílců betonových plošných 121
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP 33,00*17,90 2.NP 33,00*17,90 3.NP 33,00*17,90 4.NP 33,00*17,90 5.NP 33,00*17,90 6.NP 33,00*17,90
= = = = = =
[m2] 590,70 590,70 590,70 590,70 590,70 590,70
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (33,00*17,90)*(3,00) 2.NP (33,00*17,90)*(3,00) 3.NP (33,00*17,90)*(3,00) 4.NP (33,00*17,90)*(3,00) 5.NP (33,00*17,90)*(3,00) 6.NP (33,00*17,90)*(3,00)
= = = = = =
[m3] 1 772,10 m3 1 772,10 m3 1 772,10 m3 1 772,10 m3 1 772,10 m3 1 772,10 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 5.NP 6.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP NP NP NP NP NP
-5-
Obestavěný prostor 1 772,10 m3 1 772,10 m3 1 772,10 m3 1 772,10 m3 1 772,10 m3 1 772,10 m3 10 632,60 m3
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)
= * * * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 4 774,- x 1,10 (VRN)
= =
2 710,1,0370 0,9312 1,0000 0,8855 1,0000 2,0660 4 774,- Kč/m3 5 251,- Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Inženýrské sítě, venkovní úpravy : Budova je napojena na veškeré veřejné inženýrské sítě - vodovod, kanalizace, plynovod, el.rozvod, tel.síť z ulice Krátká. Součástí ocenění jsou zpevněné plochy - okapní chodník – betonové dlaždice (šířka 1,50 m), po ostatních stranách – dlážděná stezka o š. 0,30 až 0,60 m. V přední, východní části je přístup do budovy, po jednoramenném betonové schodišti (z ulice Krátké rozdíl cca 1,20 m) – na vlastním pozemku. Nemovitost je bez oplocení, v hranicích a celém pozemku jsou umístěné kultivované trvalé porosty – keře – zeravy, jehličnany a listnaté stromy (bříza, apod.). Vzhledem k tomu, že nemovitost je komerčního charakteru, je rozhodující její výnos. Z pohledu tržní hodnoty jsou trvalé porosty hodnoceny jako součást celého majetku – jedním z tržních faktorů majetku. Ocenění inženýrských sítí, venkovních úprav je provedeno odborným odhadem – 7 % podíl hodnoty stavby. Nákladová cena stavebního objektu stavební objekt ubytovna, obchodní budova - parc.č. 3053 trafostanice - parc.č. 3073/1 a 3073/2 venkovní úpravy zpevněná plocha dvora, inž. sítě Celkem
zastav. plocha v m2
obestav. základní prostor cena v v m3 Kč/m3
pořizovací cena v Kč
opotřebení v %x1/100
zůstatková cena v Kč
591
10633
5262
55950846
42
32451491
42
146
5073
740658
45
407362
391656
65 57 083 160
137080 32 995 932
633
A2. Ocenění pozemků : dle LV č. 2886 a geometrického plánu
druh pozemku zastavěná plocha ostatní plocha Celková rozloha
parc.č. st. 3053 1740/42
-6-
rozloha pozemku v m2 564 360 924
extrakční metoda - Naegelli (polohové třídy): Polohová třída
Faktory A - všeobecná situace B - intenzita využití C - dopravní spojení E - živnosti, sklady, kanceláře, obchod Celkem F - snížení x zvýšení Celkem zaokrouhlená třída podíl hodnoty pozemku v %
3 2 2 3 10 0
Popis faktoru obytná čtvrť obytné domy, sídliště běžná sil. síť ubytování, sport
Zatřídění pozemku
2,50 2,5 7,5
Výpočet ceny pozemku - Naegelli : Pořizovací cena Podíl hodnoty Hodnota pozemku v stavebního objektu v Kč pozemku v % Kč Kč/m2 poznámka 1131 celý pozemek 31457804 7,5 2550633
hodnota pozemku porovnáním : Druh pozemku stavební - centrum, Lanškroun stavební - vnitřní město, Lanškroun Závěr porovnáním
Hodnota Cena v Tržní porovnáním v Kč/m2 koeficient Kč/m2 popis 1630 0,7 1141 1550 0,75 1163 1152
