ZNALECKÝ POSUDEK č. 506-14/2013 O ceně bytové jednotky číslo 1565/10 zapsané na listu vlastnictví číslo 7402 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov, včetně podílu ve výši 569/15435 na společných částech budov č.p. 1564 č.p.1565 a na pozemcích p.č.1860, p.č.1861 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 3997 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary
Účel znaleckého posudku:
exekuční řízení - prodej nemovitého majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 7.2.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a včetně 3 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 4.3.2013
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 2674/11 - 101 ze dne 10.10.2012 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně bytové jednotky číslo 1565/10 zapsané na listu vlastnictví číslo 7402 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov, včetně podílu ve výši 569/15435 na společných částech budov č.p. 1564 č.p.1565 a na pozemcích p.č.1860, p.č.1861 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 3997 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
bytová jednotka č. 1565/10 Heyrovského 1565 356 01 Sokolov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Sokolov Katastrální území: Sokolov Počet obyvatel: 24 111 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m2
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 7.2.2013 za přítomnosti paní Adély Samkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený u ČÚZK - LV č. 7402 evidovaný u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov , obsahující identifikační údaje o bytové jednotce č. 1565/10 . 2 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený u ČÚZK - LV č. 3997 evidovaný u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov, obsahující identifikační údaje o budově č.p. 1564 č.p.1565 a pozemcích p.č.1860, p.č.1861 3 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Sokolov obec Sokolov, vyhotovená u ČÚZK osahující identifikační polohové údaje o budově č.p. 1564 č.p.1565 a pozemcích p.č.1860, p.č.1861. 4 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 7.2.2013 5) Kupní smlouva k posuzovaným nemovitostem , a to k bytové jednotce číslo 1565/10 zapsané na listu vlastnictví číslo 7402 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov, včetně podílu ve výši 569/15435 na společných částech budov č.p. 1564 č.p.1565 a na pozemcích p.č.1860, p.č.1861 . 6 ) Údaje zjišťované o srovnatelných nemovitostech na realitních serverech Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz a inzertním severu Seznam.cz, Západočeské reality.cz. 7 ) Údaje o srovnatelných nemovitostech v místě, kde se nalézají .
2
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 7402 evidovaný u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov, obsahující identifikační údaje o bytové jednotce č. 1565/10, je jako výhradní vlastník posuzované nemovitosti, a to bytové jednotky 1565/10 , včetně podílu ve výši 569/15435 na budově č.p. 1564 č.p.1565 a na pozemcích p.č.1860, p.č.1861 .uveden: Petr Wilfer T.G.Masaryka 1/69 357 33 Loket 2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 7402 evidovaném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: - 2 x zástavní právo exekutorské - 2 x nařízení exekuce - 2 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 1 x zástavní právo smluvní - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a zástavní práva váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím smluvní zástavbě a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti.
6. Dokumentace a skutečnost Pro výčet výměr podlahové plochy bytu č.1565/10 byla požita Kupní smlouva na posuzovanou bytovou jednotku v níž jsou výměry z prohlášení vlastníka budovy č.p. 1860, č.p.1861 pro katastrální území Sokolov a obec Sokolov.
7. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná b.j. číslo 1565/10 se nachází ve 4.NP, 5 podlažního objektu č.p. 1860, č.p.1861 , který je součástí standardní sídlištní zástavby obce Sokolov, ulice Heyrovského z 60 let minulého století. Do objektu jsou zavedeny veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda,elektřina,kanalizace,plyn. Vnitřní společné prostory objektu jsou převážně v původním stavu, po rekonstrukci je zastřešení objektu včetně fasády, vchodové dveře. Vyměněny jsou vchodové dveře s poštovními schránkami a okna ve společných prostorách. V objektu není výtah. Okolní území je stavebně dokončeno a standardní občanská vybavenost je v rámci obce . Vlastní bytová jednotka je dispoziční velikosti 2+1 : Původní podlahové plochy bytu : pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: sklep:
13,72 m2 17,46 m2 9,24 m2 4,34 m2 2,01 m2 0,89 m2 9,25 m2
3
V bytové jednotce byla provedena rekonstrukce, kdy byly sloučeno WC s koupelnou a celkově následně soc. zařízení modernizováno . Kuchyně je po rekonstrukci kuchyňské linky s vestavěnými spotřebiči, a to vařící plynové desky, mikrovlnné trouby, elektrické trouby. Okna jsou plastová. Plynoměr je odpojen , byt není užíván .
