ZNALECKÝ POSUDEK č.3615-438/2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 rodinného domu č.p.34 a podílu 1/2 garáže bez čp/če v obci Lomnice, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.266, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 106 m2, p.č.st.375, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 25 m2 a p.č.1139/5, zahrada, o velikosti 601 m2, vše zapsáno na LV č.110 pro k.ú.Lomnice u Rýmařova
Objednatel posudku:
Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 13.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 13.11.2013
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 rodinného domu č.p.34 a podílu 1/2 garáže bez čp/če v obci Lomnice, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.266, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 106 m2, p.č.st.375, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 25 m2 a p.č.1139/5, zahrada, o velikosti 601 m2, vše zapsáno na LV č.110 pro k.ú.Lomnice u Rýmařova
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Lomnice 34 793 02 Lomnice Moravskoslezský Bruntál Lomnice Lomnice u Rýmařova 517
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.11.2013 za přítomnosti znalce a matky p.Jána Kaščáka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.110 pro k.ú.Lomnice u Rýmařova - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR -2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
620806/7173, Pan Ján Kaščák, Lomnice 34, 793 02 Lomnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 695916/0956, Paní Zuzana Kaščáková, Lomnice 34, 793 02 Lomnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
Vlastníci pozemku: 620806/7173, Pan Ján Kaščák, Lomnice 34, 793 02 Lomnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 695916/0956, Paní Zuzana Kaščáková, Lomnice 34, 793 02 Lomnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací od matky spoluvlastníka, p.Kaščáka. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sklonitou střechu, je zděný. Krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, v horším stavu. V domě jsou dva byty dispozice 2+1, s jednou koupelnou. Vybavení kuchyní je standardní s linkou a sporákem. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Teplá voda je z boileru. WC a koupelna jsou standardní, vana, obklady. Dveře náplňové a prosklené, podlahy standardní. Okna jsou plastová. K domu náleží vedlejší stavby a garáž. Dům je starý nejméně 80 roků, před 17 lety byla provedena vestavba podkroví a modernizace. Stav objektu je zhoršený, údržba nedostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci do jímky, elektřinu. Napojení na plyn není.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 80 let 3 410,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
sklep: přízemí: podkroví: Název podlaží sklep: přízemí: podkroví:
9,36*9,24+2,05*4,49 9,36*9,24+2,05*4,49 9,36*9,24 Zastavěná plocha 95,69 m2 95,69 m2 86,49 m2
-5-
= = =
95,69 m2 95,69 m2 86,49 m2
Konstrukční výška 2,00 m 2,60 m 2,50 m
Obestavěný prostor
spodní stavba: 95,69*2,0 vrchní stavba: (9,36*9,24)*4,13+2,05*4,49*2,39 zastřešení: 86,49*3,3/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
191,38 m3 379,19 m3 142,71 m3 713,28 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,90
95,69 m2 277,87 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. -6-
č. III III I
Vi typ C 0,00 -0,08
II I III
0,00 0,00 0,00
III III I I II
0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00
II
0,00
III III
0,00 0,85
či rozsáhlejšími stavebními
Koeficient pro stáří 80 let: 0,71 12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,71 = 0,525 i=1
Index polohy
Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - s negativními vlivy na okolí (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - výrazně negativní změny trvalého charakteru - Na okraji území kraje, dlouhodobě se nerozvíjející oblast 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - objekt po průjezdnou komunikací
č. I II I
Pi 0,00 0,00 -0,05
II
0,00
II II II II I I
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,06 -0,10
I
-0,10
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,690 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,525 * 0,690 * 0,850 = 0,308
-7-
Ocenění
Cena upravená CU = IPC * I = 3 410,- Kč/m3 * 0,308 = 1 050,28 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 050,28 Kč/m3 * 713,28 m3 = 749 143,72 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
749 143,72 Kč
1.2. Příslušenství
1.2.1. Garáž
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec do 2 000 obyvatel 30 let 1 839,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
přízemí: Název podlaží přízemí:
= Zastavěná plocha 25,00 m2
