ZNALECKÝ POSUDEK č. 9441-222/2013 o ceně nemovitostí - domu Hamr č.p. 66 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 189, 592/5, 592/6 v k.ú. Hamr u Litvínova, obec Litvínov, okres Most, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku:
CZ Dražby, s.r.o. Mírové náměstí 3097/37 40001 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 5.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 24.9.2013
11
stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - domu Hamr č.p. 66 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 189, 592/5, 592/6 v k.ú. Hamr u Litvínova, obec Litvínov, okres Most, kraj Ústecký. Na základě objednávky CZ Dražby a.s. se sídlem Mírové náměstí 3097/37, 400 01 Ústí nad Labem se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – rodinný dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní).
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Jandečkova 66 436 01 Litvínov Ústecký Most Litvínov Dolní Litvínov 25 776
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.9.2013 za přítomnosti znalce (zástupce vlastníka firmy ENTEA s.r.o. se místního šetření nezúčastnil, obsílku o konání místního šetření si na adrese vlastníka nikdo nevyzvedl, v době místního šetření byla zastižena manželka zástupce vlastníka paní Neradová, která mi vstup do nemovitosti neumožnila, vzala si můj telefon s tím, že mě pan Nerad bude kontaktovat, k čemuž nedošlo).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - objednávka CZ Dražby a.s. se sídlem Mírové náměstí 3097/37, 400 01 Ústí nad Labem - informace o stavbě a parcelách z nahlížení do KN ze dne 5.9.2013 (LV č. 206) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 ze dne 5.9.2013 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - ocenění č. 456/08/03, které vypracoval odhadce Ing. Stanislav Franta, V Nezvala 2492/3 ze dne 5.4.2008 - fotodokumentace ze dne 5.9.2013 - mapa oblasti
5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 206 pro k.ú. Hamr u Litvínova je uvedeno: A - Vlastnické právo: ENTEA, s.r.o., Lomská, Areál Business Centre, 43601 Litvínov B - Nemovitosti: -2-
Pozemky: parc.č. St. 189192 m2 zastavěná plocha a nádvoří 2 parc.č. 592/5 196 m zahrada parc.č. 592/6 471 m2 zahrada Stavby: Hamr, č.p. 66, způsob využití bydlení, na parcele St. 189
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla k dispozici, vstup do nemovitosti mi nebyl umožněn, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce při venkovní obhlídce nemovitosti, údajů v katastru nemovitostí a odhadu č. 456/08/03, který jsem měl k dispozici.
7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům Hamr č.p. 66 - samostatně stojící, s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím a pozemek zastavěný domem a přilehlé pozemky zahrad ve funkčním celku. Situování je v zástavbě ulice Jandečkovy, v městské části Litvínova Hamr, v sousedství obdobných rodinných domů. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Další příslušenství tvoří dřevěné altány v zahradě, oplocení převážně z kovových rámů s pletivem, do ulice na opěrné zdi z KB bloků, s vraty a vrátky a dále zpevněné plochy z betonové zámkové dlažby a trvalé porosty v zahradě. Území je mírně svažité směrem na jih. Přístup je ze zpevněné komunikace ulice Jandečkovy a z propojky pro pěší do ulice Podkrušnohorské. Litvínov je větším městem okresu Most, zejména průmyslovým, v podhůří Krušných hor, které je spojeno MHD (tramvaj, autobus) s okresním městem, vzdáleným cca 10 km. Situování oceňované nemovitosti je v městské části Hamr, na okraji Litvínova, ve směru na Horní Jiřetín, v zástavbě obdobných rodinných domů, s blízkostí občanské vybavenosti i zastávky MHD.
B. Znalecký posudek Na základě objednávky CZ Dražby a.s. se sídlem Mírové náměstí 3097/37, 400 01 Ústí nad Labem se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – rodinný dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní).
