ZNALECKÝ POSUDEK č. 1265 - 105/2013
O obvyklé ceně pozemku p.č. 757/4, který je zapsán na LV č. 1259 v k.ú. Jesenice u Rakovníka, obec Jesenice, okr. Rakovník a garáže bez č.e. vystavěné na pozemku p.č. 757/4 a nezapsané na LV.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad v Praze 6, Mgr. Zuzana Sobíšková, č.j.: 025 Ex 7029/10 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 – Břevnov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pozemku a garáže bez č.e., za účelem jejich budoucího prodeje v dražbě.
Podle stavu ke dni 14.11.2013 znalecký posudek vypracovala:
Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369
Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze, dne 14.11.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol O obvyklé ceně pozemku p.č. 757/4, který je zapsán na LV č. 1259 v k.ú. Jesenice u Rakovníka, obec Jesenice, okr. Rakovník a garáže bez č.e. vystavěné na pozemku p.č. 757/4, která není zapsána na LV.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemek p.č. 757/4 Jesenice 270 33 Jesenice Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Jesenice Katastrální území: Jesenice u Rakovníka Počet obyvatel: 1 769 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 40,7014 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 40,70 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.10.2012 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 1259, v k.ú. Jesenice u Rakovníka, obec Jesenice, okr. Rakovník, ze dne 18.09.2013 - Informativní snímek z KN mapy, k.ú. Jesenice u Rakovníka, obec Jesnice, okr. Rakovník - Usnesení Exekutorského úřadu JUDr. Jana Grosama, Praha 6, Bělohorská 270/17, č.j.: 025 Ex 7029/10, ze dne 18.09.2012 - Informace a skutečnosti zjištěné při místním terénním šetření - Územní plán města Jesenice - Fotodokumentace
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je pozemek p.č. 757/4 zapsán na LV č. 1259, k.ú. Jesenice u Rakovníka, obec Jesenice, okr. Rakovník, ve vlastnictví Bláhové Andrey, nar.: 23.01.1977, bytem 5. května 314, Jesenice 270 33, Jesenice u Rakovníka. V části C listu vlastnictví č. 1259 jsou zapsána tato omezení : - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j. 025 Ex 7029/2010 - 7 (25 Exe 1240/2010 - 10), ze dne 23.09.2010 - Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 54 645,77 Kč s příslušenstvím ve prospěch ESSOX s.r.o., IČ: 26764652, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j.: 025 Ex 7029/2010 - 8 (25 Exe 1240/2010 - 10) ze dne 23.09.2010 s právní mocí ke dni 30.09.2010 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j. 134 Ex 17329/2010 - 056 (23 Exe 1629/2010 - 10), ze dne 15.11.2011 - Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Igor Olma, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 23 Exe 1460/2010 - 9, Okresní soud v Rakovníku ze dne 20.10.2010 -2-
- Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j. 111 Ex 6153/2010 - 7 (23 Exe 1460/2010 - 9), ze dne 19.10.2010 - Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Dalimil Míka, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Rakovník 23 Exe 1818/2011 - 12 ze dne 27.09.2011 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j. 120 Ex 32144/2011 - 11 (23 Exe 1818/2011 - 12), ze dne 17.10.2011 - Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 28 169,69 Kč s příslušenstvím ve prospěch Alfa Inkaso s.r.o., IČ: 29050910, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j.: 120 Ex 32144/2011 - 10 (23 Exe 1818/2011 - 12) ze dne 17.10.2011 s právní mocí ke dni 25.10.2011 - Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Igor Olma, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 23 Exe 2087/2011 - 9 OS v Rakovníku ze dne 02.01.2012 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j. 111 Ex 12645/2011 - 10 (23 Exe 2087/2011 - 9), ze dne 02.02.2012
6. Dokumentace a skutečnost Do nemovitosti mi nebyl umožněn vstup, v době terénního šetření nebyl nikdo přítomen a povinná byla nekontaktní.
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku je zahrada o celkové plošné výměře 106 m2 s garáží bez č.p. nezapsané na LV, která leží na jihozápadním okraji města Jesenice při ulici 5. května, resp. v zadní části za budovami pro bydlení. Město Jesenice leží asi 15 km západně od Rakovníka, v bývalém okrese Rakovník, ve Středočeském kraji. Oceňovaný pozemek se stavbou a venkovními úpravami, je dle územního plánu obce situován v zóně RZ - plochy rekreace s možností výstavby zahr. chaty, či garáže, které jsou vystavěny i zkolaudovány na některých sousedních pozemkách. Pozemek je od okolních parcel oddělen oplocením s vjezdovými a vstupními vraty.
8. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Zahrada p.č. 19/5 II. Srovnávací metoda 3.1. Garáž ul. Na Cihlářce, Plzeň 3.2. Zahrada Jesenice
B. Znalecký posudek I. Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Oceňovací předpis -3-
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž Popis Dřevěná garáž bez č.p. se sedlovou střechou byla vystavěna na vlastním pozemku před max. 10 lety. Jedná se o stavbu obdélníkového půdorysného tvaru, která je přístupná dřevěnými vraty z jihu.. Dřevěná konstrukce je opatřena nátěrem. Do garáže mi nebyl umožněn přístup, z toho důvodu nemohu provést podrobnější popis. Do objektu je zaveden elektrický proud. Na pozemku u garáže jsou vybudovány tyto viditelné venkovní úpravy : - dřevěné oplocení na ocelových nosníkách - dřevěná vstupní vrátka - dřevěná vjezdová vrata - zpevněná plocha z betonu Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 10 let 3 173,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 4,00*6,50 zastřešení: 4,00*6,50 Název podlaží 1.NP: zastřešení:
= =
Zastavěná plocha 26,00 m2 26,00 m2
Obestavěný prostor 1.NP: (4,00*6,50)*(2,10) 1.NP: (4,00*6,50)*0,65/2 Obestavěný prostor - celkem:
26,00 m2 26,00 m2
Konstrukční výška 2,10 m 0,65 m
= = =
54,60 m3 8,45 m3 63,05 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - svislé konstrukce kovové – plechové, s plochou střechou III nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I 2. Konstrukce - kovová konstrukce opláštěná nebo obvod. stěny tl do 15 I -4-
Vi typ C -0,01 -0,10
cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - zvyšující cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 10 let: 1,00
II IV III II
-0,02 0,02 0,00 1,05
č. III II
Pi 0,00 0,00
II III II
0,00 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
II
0,00
II
0,00
5
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V6 * 1,00 = 0,935
i=1
Index polohy Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 5
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
i=1
Ti) = 1,000
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,935 * 1,000 * 1,000 = 0,935 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 173,- Kč/m3 * 0,935 = 2 966,76 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 966,76 Kč/m3 * 63,05 m3 = 187 054,22 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
187 054,22 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Zahrada p.č. 19/5 Popis Rovinatý pozemek obdélníkového půdorysného tvaru p.č. 757/4 o plošné výměře 106 m2, je zapsán v LV jako zahrada. Jedná se o pozemek, který je zapsán a využíván jako zahrada. Na pozemku je -5-
vystavěna zahradní chata a od okolních pozemků je oddělen plotem. Pozemek oceňuji dle § 32 odst. 1, protože leží, dle ÚP obce, v zóně RZ = plochy rekreace, zahrádkářské osady. V místě je možnost napojení na elektrický proud, veřejný vodovod i kanalizaci. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) + 300 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: + 300 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Při ocenění byly použita max. možná přirážka + 300 % za skutečnost, že základní zjištěná cena pozemku,dle vyhlášky, je podhodnocená. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1020 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1340 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2) § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) 40,70 0,30 2,1340 1,1020 300,00 114,86 Typ
Název
§ 32 odst. 1 (§28 zahrada odst. 2) Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 757/4
Výměra [m2] 106,00
Jedn. cena [Kč/m2] 114,86
Cena [Kč] 12 175,16 12 175,16
Zahrada p.č. 19/5 - zjištěná cena
=
12 175,16 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž
187 054,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
187 054,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Zahrada p.č. 19/5
12 175,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
12 175,20 Kč 199 229,40 Kč
Celkem
-6-
Rekapitulace výsledných cen, celkem
199 229,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
199 230,- Kč
II. Srovnávací metoda V rámci srovnávací metody byla v nabídce na internetu nalezena pouze 1 garáž přímo v Jesenici a jeden pozemek, který je využíván jako zahrada (bez stavby). V rámci srovnávací metody byly nabídkové ceny obou nemovitostí po korekcích sečteny a tímto způsobem byly stanovena obvyklá cena nemovitostí. 3.1. Garáž Jesenice
zděná vnitřní řadová garáž nedaleko náměstí o výměrách 3,5 x 7 m, kolaudace v roce 2005 včetně pozemku
Plocha :
25 m2
Cena : 130 000,- Kč
3.2. Zahrada Jesenice
zahrada k prodeji v Jesenici u Rakovníka na okraji obce, která je udržovaná. K pozemku vede dobrá příjezdová komunikace.
Výměra :
742 m2
Cena : 220 000,- Kč = 296,- Kč/m2
Výpočet srovnávací metody : 130 000 * 0,95 + 296 * 106 * 0,95 = 123 500 + 29 807 = 153 307 = 150 000,- Kč
-7-
C. Závěrečná rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena nemovitosti:
187 050,- Kč
Administrativní cena pozemku:
12 180,- Kč
Administrativní cena celkem :
199 230,- Kč
Srovnávací hodnota:
150 620,- Kč
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Z administrativní ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 450/2012, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Obvyklá hodnota nemovitostí byla stanovena ze dvou metod výpočtu - z administrativní ceny a z hodnoty zjištěné srovnávací metodou. Výsledky obou metod se poměrně liší. Za obvyklou cenu považuji průměrnou hodnotu obou výsledků zjištěných výše uvedenými metodami. 199 230 + 150 620 = 349 850/2 = 174 925 = 175 000,- Kč Při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listu vlastnictví.
Obvyklá cena nemovitosti činí: 175 000,- Kč slovy : jednostosedmdesátpěttisíckorunčeských a.
Pozemek p.č. 757/4, který je zapsán na LV č. 1259 v k.ú. Jesenice u Rakovníka, obec Jesenice, okr. Rakovník a garáž bez č.p. vystavěná na pozemku p.č. 757/4 – obvyklá cena činí, včetně příslušenství 175 000,- Kč
b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví .
c.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nebyly zjištěny
d.
Výsledná cena výše označených nemovitostí k datu ocenění činí 175 000,- Kč
Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy V Praze, dne 14.11.2013 -8-
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1265 - 105/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 105/2013.
-9-
