2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3317-140/2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v Brně, Černá Pole, Lužova č.p.840, včetně příslušenství a pozemků p.č.3045, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 275 m2 a p.č.3046, zahrada, o velikosti 124 m2, vše zapsáno na LV č.835 pro k.ú.Černá Pole

Objednatel posudku:

Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 15.5.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 15.5.2013

A. Nález

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v Brně, Černá Pole, Lužova č.p.840, včetně příslušenství a pozemků p.č.3045, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 275 m2 a p.č.3046, zahrada, o velikosti 124 m2, vše zapsáno na LV č.835 pro k.ú.Černá Pole

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Lužova 840/20 613 00 Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Černá Pole Katastrální území: Počet obyvatel: 378 965 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. c): 1 100,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.5.2013 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.835 pro k.ú.Černá Pole - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

561216/2413, Pan Petr Pohanka, Lužova 840/20, 613 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 325627/439, Paní Ludmila Jelínková, Lužova 840/20, 613 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2

Vlastníci pozemku: 561216/2413, Pan Petr Pohanka, Lužova 840/20, 613 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 325627/439, Paní Ludmila Jelínková, Lužova 840/20, 613 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé součásti ocenění byly odhadnuty na základě vnějšího stavebně-technického provedení a na základě informací od objednatele posudku a od souseda. Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sedlovou střechu, cihelné zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná špatná, z větší části chybějící. Okna jsou dřevěná zdvojená. V domě se nacházejí dva byty dispozice 4+1. V suterénu se nachází 4 sklepní místnosti a garáž. Vybavení kuchyní je standardní s linkou a plynovým sporákem. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z plynových průtokových ohřívačů. WC a koupelna jsou s vanou, sprchovým koutem, umyvadlo. Dveře dřevěné hladké, podlahy z parket, dlažeb. Schody jsou betonové. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, z části chybějící. Dům je starý 104 roků, před 83 lety byla provedena nástavba patra a rekonstrukce. Stav objektu je zhoršený, údržba nedostatečná, celkové vybavení podstandardní. Nutné větší opravy. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizaci a elektřinu.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

-4-

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121

Úprava koeficientu prodejnosti Kp

Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 2,4520 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,7164

-5-

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. Konstr. výška plocha 90,00 m2 2,50 m 2 180,00 m 2,70 m 180,00 m2 2,70 m

Název suterén přízemí patro

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název obestavěný prostor

Obestavěný prostor 2201,0

[m3] 2 201,00 m3

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 2 201,00 m3 2 201,00 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna

Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm rovné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenná horší

běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná, zdvojená -6-

Hodnocení standardu S S S S S S S C P C C S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 90 10 35 65 100 100 100

S S

100 100

14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

parkety keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová

S S S S C S S S S S S S C

ocelové trubky, studená i teplá voda karma zemní plyn plastové potrubí plynový sporák 2xkoupelna splachovací

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] S S S S S S S C P C C S S S S S S S S C S S S S S S S C

7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 6,20 3,10 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

-7-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 90 10 35 65 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 5,58 0,00 0,50 0,00 0,00 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,00 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 92,18

Koeficient vybavení K4:

0,9218

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 2 201,00 m3 * 8 061,99 Kč/m3 Stavba bez základů - dle § 18 se upraví cena stavby, která není spojena se zemí pevným základem, koeficientem 0,9 Plná cena stavby bez základů:

= = *

8 061,99 17 744 439,99 Kč 0,9

=

15 969 995,99 Kč

Stáří (S): 105 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 105 / 140 = 75,000 %

-

11 977 496,99 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

3 992 499,- Kč

1 975,0,9218 1,2000 2,1500 1,7164

Výpočet opotřebení lineární metodou

-8-

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky

Ocenění

Ostatní stavební pozemky Typ

Název

§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 3045 3046

Pozemky - zjištěná cena

-9-

Výměra [m2] 275,00 124,00

Jedn. cena [Kč/m2] 5 140,00

Cena [Kč] 1 413 500,-

5 140,00

637 360,2 050 860,-

=

2 050 860,- Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

15 969 996,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

15 969 996,- Kč

2. Ocenění pozemků 2 050 860,- Kč

2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem

2 050 860,- Kč

Celkem

18 020 856,- Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

18 020 856,- Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

3 992 499,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 992 499,- Kč

- 10 -

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

2 050 860,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

2 050 860,- Kč

Celkem

6 043 359,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

6 043 359,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Šestmilionůčtyřicettřitisíctřistašedesát Kč

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15.

