Okres:
Chomutov
Obec:
Údlice
ZNALECKÝ POSUDEK čís. 3305-90/2013
o obvyklé ceně nemovitosti – jiné stavby bez čp/eč na pozemku st.p.č.583 včetně příslušenství a pozemků v katastrálním území Údlice
Objednavatel:
JUDr. Zdeněk Zítka, Exekutorský úřad Plzeň – město, Palackého nám. 28, 301 00 Plzeň
Vlastník:
Štrosová Eva, Zahradní 51, 430 04 Chomutov
Účel:
Podklad pro exekuční řízení
Posudek vypracoval:
Ing. Petr Bicenc, znalec z oboru Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí bytem: Litvínov 6, Podkrušnohorská1581/ 312 tel. 603 748 486
Datum místního šetření: 10.4.2013
Datum, ke kterému bylo provedeno ocenění: 10.4.2013
Posudek obsahuje:
9 očíslovaných stran textu, 1 strana Přílohy č.1, 1 strana Přílohy č.2, 1 strana Přílohy č.3 a předává se ve trojím vyhotovení
1.
Nález
1.1.
Podklady pro vypracování posudku:
1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.1.4. 1.1.5. 1.1.6.
Výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.3.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 8.3.2013 Informace z územního plánu obce Údlice Informace od správce zahr. kolonie Doubí Kolaudační rozhodnutí z 31.5.1983 Zjištění na místě samém
Nemovitosti byly prohlédnuty a zaměřeny znalcem osobně dne 10.4.2013 za přítomnosti objednavatele posudku jen z vnější strany. Do objektu nebyl umožněn přístup. Popis vnitřních konstrukcí a vybavení byl částečně odhadnutý. 1.2.
Vlastnické a evidenční údaje
Nemovitost – jiná stavba bez čp/eč na pozemku st.p.č.583 je vedená v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov v obci Údlice, k.ú. Údlice. V listě vlastnictví č.1052 je uvedeno, že vlastníkem nemovitosti k 8.3.2013 byla: Štrosová Eva ( r.č.545825/1854), Zahradní 51, 430 04 Chomutov Omezení vlastnického práva: Předkupní právo, Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské viz výpis z katastru nemovitostí, nemají vliv na ocenění. Nabývací tituly: Viz výpis z listu vlastnictví K jiné stavbě náleží pozemky: st.parc.č. 583 - zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 832/138 - zahrada parc.č. 832/139 - zahrada parc.č. 832/140 - zahrada parc.č. 832/143 - zahrada
2
17 m 386 m2 150 m2 130 m2 53 m2
Použité cenové předpisy: Vyhlášce MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 1.3.
Popis oceňovaných nemovitostí
Oceňovaná nemovitost a pozemky se nachází v severní odloučené části obce. V oblasti zahrádkářských chat tzv.Doubí ( v oploceném areálu – Osada ČZS č.28). K pozemkům je příjezd po nezpevněné komunikaci. Pozemky jsou mírně svažité jižním směrem. Na pozemku st.p.č.583 stojí zahrádkářská chata. Pozemek p.č.832/143 není oplocený. Jižně pod chatou jsou pozemky p.č.832/138, p.č.832/139 a p.č.832/140, které jsou 2
rozdělené vnitroosodní komunikací ( netvoří funkční celek se zahr. chatou) a jsou oplocené. Na těchto pozemcích se nachází ovocné trvalé porosty bez většího hospodářského významu. Na pozemku zahrady p.č.832/143 se vyskytují venkovní úpravy nepatrného rozsahu, které tvoří příslušenství chaty. K pozemkům vedou z inženýrských sítí přípojka elektrické energie a pitné vody.
2.
Posudek - ocenění nemovitostí zahr. chata venkovní úpravy
pozemky
- přípojka vody - venkovní schody - ploty a plotová vrátka - okapový chodníček - zastavěná plocha - zahrada
Věcná hodnota 2.1.
