Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email:
[email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 8295-1967/2013
O ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 43, příslušející k části obce Pazucha, na pozemku p.č. St. 73, včetně pozemku p.č. St. 73 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 54/1 - zahrada, p.č. 55 zahrada a p.č. 62 - zahrada, vše v k.ú. Pazucha, obec Litomyšl, okres Svitavy. Objednatel posudku:
Mgr. Marcel Kubis soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk Masarykovo nám. 44/4 789 01 Zábřeh na Moravě IČ: 72043202 DIČ: CZ7803135681
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 139 EX 02805/13-039
Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 18.10.2013 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 17 stran a 9 stran příloh. V Přerově, dne 18.11.2013
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
A. 1.
NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 3.10.2013 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, Mgr. Marcel Kubis, č.j. 139 EX 02805/13-039, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí rodinného domu č.p. 43, příslušející k části obce Pazucha, na pozemku p.č. St. 73, včetně pozemku p.č. St. 73 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 54/1 - zahrada, p.č. 55 zahrada a p.č. 62 - zahrada, vše v k.ú. Pazucha, obec Litomyšl, okres Svitavy. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 18.10.2013, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.
2.
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.10.2013 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Informace, týkající se vnitřního vybavení, stavebně technického stavu a rekonstrukcí jednotlivých prvků oceňovaných nemovitostí, byly z části sděleny sousedem. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 186, pro k.ú. Pazucha, obec Litomyšl, okres Svitavy, vyhotovený objednavatelem dne 3.10.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Pazucha, obec Litomyšl, okres Svitavy, vyhotovená znaleckým ústavem dne 18.10.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Územní plán města Litomyšl. Znalecký posudek č. 6195-2341/2012 ze dne 6.12.2012, vypracovaný našim znaleckým ústavem pro účely jiného exekučního řízení. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl stránka č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. Fotodokumentace použita v tomto znaleckém posudku byla pořízena pro účely jiného exekučního řízení.
4.
Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Pardubický Svitavy Litomyšl Pazucha (718611)
List vlastnictví číslo: 186 Vlastník: Truhlář Martin Pazucha 43, 57001 Litomyšl
5. Celkový popis nemovitosti I) Rodinný dům č.p. 43 s příslušenstvím Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 186 pro k.ú. Pazucha, obec Litomyšl, okres Svitavy, je oceňovaná nemovitost evidována jako objekt č.p. 43 - bydlení. Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že tento se nachází v počátku kompletní rekonstrukce a modernizace, objekt je tedy rozestavěn. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. Jedná se o přízemní, zděný, nepodsklepený rodinný dům s budoucím plně využitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru a nachází se v zastavěné, okrajové části města Litomyšl, v místní části Pazucha, jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Pazucha 43, 570 01 Litomyšl. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 648/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Litomyšl, Bří Šťastných 1000, Litomyšl, Litomyšl-Město, 570 01. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, septik. Dle informací ČSÚ ve městě Litomyšl je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: hloubková kanalizace, plynové vedení. Dle dostupných podkladových materiálů bude objekt sestávat z jedné bytové jednotky o velikosti 5+1 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka je více než 80 roků. Ke dni ocenění objekt prochází rozsáhlou rekonstrukcí a modernizací prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako podprůměrné. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. stránka č. 4
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na pravou stranu (pohled z příjezdové komunikace) rodinného domu navazuje přízemní, zděná stodola pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou, na jejíž zadní stranu navazuje přízemní kůlna ze smíšeného zdiva pod sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Na zadní část rodinného domu navazuje vedlejší stavba ze smíšeného zdiva pod pultovou střechou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - opěrná zeď kamenná - septik - přístupový chodník dlážděný - přípojky IS
II) Pozemek p.č. 62 Jedná se o ocenění nemovitosti - pozemku p.č. 62 - zahrada, v k.ú. Pazucha, obec Litomyšl, okres Svitavy, který je situován v okrajové, zastavěné části města Litomyšl, v místní části Pazucha. Pozemek je situovaný v rovinném terénu s přístupem po zpevněné, veřejné komunikaci, na pozemku p.č. 642 - ostatní plocha a přes p.č. 64/1 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Město Litomyšl, Bří Šťastných 1000, Litomyšl, Litomyšl-Město, 570 01. Dle informací ČSÚ ve městě Litomyšl je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Dle platného územního plánu města Litomyšl je pozemek zahrnut v plochách pro bydlení. Informace získány z internetových stránek města Litomyšl, a to www.litomysl.cz. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.