- 11 -

6 043 360,- Kč

Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 79EXE-1250/2012-12 ze dne 5.3.2012, Zástavní právo exekutorské ve výši 1.022,- Kč plus příslušenství a náklady soudního řízení k podílu 1/2 - CP Inkaso s.r.o., Hvězdova 1716/2b, Praha 4, ze dne 30.3.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

prodej rodinného domu z první republiky nacházejícího se v nejatraktivnější brněnské lokalitě Černá Pole. Jedná se řadový dům, který v letech 1998 2004 prošel kompletní rekonstrukcí. Dům má 2 nadzemní podlaží a obytné podkroví a 1 podzemní podlaží, za domem se nachází udržovaná zahrada. Dům je možno využít jako dvougenerační. Dům stojí na pozemku o celkové ploše 267 m2, z toho zastavěná plocha 149 m2, zahrada 118 m2, užitná plocha 233 m2, obytná plocha 171 m2. Dispozice: 1. podzemní podlaží: garáž 25 m2, kotelna, sklep, vstup na zahradu 1. nadzemní podlaží: vstupní předsíň s dřevěným schodištěm, originál funkční americká kamna, samostatné WC s umyvadlem, kuchyně o 12 m2 se vstupem na zahradu, komora, obývací pokoj o 25 m2, ložnice o 12 m2. 2. nadzemní podlaží: obývací pokoj o 25 m2, ložnice o 12 m2, ložnice o 12 m2 s balkonem, koupelna se sprchovým koutem, WC Plocha každého podlaží 62 m2. Obyvatelné podkroví: atypické prvky, plocha 47 m2. Rekonstrukce: nová střecha, střešní okna VELUX, nová EURO okna (dřevěná), zateplení, nová fasáda, nové rozvody a přípojky elektřiny (každé patro má svůj elektroměr), nové rozvody plynu a vody, nové plynové topení s automatickou regulací termostatem nový kotel TERMONA z r. 2009, všude nově broušené kvalitní parkety. V domě jsou 3 komíny možnost vystavění krbu. Orientace: východ, západ. V domě kabelové rozvody na TV a internet. Měsíční náklady činí cca 3.800,- Kč. Požadovaná cena 7.990.000,- Kč.

- 12 -

vícegenerační RD 5+1 s možností rozšíření, se zahradou ve velmi žádané a lukrativní městské části Černá Pole, Brno – město. Dům je řadový, cihlový, třípodlažní, podsklepený. RD má předzahrádku s vjezdem do garáže, čtyři balkony,terasu na zahradě. Obytná plocha 1385m2, Zastavěná plocha je 120m2, zahrada 76m2, užitná plocha činí 200m2. Dispozice 5x pokoj, kuchyně, 2xkoupelna s WC. Dům má také prádelnu, ze které je možné zřídit další menší bytovou jednotku. Dům byl kolaudován r.1974, je potřeba částečná rekonstrukce. Dům leží v klidné ulici Slezákova, která je odbočka z hlavní ulice Merhautova na jejím koci. Jde o úžasnou a velmi atraktivní lokalitu. V dosahu je veškerá vybavenost. Požadovaná cena 5.990.000,- Kč.

Prodej pěkného, řadového RD nacházející se v oblíbené lokalitě. Nachází se pár minut chůze od konečné zastávky tramvaje č. 5 (Štefánikova čtvrť). Dům je dvougenerační a dispozičně je řešený - 13 -

jako 5+2, po rekonstrukci. Rozměry pokojů 14,23,10.5,10,17m2, kuchyně 14.5 a 14m2. Disponuje zahradou, která je z části okrasná a z části jsou na ní ovocné stromy, dále je zde garáž pro dva automobily, nový plynový kotel, krbová kamna, plastová okna, sklep, dva balkony, terasa. Orientace sever a jih. Plocha pozemku 280m2. Veškeré měsíční náklady vč. internetu a kabelové televize činí necelých 5tis. Okolí zahrnuje veškerou občanskou vybavenost a velmi dobré dopravní spojení. Požadovaná cena 5.990.000,- Kč.