1. Popis objektů a pozemků Dům Hamr č.p. 66
-3-
Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím, samostatně stojící. Dům je zděný, založení na základových pasech, bez izolací proti zemní vlhkosti, se sedlovou střechou, opatřenou krytinou z šablon beternit, včetně kompletních klemp. konstrukcí z titanzinku a hromosvodu, s fasádou rýhovanou. Provedení jednotlivých podlaží: Zdivo tl. 45 cm, stropy klenbové a polosplané a nespalné s rovným podhledem a zateplený podhled krovu, vnitřní omítky štukové hladké, částečný obklad sádrokartonem a keramický obklad, podlahy předpoklad kryté PVC a kobercem případně plovoucí a z keramické dlažby, schodiště kamenné, osazena plastová okna a dveře z masivu, proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace. Vytápění ústřední s kotlem na plyn, ohřev teplé vody v plynovém zásobníkovém ohřívači. Osazeno běžné vybavení sociálních zařízení v současném standardu a vestavěné spotřebiče v kuchyňské lince. Výčet místností: 1.PP: Garáž, prádelna, kotelna, chodba a schodiště. 1.NP: Zádveří, chodba a schodiště, šatna, obývací pokoj, kuchyň, 2 pokoje. Podkroví: Chodba, schody na půdu, 4 pokoje, koupelna s WC, WC. Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaží a podkroví a je v něm 1 byt, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří stavby je cca 110 roků. V roce 1994 proběhla rozsáhlá rekonstrukce - údajná částečná výměna prvků dlouhodobé životnosti a kompletní výměna prvků krátkodobé životnosti (nová střešní krytina, zateplení, osazení plastových oken a nové vnitřní dveře, nové instalace a vytápění, povrchy stěn a podlah, nové zařizovací předměty). Rovněž byly provedeny nové zpevněné plochy kolem domu a rekonstrukce přípojek inženýrských sítí. Stavba je dobře udržovaná. Ostatní stavby: Dřevěné altány v zahradě, oplocení převážně z kovových rámů s pletivem, do ulice na opěrné zdi z KB bloků, s vraty a vrátky a dále zpevněné plochy z betonové zámkové dlažby. Pozemky: Pozemek zastavěný domem a přilehlé pozemky zahrad ve funkčním celku. Situování je v zástavbě rodinných domů. Území je mírně svažité směrem na jih, v zahradě jsou udržované ovocné a okrasné dřeviny, přístup je ze zpevněné komunikace, možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Výměra pozemků: parc.č. St. 189 parc.č. 592/5 parc.č. 592/6 celkem
192 m2 196 m2 471 m2 859 m2
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada
-4-
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp) a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě zkušenosti znalce.
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit.
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Hamr č.p. 66 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží:
§ 5, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím -5-
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
1121
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 14,50*5,30+2,40*5,00 1.PP 1.NP 14,50*10,15+0,45*5,80+4,00*2,55 Podkroví 14,50*10,15+0,45*5,80
= = =
[m2] 88,85 159,99 149,79
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 88,85 m2 2,40 m 159,99 m2 3,00 m 2 149,79 m 2,80 m
Název 1.PP 1.NP Podkroví Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Spodní stavba (14,50*5,30+2,40*5,00)*2,40 Vrchní stavba (14,50*10,15+0,45*5,80+4,00*2,55)*3,00 Zastřešení (14,50*10,15+0,45*5,80)*(1,30+5,00/2)+4,00* *2,55*2,00/2
= = =
[m3] 213,24 m3 479,96 m3 579,38 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Spodní stavba 1.NP Podkroví Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Obestavěný prostor 213,24 m3 479,96 m3 579,38 m3 1 272,58 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady:
Obj. podíl [%] S S S S S N S N C
5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,54 0,00
Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 1,23 6,10 4,31 0,00
