2013

Znalec: meno, miesto výkonu, evidenčné číslo, mobil 0915 258 666 Ing. Martina Červená, Zákysučie č. 1326, 023 02 Krásno nad Kysucou, 914869 Zadávateľ: BKP Partners, spol. s. r. o., Záhradnícka 68, 821 08 Bratislava Číslo spisu (objednávky): 8

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 8/2013

Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rozostavaného rodinného domu na parcele CKN č. 1762/32 vrátane príslušenstva a pozemkov parciel CKN č. 1762/7, 8 a 1762/32 v k. ú. Skalité pre účel dobrovoľnej dražby.

Počet listov (z toho príloh): () Počet odovzdaných vyhotovení: 4+1 CD

Znalec: Ing. Martina Červená

číslo posudku: 8

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu rozostavaného rodinného domu na parc. CKN č. 1762/32 vrátane príslušenstva a pozemkov parc. CKN č. 1762/7, 8 a 1762/32 v k. ú. Skalité, obec Skalité, okres Čadca. 2. Dátum vyžiadania posudku: 24.10.2013 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 21.11.2013 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 27.11.2013 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Stavebné povolenie vydané Obcou Skalité zo dňa 24.07.2009 číslo: SÚ-896/2009 ktoré obsahuje: podorys prízemia s legendou miestností, podorys poschodia s legendou miestností, kópia z katastrálnej mapy číslo zákazky K1 - 293/2013, mapový list č. Skalité 0-1/2 k. ú. Skalité vydaná Správou katastra Čadca. 5.2 Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 8612 k. ú. Skalité zo dňa 27.11.2013, vytvorený cez katastrálny portál. Fotodokumentácia exteriéru zo dňa 21.11.2013. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Vyhláška Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorou sa vydáva Štatistická klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 www.skalité.sk www.usi.sk www.statistics.sk 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon dobrovoľnej dražby.


číslo posudku: 8

II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2013 (kcu=2,220). b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 8612 v k. ú. Skalité. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne: A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc. č. 1762/7 Orná poda o výmere 115 m2 , umiestnenie pozemku v zastavanom území obce, parc. č. 1762/8 Orná poda o výmere 767 m2 , umiestnenie pozemku v zastavanom území obce, parc. č. 1762/32 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 139 m2 , umiestnenie pozemku v zastavanom území obce, Stavby Rozostavaný rodinný dom na parc. CKN č. 1762/32. B. Vlastníci: 1 Tatarčiak Pavol r. Tatarčiak, dátum narodenia 02.11.1980, č. 206, 023 14 Skalité, SR, spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva evid.č.51383/2013/1242 v prospech UniCredit Bank Slovakia a.s.,Šancová 1/A,813 33 Bratislava IČO:00 681 709,zmluva o zriadení záložného práva č.EZY-MRL-000278322012-CAD1-IU/A zo dňa 3.4.2012, č.V-879/2012 z 23.4.12 (rozostavaný rod.dom na par. CKN 1762/32 a parcele CKN 1762/7,1762/8,1762/32)-437/13 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva V-3115/2009 z 2.2.2010-72/10 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti so zriadením vecného bremena V-2077/10 z 16.8.2010450/10 Titul nadobudnutia Zápis rozostavaného rodinného domu, stavebné povolenie OÚ Skalité č.:SÚ-896/2009 z 24.7.2009-303/11 C. Ťarchy: 1 Vecné bremeno-v prospech Obce Skalité IČO:00314285 na uložené inžinierské siete na parcelu CKN 1762/7.Kupujúci umožní vstup na tento pozemok za účelom správy a údržby sieti,podľa V-2077/10 z 16.8.2010450/10