hodnota pozemku indexovým porovnáním hodnotící kriterium teritoriální struktura obce druh stavebního pozemku velikost obce vhodnost pozemku pro daný účel infrastruktura okolí pozemku, doprava zvláštní zlepšující podmínky zvláštní zhoršující podmínky celkem index směrná hodnota pozemku v Kč/m2 orientační tržní hodnota Kč/m2
rozpětí indexu 0,6-1,6 0,4-1,6 0,4-3,6 0,5-2,6 0,5-1,3 1,0-1,6 0,5-1,1
2250,- x index
index 0,8 1,5 0,6 1 0,75 1 0,9 0,486 2250 1094
Hodnota pozemku - závěr dle extrakční metody hodnota porovnáním hodnota index. srovnáním Hodnota pozemku (zaokrouhleno) Hodnota pozemku celkem
1131 1152 1094 1125 1130 1 044 120 Kč
924 m2 x 1130,-
-7-
Věcná hodnota nemovitosti
PC
ZC
stavební objekt pozemek
Celkem
56342502 1044120
31457804 1044120
57 386 622 Kč
32 501 924 Kč
B. Výnosová hodnota : Pro účely propočtu výnosu je předpoklad dokončení stávající rekonstrukce a vytvoření užitných ploch k pronájmu. Pro výpočet výnosové hodnoty byly použity ceny nájemného – v místě obvyklých (uzavřené a nabízené v roce 2012 a 2013 v regionu Pardubického kraje) – reálná lůžka a na užitnou plochu budovy, s respektováním technického stavu budovy a její využitelnosti, výtěžnost. Stanovené hodnoty zohledňují umístění, technický stav a morální opotřebení, stav nabídky a poptávky na trhu. Propočtený hrubý (fiktivní) výnos z nájemného byl upraven o příslušné náklady - daň z nemovitosti, pojištění stavebních objektů, náklady na provoz (odborným odhadem), amortizaci. Propočet výnosu respektuje i statistické ukazatele návštěvnost v ubytovacích zařízeních v kraji – všeobecný pokles o 12 až 25 % - viz Ročenka Pardubického kraje 2012, dle umístění, atraktivity a užitnosti ubytovacích zařízení. Užitná plocha, počet lůžek : Celkem 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 5.NP 6.NP Užitná plocha 502 502 502 502 502 502 počet lůžek 0 30 30 30 30 30
3012 150
Příjmy z ubytování , pronájmu
cena za noc hrubý roční výnos obsazenost 40 % ztráty trhu Celkem příjem
cena 1 lůžko 100
150 lůžek 15000
roční výnos v Kč
5400000 2160000 ekvivalent cca 716,-Kč/m2 UP/rok 648000 1512000
- 30 %
Výdaje Daň z nemovitosti Pojištění Průměrné roční náklady na údržbu a opravy Průměrné roční náklady na správu Roční nájemné z pozemku Celkem výdaje v Kč výdaje pro stavbu Podíl hrubého nájemného - pozemek : Podíl hrubého nájemného - stavba :
poznámka
NP = HP . r = NB = HV - NP =
Čistý výnos z nájemného - na pozemek Čistý výnos z nájemného - na budovy Celkem čistý roční výnos z nájemného Propočet kapitalizační míry : skladebně - dluhopisy výnosnost státních dluhopisů
z RC - pořiz.cena 15729 0,0005 62916 0,002 471867 0,005 až 0,015 157289 0,003 až 0,01 0 0,01 až 0,05 707801 692072 88 750 Kč 1 423 250 Kč 73021 731178 804 199 Kč
2,50% -8-
riziko likvidity daného segmentu nemovitostí (region) 3 - 10 % Celkem skladebně - míra pozemku, stavby
6,00% 8,50%
kapitalizační míra pozemku
RL
1%
kapitalizační míra stavby poměr hodnoty pozemku k celkové TH poměr hodnoty stavby k celkové TH
RB L B
3% 0,09492 2,859800332
Celkem kapitalizační míra Kapitalizační míra
((L x RL) + (B x RB)) x 100
8,67 8,50%
Výnosová hodnota nemovitosti (VHN) při stabilním výnosu - pro zástavní právo ČV r i t t q HP
VHN
čistý výnos nemovitosti kapitalizační míra nemovitosti kap.míra - setinná zbytková doba užití nemovitosti t (1+i) hodnota pozemku t t t ČV x (q - 1)/q x i) + HP/q
Kč/rok % p.a.