Zahrádkářská chata 2.1.1. Nález
Zahr. chata je podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor. V 1.PP je sklepní prostor. V 1.NP se nachází jedna víceúčelová místnost. Základy jsou betonové s porušenou izolací proti zemní vlhkosti, což má za následek vlhké stěny v podzemním podlaží. Nosná konstrukce je zděná cihlová o tl. 30 cm. Stropy v podzemním podlaží jsou rovné částečně omítané, stropy v 1.NP a podkroví jsou obložené dřevěnými palubkami. Střecha je sedlová. Střešní krytina je z asfaltové lepenky. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vnější omítka je vápenná hladká, vnitřní omítky jsou vápenné štukové. V místnosti jsou podlahy z betonové mazaniny. Dveře jsou převážně dřevěné plné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění je provedeno kamny na tuhá paliva. Elektrorozvody jsou pouze světelného proudu. V chatě je proveden rozvod studené vody. Bleskosvod není proveden. Rozvody kanalizace chybí. Ostatní vybavení chybí. K zahrádkářské chatě nebyla předložena žádná projektová dokumentace. Stavba byla uvedena do užívání na základě kolaudačního rozhodnutí vydaného 1983, stáří chaty je 2013 – 1983 = 30 let. Objekt je převážně v původním technickém stavu a byly na něm provedeny jen nejnutnější udržovací práce. Při silných deštích dochází k zaplavení sklepního prostoru. 2.1.2. Zjištění charakteru objektu V objektu se nenacházejí ani provozní ani nebytové prostory. V tomto případě se jedná stavbu pro rodinnou rekreaci podle § 2 písm. a) odst. 1) vyhlášky 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, který splňuje podmínky stavby pro rodinnou rekreaci dle ustanovení § 2 písm. b) odst.2) vyhlášky č.501/2006 Sb..
3
2.1.3. Výměry pro ocenění Část objektu
Koeficient Zastavěná ZP plocha (ZP)
Rozměry
I.výška 2.výška
(m2)
(m)
Průměrná Koeficient Obestavěný výška OP prostor (OP)
(m)
(m)
(m)
(m)
1. PP
4,50
3,65
1,00
16,43
2,10
2,10
1,00
34,49
1.NP
4,50
3,65
1,00
16,43
2,40
2,40
1,00
39,42
zastřešení
4,50
3,65
1,00
16,43
1,35
0,78
1,00
12,73
0,20
(m3)
86,64
CELKEM
2.1.4. Výpočet 86,64
Obestavěný prostor (m3): OP B(n) nepodsklepený
Typ Podsklepení
Základní cena(Kč):
1
Koeficient podkroví: Kpd
1.NP
Nadzemní podlaží
krov neumožňující podkroví
Střecha
ne
Podkroví
zděná v tl. nad 15cm
Konstrukce
1 750
Základní cena(Kč): Zc
Zcu = Zc × Kpd × Křd
1 750,00
K4 - koeficient vybavení stavby Znak
Konstrukce a vybavení
1
Základy
2
Podezdívka
standardní s porušenou izolací chybí
3
Obvodové stěny
zděné tl.30cm
4
Stropy
rovné omítnuté, dřevěné
5
Zastřešení
sedlová
6
Krytina
lepenk ová
7
z pozink ovaného plechu
8
Klempířské konstrukce Úprava povrchů
9
Schody
chybí
10
Dveře
dřevěné plné
11
Okna
zdvojená
12
Podlahy
betonová mazanina
13
Vytápění
lok ální k amny
14
Elektroinstalace
světelná
15
Rozvod vody
studené
16
Zdroj teplé vody
chybí
17
Rozvod PB
chybí
18
Kanalizace
chybí
19
Záchod
chybí
20
Okenice
chybí
21
Vnitřní vybavení
chybí
22
Ostatní vybavení
chybí
objemové podíly: A (%)
zastoupení konstrukce: P ( %)
7,30
100
vápenná omítk a
nedotčené, standartní
nad standartní
pod standartní
chybějící
1
není-li ve výčtu
n
-0,073
3,80
100
1
27,30
100
1
0
10,10
100
1
0
6,20
100
1
0
4,10
100
1
0
0,80
100
1
0
9,20
100
1
1,20
100
3,10
100
1
5,20
100
1
4,10
100
3,10
100
3,00
-0,0704
0 1
-0,0222 0 0
1
-0,041
100
1
-0,03
2,10
100
1
0,90
100
1
-0,0167
0,20
100
1
-0,0037
2,00
100
1
-0,037
0,40
100
1
-0,0074
1,90
100
1
-0,0352
2,20
100
1
-0,0407
1,80
100
1
-0,0333
1
0
-0,021
Celkem objemových podílů ( n)
-0,4316
Koeficient vybavení stavby: K4 = 1 + 0,54 × n
0,7669
Koeficient změn cen staveb: Ki
Ki
Kód
Název položky
46.21.11.4.
chaty pro rekreaci
2,146
2 880
Základní cena chaty za m3 (Kč): ZCU = Zc × K4 × Ki
249 523
Reprodukční cena chaty (Kč): CR = ZCU × OP
4
Opotřebení lineární metodou: Stáří objektu S( rok):
30
Předpokládaná životnost Z( rok):
70
Roční opotřebení Zr(%): Zr = 100/Z
1,43
Vypočtené opotřebení Zv( %): Zv = Zr × S
42,86
Uvažované opotřebení Zu( %)( max.85%):
42,86
142 578
Cena stavby po odpočtu opotřebení( Kč): C = ZCU × OP × ( 1 - Zu/100 )
2.2.
