Znalecký posudek č. 14/2014 Aktualizace č. 1 znaleckého posudku č. 58/2013 Ocenění (cenou obvyklou) budovy (průmyslového objektu) č.p. 46 na pozemku parc.č. 126/1 a staveb bez čp/če (průmyslových objektů) na pozemcích parc.č. 121, 123, 125, 126/2, 126/3, 126/5, včetně těchto pozemků a pozemky parc.č. 126/4, 127 a 187/17 vše v k.ú. Měřín, obec Měřín, LV č. 764 a dále technické vybavení sportovního zařízení – bowling (4 dráhy) a kurt na squash. Účel posudku:
Stanovení tržní hodnoty věcí nemovitých a určeného movitého majetku pro dražbu v rámci insolvenčního řízení úpadce OLD TYRES, a.s.
Ulice: Obec: Okres:
Náměstí Měřín Žďár nad Sázavou
Vlastník:
OLD TYRES, a.s. Náměstí 46 594 42 Měřín IČ: 28289986
Objednatel:
EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Vypracoval:
A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1
Kraj: Jihomoravský Katastrální území: Měřín Identifikační kód k.ú.: 693243
Správnost znaleckého posudku stvrzuje zpracovatel:
Ing. Martin Těžký Mgr. David Smejkal
V Praze, dne 16.4.2014.
Toto ocenění obsahuje 31 stran (z toho 23 stran textu a 8 stran příloh) a předává se ve dvou vyhotoveních.
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
Obsah
1. Úkol znaleckého ústavu ...............................................................................................3 2. Prohlídka věcí nemovitých............................................................................................3 4. Nález .........................................................................................................................5 4.1 Místopis a vstupní údaje ............................................................................................5 5. Posudek ................................................................................................................... 11 5.1. Stanovení hodnoty věcí nemovitých výnosovou metodou ........................................... 11 5.2. Stanovení hodnoty věcí nemovitých srovnávací metodou ........................................... 15 5.3. Stanovení hodnoty určeného movitého majetku ........................................................ 20 Závěr ........................................................................................................................... 21 Znalecká doložka .......................................................................................................... 23
Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí - LV Kopie snímku z katastrální mapy Širší vztahy s vyznačením oceňované nemovitosti (mapy)
________________________________ 2 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
1. Úkol znaleckého ústavu Úkolem znaleckého ústavu bylo dle zadání ocenit určené věci nemovité a movitý majetek. Předmětem ocenění jsou: Budova (průmyslový objekt) č.p. 46 na pozemku parc.č. 126/1 a stavby bez čp/če (průmyslové objekty) na pozemcích parc.č. 121, 123, 125, 126/2, 126/3, 126/5, včetně těchto pozemků a pozemky parc.č. 126/4, 127 a 187/17 vše v k.ú. Měřín, obec Měřín, LV č. 764 a dále technické vybavení sportovního zařízení – bowling (4 dráhy) a 1 kurt na squash. Tento posudek nemůže být použit k jinému účelu než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Tento posudek je časově omezen horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést aktualizaci.
2. Prohlídka věcí nemovitých Prohlídka věcí nemovitých – funkčního celku (pouze vnější) se uskutečnila dne 25.3.2014 za účasti: Mgr. David Smejkal - zástupce zpracovatele A-Consult plus, spol. s r.o. Prohlídka vnitřních prostor nebyla umožněna, technický stav byl hodnocen na základě vnější obhlídky. Vzhledem k malému časovému rozdílu mezi původním znaleckým posudkem č. 58/2013 z 11/2013 a touto Aktualizací č. 1 (5 měsíců) se nepředpokládají výrazné změny technického stavu oceňovaných subjektů.