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. („Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění :
4
a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vlhl. č. 450/2012 Sb., ( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis je od 1.1.2013 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu – tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ) .
b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu.
Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 2 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 .
5
B. Znalecký posudek B1 ) Administrativní cena Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1.1.1. bytová jednotka č.1565/10 Ocenění příslušenství jednotky – pozemky p.č. 1860, 1861:
Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek v lokalitě kompletními inž. sítěmi s dokončenou zástavbou byt. domy Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8770 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:
6
Zatřídění
Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1310 0,8770
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1860 1861
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
65,00
1 233,47
Výměra [m2] 198,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 233,47
Cena [Kč] 244 227,06
191,00
1 233,47
235 592,77 479 819,83
Pozemky - zjištěná cena
=
479 819,83 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: pozemky
=
479 819,83 Kč 479 819,83 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
479 819,83 Kč
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Sokolov 55 let 16 099,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: Započítaná podlahová plocha bytu:
13,72 m2 17,46 m2 9,24 m2 4,34 m2 2,01 m2 0,89 m2 47,66 m2
=
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: sklep: 9,25 m2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 9,25 m2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem:
7
9,25 m2 * 0,80
= =
47,66 m2 7,40 m2
=
55,06 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - objekt bez výtahu ( byt ve 4 NP ) 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 8 let po celkové rekonstrukci: 0,90
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III II
0,00 -0,05
II
1,05
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,90 = 0,983 i=1
Index polohy: Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo I sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - v okolí lokální výskyt konfliktních skupin obyvatel 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,850 i=1
8
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,15
0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - v současné době je v obci Sokolov v nabídce 60 bytových jednotek o velikosti 2+1 - tj. stejné velikosti jako posuzovaná b.j. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - bytová jednotka zatížena exekučními tituly
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,983 * 0,850 * 0,850 = 0,710 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 16 099,- Kč/m2 * 0,710 = 11 430,29 Kč/m2 CP = CU * PP = 11 430,29 Kč/m2 * 55,06 m2 = 629 351,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
629 351,77 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 479 819,83 Kč Spoluvlastnický podíl: 569 / 15 435 Hodnota spoluvlastnického podílu: 479 819,83 Kč * 569 / 15 435 = 17 688,21 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
17 688,21 Kč
Bytová jednotka č.1565/10 - zjištěná cena
=
9
647 039,98 Kč
B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) vybrané srovnatelné nemovitosti
Prodej, byt 2+1, 51 m², RK Evropa s.r.o. - ID zakázky: KV12SF228, Zlevněno: 500 000 Kč za nemovitost , včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu ,Původní cena: 560 000 Kč za nemovitost ,Adresa: Heyrovského, Sokolov ,Datum aktualizace: 23.02.2013 , Budova: Cihlová ,Stav objektu: Velmi dobrý ,Vlastnictví: Osobní,Zástavba: Obytná ,Podlaží počet: 5 včetně 1 podzemního ,Podlaží umístění: 1. Podlaží,Plocha užitná: 51 m2 ,Plocha podlahová: 51 m2 ,Balkón: 1 m2 ,Datum zahájení prodeje: 19.10.2012 ,Datum prohlídky: 19.10.2012 00:00 ,Voda: Dálkový vodovod ,Topení: Ústřední dálkové ,Plyn: Plynovod ,Odpad: Veřejná kanalizace ,Elektřina: 230V ,Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus ,Komunikace: Asfaltová ,Zařízeno: Ne ,Popis: Nabízíme k prodeji kompletně zrekonstruovaný byt 2+1 (51,60 m2) s balkonem, v 1 patře pětipodlažního zděného domu, v Sokolově – ulice Heyrovského. V bytě byla provedena rekonstrukce zahrnující: výměnu elektro rozvodů, nové omítky, plastová okna, nové vstupní dveře do bytové jednotky a nové dveře na sociální zařízení a na WC, vestavěná skříň v předsíni, nová kuchyňská linka s kombinovaným sporákem, nově obložená koupelna s vanou a samostatné WC. Každý pokoj má svůj samostatný vchod. Příslušenstvím BJ je sklep. Společné prostory – kočárkárna, místnost pro kola. Dům má nově zateplenou fasádu. V okolí domu je dětské hřiště a park. Velmi dobrá dostupnost centra a občanské vybavenosti. Parkování je možné u domu.
