-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1261-345/2013 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 2 na pozemku parc.č. 19, včetně pozemků p.č. 19, 20 a 21 a příslušenství, v k.ú. Starý Bohumín, obci Bohumín, okresu Karviná (LV č. 44)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EXE 00480/12
Podle stavu ke dni 25.9.2013 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 26.9.2013
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 2 Adresa nemovitosti: nám. Svobody 2 Okres: Karviná Obec: Bohumín Katastrální území: Starý Bohumín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 25.9.2013 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovitosti, vlastník nemovitosti neumožnil znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 44 pro k.ú. Starý Bohumín ze dne 23.7.2013. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00480/12 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 44 zapsána: Samková Gabriela. Nám Svobody2, Starý Bohumín, 735 81 Bohumín 1 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji Nařízení exekuce Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Bohumín, v k.ú. Starý Bohumín. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 2 na pozemku p.č. 19, pozemky p.č. 20 a p.č. 21 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří oplocení, přípojky IS a zpevněné plochy.
-3-
Nemovitost se nachází v zastavěném území obce, v rohu nám. Svobody, v sousedství kostela a fary. Dobrá dostupnost centra města, centrum místní části Starý Bohumín. Zastávka MHD ve vzdálenosti cca 200 m. Z pohledu bydlení se jedná o neatraktivní lokalitu Pozitiva oceňované nemovitosti: - Výborná dopravní dostupnost Negativa oceňované nemovitosti: - Špatný technický stav - Záplavová oblast - Nevyhledávaná oblast k bydlení 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovitosti - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Objekt k bydlení č.p. 2 Oceňovaná budova má dvě nadzemní podlaží pod nízkou sedlovou střechou bez možnosti využití podkroví. Krov střechy sedlový krytina nejspíše z pozinkovaného plechu. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné. Okna dřevěná dvojitá. Fasádní omítky vápenné hladké. Klempířské konstrukce žlaby a svody provedeny z pozinkovaného plechu. Zastavěná plocha objektu 126 m2. Znalec odhaduje celkovou užitnou plochu objektu na cca 190 m2. Znalci nebyl, ani přes výzvu, umožněn vstup do nemovitosti, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění. Hygienická zařízení standardní (WC, umyvadlo, vana). Stáří domu odhaduji na více než 80 let. Připojení na IS: elektřina, vodovod, kanalizace, plyn. Technický stav objektu je špatný. Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 80%. Stáří objektu cca 90 let. Stavba bude vyžadovat rekonstrukci. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 19 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 20 zastavěná plocha a nádvoří (zbořeniště) Parc.č. 21 zahrada
o výměře 126 m2 o výměře 64 m2 o výměře 195 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí 385 m2. 3) Příslušenství Příslušenství nemovitosti je minimálního rozsahu a provedení a sestává z přípojek IS a oplocení. Na pozemku zahrady se nachází několik okrasných stromů bez dopadu do ceny obvyklé.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. O nemovitosti v této lokalitě není velký zájem. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 800 tis. až 1 500 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná
srov. 1 Starý Bohumín Starý Bohumín I. ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha
385 126 190
prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans.
345 160 240 1 175 000 nabídka
srov. 2
srov. 3
Skřečoň
Bohumín
srov. 4 Starý Bohumín II.
1000 796 100 120 200 200 1 375 000 1 299 000
1439 140 78 1 250 000
nabídka nabídka nabídka 0,85 0,85 0,85
0,85
datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav
VIII.13 0,95
IX.13 1,00
IX.13 1,00
IX.13 1,00
lepší 0,80
lepší 0,90
lepší 0,95
srov. 1,00
vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu
lepší 0,85
lepší 0,90
srov. 1,00
srov. 1,00
lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu
srov. 1,00
horší 1,05
srov. 1,00
srov. 1,00
příslušenství korekce pro příslušenství
srov. 1,00
lepší 0,90
lepší 0,90
lepší 0,95
korekce pro velikost domu
0,85
1
1
1,3
1
0,75
0,8
0,7
548 414
670 965
755 239
918 531
korekce pro velikost pozemku Indikovaná hodnota nemovitosti
723 287
Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační):
723 287 Kč
-6-
Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 723 287,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství a pozemků.
Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
720 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 2 situovaného na pozemku parc.č. 19, pozemků p.č. 19, 20 a 21 a příslušenství, v k.ú. Starý Bohumín, obci Bohumín, okresu Karviná (LV č. 44), je stanovena ke dni 25.9.2013. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 720 000,- Kč.
-7-
C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti následovně:
Cena obvyklá -
720 000,- Kč
Slovy: sedmsetdvacettisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 26.9.2013
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1261-345/2013 znaleckého deníku.
-8Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 44
-9Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
Pohled z nám. Svobody
Pohled od kostela
Pohled z ulice Sokolovská
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