________________________________ 3 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady zajištěné zpracovatelem - kopie výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Měřín, obec Měřín, list vlastnictví č. 764, vyhotovený dálkovým přístupem do KN, dne 24.10.2013 2. Situační podklady zajištěné zpracovatelem - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Měřín, mapový list č. VELKÉ MEZIŘÍČÍ 9-6/42, vyhotovený dálkovým přístupem do KN, dne 24.10.2013, v měřítku 1:1000 3. Projektové podklady předložené vlastníkem - výkresová část projektové dokumentace – Změna užívání stavby PKD PRAGUE – BOWLINGOVÉ CENTRUM, vyhotovená Ing.Petrem Kolesou dne 20.04.2011 - výkresová část projektové dokumentace – Změna užívání stavby PKD PRAGUE – FITCENTRUM, vyhotovená Ing.Michalem Lochmanem dne 18.01.2009 - výkresová část projektové dokumentace – Změna užívání stavby PKD PRAGUE – PIZZERIA CARIBIC, vyhotovená Ing.Petrem Kolesou dne 20.01.2010 4. Ostatní podklady - fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření - informace z nahlížení a dálkového přístupu do KN - půdorysné dispozice objektů předané zástupcem PKD PRAGUE pí. Jáchim - znalecký posudek č. 58/2013 ze dne 20.11.2013, vypracovaný znaleckým ústavem A-Consult plus, spol. s r.o. Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav při zpracování tohoto znaleckého posudku vycházel z podkladů a informací získaných z veřejných zdrojů a dále z podkladů a informací předaných zástupci objednatele, popř. z informací získaných při místním šetření. Použité podklady znalecký ústav považuje za věrohodné, pravdivé a správné, aniž by je hloubkově zkoumal a ověřoval. Oceňovatel prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem či s ostatními zúčastněnými stranami. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu oceňovatele. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po tomto datu.
________________________________ 4 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
4. Nález 4.1 Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Měřín je městys v okrese Žďár nad Sázavou v kraji Vysočina. Leží při dálnici D1 10 km severozápadně od Velkého Meziříčí a 22 km východně od Jihlavy. Městys má dvě místní části – Měřín a Pustinu. Ke dni 1. 1. 2012 zde žije 1950 obyvatel. Katastrální výměra obce je 17,87 ha a nadmořská výška obce je 487 metrů. Obcí s rozšířenou působností a pověřenou obcí je Velké Meziříčí. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1298. Občanská vybavenost obce je dobrá. Obec nabízí mateřskou a základní školu. Dopravní dostupnost zajišťuje IDS JMK a silnice D1, E50, E65, II/349 a II/602. Nejbližší vlaková stanice je vzdálená 12 km a nachází se v obci Velké Meziříčí. Údaje o oceňovaných nemovitostech Funkční celek oceňované nemovitosti tvoří uzavřený a oplocený areál – původní průmyslové objekty, které sloužily jako administrativním, skladovým a výrobním účelům. Část stavby bez čp/če na pozemku parc.č. 123 je využívána jako administrativní (část kanceláří využívána, část nikoliv), z části pak jako sklady (nevyužíváno) – objekt vhodný ke kompletní modernizaci, rekonstrukci. Z jihovýchodu je na objekt přistavěna (i v části původní stavby bez čp/če na pozemku parc.č. 121) skladová/výrobní hala, která není zakreslena v KN. Hlavní stavba č.p. 46 na pozemku parc.č. 126/1 je z části od ulice (náměstí) užívána nájemcem PKD PRAGUE, s.r.o. (nájemní vztah nedoložen) jako pizzeria, bowlingová hala, squashový kurt, v patře pak posilovna a drobnější místnosti (kadeřnictví, solárium, kosmetika..). Ve dvorní části je budova ve zhoršeném technickém stavu – nevyužitelná. Za hlavní budovou se nachází plechová skladová/výrobní hala – stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 126/3 (v současnosti využívána k výrobním účelům). Stranou této pak na místě stavby bez čp/če na pozemku parc.č. 126/2 byla vybudována požární nádrž. Stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 126/5 ve skutečnosti ohraničené hnízdo – hnízdiště chráněného ptactva je (dle sdělení). Na místě původní stavby bez čp/če na pozemku parc.č. 125 je vybudován spojovací „krček“ mezi stavbou bez čp/če na pozemku parc.č. 126/1 a budovou č.p.46. Pozemky parc.č. 127 a 126/4 jsou přístupové a manipulační plochy uvnitř areálu, pozemek parc.č. 187/17 (při jihozápadním okraji areálu) je vodní plocha – koryto vodního toku přirozené nebo upravené. Areál je dle sdělení napojen na inženýrské sítě: voda, plyn, elektro, kanalizace je řešena formou septiku. Parkování je k dispozici buď na volných plochách uvnitř areálu nebo pak na veřejném parkovišti při náměstí – naproti vchodu do areálu. Ke dni ocenění je využívána část budov – větší část neužívána a nachází se ve zhoršeném technickém stavu.