číslo posudku: 8

1 Záložné právo v prospech VÚB,a.s.IČO:31320155 so sídlom Mlynské nivy 1,829 90 Bratislava, na základe zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č.001/074120/11-003/000 zo dňa 21.2.2011 podľa V-801/11 zo dňa 16.3.2011 (par.CKN 1762/7,1762/8,1762/32 a roz.rod.dom na par. CKN 1762/32)-303/11 1 Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti číslo:EZY-MRL-00027832-2012-CAD1-IU/A, V-879/2012 z 23.4.2012 v prospech UniCredit Bank Slovakia a.s.,Šancová 1/A, 813 33 Bratislava,IČO:00 681 709 (par. CKN 1762/7,1762/8,1762/32 a roz.rod.dom na par. CKN 1762/32)-273/12 1 Exekučný príkaz o vykonaní exekúcie zriadením exekučného záložného práva EX 27/2013-24, poverenia vydaného OS Čadca č.5502 043690 z 11.3.2013,oprávnený Greguš Roman nar.(14.7.1973),povinný Tatarčiak Pavol nar.(2.11.1980), súdny exekútor JUDr.Ján Siget Bottova 7,010 01 Žilina (parcele CKN 1762/7,1762/8,1762/32 a rozostavaný rodinný dom na par. CKN 1762/32 v 1/1)-229/13 1 Exekučný príkaz EX 26/2013-25 zriadením exekučného záložného práva, poverenia vydaného OS Čadca č.5502 0454579 z 16.5.2013,oprávnený Greguš Roman nar.(14.7.1973),povinný Tatarčiak Pavol nar.(2.11.1980), súdny exekútor JUDr.Ján Siget Bottova 7,010 01 Žilina (parcele CKN 1762/7,1762/8,1762/32 a rozostavaný rodinný dom na par. CKN 1762/32 v 1/1)-321/13 1 Exekučný príkaz EX 1699/2013-19 na zriadenie exekučného záložného práva,poverenia vydaného OS Čadca č.5502 047743 z 10.5.2013,oprávnený Všeobecná zdravotná poisťovňa,a.s.,pobočka Čadca IČO:35937874,povinný Tatarčiak Pavol nar.(2.11.1980),súdny exekútor JUDr.Jozef Kaduch,Dolný Val 30 Žilina (rozostavaný rod.dom na par. CKN 1762/32 a parcele CKN 1762/7,1762/8,1762/32 v 1/1)-444/13 Iné údaje: Bez zápisu. Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa 21.11.2013. Fotodokumentácia vyhotovená dňa 21.11.2013. d) Technická dokumentácia: Skutkový stav nehnuteľnosti bol zistený meraním. Od zadávateľa bolo získané stavebné povolenie na rodinný dom a boli zistené rozdiely oproti skutočnosti: - v miestnosti zádveria nie je okno, podľa projektovej dokumentácie malo byť, - v schodiskovom priestore sú osadené dve okná, podľa projektovej dokumentácie nemali byť, - miestnosť garáže je rozdelená na garáž aj technickú miestnosť - kotolňu, podľa projektovej dokumentácie sa technická miestnosť nenachádza, - v podkroví je šatník prístupný iba z izby, nie z chodby ako malo byť podľa projektovej dokumentácie. Rozdiely sú zakreslené v podoryse prízemia a poschodia. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Nebol zistený žiadny rozdiel v popisných a geodetických údajoch katastra. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Rozostavaný rodinný dom na parc. CKN č. 1762/32 k. ú. Skalité. Prípojka vody, elektriny a vodomerná šachta. Pozemky: parc. č. 1762/7 Orná poda o výmere 115 m2 , k. ú. Skalité, parc. č. 1762/8 Orná poda o výmere 767 m2 , k. ú. Skalité, parc. č. 1762/32 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 139 m2 , k. ú. Skalité. g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Stavby: --Pozemky: ---