25,00 m2
Konstrukční výška 2,30 m
Obestavěný prostor
vrchní stavba: 25,0*2,3 Obestavěný prostor - celkem:
= =
-8-
57,50 m3 57,50 m3
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: 0,90
č. II
Vi typ B
II II I II III IV
0,00 0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,65
5
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V6 * 0,90 = 0,550 i=1
Index polohy Převzatý index polohy IP = 0,690
Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu IT = 0,850 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,550 * 0,690 * 0,850 = 0,323
Ocenění
Cena upravená CU = IPC * I = 1 839,- Kč/m3 * 0,323 = 594,- Kč/m3 CP = CU * OP = 594,- Kč/m3 * 57,50 m3 = 34 155,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-9-
34 155,- Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7540 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 0,7540 -7,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 0,7540 -7,00
Zatřídění
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st.266
Upr. cena [Kč/m2] 52,67 21,07
Výměra [m2] 106,00
Jedn. cena [Kč/m2] 52,67
Cena [Kč] 5 583,02
st.375
25,00
52,67
1 316,75
1139/5
601,00
21,07
12 663,07 19 562,84
Pozemky - zjištěná cena
=
- 10 -
19 562,84 Kč
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
749 143,70 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž
34 155,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
783 298,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
19 562,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
19 562,80 Kč
Celkem
802 861,50 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
802 861,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
749 143,70 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž
34 155,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
783 298,70 Kč
- 11 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
19 562,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
19 562,80 Kč
Celkem
802 861,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
802 861,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Osmsetdvatisícosmsetšedesát Kč
- 12 -
802 860,- Kč
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 690.000,- Kč a všech budoucích pohledávek do výše 690.000,- Kč - GE Money Bank, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 15.400,- Kč s příslušenstvím + náklady Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
rodinný dům 4+1 s balkónem o ploše 98 m2, s pozemkem o celkové velikosti 2500 m2 ( zahrada 1659 m2 ), v Lomnici - část Tylov, v okrese Bruntál. Jedná se o dům po částečné rekonstrukci v roce 2002 ( střecha, topení, koupelna, voda, odpady, elektřina ). V přízemí se nachází 3 pokoje, koupelna a kuchyně, v podkroví je 1 pokoj -možnost další vestavby, dům je z části podsklepený. Napojen na žumpu 16 m3, kopanou studnu - 4m ( obecní vodovod na hranici pozemku ) a elektroinstalaci, vytápění tuhými palivy, ohřev vody přes kombinovaný bojler. Na pozemku se nachází dřevěné hospodářské stavení. Objekt se nachází v klidném místě s velkou zahradou, vhodný i k rekreačnímu využití, dojezd přímo k domu. Požadovaná cena 999.000,- Kč včetně provize.
- 13 -
Prodej rodinného domu o velikosti 4+1 v klidné části obce Valšov. Dům je částečně podsklepen. V přízemí jsou dva velké pokoje a místnost určená pro vybudování kuchyně.V 1.NP se nachází koupelna s WC a dva pokoje. Možnost půdní vestavby. Nová elektroinstalace a nové rozvody vody. Ze zadní strany domu přistavěna kůlna. K domu náleží zahrada o rozměru 300m2.Možnost dokoupení obecních pozemků. Požadovaná cena 490.000,- Kč včetně provize.
RD Lomnice, s prostornými místnostmi 4+1, rekonstruovaná koupelna a WC. Zahrada, další domek 24 m2 jako dílna, kůlna. Travnatá zahrada, potok. Velmi nízké náklady na provoz. Topení na tuhá paliva, kamínka v každé místnosti, elektrický proud. Opravená střecha, nový komín, dřevěný obklad ve vstupní hale. Skleník, je třeba oprava. Celé podsklepené. Požadovaná cena 629.000,- Kč včetně provize.
- 14 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 700.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Negativně působí prodej podílu.
Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 210.000,- Kč. Slovy: Dvěstědesettisíc Kč
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
V Tršicích 13.11.2013
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.
- 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3615-438/2013 znaleckého deníku.
- 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 110 ze dne 22.10.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 17 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
Mapa oblasti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
