ZNALECKÝ POSUDEK č. 26/748/2013 O ceně nemovitostí zapsaných na LV 89, k.ú. Svojšice, na LV 132, k.ú. Svojšice a na LV 324, k.ú Chraštice včetně pozemků , obec Svojšice a obec Chraštice, okres Příbram
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Vít Novozámecký, soudní exekutor Exekutorský úřad Brno - Město Bratislavská 73 602 00 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny na základě usnesení Exekutorského úřadu Brno - Město č.j. 056 EX 6829/12-86
Ing. Jiří Karpíšek Mariánské údolí 270 261 01 Příbram II telefon: 602248467 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami 25.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitostí včetně jednotlivých práv a závad, které jsou s výše uvedenými nemovitostmi spojená ke dni vydání usnesení exekutora.
2. Základní informace 1.LV 89 - Svojšice Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům čp, 20 a čp.22 Svojšice 262 72 Svojšice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Svojšice Katastrální území: Svojšice Počet obyvatel: 105 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2 2.LV 132 - Svojšice Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Svojšice 262 72 Svojšice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Svojšice Katastrální území: Svojšice Počet obyvatel: 105 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2 3.LV 324 - Chraštice Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Chraštice 262 72 Chraštice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Chraštice Katastrální území: Chraštice Počet obyvatel: 254 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.10.2013 za přítomnosti paní Marie Kvasničkové a pana Jiřího Kvasničky.
-2-
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 89, kú. Svojšice ze dne 16.8.2013 - výpis z katastru nemovitostí LV 132, kú. Svojšice ze dne 12.2..2013 - výpis z katastru nemovitostí LV 324, kú. Chraštice ze dne 16.8.2013 - zjištění a měření na místě samém - usnesení Exekutorského úřadu Brno - Město č.j. 056 EX 6829/12-86 - kopie katastrálních map
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle LV
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. Ocenění bylo provedeno na základě měření a zjištění na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je umístěna v západní části obce Svojšice. Nemovitost se skládá ze dvou rodinných domů čp. 20 a čp.22, Součástí nemovitosti je dále bývalý chlév, garáž, venkovní úpravy a trvalé porosty. Přístup k nemovitosti je z komunikace procházející obcí a přes vlastní pozemky po zpevněné cestě uzavřené vraty a vrátky. Nemovitost je oplocena. K nemovitosti dále náleží zemědělská půda a lesní pozemky. Kanalizace do vlastní jímky, vodovod z vlastní studny. Všechny objekty nemovitosti jsou ve velmi špatném stavu. Objekt čp.20 je ve stavu před demolicí, Objekt chléva vlivem nevyužívání desítky let je též v havarijním stavu. Objekt čp.22 plní funkci rodinného domu. Spolu s hospodářskou částí a garáží je v zanedbaném stavebně technickém stavu.
8. Obsah znaleckého posudku LV 89 - Svojšice 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.22 1.1.2. Rodinný dům čp.20 1.1.3. Bývalý chlév 1.1.4. Dílna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 89 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Svojšice
LV 132 - Svojšice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 132
LV 324 - Chraštice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 324 -3-
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Chraštice
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
LV 89 - Svojšice 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.22 Popis Rodinný dům byl zřízen před cca 50 roky jako vestavba do původní stodoly. Obytná část je jednopodlažní s podkrovím. Zdivo je kamenné a tvárnicové. Střecha je sedlová opatřená eternitovými šablonami, klempířské konstrukce chybí, hromosvod chybí. Vnitřní omítky vápenné, vnější omítky na obytné části břizolitové. Okna dřevěná, dveře hladké. Vytápění kotlem na tuhá paliva, litinové radiátory. Ohřev vody el. ohřívač. podlahy betonové s nášlapem z PVC. Výčet místností: přízemí: 2 pokoje, chodba předsíň WC, koupelna podkroví: 2 pokoje Stavebně technický stav je velmi zanedbaný, objekt potřebuje opravy a modernizace. Stáří původního objektu je více než 100 roků Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 100 let 5 006,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 8,7*17,9+2,0*5,0 Název podlaží přízemí:
Zastavěná plocha 165,73 m2
=
Konstrukční výška 2,80 m
Obestavěný prostor nadzemní část: (8,7*17,9+2,0*5,0)*(2,80) zastřešení: 8,7*4,1/2,0*17,9 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
= = =
ZP1 = ZP = -4-
165,73 m2
464,04 m3 319,25 m3 783,29 m3 165,73 m2 165,73 m2
Podlažnost:
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Zanedbaný objekt 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60
č. I
Vi typ A
III III II III III
0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
III II
0,00 -0,05
I III I III I
0,00 0,00 -0,03 0,01 -0,10
V
0,40
č. I II II I I I II II I III I
Pi 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 -0,10
č.