________________________________ 5 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
Popis budov: 1. Stavba č.p. 46 Budova je postavena na vlastním pozemku parc.č. 126/1. Informativní obestavěný prostor: 10 500 m3 Zastavěná plocha cca: 2 300 m2 Počet podzemních podlaží: 0 Počet nadzemních podlaží: 2
Podkroví: 0
Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Obvodové stěny: zděné. Krov: plochá střecha. Střešní krytina: plechová s povrchovou úpravou - nátěrem. Stropy: nespalné s podhledem. Podlahy: keram. dlažby, betonová mazanina. Vytápění: centrální plynový kotel 2x. Inženýrské sítě: elektro 220/380V, voda, kanalizace do septiku, plyn Využití : 1.NP: vstupy (od příjezdové komunikace) a průjezdem do dvora, komunikační chodby, pizzerie, bowling, squash s příslušenstvím (sociální zázemí, kuchyňky) + nevyužitelné prostory vhodné k rekonstrukci. 2.NP: komunikační prostory, obchodní prostory + posilovna se zázemím + nevyužitelné prostory vhodné k rekonstrukci. Technický stav: z části rekonstruovaný, z části nevyužívaný - zhoršený technický stav Opotřebení: odhadem 50% Rekonstrukce, modernizace: V roce 2009-2011 byly dle informací od vlastníka provedeny částečné rekonstrukce prostor, které jsou využívány jako pizzerie, bowling, squash, a část obchodních prostor + posilovna se zázemím ve 2.NP. Stáří: 2013 – 1950 = 63 roků (odhadem z údajů dle sdělení) Specifikace ploch a jejich využití: Označení
NP
Specifikace využití
Pizzeria se zázemím Bowling se zázemím Prodejní prostory se zázemím Squash kurt Skladové prostory nevytápěné Kadeřnictví, solárium … Posilovna se zázemím
1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 2.NP 2.NP
restaurace restaurace obchod fitness sklady/výroba administrativa fitness
CELKEM
Plocha (m2) (užitná) 162,00 648,00 212,00 50,00 331,00 181,00 265,00 1 849,00
________________________________ 6 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
2. Stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 123 + přistavěná hala (nezakreslená v KN), z části místo stavby bez čp/če na pozemku parc.č. 121 a na části pozemku parc.č. 127 Budova je postavena na vlastním pozemku parc.č. 123, 121 a na části pozemku parc.č. 127. Informativní obestavěný prostor: 13 500 m3 Zastavěná plocha cca: 1 850 m2 Počet podzemních podlaží: 0 Počet nadzemních podlaží: 3
Podkroví: 0
Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Obvodové stěny: zděné. Krov: plochá střecha. Střešní krytina: plechová s povrchovou úpravou - nátěrem. Stropy: nespalné s podhledem. Podlahy: keram. dlažba, betonová mazanina. Vytápění: plynový kotel. Inženýrské sítě: elektro 220/380V, voda, kanalizace do septiku, plyn Využití : 1.NP: vstup, komunikační prostory, administrativní + výrobní/skladové prostory, zázemí. 2.NP: komunikační prostory, administrativní + výrobní/skladové prostory, zázemí. 3.NP: komunikační prostory, administrativní + výrobní/skladové prostory, zázemí. Technický stav: z části nevyužíváno - zhoršený technický stav Opotřebení: odhadem 50% Rekonstrukce, modernizace: Nebyly zjištěny. Stáří: 2013 – 1960 = 53 roků, přístavba provedena v roce 2001 (odhadem z údajů dle sdělení) Specifikace ploch a jejich využití: Označení
NP
Specifikace využití
Administrativní prostory se zázemím Skladovací/výrobní prostory se zázemím Administrativní prostory se zázemím Skladovací/výrobní prostory se zázemím Administrativní prostory se zázemím Skladovací/výrobní prostory se zázemím
1.NP 1.NP 2.NP 2.NP 3.NP 3.NP
