ZNALECKÝ POSUDEK íslo 3874/2013 NEMOVITOST:
1/2 pozemk parc. . 82/16, PK139, PK161, PK162, PK166/13, PK166/24, PK166/34, PK197/2 a PK197/9 Katastrální údaje : Kraj St edo eský, okres Kolín, obec Ko enice, k.ú. Chotouchov Adresa nemovitosti: Chotouchov, 280 02 Ko enice Vlastníci stavby: V ra Holovská, Chotouchov 68, 280 02 Ko enice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Václav Valterstein, Chotouchov 68, 280 02 Ko enice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: V ra Holovská, Chotouchov 68, 280 02 Ko enice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Václav Valterstein, Chotouchov 68, 280 02 Ko enice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský ú ad Litom ice, JUDr. Ond ej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litom ice-M sto
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 I : 44846762 telefon: 737797235
Ú EL OCEN NÍ:
Exeku ní ízení .j. 124 EX 25458/11-21 (ocen ní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/2 Datum místního šet ení: Po et stran:
8
stran
V Praze, dne 18.2.2013
10.1.2013
366 000 K Stav ke dni : Po et p íloh: 27
MONTEKALA, spol. s r.o.
10.1.2013 Po et vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty)
1/2 pozemk parc. . 82/16, PK139, PK161, PK162, PK166/13, PK166/24, PK166/34, PK197/2 a PK197/9 v kat. úz. Chotouchov, obec Ko enice,
okres Kolín, vše zapsáno na LV . 344. Ú elem tohoto ocen ní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocen ní pro pot eby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní p edpisy v oblasti cen, financování, ú etnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je ur ena pro pot eby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. P ehled podklad : - výpis z katastru nemovitostí ze dne 14.11.2012 LV . 344 pro kat. úz. Chotouchov, Katastrální ú ad pro St edo eský kraj, KP Kolín - snímek z katastrální mapy ze dne 19.11.2012 pro k. ú. Chotouchov - snímky map pozemkového katastru ze dne 19.11.2012 pro k.ú. Chotouchov - identifikace parcel ze dne 19.11.2012 - výpis z knihovní vložky ze dne 19.11.2012 - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti . 124 Ex-25458/11-21 ze dne 9.1.2012 - usnesení o ustanovení znalce . 124 Ex-25458/11-72 ze dne 14.11.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém Místopis Vesnice Ko enice je sou ástí okresu Kolín a náleží pod St edo eský kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je rovn ž okresní m sto Kolín. Obec Ko enice se rozkládá asi 8 km jihozápadn od Kolína. Na území této st edn velké vesnice žije trvale zhruba 580 obyvatel. Ko enice se dále d lí na t i ásti, konkrétn to jsou: Chotouchov, Ko enice a Pu ery. Pro využití volného asu je v obci k dispozici sportovní h išt . Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat ve ejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železni ní stanice. SOU ASNÝ STAV Okolí: P ípojky: ve . / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
pr myslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn P ípojky: telefon ve / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut p šky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t Poloha v obci: okrajová ást - samota zpevn ná komunikace nezpevn ná komunikace P ístup k pozemku
pr myslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.t
Celkový popis: Oce ované pozemky se nachází v okolí osady Chotouchov a p i komunikacích . 125 a . 2.
2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je ádn zapsána v katastru Nemovitost není ádn zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umož uje podpis zástavní Stav stavby neumož uje podpis zástavní smlouvy (vznikla v c) smlouvy Skute né užívání stavby není v rozporu s její Skute né užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací P ístup k nemovitosti p ímo z ve ejné Není zajišt n p ístup k nemovitosti p ímo z komunikace je zajišt n ve ejné komunikace Rizika spojená s umíst ním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území V cná b emena a obdobná zatížení: V cná b emena neovliv ující obvyklou cenu (nap . p ípojky inženýrských sítí) Komentá : Na pozemcích PK 162 a PK 161 vázne v cné b emeno ch ze a jízdy v ší i 3 m ve prosp ch pozemku PK 202/17. V cné b emeno bylo z ízeno v roce 1931. Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocen ní provád ného podle cenového p edpisu: 1. Ocen ní pozemk 1.1 Pozemky
Obsah tržního ocen ní majetku: 1. Ocen ní pozemk 1.1 Pozemky
3
OCEN NÍ Ocen ní provád né podle cenového p edpisu: Ocen ní je provedeno podle zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku ve zn ní zákon . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb., . 257/2004 Sb., . 296/2007 Sb. a . 188/2011 Sb. a vyhlášky MF R . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb., . 460/2009 Sb., . 364/2010 Sb., . 387/2011 Sb. a . 450/2012 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb.