Ti
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,204 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - zanedbaný stav 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,750 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku -5-
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
I
-0,10
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,204 * 0,750 * 0,900 = 0,138 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m3 * 0,138 = 690,83 Kč/m3 CP = CU * OP = 690,83 Kč/m3 * 783,29 m3 = 541 120,23 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
541 120,23 Kč
1.1.2. Rodinný dům čp.20 Popis Jednopodlažní rodinný dům bez podsklepení a bez podkroví. Objekt je cihelný, střecha je sedlová opatřená pálenou taškovou krytinou. Klempířské konstrukce a hromosvod chybí. Objekt je zchátralý a je ve stavu před demolicí. Do objektu zatéká, střecha a stropy jsou propadlé. Vybavení chybí. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 100 let 5 006,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 19*5,9 Název podlaží přízemí:
=
Zastavěná plocha 112,10 m2
Konstrukční výška 2,80 m
Obestavěný prostor přízemí: (19*5,9)*(2,80) zastřešení: 5,9*3,5/2,0*19 Obestavěný prostor - celkem:
= = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení -6-
112,10 m2
313,88 m3 196,18 m3 510,06 m3 112,10 m2 112,10 m2
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - zchátralý stav 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60
č. I
Vi typ A
III III II III I
0,00 0,00 0,00 0,02 -0,10
I I
-0,08 -0,10
I I I III I
0,00 -0,05 -0,03 0,01 -0,10
V
0,40
č. I II II I I I II II I III I
Pi 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 -0,10
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,137 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - zchátralý stav 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,750 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - v jednom celkus -7-
objektem čp.22 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,137 * 0,750 * 0,850 = 0,087 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m3 * 0,087 = 435,52 Kč/m3 CP = CU * OP = 435,52 Kč/m3 * 510,06 m3 = 222 141,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
222 141,33 Kč
=
1.1.3. Bývalý chlév Popis Budova bývalého chléva. Postavená kolmo na oba obytné objekty. Zanedbaný stav vlivem neužívání. Zdivo smíšené -kámen a cihla, střecha sedlová opatřená pálenou krytinou, hromosvod chybí. Bez omítek, bez vybavení. Opotřebení vzhledem ke stavebně technickému stavu maximální. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
S. skladování a manipulace zděná 1252
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 16*5,7 přízemí
=
[m2] 91,20
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 91,20 m2 91,20 m2
Podlaží přízemí Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 3,00 m
273,60 / 91,20 91,20 / 1
Součin 273,60 273,60 = 3,00 m = 91,20 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (16*5,7)*(3,00) přízemí zastřešení 5,7*3,8/2,0*16
= =
273,60 m3 173,28 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
přízemí
NP -8-
Obestavěný prostor 273,60 m3
zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
173,28 m3 446,88 m3
Z
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S P S S C P P X C P C C P X C C X X X X X X X C X
13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3] -9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
= * * * * * * * =
Upravený obj. podíl 6,07 30,40 6,35 7,00 2,90 0,00 1,93 1,33 0,00 0,00 1,10 0,00 0,00 1,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 58,41 0,5841