10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S N S S N S S S S S S S S S S
2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2,20 2,30 3,20 7,85 2,10 1,30 8,16 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00 107,05 1,0705
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,04 110 160 68,75 3,4650 2. Zdivo: S 23,40 100,00 1,00 23,40 21,86 110 160 68,75 15,0288 3. Stropy: S 9,10 100,00 1,00 9,10 8,50 110 160 68,75 5,8438 4. Střecha: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,04 110 160 68,75 3,4650 5. Krytina: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,08 19 50 38,00 1,1704 6. Klempířské konstrukce: N 0,80 100,00 1,54 1,23 1,15 19 50 38,00 0,4370 7. Vnitřní omítky: S 6,10 100,00 1,00 6,10 5,70 19 60 31,67 1,8052 8. Fasádní omítky: N 2,80 100,00 1,54 4,31 4,03 19 50 38,00 1,5314 10. Vnitřní obklady: S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,06 19 40 47,50 0,9785 11. Schody: S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,15 110 160 68,75 1,4781 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 2,99 19 50 38,00 1,1362 13. Okna: N 5,10 100,00 1,54 7,85 7,33 19 50 38,00 2,7854 14. Podlahy obytných místností: S 2,10 100,00 1,00 2,10 1,96 19 40 47,50 0,9310 15. Podlahy ostatních místností: S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,21 19 40 47,50 0,5748 16. Vytápění: N 5,30 100,00 1,54 8,16 7,62 19 35 54,29 4,1369 17. Elektroinstalace: S 4,20 100,00 1,00 4,20 3,92 19 40 47,50 1,8620 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,56 19 40 47,50 0,2660 19. Rozvod vody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,71 19 40 47,50 1,2873 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,59 19 35 54,29 0,8632 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,47 19 35 54,29 0,2552 22. Kanalizace: S 2,70 100,00 1,00 2,70 2,52 19 50 38,00 0,9576 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,47 19 35 54,29 0,2552 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,02 19 40 47,50 1,9095 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,28 19 40 47,50 0,1330 26. Ostatní: S 4,00 100,00 1,00 4,00 3,74 19 40 47,50 1,7765 -7-
Opotřebení:
54,3330
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 272,58 m3 * 5 490,64 Kč/m3
= =
5 490,64 6 987 278,65 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 54,3330 % Úprava ceny za opotřebení
-
3 796 398,11 Kč
Dům Hamr č.p. 66 - zjištěná cena
=
3 190 880,54 Kč
2 130,1,1200 1,0705 1,0000 2,1500
Pozemky: 859 m2 á 600,- Kč/m2
=
515 400,- Kč
= =
3 190 881,- Kč 515 400,- Kč
Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby Pozemky Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem
3 706 281,- Kč
Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí
3 706 280,- Kč
c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce rodinných domů v Litvínově: Prodej dům rodinný 408 m2, Jandečkova, Hamr Prodej samostatně stojícího rodinného domu v Litvínově část Hamr. Zastavěná plocha a nádvoří domu činí 408 m², celková plocha pozemku je 994 m². Dům byl postaven v první polovině 20. století. V roce 2001 prošel částečnou rekonstrukcí. Rekonstrukci zateplení je nutno dokončit, veškerý materiál na dokončení je zakoupen a uskladněn na pozemku. Dům je tvořen ze dvou částí do tvaru L, v domě je byt 4+1, 2 koupelny a WC, garáž. Vytápění a ohřev vody je zajištěn plynovým kotlem a bojlerem. -8-
Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 487752 (dumrealit.cz NORD, Masarykova třída 1225/80, 41501 Teplice), aktualizace 27.8.2013, uvedena užitná plocha 408 m2, dle popisu spíše cca 160 m2, pozemek 994 m2, inzerovaná cena 2,575 mil. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 15 200,- Kč po odečtení obvyklé ceny garáže. Porovnání: RD ve stejné ulici, v obdobném až horším stavu, menší velikosti, s obdobným pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x1,00x1,10x0,90x1,00=0,84. Redukovaná jednotková cena 12 800,- Kč/m2. Prodej dům rodinný 346 m2, U Zámeckého parku, Litvínov K prodeji rodinný dům v top lokalitě centra města Litvínov - v klidové zóně u Zámeckého parku. Dům má tři samostatné bytové jednotky. V přízemí je byt 3+1 včetně zasklené terasy o vel. 89 m2, v 1.patře byt 3+1 se zasklenou terasou o velikosti 105 m2 včetně + pracovna na patře o velikosti 16 m2. Ve 2.patře je byt 3+1 o velikosti 89 m2 + balkon 6 m2 a půda 34 m2. Každý byt má vlastní elektroměr, vlastní topné systémy, plyn.přípojku. V průběhu posledních pěti let prošly všechny tři byty v domě rekonstrukcí. Dům je zateplen, má plastová okna a střechu z beton.tašek, podsklepený. K domu patří vestavěná dvojgaráž se samostanými vraty a vestavěná garáž s el.ovládanými vraty. Na pozemku ostatní plochy u domu jsou vytvořena další 3 parkovací stání s pohodlným vjezdem a pojezdovou bránou. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 065-106-223050 (Bydlete s námi, s.r.o., Vítězslava Nezvala 2498/17, 43401 Most), aktualizace 19.9.2013, užitná plocha 346 m2, pozemek 486 m2, inzerovaná cena 5,499 mil. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 14 600,- Kč po odečtení obvyklé ceny 3 garáží. Porovnání: RD v blízkosti centra, v obdobném stavu, větší velikosti, s menším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x0,90x1,00x1,00x1,10x1,05=0,88. Redukovaná jednotková cena 12 800,- Kč/m2. Prodej dům rodinný 240 m2, Litvínov, Loučná Zrekonstruovaný dům v klidné části Loučné u Litvínova. Obytný dům, o zastavěné ploše 120 m2 ze 3/4 podsklepen. Celková obytná plocha 240 m2. Zastavěná plocha a nádvoří 552 m2, zahrada 752 m2. V roce 2006 až 2010 byla provedena rekonstrukce, dostavěna garáž na tři auta. V obývacím pokoji je krb. Vytápění domu je plynovým kotlem se zásobníkem na teplou vodu. Kotel na plyn je umístěn ve spodní koupelně. Ve sklepě jsou dvě místnosti a prostorná chodba, kde je původní funkční pec. Na zahradě je bazén a terasa s venkovním krbem. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky M60 (RaF - reality a finance, Jaroslava Průchy 2906/12, 43401 Most), aktualizace 30.8.2013, uvedena užitná plocha 240 m2, pozemek 1304 m2, inzerovaná cena 4,7 mil. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 17 700,- Kč po odečtení obvyklé ceny 3 garáží. -9-
Porovnání: RD v obdobné lokalitě, v obdobném až lepším stavu, lépe vybavený (bazén), obdobné velikosti, s větším pozemkem pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x0,90x0,95x1,00x0,90=0,65. Redukovaná jednotková cena 11 500,- Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 11 500,- až 12 800,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 12 500,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti – ve všech případech inzerce rodinných domů po rekonstrukci v Litvínově, ve stejné ulici, v blízkosti centra a v obdobné lokalitě. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 12,5 tis. Kč/m2. Pro výměru započitatelné podlahové plochy cca 280 m2 (bez garáže) a přičtení obvyklé ceny garáže srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 3,7 mil. Kč. Srovnávací hodnota
=
3 700 000,- Kč
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží. Obvyklou cenu uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty 3,7 mil. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu případných závad, vedených v části C listu vlastnictví. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena nemovitosti
3 700 000,- Kč
slovy: třimilionysedmsettisíc Kč
V Srbicích 24.9.2013
Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice
- 10 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9441-222/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 229 13.
V Srbicích 24.9.2013
Ing. Zdeněk Garlík
- 11 -