6.
Obsah posudku
1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 43 2) Pozemky a) Pozemky p.č. St. 73, p.č. 54/1 a p.č. 55 b) Pozemek p.č. 62 3) Ocenění porovnávací metodou
stránka č. 5
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
B.
POSUDEK
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Svitavy Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 43 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Koeficient prodejnosti: 1,256 (Rodinné domy) Podlaží: Název I.NP Podkroví Součet:
Zastavěná plocha 10,79×8,54 10,79×8,54
Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 10,79×8,54×4,26+4,00×1,05×1,00×0,50 Zastřešení 10,79×8,54×3,82×0,50+4,00×1,00×1,50×0,50 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – smíšené s částečnou izolací 2. Zdivo – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové, betonové
= = =
92,15 m2 92,15 m2 184,30 m2
= = =
394,64 m3 179,00 m3 573,64 m3
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní stránka č. 6
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
Název, popis 4. Střecha – vaznicová sedlová 5. Krytina – taška pálená 6. Klempířské konstrukce – standardní plechové (žlaby, svody, parapety) 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky – vápenné hladké (špatný stav) 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody – dřevěné bez zábradlí 12. Dveře 13. Okna – dřevěná kastlová 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace – 240V/400V 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Obj. podíl 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,20 % 8. Fasádní omítky –0,54 × 2,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
1,0000 – 0,0443 – 0,0151 = 0,9406
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9406 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,2560 6 502,46 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 573,64 m × 6 502,46 Kč/m3
=
3 730 071,15 Kč
Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 3. Stropy 7,90 % / 0,9406 × (100 – 70) % + 2,520 % 7. Vnitřní omítky 5,80 % / 0,9406 × (100 – 0) % + 6,166 % 9. Vnější obklady 0,50 % / 0,9406 × (100 – 0) % + 0,532 % stránka č. 7
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
10. Vnitřní obklady 2,30 % / 0,9406 × (100 – 0) % 11. Schody 1,00 % / 0,9406 × (100 – 70) % 12. Dveře 3,20 % / 0,9406 × (100 – 0) % 14. Podlahy obytných místností 2,20 % / 0,9406 × (100 – 0) % 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % / 0,9406 × (100 – 0) % 16. Vytápění 5,20 % / 0,9406 × (100 – 0) % 18. Bleskosvod 0,60 % / 0,9406 × (100 – 0) % 19. Rozvod vody 3,20 % / 0,9406 × (100 – 0) % 20. Zdroj teplé vody 1,90 % / 0,9406 × (100 – 0) % 21. Instalace plynu 0,50 % / 0,9406 × (100 – 0) % 22. Kanalizace 3,10 % / 0,9406 × (100 – 0) % 23. Vybavení kuchyně 0,50 % / 0,9406 × (100 – 0) % 24. Vnitřní vybavení 4,10 % / 0,9406 × (100 – 0) % 25. Záchod 0,30 % / 0,9406 × (100 – 0) % 26. Ostatní 3,40 % / 0,9406 × (100 – 0) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:
+
2,445 %
+
0,319 %
+
3,402 %
+
2,339 %
+
1,063 %
+
5,528 %
+
0,638 %
+
3,402 %
+
2,020 %
+
0,532 %
+
3,296 %
+
0,532 %
+
4,359 %
+
0,319 %
+ 3,615 % = 43,027 %
Úprava ceny: 3 730 071,15 Kč × 43,027 % Cena stavby:
– =
1 604 937,72 Kč 2 125 133,44 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 2 125 133,44 Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 275 080,06 Kč 850 053,38 Kč
Rodinný dům č.p. 43 – zjištěná cena:
850 053,38 Kč
stránka č. 8
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
2) Pozemky 2.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 2.a.1) Pozemky p.č. St. 73, p.č. 54/1 a p.č. 55 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 200,– Kč. Cena je určena podle písm. k): Litomyšl. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Parc. č. Zastavěná plocha a St. 73 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 287 200,– 592,9827