2 231,0,9390 0,9924 1,0000 0,5841 0,8500 2,0950 0,6420 1 388,28
Plná cena:
446,88 m3 * 1 388,28 Kč/m3
=
620 394,57 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 100 roků Opotřebení: 85,000 %
-
527 335,38 Kč
Bývalý chlév - zjištěná cena
=
93 059,19 Kč
1.1.4. Dílna Popis Objekt dílny je přistaven k objektu čp. 22 v řadě. Zdivo je tvárnicové, střecha je rovná, opatřená provizorním zakrytím. Podlahy betonové, omítky hrubé, okna provizorní dřevěná jednoduchá. Stavebně technický stav je zanedbaný, stáří stavby je cca 50 roků. Opotřebení je vzhledem k zanedbanému stavu 80% Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
S. skladování a manipulace zděná 1252
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 6*6 přízemí
=
[m2] 36,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 36,00 m2 36,00 m2
Podlaží přízemí Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 3,00 m
108,00 / 36,00 36,00 / 1
Součin 108,00 108,00 = 3,00 m = 36,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (6*6)*(3,00) přízemí
=
108,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
přízemí Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení standardu - 10 -
Obestavěný prostor 108,00 m3 108,00 m3
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S P C P C P P X C P S P P X P C X X X X X X X C X
13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
108,00 m3 * 1 508,01 Kč/m3
Určení opotřebení odborným odhadem - 11 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,46 0,00 0,46 0,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,46 0,46 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,07 30,40 6,35 0,00 1,33 0,00 1,93 1,33 0,00 0,00 1,10 3,00 1,56 1,33 0,00 2,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 57,07 0,5707
= * * * * * * * =
2 231,0,9390 1,1033 1,0000 0,5707 0,8500 2,0950 0,6420 1 508,01
=
162 865,08 Kč
Stáří objektu: 50 roků Opotřebení: 80,000 %
-
130 292,06 Kč
Dílna - zjištěná cena
=
32 573,02 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 89 Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,6420 2,0950
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,0950 0,6420 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,0950 0,6420 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m . Typ
Parcelní číslo 3/1
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 ostatní plocha § 28 odstavec 5 ostatní plocha § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 47,07 18,83 20,00
Výměra [m2] 682,00
Jedn. cena [Kč/m2] 47,07
Cena [Kč] 32 101,74
3/2
162,00
47,07
7 625,34
55/1 55/2 56/1 56/2 57 60/1 60/2
1 280,00 775,00 1 683,00 77,00 702,00 43,00 76,00
20,00 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00
25 600,15 500,33 660,1 540,14 040,860,1 520,132 447,08
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Název orná půda orná půda Mezisoučet
Parcelní číslo BPEJ 41 část 41 část
52 901 54 511
Výměra [m2] 61,00 1 090,00 1 151,00
JC [Kč/m2] 7,85 6,81
- 12 -
Úprava [%]
UC [Kč/m2] 7,85 6,81
Cena [Kč] 478,85 7 422,90 7 901,75
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
*
1,0000 7 901,75
Lesní pozemky oceněné dle § 30 Název
Parcelní číslo SLT
Výměra [m2] 13 387,00 6 409,00
lesní pozemek 299/10 3K lesní pozemek 299/6 3K Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Lesní pozemky oceněné dle § 30 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 2,32 2,32
UC [Kč/m2] 2,32 2,32
Pozemky rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněné dle § 31 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Přirážka Ki [Kč/m2] § 31 odstavec 5 35,0,07 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2.