804 199 8,5% 0,085
roky Kč
Výnosová hodnota nemovitosti
40 26,133 1044120 9139084,724
9 139 085 Kč
Kontrolní propočet nájmu z nákladové hodnoty : Věcná hodnota nemovitosti
Poměrné provozní náklady
56342502 1,01 Hrubý výnos ztráta nájemného 4 měs. Výdaje Čistý roční výnos Výnosová hodnota
Průměrné nájemné v Kč/m2/rok
Kapitaliz. míra v % 8,00% 758746
4552474
Tržní koeficient
Nájemné v Kč/m2/rok nebo v Kč 0,5
755 2276237 1517491 707 801 809 691 Kč 9 525 774 Kč
C. Porovnávací hodnota : Nemovitosti jsou srovnávány dle relevantních parametrů tj. jednotkových cen na zastavěnou či užitnou plochu, nebo srovnání dle cen za obestavěný prostor stavebních objektů . Vzhledem ke specifickému segmentu těchto nemovitostí na trhu je vhodné použít srovnávací ceny kombinaci poměrných cen na UP, v našem případě na lůžka. Variantou posouzení je i propočet hodnoty bytových jednotek, porovnáním s trhem bytů (v panelových domech) o velikosti 2+1, 2+kk v Pardubickém kraji, zejména v Lanškrouně a bližším okolí. V porovnání s rokem 2012 ceny bytů v panelových domech klesly o 8 až 10 %. Propočtené hodnoty mezi sebou je nutné vážit, přičemž bude větší váha na cenovém ukazateli na užitnou plochu : Investiční úvaha : Předpoklad pro propočet je odečet investice na rekonstrukci budovy na obytný dům – vestavba hygienických jader, samostatně pro každý byt (40 b.j.), stavební úpravy budovy – zateplení, výměna oken.
-9-
ano
Lanškroun, okolí, okr. Ústí 80tá n.Orl. 65 lodžie léta OS vše Choceň, okr. 80tá byt 2+1 - panel Ústí n.Orl. 62 lodžie léta D vše průměrná hodnota v Kč/m2 hodnota porovnáním - byty jednotlivě 3014 m2 hodnota porovnání celý dům x 0,50 (investice na rek.domu - byty) hodnota porovnání celý dům - na 1 m2 užitné plochy domu - 3014 m2 hodnota porovnání celý dům - na 1 m2 obytné plochy domu - 2400 m2
přepočtená cena Kč/m2 UP
tržní koeficient
820 250 11357 0,70 7950
ano
byt 2+1, 2+kk panel
cena za 1 m2
Prodejní cena - Kč
Prodej
Sítě
vlastnictví
Rok výstavby
vybavení
užitná plocha
Druh staveb
stručná adresa
Porovnávané nemovitosti - byty (před úpravou)
722 500 11071 0,70 7749 7850 23 961 648 Kč 11 980 824 Kč 3 975 Kč 4 992 Kč
Hodnota porovnáním
11 980 824 Kč
hodnota porovnáním na UP hodnota porovnáním na lůžka
2696
93
Kč/m2 cena
přepočtená cena Kč/lůžko
úprava cenové nabídky
Prodejní cena - Kč
0,90
0,85
73950
5451
12
25 000 000
0,85
0,85
72250
5490
5
17 880 000
0,90
0,45
77865 74688
5011 5317
přepočtená UP
29 000 000
tržní koeficient
11
vše
1967 a
250 2007 po rek.