administrativa sklady/výroba administrativa sklady/výroba administrativa sklady/výroba
CELKEM
Plocha (m2) (užitná) 57,00 1 590,00 35,00 873,00 633,00 112,00 3 300,00
________________________________ 7 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
3. Stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 126/3 Budova je postavena na vlastním pozemku parc.č. 126/3. Informativní obestavěný prostor: 1 750 m3 Zastavěná plocha cca: 440 m2 Počet podzemních podlaží: 0 Počet nadzemních podlaží: 1
Podkroví: 0
Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Obvodové stěny: ocelové oplechovaná konstrukce, zateplená. Krov: sedlová střecha. Střešní krytina: plechová s povrchovou úpravou - nátěrem. Stropy: plechové bez podhledu. Podlahy: betonová mazanina. Vytápění: chybí. Inženýrské sítě: elektro 220/380V. Využití : 1.NP: skladový/výrobní prostor. Technický stav: dobrý Prohlídkou nebyly závady. Objekt užíván. Opotřebení: odhadem 35% Rekonstrukce, modernizace: Nebyly zjištěny. Stáří: 2013 – 1985 = 28 roků (odhadem z údajů dle sdělení) Specifikace ploch a jejich využití: Označení
NP
Specifikace využití
Skladovací/výrobní prostory nevytápěné
1.NP
Sklady/výroba
CELKEM
Plocha (m2) (užitná) 331,00 331,00
________________________________ 8 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
Přístup k věcem nemovitým Přístup a příjezd k areálu – oceňovaným věcem nemovitým je z veřejné komunikace pozemku parc.č. 135 ve vlastnictví obce – městyse Měřín. Omezení týkající se zástavních nebo vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 764 ze dne 24.10.2013 jsou vyznačena následující omezení: Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí vydaný FÚ pro Prahu 5 Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu (FÚ ve Velkém Meziříčí) – dlužník NERONA, spol. s r.o., Velké Meziříčí Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (FÚ pro Prahu 5) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (FÚ pro kraj Vysočinu) - Výše uvedená omezení nejsou ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. Věci nemovité jsou oceňovány na základě existujících podkladů a na základě provedeného místního šetření.
________________________________ 9 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
4.2. Metody zjištění hodnoty věcí nemovitých Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Tato metoda je obecně používána převážně pro účely stanovení hodnoty věci nemovité pro pojištění a nebude v tomto případě použita. - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod: - výnosové a srovnávací
________________________________ 10 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
5. Posudek 5.1. Stanovení hodnoty věcí nemovitých výnosovou metodou Úvodem Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní hodnoty, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty stabilizovaného nájemného.
je
zvolen
propočet
způsobem přímé
kapitalizace
Obecně k metodice ohodnocení Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu věci nemovité jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos věci nemovité. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu věci nemovité, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení věci nemovité výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé ceny (resp. tržní hodnoty). Zavedené předpoklady, úvodní informace Vychází se z předpokladu, že majitel věc nemovitou pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" věci nemovité (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti.