Venkovní úpravy 2.2.1 Nález
Venkovní úpravy, které tvoří příslušenství k objektu, jsou přípojka vody, přípojka kanalizace, žumpa, ploty a plotová vrátka, venkovní schody a okapový chodníček. Cena venkovních úprava je zjištěna zjednodušeným způsobem a to 5 % z ceny hlavní stavby a staveb tvořících příslušenství. 142 578
Zahr. chata CELKEM: C
142 578 5,00
Procento ze zjištěné ceny(%): p
7 129
Venkovní úpravy (Kč): Cp = C×p
2.3.
Stavební pozemky 2.3.1. Pozemek st.p.č.583 ( zastavěná plocha) a p.č.832/143 ( zahrada)
Jedná se o pozemek st.parc.č. 583 v katastru nemovitostí k.ú. Údlice a náležející k oceňované nemovitosti, na kterém stojí zahr. chata. Pozemek je umístěný v severní části obce v rozptýlené zástavbě zahrádkářských chat ( lokalita Doubí). Dále se jedná se o pozemek parc.č. 832/143, který tvoří je funkční celek se stavební pozemkem. Pozemky jsou rovinaté. Pozemky jsou napojené na přípojku pitné vody a elektrickou přípojku. Přístup je po nezpevněné komunikaci. Pozemky nejsou oplocené. Výměra (m2): 17 + 53 = 70 m2. Podle průzkumu se cena stavebních pozemků v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 100 – 800 Kč/m2. S přihlédnutím k umístění pozemku, jeho kvalitě, tvaru, dopravní dostupnosti, stanovujeme cenu 300 Kč/m2. 70
V: výměra pozemku ( m2) Zc: základní cena dle průzkumu
Kč/m2 400
28 000
Celková cena pozemku( Kč): C = Zc × V
5
2.5.
Zemědělské pozemky 2.5.2. Pozemek p.č.832/138, p.č.832/139 a p.č.832/140 ( zahrada)
Pozemky jsou umístěný v severní části obce ( lokalita zahr. chat. Doubí - jižně pod zahr. chatou). Pozemky jsou svažité jižním směrem. Pozemky jsou napojené na vodovodní přípojku. Přístup je po nezpevněné komunikaci. Pozemky jsou oplocené. Pozemky nelze v jižní části zastavět, protože jsou dotčené ochranným pásmem 2 2 elektrického vysokého napětí. Výměra (m ): 386+150+130 = 666 m . 2
Podle průzkumu se cena pozemků v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 50 – 200 Kč/m . S přihlédnutím k umístění pozemku, jeho kvalitě, tvaru, dopravní dostupnosti, stanovujeme cenu 100 Kč/m2. 666
V: výměra pozemku ( m2) Zc: základní cena dle průzkumu
Kč/m2 100
66 600
Celková cena pozemku( Kč): C = Zc × V
2.6.
Rekapitulace Zahrádkářská chata Venkovní úpravy Pozemek
142 578 7 129 28 000 66 600
zastavěná plocha zahrada
244 307
Celkem
Věcná hodnota činí:
244 310,-Kč ( po zaokrouhlení) slovy: dvěstěčtyřicetčtyřitisícetřistadeset Kč
3.
Zjištění srovnávací hodnoty
Tato hodnota je výsledkem porovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutno respektovat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitostí. Oceňovaný objekt je situovaný v severní okrajové zastavěné části obce ( lokalita zahr. chat Doubí). Na pozemku st.p.č.583 stojí zahr. chata. Oceňované nemovitosti je přímo přístupná z místní nezpevněné vnitroosadní komunikaci. Pozemky jsou částečně
6
svažité jižním směrem a částečně oplocené. Chata je napojená na přípojku pitné vody a přípojku elektrické energie. Objekt je převážně v původním stavu a byly na něm provedeny jen nejnutnější udržovací práce. Obec Údlice má základní infrastrukturou ( obchody, škola, školka, lékař, pošta, restaurace, koupaliště…), kompletní občanská vybavenost je v sousedním Chomutově ( 5 km). Dopravní dostupnost je zajišťována zejména individuálně a částečně autobusovou dopravou. Nevýhodou je, že při silných deštích dochází k částečnému zaplavení sklepního prostoru. Při posouzení výše uvedených hledisek se jedná o průměrnou částečně udržovanou stavbu v původním stavu, která je umístěna v okrajové klidné části obce vhodné pro rekreaci.