1. Ocen ní pozemk 1.1 Pozemky Popis: Pozemky PK139, PK161 a PK162 jsou sou ástí parcely . 139/1, která je v KN vedena jako orná p da. Tento pozemek se nachází po pravé stran komunikace . 2 z obce Be vá e, p ed k ižovatkou Chotouchov, Dob e . Pozemek s terénními nerovnostmi. Pozemky PK166/13, PK166/24 a PK166/34 jsou sou ástí parcely . 171/1, která je v KN p evážn vedena jako orná p da. Pouze PK 166/24 je z ásti sou ástí parcel 366/1 a 347, které jsou v KN vedeny jako ostatní plocha - silnice. P esná vým ra ani hranice t chto PK parcel nebyla zjišt na. Pozemek PK197/2 je sou ástí parcely . 197/35 a PK197/9 sou ástí parcely . 193/1, oba pozemky jsou v KN vedeny jako orná p da. Lesní pozemek parc. . 82/16 se nachází na okraji osady Chtouchov, v údolí u potoka Polepka. Ocen ní: Zem d lské pozemky ocen né dle § 29: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m2] orná p da PK139 31 000 4 135,00 orná p da PK139 31 400 2 684,00 orná p da PK161 31 000 3 316,00 orná p da PK162 31 000 1 410,00 orná p da PK166/13 31 000 8 840,00 orná p da PK166/24 31 010 8 006,00 orná p da PK166/34 31 000 5 556,00 orná p da PK197/2 30 900 2 934,00 orná p da PK197/9 30 900 7 593,00 Mezisou et 44 474,00 Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39): Zem d lské pozemky ocen né dle § 29 - celkem Lesní pozemek ocen ný dle § 30: Název Parcelní íslo SLT
Vým ra [m2] 1 367,00
lesní pozemek 82/16 3U Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39): Lesní pozemek ocen ný dle § 30 - celkem
4
JC Úprava [K /m2] [%] 15,62 13,60 15,62 15,62 15,62 14,40 15,62 15,76 15,76
JC Úprava [K /m2] [%] 4,87
UC [K /m2] 15,62 13,60 15,62 15,62 15,62 14,40 15,62 15,76 15,76
UC [K /m2] 4,87
Cena [K ] 64 588,70 36 502,40 51 795,92 22 024,20 138 080,80 115 286,40 86 784,72 46 239,84 119 665,68 680 968,66 * 1,0000 680 968,66
Cena [K ] 6 657,29 6 657,29 * 1,0000 6 657,29
Pozemky - zjišt ná cena
=
687 625,95 K
Rekapitulace ocen ní provád ného podle cenového p edpisu:
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocen ní pozemk 1.1. Pozemky
687 626,- K
1. Ocen ní pozemk celkem
687 626,- K
Celkem
687 626,- K
Rekapitulace výsledných cen, celkem
687 626,- K
Ocen ní majetku obecnou metodikou: 1. Ocen ní pozemk 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oce ovaných pozemk P ehled srovnatelných pozemk : Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastav ní - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Vým ra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [K ] [ K /m2 ] [ KC ] [ K /m2 ] Lokalita: Pozemek, Vrb any KRC: 0,95
KMP: 1,50
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
7 125 64 125 9,00 1,42 Parcela .: Popis pozemku: Prodám zem d lský pozemek KÚ Vrb any,obec Vrb any,okres Kolín PZE 310 vým ra 7.125 m2 cena 9 K /m2 Lokalita: Pozemek, Polní Vod rady KRC: 0,95
KMP: 0,80
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,80
174 429 5 232 870 30,00 0,55 Parcela .: Popis pozemku: Prodej všech 10 pozemk 174.429m2 zem d lská p da. U ásti zažádáno o vyjmutí z p dního fondu /zm na na stavební pozemek/. Všechny pozemky jsou v pronájmu družstva. Výpov dní lh ta 3roky. Kolín je 11km, asi 13min. a Praha 60min. Po dohod možnost prodat i jednotliv . Cena: 30,-K /m2
5
KUV: 1,00
12,83
KUV: 0,90
16,42
Lokalita: Pozemek, Vrátkov KRC: 0,95
KMP: 1,30
KPP: 0,80
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,70
KUV: 0,50
2 903 149 000 51,33 0,35 Parcela .: 17,75 Popis pozemku: Exkluzivn Vám p edstavujeme k prodeji pozemek o rozloze 2903 m2, v sou asné dob vedený dle územního plánu jako orná p da. Pozemek se nachází u obce Vrátkov, která náleží pod St edo eský kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je m sto eský Brod, kde najdete veškerou ob anskou vybavenost (základní a mate ské školy, pošta, zdravotnická za ízení, supermarkety, vlak). Obec se rozkládá 29 km jihozápadn od Kolína, 3 km od eského Brodu a 16 km východn od hranice Prahy ( Újezd nad lesy). V obci Vrátkov najdete obecní ú ad i restauraci, PID. Pr m rná jednotková cena 15,67 K /m2 Druh pozemku lesní pozemek orná p da orná p da orná p da orná p da orná p da orná p da orná p da orná p da Celková vým ra pozemk
Parcela . 82/16 PK139 PK161 PK162 PK166/13 PK166/24 PK166/34 PK197/2 PK197/9
Vým ra [ m2 ] 1 367 6 819 3 316 1 410 8 840 8 006 5 556 2 934 7 593 45 841
Jednotková cena [ K /m2 ] 16 16 16 16 16 16 16 16 16 Hodnota pozemk celkem
Celková cena pozemku [K ] 21 872 109 104 53 056 22 560 141 440 128 096 88 896 46 944 121 488 733 456
REKAPITULACE OCEN NÍ
Rekapitulace ocen ní provád ného podle cenového p edpisu: 1. Ocen ní pozemk 1.1 Pozemky
687 626,00 K
Rekapitulace tržního ocen ní majetku: 1. Ocen ní pozemk 1.1 Pozemky Porovnávací hodnota Výnosová hodnota V cná hodnota Hodnota pozemku Zjišt ná cena dle vyhlášky
733 500,00 K Sou asný stav 0K 0K 733 456 K 733 456 K 687 626 K
Obvyklá cena
366 000 K
6
Komentá ke stanovení obvyklé ceny P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap . lokalita, pozice majetku v zón , infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na dobré úrovni, v okolí jsou nabízeny zem d lské pozemky k prodeji b) parametry povyšující cenu: velikost pozemk , dobrý p ístup, pozemky jsou obhospoda ovány c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2, nájemní smlouva nebyla p edložena Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 366 000,- K . V Praze 18.2.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír , podnik , ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3874/2013 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod .j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a p edala podklady pod po . . 22/2013.
SEZNAM PODKLAD A P ÍLOH Podklady a p ílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 19.11.2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 344 ze dne 14.11.2012
7
po et stran A4 p íloze 1 6 19
8