________________________________ 11 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
Úroková míra kapitalizace Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty věci nemovité. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu věci nemovité, způsobu využití a k situaci na trhu s věcmi nemovitými zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní věci nemovité. Protože to již náš trh s věcmi nemovitými umožňuje (věci nemovité se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s věcmi nemovitými, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu věcí nemovitých vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme, na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné věci nemovité v období od 01.01.2014 do 30.6.2014 v rozpětí 6 - 13 %. V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace 13 %. Nájemné pro výpočet výnosů Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z věci nemovité je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní hodnoty, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané věci nemovité.
Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady
požadované nájemné v dané lokalitě uvedené v inzerci vlastní databáze cen pronájmů obdobných prostor posouzení situace na trhu s věcmi nemovitými a konkrétních podmínek
________________________________ 12 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY Výnosová metoda je zde počítána na základě obvyklého nájemného v dané lokalitě (oceňované prostory nejsou v současné době pronajaty). Při stanovení nájemného jsme vycházeli z nabídek pronájmu obdobných ploch v lokalitě a okolí. Zdrojem výnosů jsou následující plochy:
Typy užitných ploch Restaurace se zázemím Obchodní prostory se zázemím Fitness prostory se zázemím Administrativní plochy se zázemím Skladové/výrobní prostory se zázemím Skladové/výrobní prostory se zázemím – nevytáp. CELKEM
Výměra m2
Nájemné Kč /1m2 / měsíc
810,00 212,00 315,00 906,00 2 575,00 662,00 5 480,00
80 85 70 70 25 20
Nájemné Kč /celkem /rok 777 600 216 240 264 600 761 040 772 500 158 880 2 950 860
Uvedené výměry byly převzaty z předložených podkladů.
Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budov (zahrnují daň z nemovitosti, pojistné budovy, vytváření rezerv na obnovu, náklady na správu, běžnou údržbu a opravy) odhadujeme na základě našich odborných zkušeností s oceňováním obdobných typů věcí nemovitých ve výši cca 25% z příjmů. V tomto případě budeme dále uvažovat výdaje ve výši 730 000 Kč. Z dlouhodobého hlediska musíme ale počítat i s rizikem možné občasné změny nájemce a eventuálním nevyužitím celkového objemu ploch na 100 %, tzn. možné ztráty vzniklé po dobu neobsazení věci nemovité nebo při občasných změnách nájemců. Nyní je celý areál pronajat, z pohledu dlouhodobého pronájmu vzhledem k lokalitě a stavu areálu budeme uvažovat ztrátu nájemného ve výši cca 40%.
Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Snížení o ztrátu z nájemného (cca 40%) Výdaje (náklady) Roční výnos
Kč Kč Kč Kč
2 950 860 1 180 000 730 000 1 040 860
________________________________ 13 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
Výnosová hodnota věcí nemovitých: t.j. budov a pozemků, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 13,0 % : 100 % výnosová hodnota = 1 040 860 * ----------13,0 %
=
8 006 615,- Kč
Cenu věcí nemovitých (budov i pozemků) stanovenou výnosovou metodou odhadujeme ve výši
8 000 000 Kč
________________________________ 14 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
5.2. Stanovení hodnoty věcí nemovitých srovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu věcí nemovitých, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění věci nemovité, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňovaná věc nemovitá je obchodovatelná. Pro srovnávací metodu čerpáme údaje z vlastní databáze a rovněž z nabídek obdobných věcí nemovitých v inzertních novinách a časopisech. U věcí nemovitých, jež jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Z našich zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu věcí nemovitých mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. Z inzerce pro srovnávací metodu vybíráme: Administrativní prostory, Třešňová, Jemnice Datum aktualizace: 15.4.2014
Prodej budovy občanské vybavenosti v Jemnici. Nyní se jedná o kancelářské prostory. Budova je dvoupodlažní, v každém podlaží jsou kanceláře, kuchyně, WC pro personál a WC pro veřejnost. V roce 2000 byla provedena kompletní rekonstrukce topení. Objekt je vhodné přestavět na bytový dům s až 12 - ti byty nebo na ubytovnu s až 18 - ti pokoji. Volný ihned. Užitná plocha: 535 m2 Nabídková cena: 2 599 000,- Kč
tj. cca 4 900 Kč/m2 užitné plochy
Cena 1m2 UP redukovaná: 3 900,- Kč/m2 užitné pl.