% zastavěnosti
300
Prodej
Sítě
pozemek
Rok výstavby 80tá léta
ano
Sovolusky, společensko- 2035 restaurační okr. zařízení, ubytování, Pardubice koupaliště Poříčí ubytování, 1645 restaurace, Trutnova, nedokončená rekonstrukce okr. Náchod v provozu Přelouč, hotel 1445 Bujnoch***, okr. restaurace, salonky, Pardubice venkovní bar průměrná cena v Kč/m2
počet lůžek
Užitná plocha v m2
Druh staveb
Stručná adresa
Porovnávané nemovitosti - hotely, ubytovny
vše ne
2033 vše ne
1904
3014 m2 150 lůžek
16 026 775 Kč 11 203 226 Kč
Hodnota porovnáním
12 007 151 Kč
- 10 -
Kladné aspekty - nemovitost technicky vybavená, funkční nosné konstrukce - nemovitost částečně užitná, funkční pro nouzový pronájem - napojení na všechny inženýrské sítě Záporné aspekty - morální a nastávající technické zastarání vnitřního vybavení, instalací - obtížná likvidita nemovitosti jako ubytovacího zařízení - subjektivní řízení budoucího investora - nutné investice do rekonstrukce – zateplení, přestavba hygienických jader budoucích bytů
- 11 -
D. Rekapitulace ceny obvyklé : Tržní hodnota nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Hodnota porovnáním Porovnání věcné a výnosové hodnoty Cena obvyklá - zaokrouhleno
32 500 000 Kč 9 640 000 Kč 12 000 000 Kč 12 900 000 Kč 11 200 000 Kč
Pro danou nemovitost a její cenu obvyklou je rozhodující především jejich funkčnost, technický stav, trvalý a bezpečný výnos, umístění v obci a poměr nabídky a poptávky na trhu nemovitostí. Cena obvyklá nemovitosti je posuzována vzhledem k rozsahu majetku, tržním nájemním hodnotám, k současnému stavu nabídky a poptávky na trhu provozních, komerčních nemovitostí. Cenu bude podstatně ovlivňovat především porovnávací hodnota. Hodnocená nemovitost je v daném území zejména vhodná pro bydlení - investice do rekonstrukce anebo jako ubytovací zařízení sociálního typu. Současný trh ubytování vykazuje výrazný propad v poptávce, v důsledku investiční opatrnosti a obav z hospodářského propadu. Zvyšují se nároky na estetické a moderní ubytování, nároky na vybavení a služby v širších souvislostech než jen ubytování. Proto v případě posuzování tržní hodnoty objektu pro potřeby ubytování je zřejmé, že výnosy výrazně poklesnou. Alternativně je posouzena možnost pohledu potencionálního investora - prodej nemovitosti jako obytné kapacity, s přihlédnutím k případné rekonstrukce a přestavby. Stanovená cena obvyklá je bez vlivu na LV vyznačeného zástavního práva banky. Vzhledem k uvedeným hodnotám, vypracované analýze a závěrům o ceně nemovitého majetku odhaduji cenu obvyklou nemovitosti ve výši :
11,20 mil.Kč (slovy : jedenáctmiliónůdvěstětisíc Kč) Tato hodnota je hodnotou současnou a tedy časovou a může doznat změn s vývojem legislativy, ekonomiky či společenských vztahů.
V Praze 27.6. 2013
Ing. arch. Václav Chum Družná 1350/4 140 00 Praha 4 - Modřany
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Min. spravedlnosti ČSR 4.10.1983 čj.j ZT 750/83 pro obor ekonomika - oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 26-944/2013 znaleckého deníku a obsahuje 12 stran textu, přílohy.
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
