-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1168-252/2013 o odhadu ceny obvyklé – spoluvlastnického podílu ¼ - na nemovitostech: rodinném domu č.p. 106 na pozemku parc.č. st. 68/1, včetně pozemků parc. č. st. 68/1 a parc.č. 110/12, 111/1 a příslušenství, v k.ú. Bohdalice, obci Bohdalice - Pavlovice, okresu Vyškov (LV č. 348)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Richard Bednář Exekutorský úřad Praha 10 Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 24 EXE 2495/2011
Podle stavu ke dni 10.7.2013 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 11.7.2013
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl ve výši ¼ ) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 106 Adresa nemovitosti: Bohdalice 106 Okres: Vyškov Obec: Bohdalice - Pavlovice Katastrální území: Bohdalice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 10.7.2013 za účasti znalce a povinné. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 348 pro k.ú. Bohdalice ze dne 17.6.2013 Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala sp.zn. 24 EXE 2495/2011-23 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 348 zapsán: Kuchtová Lenka, Bohdalice 107, 68341 Bohdalice – Pavlovice Suchánek Jiří, Bohdalice 107, 68341 Bohdalice – Pavlovice Suchánek Martin, č.p. 87, 76833 Prasklice Suchánek Petr, Bohdalice 107, 68341 Bohdalice – Pavlovice
podíl podíl podíl podíl
Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (k id. ¼ spoluvlastnického podílu) Zástavní právo exekutorské Dražební vyhláška k id. ¼ spoluvlastnického podílu blíže viz LV v příloze
¼ ¼ ¼ ¼
-36. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Bohdalice - Pavlovice, cca 100m od kostela, v sousedství hřbitova. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 106 na pozemku p.č. st. 68/1, pozemky p.č. st. 68/1 a p.č. 110/12, p.č. 111/1 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří hospodářské budovy, garáž, vedlejší stavby, oplocení, přípojky IS, trvalé porosty. Obec Bohdalice - Pavlovice je malou obcí s pouze základní občanskou vybaveností. Kompletní občanská vybavenost se nachází v okresním městě Vyškov, vzdáleném cca 9 km.
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovitosti - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 106 Oceňovaný rodinný dům je řadový koncový, má jedno nadzemní podlaží pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové s izolací, nosné konstrukce zděné tl. 60 cm a 70 cm z pálených cihel a vepřovic. Stropy s rovným podhledem. Krov střechy sedlový s krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce provedeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní vápenné hladké. Vnitřní keramické obklady provedeny v koupelně, kuchyni a na WC. Dveře náplňové, plné i prosklené. Okna plastová (pouze z uliční strany) a dřevěná zdvojená ostatní. Podlahy betonové a dřevotřískové kryty textilní krytinou, v koupelně a WC keramické dlažby, v kuchyni PVC. Elektroinstalace světelná a motorová. Rozvod vody studené a teplé. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva a plynovým kotlem. Zdrojem teplé vody je kotel ÚT. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a plynový sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvořeno vanou, umyvadlem, splachovacím WC. Objekt je odkanalizován přes žumpu do veřejné kanalizace. Objekt je napojen na inženýrské sítě: vodovod, kanalizace, plyn, elektřina. Zastavěná plocha objektu cca 159 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 125 m2. Na objektu byla v posledních letech prováděna pouze běžná údržba. Objekt se nachází v průměrném stavu. Opotřebení odhaduji na 70%. Dispoziční řešení: 1. NP: vstupní veranda, chodba, kuchyně, 2 pokoje, WC, koupelna, veranda, komora, spíž. V podkroví pouze půdní prostory
-5-
Příslušenství Příslušenství nemovitosti je standardního rozsahu a provedení a sestává z přípojek IS, žumpy a oplocení. Dále příslušenství tvoří vedlejší stavby : - hospodářské budovy - nepodsklepené bez č.p a č.e., určené jako skladovací prostory a pro ustájení a chov hospodářských zvířat a drůbeže. Celkem se jedná o 3 stavby na pozemcích p.č. st. 68/1, 111/1 a 110/12. Jedná se o přízemní stavby pod pultovou střechou. Celková zastavěná plocha všech staveb činí cca 80 m2. Objekty jsou přízemní zděné konstrukce. Okna jednoduchá, dveře dřevěné. -
Garáž – částečně podsklepená( v 1.PP kotelna a uhelna pro rodinný dům), přízemní stavba s pultovou střechou (krytina z pálených tašek), zděná, komunikačně propojená s budovou č.p. 106. Zastavěná plocha garáže cca 35m2.
-
Kovový přístřešek navazující na garáž, dřevěný přístřešek navazující na hospodářskou budovu, fóliovník na zahradě.
Na zahradě se nachází trvalé porosty, okrasné a ovocné stromy a keře.
2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 68/1 Parc.č. 110/12 Parc.č. 111/1
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada
o výměře 462 m2 o výměře 1029 m2 o výměře 389 m2
Pozemky jsou ve funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou převážně rovinaté. Celková výměra pozemků činí 1880 m2.
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti (v Bohdalicích a okolí cca 7 km) se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 600 tis. až 1 800 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná srov. 1 Bohdalice Bohdalice - Pavlovice I ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans.
1880 159 125
srov. 2 Bohdalice - Pavlovice II
190 90 72 640 000 nabídka
318 140 160 880 000 nabídka
srov. 3 Staré Hvězdlice 423 173 100 1 199 000 nabídka
0,9
0,9
0,9
datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav
VI.13 1,00
VI.13 1,00
VII.13 1,00
horší 1,05
horší 1,10
srov. 1,00
vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu
srov. 1,00
horší 1,05
srov. 1,00
lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu
srov. 1,00
srov. 1,00
srov. 1,00
příslušenství korekce pro příslušenství
horší 1,15
horší 1,15
horší 1,10
korekce pro velikost domu
1,15
0,95
1,05
korekce pro velikost pozemku
1,30
1,15
1,15
1 039 802
1 149 282
1 433 315
Indikovaná hodnota nemovitosti
1 207 466
Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační):
1 207 466 Kč
-7Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 200 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství a pozemků.
Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem Spoluvlastnický podíl ve výši id. ¼ činí
1 200 000,- Kč 300 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 106 situovaného na pozemku parc.č. st. 68/1, pozemků p.č. st. 68/1 a p.č. 110/12 a 111/1 a příslušenství, v k.ú. Bohdalice, obci Bohdalice Pavlovice, okresu Vyškov (LV č. 348), je stanovena ke dni 10.7.2013. Na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 1 200 000,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši id. ¼ činí
300 000,- Kč
-8-
V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti následovně:
- Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ve výši ¼ činí
300 000,- Kč
Slovy: třistatisíc Kč
-
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
-
Nemovitost není kulturní památkou.
V Ostravě, 11.7.2013
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1168-252/2013 znaleckého deníku.
-9Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV
- 10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
- 11 -
- 12 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