________________________________ 15 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
Administrativní prostory, Havlíčkův Brod Datum aktualizace: 14.4.2014
Areál tvoří administrativní budova, zděný sklad s rampou, ocelový sklad. Rozloha uzavřeného areálu je 5428 m2. Celý areál je oplocený, do areálu je možný přístup vlastním vchodem. Příjezd i pro kamiony. Administrativní budova je dvoupatrová, dvě boční stěny zateplené. Jedna strana vyměněná plastová okna. V přízemí budovy se nachází vstupní hala, chodba, technické zázemí, vlastní kuchyň s jídelnou, kterou je možné využít i na jiné účely. Na prvním poschodí najdeme 13 samostatných kanceláří, sociální zařízení. Na druhém poschodí je 12 samostatných kanceláří, sociální zařízení. Budova je částečně podsklepená. Zděný sklad s rampou o výměře 390 m2 a průjezdný ocelový sklad o výměře 374 m2. Užitná plocha: 762 m2
Nabídková cena: 6 500 000,- Kč
tj. cca 8 500 Kč/m2 užitné plochy
Cena 1m2 UP redukovaná : 6 800,- Kč/m2 užitné pl.
V ZP z 11/2013 byla redukovaná cena 7 500,- Kč/m2 UP.
Obchodní prostory, Horní Dubenky Datum aktualizace:20.3.2014
Prodej obchodních prostor v Horních Dubenkách s pozemkem. Objekt se skládá ze dvou částí, v jedné části prodej potravin, v druhé prodej textilu a drogerie. Budova je zděná cihlová, částečně podsklepená v dobrém stavu. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, nutno vyměnit. V části prodejny potravin jsou nainstalované elektrické přímotopy. Užitná plocha: 450 m2
Nabídková cena: 990 000,- Kč
tj. cca 2 200 Kč/m2 užitné plochy
Cena 1m2 UP redukovaná: 1 800,- Kč/m2 užitné pl.
________________________________ 16 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
Obchodní prostory, Havlíčkův Brod, Na Svahu
Zavedená samoobsluha se stálou klientelou. V ceně jsou regály, lednice, mrazáky, pulty, kuchyň. Nové rozvody tepla, topná tělesa, kotel. Vybudován byt 3+1. Minulý rok částečné zateplení objektu a výměna střešní krytiny. K obchodu patří nákladová rampa. Parkoviště u objektu. Užitná plocha: 450 m2
Nabídková cena: 2 895 000,- Kč
tj. cca 6 400 Kč/m2 užitné plochy
Cena 1m2 UP redukovaná: 5 100,- Kč/m2 užitné pl.
V ZP z 11/2013 byla redukovaná cena 6 500,- Kč/m2 UP.
Skladové prostory, Římov
Objekt napojen na všechny sítě. Nabízíme k prodeji komerční objekt v centru obce, který doposud fungoval jako kožešnická výrobna. Užitná plocha: 1 782 m2
Nabídková cena: 4 500 000,- Kč
tj. cca 2 500 Kč/m2 užitné plochy
Cena 1m2 UP redukovaná: 2 000,- Kč/m2 užitné pl.
V ZP z 11/2013 byla redukovaná cena stejná. Dlouhodobě nabízené prostory.
