2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3550-373/2013 O ceně podílu o velikosti 6/10 rodinného domu v Praze Řepích, Plzeňská č.p.78/326, včetně příslušenství a pozemků p.č.1303, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 740 m2 a p.č.1304, zahrada, o velikosti 422 m2, vše zapsáno na LV č.550 pro k.ú.Řepy

Objednatel posudku:

Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 30.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 30.9.2013

A. Nález

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 6/10 rodinného domu v Praze Řepích, Plzeňská č.p.78/326, včetně příslušenství a pozemků p.č.1303, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 740 m2 a p.č.1304, zahrada, o velikosti 422 m2, vše zapsáno na LV č.550 pro k.ú.Řepy

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Plzeňská 78/326 163 00 Praha - Řepy Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Řepy Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.9.2013 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.550 pro k.ú.Řepy - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

510419/271, Pan Josef Ticháček, Plzeňská 78/326, 163 00 Praha-Řepy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 10 580518/1767, Pan Roman Ticháček, Plzeňská 78/326, 163 00 Praha-Řepy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 6 / 10

Vlastníci pozemku: 510419/271, Pan Josef Ticháček, Plzeňská 78/326, 163 00 Praha-Řepy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 10 580518/1767, Pan Roman Ticháček, Plzeňská 78/326, 163 00 Praha-Řepy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 6 / 10 odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, zřejmě nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z plechu, bleskosvod chybí, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. Okna jsou dřevěná zdvojená a plastová. K domu náleží stavby hospodářského charakteru s pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Stav objektu je průměrný, celkové vybavení podstandardní. Objekt je napojen na kompletní infrastrukturu. Parkování u domu je špatné.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

-4-

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Praha 18 100 let 7 449,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

přízemí: Název podlaží přízemí:

= Zastavěná plocha 167,00 m2

-5-

167,00 m2

Konstrukční výška 2,60 m

Obestavěný prostor

vrchní stavba: 167,0*4,8 zastřešení: 167,0*2,1/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = =

801,60 m3 175,35 m3 976,95 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

167,00 m2 167,00 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 38 let po celkové rekonstrukci: 0,70 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,70 = 0,577 i=1

-6-

č. I

Vi typ A

II I

-0,01 -0,08

II III V

0,00 0,02 0,08

III II

0,00 -0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

III III III

0,01 0,00 0,85

Index polohy

Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. III II II

Pi 0,00 0,00 -0,03

II

0,00

I II III II

-0,02 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

8

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,577 * 0,950 * 0,850 = 0,466

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 7 449,- Kč/m3 * 0,466 = 3 471,23 Kč/m3 CP = CU * OP = 3 471,23 Kč/m3 * 976,95 m3 = 3 391 218,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-7-

3 391 218,15 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky

Ocenění

Ostatní stavební pozemky Typ

Název

§ 27 cenová mapa

zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 1303 1304

Pozemky - zjištěná cena

-8-

Výměra [m2] 740,00 422,00

Jedn. cena [Kč/m2] 4 570,00

Cena [Kč] 3 381 800,-

4 570,00

1 928 540,5 310 340,-

=

5 310 340,- Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

3 391 218,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 391 218,20 Kč

2. Ocenění pozemků 5 310 340,- Kč

2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem

5 310 340,- Kč

Celkem

8 701 558,20 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

8 701 558,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

3 391 218,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 391 218,20 Kč

-9-

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

5 310 340,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

5 310 340,- Kč

Celkem

8 701 558,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

8 701 558,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Osmmilionůsedmsetjedentisícpětsetšedesát Kč

- 10 -

8 701 560,- Kč

Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k podílu 6/10 k zajištění pohledávky ve výši 590.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 1.386.500,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011, Nařízení exekuce 34EXE-3705/2012-20 ze dne 3.5.2013, Zástavní právo exekutorské k podílu 6/10 k zajištění pohledávky ve výši 35.916,- Kč s příslušenstvím a náklady - Kalandrová Kristina, Přímá 1647/21, Smíchov, 150 00 Praha, Exekuční příkaz k prodeji podílu 6/10 nemovitosti 091EX-10639/2012-017 ze dne 16.5.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

samostatně stojící rodinný dům na slunné parcele v klidné vilové čtvrti - Bílá Hora. Dům tvoří jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží. V prvním podzemním podlaží je dílna, kde se nachází plynový kotel, sklepy a prádelna. V prvním nadzemním podlaží je obývací pokoj, ložnice, kuchyň a koupelna. V druhém nadzemním podlaží (podkroví) je obývací pokoj, kuchyně a koupelna. Tento podkrovní prostor by šel rozšířit o další místnost. Stav nemovitosti je v dobrém technickém stavu. K domu patří udržovaná zahrada stávajícími majiteli. Dům je vhodný pro rodinu s dětmi. V ulici je mateřská školka a zeleň. Požadovaná cena 8.400.000,- Kč včetně provize.

- 11 -

Velmi příjemný a prostorný řadový rodinný dům 5+1, s vnitřní garáží a lodžií. Celková obytná plocha je 261,78 m2. Vstupní hala otevírá možnosti pohodlného bydlení, v centru domu prostornou kuchyni s veškerými spotřebiči – myčka nádobí, sporák, lednice s mrazákem, mikrovlnná trouba. Impozantní koupelna s mramorem – vířivá vana. Další koupelna je umístěna i 1.NP. se sprchovým koutem. Veškeré bydlení v domě doplňuje posilovna a úložné prostory, terasa se zahrádkou. Podlahy – plovoucí, dlažba. Vytápění – boiler na ohřev vody, plynový kotel na vytápění domu. Internet, satelit. Orientace: v blízkosti nákupního centra Kaufland, hlavní ulice Slánská, nemocnice Motol a Letiště. V okolí park se zelení, Ladronka na bruslení, Divoká Šárka park. Požadovaná cena 7.900.000,- Kč.

Prodej rodinného domu 5+1/G + garsonka se samostatným vstupem ze zahrady + garáž, Ke Kaménce, Řepy. Dům má v přízemí hlavní obytnou část, z předsíně jsou vstupy do kuchyně, obývacího pokoje, pracovny, a do koupelny s vanou, umyvadlem a WC. V prvním patře jsou vstupy do 3 pokojů , koupelny se sprchovým koutem a WC. Ze zahrady je samostatný vstup do části domu ve tvaru L, v němž je garsoniéra s příslušenstvím. Požadovaná cena 6.900.000,- Kč vč.provize.

- 12 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 8.700.000,- Kč za celou nemovitost.

Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Negativně působí prodej podílu.

Obvyklou cenu podílu o velikosti 6/10 nemovitosti stanovuji na 3.200.000,- Kč. Slovy: Třimilionydvěstětisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 30.9.2013

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20.

- 13 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3550-373/2013 znaleckého deníku.

- 14 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 550 ze dne 2.9.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 3 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

- 18 -

- 19 -