Prodej, byt 2+1, 52 m², RK Raiff nemovitosti - ID zakázky: 261,Celková cena: 699 000 Kč za nemovitost včetně provize ,Adresa: Heyrovského, Sokolov ,Datum aktualizace: 11.02.2013 ,Budova: Cihlová ,Stav objektu: Po rekonstrukci ,Vlastnictví: Osobní ,Umístění objektu: Sídliště ,Podlaží počet: 4 ,Podlaží umístění: 2. podlaží ,Plocha užitná: 52 m2 ,Plocha podlahová: 52 m2 ,Sklep: Ano ,Parkovací stání: Ano,Voda: Dálkový vodovod,Topení: Ústřední dálkové ,Plyn: Plynovod ,Odpad: Veřejná kanalizace ,Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize ,Elektřina: 230V ,Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus ,Popis: Prodej bytové jednotky 2+1 v osobním vlastnictví o celkové výměře 52 m2 Prodej bytové jednotky 2+1 v osobním vlastnictví o celkové výměře 52 m2 ve 2. patře zatepleného cihlového domu. Zděné bytové jádro je ve stavu rekonstrukce, nové rozvody elektrické energie, vody, plastová okna, plovoucí podlahy. Interiér bytové jednotky je po kompletní rekonstrukci se zvýšenou podlahou
Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza vybraných srovnatelných nemovitostí, tzn. bytových jednotek v bytových domech, umístěných v obci Sokolov . Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří v Sokolově a na realitních serverech . Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: - tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 3 -5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 5-10% nižší, vydražitel je plátcem daně z převodu nemovitostí ve výši 4% z vydražené ceny. - velikost srovnávané nemovitosti - technický stav a vybavenost srovnávané nemovitosti - poloha srovnávané nemovitosti ( lokalita,podlažnost) - vlastnická práva ( podíl vlastnických práv, obsazenost bytu , zatíženost ex. tituly)
10
lokalita
cena Kč
vliv velikosti bytu
vlast. práva tržní srov. (obsazenost, podmínky(1prodej,0,9-RK věc. břem. nabídka, 0,04 cena poloha ex.tituly) daň,)
tech.stav, vybavenost
Sokolov, ul.Heyrovského
500 000
1
1
1
0,9
0,86
387 000
699 000
1
1,05
1
0,9 PRŮMĚR
0,86
568 077 477 539 Kč
Sokolov, ul.Heyrovského
b ) klady : -
objekt obsahující posuzovanou b.j. je v lokalitě s dobrou dostupností
-
objekt i vlastní bytová jednotka jsou v technicky dobrém a udržovaném stavu
c ) zápory: - bytový jednotka je zatížena zástavní právem a exekučními tituly – při jejím financování ji v době pořízení v dražbě nelze použít jako předmět ručení u bankovního domu ( zástavní práva jsou vymazána po skončení rozvrhového řízení ) - v domě není výtah – posuzovaná bytová jednotka se nachází ve 4 NP d ) Cena posuzované bytové jednotky stanovená dle porovnávacího způsobu cenového předpisu platného k 7.2.2013 činí celkem 647 040,- Kč 2 ) stanovení ceny obvyklé váha přímé porovnání
477 539 Kč
2
srovnatelná hodnota
647 040 Kč
1
vážený průměr
534 039 Kč
V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji tržní cenu ( cenu obvyklou ) posuzovaných nemovitostí pro účely stanovení nejnižšího podání v dražbě na 534 000 Kč.
11
C. Rekapitulace výsledných cen , a to o ceně bytové jednotky číslo 1565/10 zapsané na listu vlastnictví číslo 7402 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov, včetně podílu ve výši 569/15435 na společných částech budov č.p. 1564 č.p.1565 a na pozemcích p.č.1860, p.č.1861 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 3997 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Administrativní cena 647 040,- Kč C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 a č. 296/2007 Sb. činí 534 000,- Kč slovy: Pětsettřicetčtyřitisíc Kč. C3 ) Závady a práva. Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem z dostupných podkladů zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny.
V Praze 4.3.2013 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 506-14/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14/2013. E. Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený u ČÚZK - LV č. 7402 evidovaný u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov , obsahující identifikační údaje o bytové jednotce č. 1565/10 .
12
13
14
15