________________________________ 17 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
Skladové prostory, Náměšť nad Oslavou, Podhradí
Jedná se o bývalou výrobní halu vybavenou sociálním zázemím a s přilehlými kancelářemi o velikosti půdorysné plochy 440 m2, nad kterou se nachází prostory určené k lehké výrobě nebo skladování o výměře dalších 440 m2. Výška stropů v těchto prostorách je 3,5 m. Tyto prostory jsou obslužné nakládací rampou. Hala dále pokračuje skladovou částí o výměře 1750 m2 s výškou 9m. Obslužnost zajišťují tři samostatné vjezdy, díky kterým lze tuto část haly rozdělit na samostatné obslužné sklady nebo využít průjezdnost haly po celé její délce. Haly stojí na vlastních pozemcích. Obslužné komunikace jsou zajištěny věcnými břemeny příjezdu a chůze. Užitná plocha: 2 630 m2
Nabídková cena: 3 900 000,- Kč
tj. cca 1 500 Kč/m2 užitné plochy
Cena 1m2 UP redukovaná: 1 200,- Kč/m2 užitné pl.
V ZP z 11/2013 byla redukovaná cena stejná. Dlouhodobě nabízená hala.
Vyhodnocení získaných informací: Z vyhodnocení tohoto segmentu trhu, lze vyvodit závěr, že s věcmi nemovitými možnými použít k porovnání se na trhu obchoduje - jsou v realitní inzerci nabízeny. K porovnání byly v nabídkách realitní inzerce vybrány nejblíže porovnatelné věci nemovité, proveden propočet na m2 užitné plochy. A získané informace následně po odborném posouzení přizpůsobeny pro jednotlivé části oceňovaných subjektů. V případě oceňovaných věcí nemovitých se jedná o prostory, které jsou většinou ve zhoršeném - neudržovaném stavu, v případě skladových/výrobních prostor se z části jedná i o prostory nevytápěné. V tomto konkrétním případě jsme s ohledem na výše uvedené zvolili:
cenu pro restauraci se zázemím ve výši 3 000 Kč/m2 užitné plochy,
cenu pro administrativní a fitness prostory se zázemím ve výši 2 500 Kč/m2 užitné plochy,
cenu pro obchodní prostory se zázemím ve výši 3 500 Kč/m2 užitné plochy,
cenu pro skladovací/výrobní prostory ve výši 1 000 Kč/m2 užitné plochy.
cenu pro skladovací/výrobní prostory nevytápěné ve výši 500 Kč/m2 užitné plochy.
________________________________ 18 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
Výpočet ceny Typy užitných ploch
Výměra m2
Restaurace se zázemím Obchodní prostory se zázemím Fitness prostory se zázemím Administrativní plochy se zázemím Skladové/výrobní prostory se zázemím Skladové/výrobní prostory se zázemím – nevytáp. CELKEM
810,00 212,00 315,00 906,00 2 575,00 662,00 5 480,00
Kč/m2
3 3 2 2 1
000 500 500 500 000 500
Celkem/Kč
2 430 000 742 000 787 500 2 265 000 2 575 000 331 000 9 130 500
Vzhledem k velikosti objektu, jeho technickému stavu a množství ploch, které bude obtížné pronajmout, stanovujeme diskont ve výši 15%. To z důvodu, že srovnávací metoda byla stanovena na základě porovnatelných ploch, které ale jsou v objektech, které jsou menší. Orientační propočet hodnoty nemovitostí srovnávací metodou odhadujeme ve výši:
7 800 000,- Kč
________________________________ 19 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
5.3. Stanovení hodnoty určeného movitého majetku Technické vybavení sportovního zařízení - bowling (4 dráhy), 1 kurt na squash. Úkol znaleckého ústavu, specifikace předmětu posudku Úkolem znaleckého ústavu je zpracovat ocenění technologického zařízení dvou dvoudráhových bowlingů a kurtu na squash. Ocenění zpracovat s ohledem na stav před opravami a novým investicemi do technologie provedenými současným nájemcem. Dokumentace původního stavu není k dispozici, doba provozu je odhadována na min 10 roků. Současný provozovatel sdělil, že použitelné byly pouze vlastní dráhy a částečně podavače koulí. Automatické stavěče, scoring a bowlingové kuželky byly pořízeny nově. Nájemce – společnost PKD Prague, s.r.o. předložil fakturu č. 011181 z 3.11.2011 dokladující pořízení komponentů pro zprovoznění čtyř drah bowlingu v hodnotě cca 384 tis. Kč bez DPH. Hodnota těchto komponentů není zahrnuta do ocenění.
