2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 19/2677/2013 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 38 , st.p. 35, poz.p. 708/28 , k.ú. Brť , obec Otročín , okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský.

Objednatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ. a.s. , U Pískovny 890/1 , 182 00 Praha 8

Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé pro nedobrovolnou dražbu Č. j: 413/2012-D Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.2.2013 znalecký posudek vypracovala: Eva Chmelíková Lidická 51 36020 Karlovy Vary telefon: + 420777118933 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje předává v vyhotoveních.

17

stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se

V Karlových Varech 18.2.2013

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé podle data místního šetření , nedobrovolná dražba č.j. 413/2012-D

2. Základní informace Rodinný dům č.p.38 Brť 38 36401 0tročín Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Otročín Katastrální území: Brť Počet obyvatel: 503 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.2.2013 za přítomnosti paní Havlové.

4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Brť, Otročín 38,364 01 Toužim, Josef Havel, , vlastnictví: výhradní Brť, Otročín 38,364 01 Toužim, Josef Havel, , vlastnictví: výhradní

5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace stavby nebyla znalci předložena. Skutečnosti o stavu nemovitosti zjištěné na místě nejsou v rozporu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. V době místního šetření již byla zahájena částečná oprava rodinného domu.

7. Celkový popis nemovitosti 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace stavby nebyla znalci předložena. Skutečnosti o stavu nemovitosti zjištěné na místě nejsou v rozporu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. V době místního šetření již byla zahájena celková rekonstrukce rodinného domu.

7. Celkový popis nemovitosti Obec Otročín ( chráněná krajinná oblast Slavkovského lesa ) je situován ve středu trojúhelníku měst Bečov, Toužim, Teplá. V obci jsou dostupné lokální služby jako je pošta, obchod se smíšeným zbožím, restaurace. Obecní úřad je. Veškeré ostatní služby včetně školy, školky, policie, zdravotních středisek jsou ve vzdálenosti cca 12 km ve městech Toužimi a na opačnou stranu ve městě Bečově. Nejbližší správní centrum je v Karlových Varech, od kterého je nemovitost vzdálena cca 33.00 km. Oceňovaná nemovitost je situována mimo vlastní území obce a to v k.ú. Brť , od vlastní obce ve vzdálenosti cca 2 km . V tomto k.ú. není žádná občanská vybavenost , veškeré základní služby v obci Toužim ve vzdálenosti 11 km – bus cca 3* denně . V dané lokalitě je velice slabá kupní síla , nejsou zde pracovní možnosti . Část objektů využívaná k rekreačním účelům . Rodinný dům je situován ve středu obce v zástavbě bytových objektů . Přístup je po nezpevněné -3-

cestě . Objekt je napojen na veřejný rozvod vody a el. energii , kanalizace do žumpy , která je údajně nefunkční. Pozemky nejsou oplocené , rovinné bez venkovních úprav , které zvyšují cenu nemovitosti .

5. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům - nákladová metoda 1.1.2. Porovnávací metoda 2. Ocenění pozemků 2.1.

-4-

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům - nákladová metoda Popis: Předmětem hodnocení je rodinný dům, částečně podsklepený , dvě nadzemní podlaží ( druhé nadzemní podlaží obytné pouze z jedné poloviny ) , střecha sedlová s krytinou z AZC šablon . Objekt byl postaven na základě odborného odhadu v letech 1920. Objekt je jednogenerační o velikosti 1+3 III.K. : v přízemí je jedna obytná místnost užívaná jako obývací pokoj , dále je zde kuchyně , koupelna s WC , ve druhém NP je jeden pokoj , druhý pokoj stavebně neupravený , pravá strana je již bez stavebních úprav . Základy betonové pravděpodobně s nefunkčními izolacemi . Svislé nosné konstrukce zděné v 1.NP tl. 45 cm , 2.NP – 30 cm . Vodorovné konstrukce nad podlažím je pravděpodobně dřevěný trámový . Střecha sedlová s dřevěným vázaným krovem s krytinou z AZC šablon . Vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, vnější omítka chybí. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře náplňové , dřevěná zárubeň. Vnitřní obklady keramické standardní - koupelna, WC. Podlahy v obývacím pokoji chybí definitivní povrch je pouze beton. Mazanina , v kuchyni laminátová plovoucí , chodba keramická dlažba , pokoj – prkna . Schody kamenné. Vytápění pouze 2* kamna na tuhá paliva .El. instalace je 220/380. Koupelna vybavena vanou , sprchový kout , umyvadlo, WC splachovací . Teplá voda z bojleru , kuchyně vybavena el. sporákem . Dle vyjádření paní Havlové , objekt odkoupili v dezolátním stavu bez oken , strop byl nad obývacím pokojem propadlý . V letech 2005-2012 byla zřízena koupelna , proveden nový strop nad pokojem , částečně povrch podlah , u podélné fasády směřující do dvora je vybočené obvodové zdivo ve 2.NP , vlastník vypověděl . že již bylo provedeno ztužení a oprava zdiva – jakýkoliv právní doklad k tomuto úkonu chybí . Na pokraji své životnosti je krytina střechy .Vzhledem k technickému stavu , nedokončené opravě stanovuji opotřebení domu ve výši 75%.

Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce:

§ 5, typ B zděná -5-

Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 7,7*4,8+2,8*1+3,6*2,22 1.PP 1.NP 13,52*7,75 2.NP 13,52*7,75

= = =

[m2] 47,75 104,78 104,78

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,00 m 47,75 m2 2,60 m 104,78 m2 2 3,00 m 104,78 m

Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.PP (7,7*4,8+2,8*1+3,6*2,22)*(2,00) 1.NP (13,52*7,75)*(2,60) 2.NP (13,52*7,75)*(3,00) Zastřešení 104,78*3,8/2

= = = =

[m3] 95,50 m3 272,43 m3 314,34 m3 199,08 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.PP 1.NP 2.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce

bez izolace zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech -6-

Obestavěný prostor 95,50 m3 272,43 m3 314,34 m3 199,08 m3 881,35 m3

Hodnocení standardu P S S S S P

Část [%] 100 100 100 100 100 100

7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení

vápenné, štukové

S C C S S S S S S P C S C S P C P S S S C

100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient

Upravený obj. podíl 3,27 22,30 8,40 5,20 3,20 0,37 6,20 0,00 0,00 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 1,01 0,00 4,10 0,00 3,00 0,83 0,00 1,29 0,50 5,10

běžné keramické obklady kamenné náplňové dřevěná špaletová laminátová plovoucí , prkna , beton keramická dlažba kamna na tuhá paliva chybí světelná, třífázová plast, studená i teplá voda koupelnová kamna žumpa elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací

Hodnocení standardu P S S S S P S C C S S S S S S P C S C S P C P S S -7-

Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100

0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 0,46 1,00 1,00

25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů

S C

0,40 3,60

100 100

1,00 0,00

0,40 0,00 81,67

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 881,35 m3 * 3 413,- Kč/m3

= =

2 942,2 593 144,43 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 93 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 123 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 93 / 123 = 75,610 %

-

1 961 454,45 Kč

Rodinný dům - nákladová metoda - zjištěná cena

=

631 689,98 Kč

1 975,0,8167 0,8500 2,1460 1,00

Nákladová metoda zaokrouhleno : 632 000,- Kč

1.1.2. Porovnávací metoda- cena administrativní Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 90 let 3 458,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: : 7,7*4,8+2,8*1+3,6*2,22 : 13,52*7,75 : 13,52*7,75 Název podlaží : : : Obestavěný prostor: : :

Zastavěná plocha 47,75 m2 104,78 m2 104,78 m2

(7,7*4,8+2,8*1+3,6*2,22)*(2,00) (13,52*7,75)*(2,60) -8-

= = =

47,75 m2 104,78 m2 104,78 m2

Konstrukční výška 2,00 m 2,60 m 3,00 m

= =

95,50 m3 272,43 m3

: (13,52*7,75)*(3,00) zastřešení: 104,78*3,8/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,46

314,34 m3 199,08 m3 881,35 m3 104,78 m2 257,31 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60

č. I

Vi typ B

III III II I III

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

I III I I II

-0,08 0,00 0,00 -0,05 0,00

III III IV

0,01 0,00 0,65

č. I I

Pi 0,00 -0,01

II I I I II II I III

0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00

12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,343 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu -9-

11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II

0,00

č. II

Ti -0,05

II

0,00

II

0,00

11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,840 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,343 * 0,840 * 0,950 = 0,274 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 458,- Kč/m3 * 0,274 = 947,49 Kč/m3 CP = CU * OP = 947,49 Kč/m3 * 881,35 m3 = 835 070,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

835 070,31 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.9.2. Chráněná krajinná oblast: -3 % Úprava cen: -15 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Bez přirážek Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1600 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,1600 -15,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,1600 -15,00 Typ

Název

Parcelní - 10 -

Výměra

Jedn. cena

Upr. cena [Kč/m2] 74,06 29,62 Cena

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky – celkem

číslo 35 708/28

[m2] 314,00 692,00

- zjištěná cena

[Kč/m2] 74,06 29,62

[Kč] 23 254,84 20 497,04 43 751,88

=

43 751,88 Kč

. B OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. b1 Věcná hodnota – cena nákladová stanovena v úvodní části

Porovnávací hodnota : Vzhledem k velmi specifiké nemovitosti , která je situována v lokalitě , která není vyhledávána pro trvalé bydlení , dále k technickému stavu nemovitosti , nebylo provedeno porovnání s obdobnými nemovitostmi a to vzhledem k absenci obdobných nemovitostí ( tyto nemovitosti nejsou až , tak běžně obchodovány ). Cena obvyklá stanovena pomocí ceny zjištěné , nákladové a v neposlední řadě na základě odborného odhadu .

- 11 -

C. Rekapitulace Rekapitulace cen 1. Ocenění staveb 1.1.1. Rodinný dům - nákladová metoda 1.1.2. Porovnávací metoda- cena administrativní

632 000,00 Kč 835 100,00 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

43 750,00 Kč

Výsledná cena obvyklá na základě odborného odhadu :

500 000,- Kč

slovy: pětsettisícKč Poznámka : V ceně obvyklé nejsou promítnuty pohledávky zástavního práva smluvního.

V Karlových Varech 14.2.2013 Eva Chmelíková Lidická 51 36020 Karlovy Vary telefon: + 420777118933 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 19/2677/2013 znaleckého deníku.

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

pro Josef Havel Brť, Otročín 38 364 01 Toužim Praha, 07.12.2012 Č. j: 413/2012-D Věc: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: 25023217, číslo koncese: 351000-52800, byl jako “dražebník” pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: * st. parcela č. 35 o výměře 314 m2, zastavěná plocha a nádvoří * parcela č. 708/28 o výměře 692 m2, ostatní plocha * budova Brť, č.p. 38 bydlení stojící na st. parcele č. 35 zapsané na listu vlastnictví č. 262, pro katastrální území Brť, obec Otročín, část obce Brť, okres Karlovy Vary u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Žádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Evě Chmelíkové prohlídku nemovitostí dne 04.02.2012 v 13:00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem …………………… EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 (dražebník)

- 16 -

- 17 -