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Zahrada Zahrada Součet:
Parc. č. 54/1 55
× × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 114 200,– 237,1931 1 059 200,– 237,1931 1 173 2
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky p.č. St. 73, p.č. 54/1 a p.č. 55 – zjištěná cena:
=
1,100 2,146 1,256 Cena [Kč] 170 186,03
1,100 2,146 1,256 0,400 Cena [Kč] 27 040,01 251 187,49 278 227,50 448 413,53 Kč 448 413,53 Kč
stránka č. 9
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
2.a.2) Pozemek p.č. 62 – § 32
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 200,– Kč. Cena je určena podle písm. k): Litomyšl. § 32 odst. 1 – Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §32 odst.1: Název Zahrada
Parc. č. 62
× × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 396 200,– 177,8948 2
Pozemek p.č. 62 – zjištěná cena:
1,100 2,146 1,256 0,300 Cena [Kč] 70 446,34 70 446,34 Kč
Ceny pozemků: a) Pozemky p.č. St. 73, p.č. 54/1 a p.č. 55 b) Pozemek p.č. 62 Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
448 413,53 Kč 70 446,34 Kč 518 859,87 Kč 518 860,– Kč
3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.
Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), stránka č. 10
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
-
-
-
-
velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)
1) RD Litomyšl, okres Svitavy Rodinný dům 4+1 v řadové zástavbě v klidné části Litomyšle (okres Svitavy). Nemovitost je situována v blízkosti centra města, nedaleko náměstí, v klidné části. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s šikmou střechou krytou taškami a eternitem. Zastavěná plocha domu činí 380 m2, obytná je cca 100 m2. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 3+1. Dispoziční řešení: kuchyně, obývací pokoj, ložnice, obytná místnost, koupelna, toaleta. Schodiště z přízemní části domu vede do 1. patra o velikosti 1+0, kde se nachází další obytná místnost a vstup do půdních prostor domu. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. O vytápění domu se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada o výměře 524 m2. Další: garáž, parkoviště před domem, kůlna, sklad, hospodářská budova. Nabídková CENA: 1 479 000,- Kč 2) RD Javorník, okres Svitavy RD v obci Javorník u Svitav. Dispozice: kuchyň, obývací pokoj, ložnice, 2x pokoj, koupelna, WC, vstup, chodba, kotelna a sklad paliva. V domě proběhla částečná rekonstrukce: vnitřní omítky, podlahy vč. hydroizolace, koupelna vč. rozvodů vody, el. a odpadů. Zatepleno minerální vatou. Součástí domu je garáž a kůlna. Půda s možností vybudování obytných místností. Zahrada o CP 787 m2. Nabídková CENA: 1 495 000,- Kč 3) RD Lubná, okres Svitavy Samostatně stojící RD po částečné rekonstrukci s dispozicí 5+1 v k.ú. Lubná u Poličky, obci Lubná, okrese Svitavy. Jedná se o přízemní dům s obytným podkrovím. Přízemí domu tvoří (135 m2): předsíň, velká obytná kuchyň s krbem a s jídelním koutem (nová kuch. linka a podlaha), obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC a samostatná garáž, v podkroví (65 m2) se nachází: hala, 2 pokoje, z toho jeden s výstupem na terasu. Dům je podsklepený - v I.PP (111 m2): se nachází sklep, komora, kotelna, sklad paliva, pec. Celková užitná plocha domu vč. nebytových prostor činí 311 m2, plocha pozemku činí 435 m2. U domu je venkovní posezení s menší zahradou v mírném svahu. Možnost dokoupení sousedního pozemku. Dům má nová plastová okna, zateplenou střechu, nad garáží je terasa. Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva s možností přepínání na vytápění celého domu krbem. Dům je napojený na obecní vodovod, plyn je přivedený k domu. Nabídková CENA: 1 180 000,- Kč stránka č. 11
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.
Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)
horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost města je zajištěna autobusovou, vlakovou dopravou i MHD - lokalita vhodná k bydlení - možnost napojení na kompletní IS - občanská vybavenost města na dobré úrovni Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - horší docházková vzdálenost do centra města - objekt není napojen na plynové vedení a hloubkovou kanalizaci - ke dni ocenění objekt prochází kompletní rekonstrukcí, která není ke dni ocenění dokončena - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný.
stránka č. 12
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
Seznam porovnávaných objektů: RD Litomyšl, okres Svitavy Výchozí cena (VC): 1 479 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 344 545,45 Kč Váha (V): 1,0 RD Javorník, okres Svitavy Výchozí cena (VC): 1 495 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 359 090,91 Kč Váha (V): 1,0 RD Lubná, okres Svitavy Výchozí cena (VC): 1 180 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,98 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 152 231,23 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota (budoucí stav, po dokončení):
1 152 231,23 Kč 1 285 289,20 Kč 1 359 090,91 Kč
× =
1 285 000,– Kč 1,00 celek 1 285 000,– Kč
stránka č. 13
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
C.
REKAPITULACE
Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.
I) Rodinný dům č.p. 43 s příslušenstvím Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost (budoucí stav, po dokončení) považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, která je uvažována jako obvyklá hodnota budoucí, po dokončení objektu. Tuto hodnotu je nutné upravit rozestavěností, která je dle výše uvedeného výpočtu 56,97 %. V našem konkrétním případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí se dostáváme k hodnotě po zaokrouhlení 732 000,- Kč (zaokrouhleno).
II) Stavební pozemek p.č. 62 Kladné stránky - občanská vybavenost města na dobré úrovni - dopravní dostupnost města zajištěna autobusovou, vlakovou dopravou i MHD - dle platného územního plánu města Litomyšl je oceňovaný pozemek veden v plochách „bydlení venkovského charakteru“ - přístup je po zpevněné, veřejné komunikaci Záporné stránky - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných nemovitostech dané cenové kategorie je srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je průměrná. V obdobných lokalitách je na trhu dostatečná nabídka srovnatelných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obchodovatelný. stránka č. 14
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 350,- Kč do 700,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemku a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňované nemovitosti při nižší hranici rozpětí, a to ve výši 350,- Kč/m2, po vynásobení celkovou výměrou pozemku ve výši 396 m2 a po zaokrouhlení se dostáváme k hodnotě ve výši 159 000,- Kč (zaokrouhleno). Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 732 000,- + 139 000,- = 871 000,- Kč REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem - Rodinný dům č.p. 43 s příslušenstvím (zohledněn vliv rozestavěnosti) Cena zjištěná porovnávacím způsobem - Stavební pozemek p.č. 62 Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou
850 050,– Kč 518 860,– Kč 1 368 910,– Kč 732 000,– Kč 139 000,– 0,– 0,– 0,–
Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí
871 000,– Kč Cena slovy: osmsetsedmdesátjedentisíc Kč
Zpracovatelé posudku:
Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch
Osoba oprávněná podávat vysvětlení:
Ing. Tomáš Vingrálek
V Přerově, dne 18.11.2013
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav
........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 15
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
D.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8295-1967/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.
................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com
stránka č. 16
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8295-1967/2013
E.
SEZNAM PŘÍLOH
Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy
stránka č. 17