Kp 1,000
Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena číslo [m2] % [Kč/m2] § 31 odstavec 5 vodní plocha 52/5 47,00 10,00 § 31 odstavec 5 vodní plocha 527/12 89,00 10,00 Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem Název
Typ
Pozemky LV 89 - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 31 057,84 14 868,88 45 926,72 * 1,0000 45 926,72
Upr. cena [Kč/m2] 2,45 10,Cena [Kč] 470,890,1 360,-
187 635,55 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Svojšice Lesní porosty: § 35 - § 38 . Název Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 19 4 1,000 110 800 60 58,89 12,46 0,095 0,887 Ha=[(58,89-12,46)*0,095*1/0,887+12,46]*1,00*60 % = 10,4597 Kč/mS 8 367,76 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,545 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = 4 560,43 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena bříza 19 2 1,000 110 800 40 - 13 -
(max 80)
7,49 3,77 0,211 2 Ha=[(7,49-3,77)*0,211+3,77]*1,00*40 % = 1,8220 Kč/m Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): bříza - celkem
* * =
1 457,60 0,695 1,000 1 013,03
Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 96 5 1,000 110 5 100 60 49,71 12,46 0,794 0,881 Ha=[(49,71-12,46)*0,794*1/0,881+12,46]*1,00*60 % = 27,6189 Kč/mS 140 856,39 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,930 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = 130 996,44 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní 96 5 1,000 110 5 100 40 26,31 16,94 0,929 0,956 Ha=[(26,31-16,94)*0,929*1/0,956+16,94]*1,00*40 % = 10,4181 Kč/mS 53 132,31 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,930 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 borovice lesní - celkem = 49 413,05 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní 108 5 0,900 110 500 70 26,31 16,94 0,956 0,956 Ha=[(26,31-16,94)*0,956*1/0,956+16,94]*0,90*70 % = 16,5753 Kč/mS 8 287,65 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,990 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 borovice lesní - celkem = 8 204,77 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 108 7 0,900 110 500 30 36,10 12,46 0,901 0,901 Ha=[(36,10-12,46)*0,901*1/0,901+12,46]*0,90*30 % = 9,7470 Kč/mS 4 873,50 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,990 - 14 -
Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): smrk ztepilý - celkem
* =
1,000 4 824,77
Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní 56 3 1,000 110 6 700 100 33,34 16,94 0,820 0,945 Ha=[(33,34-16,94)*0,820*1/0,945+16,94]*1,00*100 % = 31,1707 Kč/mS 208 843,69 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,730 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 borovice lesní - celkem = 152 455,89 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní 136 8 0,900 110 1 000 100 (max 120)
16,94 16,94 1,000 Ha=[(16,94-16,94)*1,000+16,94]*0,90*100 % = 15,2460 Kč/m2 Koeficient prodejnosti: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,000] borovice lesní - celkem
* =
15 246,00 1,000 15 246,-
Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 108 7 1,000 110 5 700 100 36,10 12,46 0,901 0,901 Ha=[(36,10-12,46)*0,901*1/0,901+12,46]*1,00*100 % = 36,1000 Kč/mS 205 770,00 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,990 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = 203 712,30 Celkem - lesní porosty
=
Trvalé porosty Svojšice - zjištěná cena
570 426,68 Kč 570 426,68 Kč
LV 132 - Svojšice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 132 Ocenění Ostatní stavební pozemek - 15 -
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,7790 2,2560
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná § 28 odst. 6 a) nezp. pr. 35,1,00 2,2560 0,7790 61,51 Název
Typ
§ 28 odst. 6 a) nezp. pr.ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 335/4
Výměra [m2] 192,00
Jedn. cena [Kč/m2] 61,51
Cena [Kč] 11 809,92 11 809,92
Pozemky LV 132 - zjištěná cena
=
11 809,92 Kč
UC [Kč/m2] 3,83 3,83 10,25 4,44 1,21
Cena [Kč] 2 221,40 4 791,33 33 722,50 56 410,20 7 702,86 104 848,29 * 1,0000 104 848,29
LV 324 - Chraštice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 324 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 580,00 1 251,00 3 290,00 12 705,00 6 366,00 24 192,00