Porovnávané nemovitosti: 1. Obec Údlice, zahr. chata v rekonstrukci, zděná, lokální vytápění, plocha pozemku 405m2, výstavba bazénu, vodovodní přípojka, elektropřípojka, septik, přístup po nezpevněné komunikaci, nabídková cena 229tis. Kč. zdroj: www.sreality.cz, ID: 307553 2
2. Obec Údlice, podsklepená zahr. chata s podkrovím, zděná, plocha pozemku 384m , přístup po nezpevněné komunikaci, vodovodní přípojka, elektropřípojka, posezení s grilem, nabídková cena 349tis., zdroj: www.sreality.cz, ID:328685 3. Obec Údlice, zahr. chata s přístavbou, zděná částečně zateplená a částečně 2 2 dřevěná, lokální vytápění, zastavěná plocha 30m , plocha pozemku 433m , přístup po nezpevněné komunikaci, vodovodní přípojka, elektropřípojka, jímka, bazén, nabídková cena 490tis.Kč., zdroj: www.sreality.cz, ID:1759 4. Obec Všehrdy, dřevěná zahr. chata, zastavěná plocha 20m2, plocha pozemku 903m2, vodovodní přípojka, elektropřípojka, přístup po nezpevněné komunikaci, pergola a venkovní krb, nabídková cena 315tis.Kč., zdroj: www.sreality.cz, ID:C413038 Přepočet ceny zjištěné srovnávací metodou je proveden v Příloze č.3. Cena nemovitostí zjištěná srovnávací metodou činí:
223 140,- Kč( po zaokrouhlení) slovy: dvěstědvacettřitisícejednostočtyřicet Kč
5.
Rekapitulace
Výsledkem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) věcná hodnota( po zaokrouhlení) Cena vypočtená formou věcné hodnoty zohledňuje především - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměnu jednotlivých konstrukčních prvků a zařízení - předpokládanou životnost ( další trvání stavby) 7
ale neuvažuje se s eventuálním pronájmem a výnosy z pronájmu jednotlivých prostor. 244 310,-Kč Cena věcné hodnoty činí ( po zaokrouhlení)
neuvažuje se
b) výnosová hodnota ( po zaokrouhlení)
c) srovnávací metodou Cena zjištěná srovnávací metodou činí
223 140,-Kč
Silné stránky nemovitostí - klidná část obce pro nerušenou rekreaci Slabé stránky nemovitostí - okrajová část obce dostupná jen individuální dopravou - do sklepa zatéká voda - pozemky netvoří funkční celek a jsou rozdělené vnitroosadní komunikací
Věcná hodnota vyjadřuje hledisko ceny pořízení a nákladů na opravy a údržbu. Věcná hodnota je obvykle vyšší než obvyklá cena, protože výše původních nákladů na pořízení nemá pro potencionálního kupujícího téměř žádný význam. Kupující zohledňuje vlastní hlediska a požadavky na převáděnou nemovitost s ohledem na předpokládané využití. Oceňované nemovitosti jsou orientovány výnosově s tím, že se předpokládá pronájem cizím subjektům, které je budou provozovat. Tento typ nemovitosti se běžně nepronajímá, a proto s tuto metodu neuvažujeme. Hodnota porovnávací by měla podat nejpřesnější obraz o obvyklé ceně, ale pouze v případě dostatečných informací. Obvyklá cena je stanovena s ohledem na úroveň jednotlivých dílčích výsledků a s přihlédnutím k jejich vlivu. Obvyklá cena se v daném případě blíží ceně zjištěné porovnávací metodou. Při nedostatku informací o realizovaných cenách je možno využít přiměřeně i nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří se zvážením vývojových trendů na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro odhad obvyklé ceny, stanovuji obvyklou cenu jiné stavby bez čp/eč na pozemku st.p.č.583 s příslušenstvím včetně pozemků v k.ú. Údlice ve výši
220 000,- Kč slovy: dvěstědvacettisíc Kč V Litvínově 28.8.2013 Ing. Petr Bicenc
1. Příloha č.1 - Fotodokumentace 2. Příloha č.2 – Snímek z katastrální mapy 3. Příloha č.3 – Tabulka výpočtů pro srovnávací metodu 8
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 27.9.1996 Spr.4741 pro obor E k o n o m i k a, odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č.3305-90/2013 znal. deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. V Litvínově 28.8.2013 Ing. Petr Bicenc
9