Identifikace Oceňovaný movitý majetek se nachází v objektu hlavní stavby č.p. 46. Prohlídka zařízení byla provedena dne 1.10.2013 za účasti nájemce a provozovatele zařízení. Lze konstatovat, že identifikovaný majetek odpovídá předaným podkladům a informacím a podkladům. Při prohlídce byla znaleckým ústavem pořízena informativní fotodokumentace. Při místním šetření dne 25.3.2014 nebyla prohlídka vnitřních prostor umožněna, technický stav byl hodnocen na základě vnější obhlídky. Vzhledem k malému časovému rozdílu mezi původním znaleckým posudkem č. 58/2013 z 11/2013 a touto Aktualizací č. 1 (5 měsíců) se nepředpokládají výrazné změny technického stavu oceňovaných subjektů.
Ocenění Vzhledem k absenci jakýchkoli podkladů týkajících se pořizovací ceny a roku dodávky původního technologického zařízení bylo pro ocenění použito porovnávací metody. Oceňované zařízení bylo porovnáno s cenovou úrovní opotřebovaných zařízení, která jsou k dispozici na trhu.
Bowling Cena nové bowlingové dvoudráhy s porovnatelným technologickým vybavením činí cca 650 tis. Kč Použitou, ale funkční bowlingovou dvoudráhu lze pořídit za 150 tis. Kč.
________________________________ 20 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
Vycházíme-li z předpokladu, že před instalací zařízení pořízeného současným provozovatelem, byly funkční pouze vlastní dráhy a část technologie, činí odhadovaná hodnota 50% ceny na trhu dostupných použitých bowlingových drah. Odhadovaná hodnota technologie bowlingových drah, bez komponentů pořízených nájemcem pro zprovoznění drah, činí 75 tis. Kč za každou dvoudráhu. Squash Cena současné realizace jednoho kurtu činí cca 580 tis. Kč. Za předpokladu technickoekonomické životnosti 10 roků a odhadované uvedení do provozu před 10 roky, činí současná technická hodnota 12%. Časová a obvyklá cena pak činí 70 tis. Kč. Rekapitulace Obvyklou cenu posuzovaného technologického technického vybavení odhadujeme v následující výši (bez DPH): 1. Bowling (bez komponentů pořízených nájemcem pro zprovoznění drah) cena za první dvoudráhu 75 000,- Kč cena za druhou dvoudráhu 75 000,- Kč CELKEM 150 000,- Kč 2. Squash 1 kurt cena technologie kurtu CELKEM bowling + squash
70 000,- Kč 220 000,- Kč
Závěr Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitostí: Výnosová hodnota
Kč
8 000 000
Srovnávací hodnota
Kč
7 800 000
Každá z těchto metod přitom hodnotí věci nemovité z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. V tomto konkrétním případě se při stanovení ceny obvyklé přikláníme k metodě výnosové, která má v tomto případě větší vypovídací schopnost. Na základě výše uvedených skutečností, odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných věcí nemovitých ve výši:
________________________________ 21 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
8 000 000,- Kč Rekapitulace ocenění movitého majetku: Obvyklou cenu oceňovaného movitého majetku odhadujeme ve výši:
220 000,- Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Je rovněž v souladu s §2, odst. 1 zákona č. 151 o oceňování majetku, který definuje obvyklou cenu. Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou.
________________________________ 22 ________________________________
A-Consult plus, spol. s r. o.
Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1
Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů – hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 14/1113/2014.
V Praze, dne 16.4.2014. A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium, Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1
________________________________ 23 ________________________________