JC [Kč/m2] 3,83 3,83 10,25 4,44 1,21
Úprava [%]
Výměra [m2] 3 199,00
JC [Kč/m2] 2,32
Úprava [%]
orná půda 905 52 614 orná půda 907 52 614 orná půda 1017 část 51 500 orná půda 1017 část 52 604 orná půda 1017 část 56 701 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem Lesní pozemek oceněný dle § 30 Název
Parcelní číslo SLT
lesní pozemek 983 3K Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Lesní pozemek oceněný dle § 30 - celkem Pozemky LV 324 - zjištěná cena
UC [Kč/m2] 2,32
=
2. Ocenění trvalých porostů - 16 -
Cena [Kč] 7 421,68 7 421,68 * 1,0000 7 421,68
112 269,97 Kč
2.1. Trvalé porosty Chraštice Lesní porosty: § 35 - § 38 . Název Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní 47 4 0,800 110 2 500 100 30,24 16,94 0,810 0,968 Ha=[(30,24-16,94)*0,810*1/0,968+16,94]*0,80*100 % = 22,4553 Kč/mS 56 138,25 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,685 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 borovice lesní - celkem = 38 454,70 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní 11 5 1,000 110 700 100 26,31 16,94 0,307 0,956 Ha=[(26,31-16,94)*0,307*1/0,956+16,94]*1,00*100 % = 19,9490 Kč/mS 13 964,30 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,505 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 borovice lesní - celkem = 7 051,97 Celkem - lesní porosty
=
Trvalé porosty Chraštice - zjištěná cena
45 506,67 Kč 45 506,67 Kč
- 17 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen LV 89 - Svojšice 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.22 1.1.2. Rodinný dům čp.20 1.1.3. Bývalý chlév 1.1.4. Dílna
541 120,20 Kč 222 141,30 Kč 93 059,20 Kč 32 573,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
888 893,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 89
187 635,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
187 635,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Svojšice
570 426,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
570 426,70 Kč
LV 89 - Svojšice celkem
1 646 956,- Kč
LV 132 - Svojšice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 132
11 809,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
11 809,90 Kč
LV 132 - Svojšice celkem
11 809,90 Kč
LV 324 - Chraštice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 324
112 270,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
112 270,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Chraštice
45 506,70 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
45 506,70 Kč - 18 -
LV 324 - Chraštice celkem
157 776,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 816 542,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmilionosmsetšestnácttisícpětsetčtyřicet Kč
- 19 -
1 816 540,- Kč
D. Z Á V Ě R: Na základě vlastních zkušeností se stanovením obvyklých cen ve vazbě na aktuální situaci na trhu s nemovitostmi tohoto druhu stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ke dni 4.10.2013 Ve výši těchto hodnot byla cena konzultována s největšími realitními kancelářemi (reality Pintner) v regionu, dále byla porovnána s dalšími cenami včetně internetu a vlastní databáze znalce, a je při případném prodeji srovnatelné nemovitosti v této lokalitě reálně dosažitelná.
a) Obvyklá cena nemovitostí: LV 324 k.ú. Chraštice
170 000,- Kč, slovy: stosedmdesáttisíc korun z toho podíl povinné 1............. 1/4:
42 500,- Kč
LV 132 k.ú. Svojšice
20 000,- Kč, slovy: dvacettisíc korun z toho podíl povinné 1..............1/6: z toho podíl povinného 2..........1/6:
3 333,- Kč 3 333,- Kč
LV 89 k.ú. Svojšice
1 500 000,- Kč, slovy: jedenmilion pětsettisíc korun z toho podíl povinné 1..............1/2: z toho podíl povinného 2..........1/2:
750 000,- Kč 750 000,- Kč
b) Cena práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitosti váznou nejsou Ing. Jiří Karpíšek Mariánské údolí 270 261 01 Příbram II telefon: 602248467 e-mail:
[email protected] V Příbrami 25.10.2013
- 20 -
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 18.6.1989 pod č. j. Spr. 976/82, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 26/748/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. vyhl. 77/93 Sb..
- 21 -
- 22 -
- 23 -