Prodej pěkného, řadového RD nacházejícího se pár minut chůze od konečné zastávky tramvaje č. 5 (Štefánikova čtvrť). Dům je dvougenerační a dispozičně je řešený jako 5+2, prošel částečnou rekostrukcí. Ve spodním patře je kuchyně a obývací pokoj. V prvním patře kuchyně a obývací pokoj, prostor lze sloučit v jeden větší. Ve druhém patře jsou 3 neprůchozí ložnice. Každé patro má k dispozici zrekonstruovanou koupelnu, celkem jsou tedy v domě 3. .Rozměry pokojů 14,23,10.5,10,17m2, kuchyně 14.5 a 14m2. Dům má zahradu, která je z části okrasná a z části jsou na ní ovocné stromy, dále je zde garáž pro dva automobily, nový plynový kotel, krbová kamna, plastová okna, sklep, dva balkony, terasa. Orientace sever a jih. Plocha pozemku 280m2. Veškeré měsíční náklady vč. internetu a kabelové televize činí necelých 5tis. Okolí zahrnuje veškerou občanskou vybavenost a velmi dobré dopravní spojení. Požadovaná cena 5.990.000,- Kč.

- 14 -

Prodej polořadové prvorepublikové vily, Brno - Černá Pole. Velmi prostorná vila (11+1) s garáží, zahradou a předzahrádkou je situována v klidné ulici vilové čtvrti. Zastavěná plocha čini 217 m2,podlahová plocha 335 m2, zahrada cca 280 m2. Vila byla postavena v r.1924,celkově rekonstruována v r. 1995 (izolace a rozšíření suterénních prostor směrem do zahrady, přístavba velké garáže a vjezdu – parkovacího místa, venkovního schodiště, zimních zahrad v prvním patře,kompletní rekonstrukce prvního a druhého patra a půdních prostor, nove elektrické rozvody med,nove odpady, výměna oken - plast, nová střešní krytina. Dispozice 1.PP - výměra 130 m, 4 kanceláře se samostatnými vstupy z haly s kuchyňkou, 1 kancelář (25 m) okna do ulice, 3 kanceláře (16,12,37) okna do zahrady do tzv. anglického dvorku, 2krat WC, úklidová místnost. Samostatný vchod a elektroměr.Lze využít i k bydleni. I.NP - světlý prostorný byt 2+kk,80 m - kuchyně spojená s jidelnou a se zimními zahradami, pokoj 25 m spíž s oknem, koupelna (umývadlo 2krát, sprchový kout), výstup na zahradu a velkou terasu, WC. Hala s původními vestavěnymi skříněmi, původním schodištěm,vstup do domu. II.NP - 2 pokoje (30, 25) se vstupy z haly (13,5), koupelna (rohová vana, sprchový kout, umývadlo 2krát, WC) balkon III.NP - 2 pokoje ( 22,17) hala (10,5), možno vybudovat dalsi velký podkrovní pokoj nad III.NP v půdním prostoru. Vila vyzaduje misty opravu a je vhodna i pro vícegenerační rodinu, mozno rozdelit na 4 byty, pro sídlo firmy, kombinaci bydleni a podnikáni, ci bydleni a pronajem suterennich prostor (nebo casti domu) jako kancelare ci k bydleni. Požadovaná cena 8.190.000,- Kč včetně poplatků, včetně právního servisu.

- 15 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 6.000.000,- Kč celá nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Velmi negativně působí prodej podílu.

Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 2.300.000,- Kč. Slovy:

Dvamilionytřistatisíc Kč

V Tršicích 15.5.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

- 16 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3317-140/2013 znaleckého deníku.

- 17 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 835 ze dne 3.5.20132 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 18 -

počet stran A4 v příloze: 8 1 1 2

Fotodokumentace nemovitosti

- 19 -

- 20 -

Mapa oblasti

- 21 -

- 22 -