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY


číslo posudku: 8

2.1.1 Rozostavaný rodinný dom POPIS STAVBY Popis rodinného domu podľa projektovej dokumentácie: Rodinný dom je riešený ako nepodpivničený, prízemný s obytným podkrovím. Základy sú betónové monolitické s izoláciou proti vode a zemnej vlhkosti. Obvodové murivo je murované z tehál YTONG hrúbky 375mm s povrchom vápennej štukovej omietky zo strany interiéru a hladkej omietky zo strany exteréru. Vnútorné nosné priečky sú murované z rovnakých tehál hrúbky 250 mm, nenosné sú murované hrúbky 150 a 100mm. Strop je železobetónový monolitický s omietnutým podhľadom na sadrokartónovom podklade, v podkroví zateplenie konštrukcie krovu s omietnutým podhľadom na sadrokartónovom podklade. Strecha je polvalbového tvaru s dvoma strešnými rovinami pokrytá keramickou škridlou s klampiarskymi konštrukciami z hliníkového plechu. Schodisko z prízemia do podkrovia je železobetónové monolitické jednoramenné točité s dreveným obkladom. Podlahy sú navrhnuté laminátové v obytných miestnostiach, keramické dlažby v ostatných. Vnútorné vybavenie je plánované na štandardnej úrovni. Okná sú plastové zdvojené v celom dome, Dvere sú drevené presklené v celom dome v drevených zárubniach, vstupné plastové s bezpečnostným uzamykaním, na garáži plastové rolovacie segmentové, elektronicky ovládané. Elektroinštalácia je navrhnutá svetelná a motorická v garáži a zvyšok len svetelná. Rozvod vody je z plastového potrubia. Vykurovanie je navrhnuté teplovodné klasické s plynovým kotlom, s podlahovým potrubím na prízemí a radiátormi na podkroví. Dom má byť napojený na verejný zdroj elektriny, vody a plynu, kanalizácia je do vlastnej žumpy. Popis skutkového stavu: Dispozičné riešenie jednotlivých podlaží je v súlade s projektovou dokumentáciou, rozdiely oproti skutočnosti sú zakreslené v jednotlivých podorysoch (v zádverí je naviac okno, v schodisku sú naviac dve okná, za garážou je naviac technická miestnosť - kotolňa, vstup do šatníka nie je z chodby, ale z izby). V čase obhliadky boli vyhotovené základové konštrukcie vrátane izolácií, všetky obvodové a deliace konštrukcie s dokončenými povrchovými úpravami. V obývacej miestnosti je použitá ako povrchová úprava benátska štuka a obklad z kameňa, v kuchyni, na chodbe a zádverí obklad z umelého kameňa. Stropy sú vyhotovené vrátane povrchových úprav. Strešná konštrukcia vrátane dreveného krovu, izolácií a strešnej krytiny je vyhotovená, klampiarske konštrukcie strechy čiastočne vyhotovené, bez zvodov. V dome boli vyhotovené kompletné rozvody elektroinštalácie, vody, rozvody ústredného kúrenie, ale bez kotla, zdroja TUV a radiátorov. V obývacej miestnosti je kompletne vyhotovený krb. Rozvody plynu nie sú vyhotovené, odpad je vyhotovený len v dome, nie je napojený na žumpu, ktorá tiež nie je vyhotovená. Sú kompletne vyhotovené výplne okenných otvorov, všetkých vonkajších dverí vrátane garážových vrát. Schody vyhotovené bez dokončených povrchových úprav a zábradlí. Keramické dlažby vyhotovené kompletne okrem garáže Laminátová podlaha je vyhotovená len v spálni na prízemí, ostatné podlahy nedokončené. Keramický obklad vyhotovený len v technickej miestnosti - kotolni. Dom bol v čase ohodnotenia napojený na rozvod elektriky a vody, plyn a kanalizácia do žumpy nevyhotovené.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy

MERNÉ JEDNOTKY Podlažie

Začiatok užívania

1. NP

2013

1. Podkrovie

2013

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Výpočet zastavanej plochy

ZP [m2]

3,12*7,854+9,949*10,693+3,7*2,150137,47 1,080*1,270 3,12*7,854+9,99*10,693+5,099*0,8+9,949* 147,49 0,88+3,7*1,270-1,08*1,27

kZP 120/137,47=0,873 120/147,49=0,814


číslo posudku: 8

Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod

Položka

2

Základy

4

Murivo

2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm 5 6

Vnútorné omietky

7

Stropy

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolit. I prefabrikované 8

Krovy

10

Krytiny strechy na krove 10.2.b pálené a betónové škridľové ostatné ťažké (vlnené,TRF,TRH,TRP) obyčajné dvojdrážkové Klampiarske konštrukcie strechy

8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov

12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy 13

17

Dvere

18

Okná

17.2 plné alebo zasklené dyhované 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením

23

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby

24

735

100

735,0

160

100

160,0

400

100

400,0

1040

100

1040,0

445

100

445,0

670

100

670,0

65

100

65,0

25

0

0,0

260

0

0

200

80

160,0

190

0

0,0

530

100

530,0

300

0

0,0

355

50

177,5

150

90

135,0

770

100

770,0

280

100

280,0

80

100

80,0

155

0

0,0

Ústredné vykurovanie 24.2.b podlahové teplovodné

25

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

27

Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou)

25.1 svetelná, motorická - vyskytujúca sa položka 29

960,0

Okenné žalúzie 19.3 kovové

22

100

Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.3 tvrdé drevo, červený smrek

19

960

Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3

16

Vysled.

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu

14.

Dokon.

Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)

12

Hodnota

Bleskozvod - vyskytujúca sa položka

Znalec: Ing. Martina Červená 30

Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja

31

číslo posudku: 8

35

100

35,0

35

0

0,0

Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu

7840

6642,5

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32

Vráta garážové 32.2 s automatickým ovládaním bez ohľadu na materiál (1 ks)

320

100

320,0

10

80

8,0

65

0

0,0

335

0

0,0

36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks)

200

0

0,0

36.5 umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks)

150

0

0,0

36.6 chladnička alebo mraznička (zabudovaná) (1 ks)

125

0

0,0

30

0

0,0

90

0

0,0

360

0

0,0

37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks)

65

0

0,0

37.5 umývadlo (1 ks)

10

0

0,0

37.9 samostatná sprcha (1 ks)

75

0

0,0

38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks)

70

0

0,0

38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks)

30

0

0,0

80

0

0,0

40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)

80

0

0,0

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)

15

0

0,0

200

100

200,0

240

100

240,0

benátska štuka v obývycej izbe (30 ks)

240

100

240,0

obklad z kameňa v obývacej izbe (15 ks)

120

100

120,0

obklad z umelého kameňa v kuchyni a chodbe (20 ks)

80

100

80,0

obklad z umelého kameňa v zádverí (20 ks)

80

100

80,0

obklad krbu z kameňa (2 ks)

16

100

16,0

33

Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

34

Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vailant, Leblanc…) (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne

33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks)

35

36

37

38

39

36.7 odsávač pár (1 ks) 36.10 drezové umývadlo nerezové alebo plastové s ovládaním uzáveru sifónu alebo odkvapkávačom na zeleninu, zabudovaným odpadkovým košom a pod. (1 ks) 36.12 kuchynská linka z prírodného dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4 bm) Vnútorné vybavenie

Vodovodné batérie

Záchod 39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks)

40

Vnútorné obklady

42

Kozub

45

Elektrický rozvádzač

42.2 s uzatvoreným ohniskom (1 ks) 45.1 s automatickým istením (1 ks) -

Konštrukcie naviac

Znalec: Ing. Martina Červená Spolu

číslo posudku: 8 3086

1304,0

1. PODKROVIE Bod

Položka

4

Murivo

5

Deliace konštrukcie

4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 6 7

Stropy

13

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 13.3 z hliníkového plechu 14.

Fasádne omietky

16

Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice

14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 16.3 tvrdé drevo, červený smrek

18

Okná

22

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností

18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením

23.2 keramické dlažby 24

Vysled.

735

100

735,0

160

100

160,0

400

100

400,0

760

100

760,0

25

0

0,0

260

0

0

200

80

160,0

190

0

0,0

530

100

530,0

355

0

0,0

150

0

0,0

480

50

240,0

155

100

155,0

35

100

35,0

Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované

23

Dokon.

Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené

17

Hodnota

25

Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

30

Rozvod vody

25.2 svetelná 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Spolu

4435

3175,0

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 37

38

39

Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks)

65

0

0,0

37.5 umývadlo (1 ks)

10

0

0,0

37.9 samostatná sprcha (1 ks)

75

0

0,0

38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks)

70

0

0,0

38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks)

30

0

0,0

80

50

40,0

Vodovodné batérie

Záchod 39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks)

40

Vnútorné obklady


číslo posudku: 8

40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 41

44

80

0

0,0

41.1 výmery nad 5 m2 (1 ks)

120

90

108,0

41.2 výmery do 5 m2 (1 ks)

105

90

94,5

35

0

Balkón

Vstavané skrine 44.1 (1 ks) Spolu

670

0,0 242,5

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Podlažie 1. NP 1. Podkrovie

kCU = 2,220 kM = 0,95

Výpočet RU na m2 ZP dokončeného podlažia

Výpočet RU na m2 ZP nedokončeného podlažia

(7840 + 3086 * 0,873)/30,1260 (4435 + 670 * 0,814)/30,1260

(6642,5 + 1304 * 0,873)/30,1260 (3175 + 242,5 * 0,814)/30,1260

Hodnota RU dokončeného podlažia [€/m2]

Hodnota RU nedokončeného podlažia [€/m2]

349,67

258,28

165,32

111,94

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1. NP

2013

0

100

100

0,00

100,00

1. Podkrovie

2013

0

100

100

0,00

100,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [€]

1. NP z roku 2013 Východisková hodnota Východisková hodnota nedokončeného podlažia Technická hodnota

349,67 €/m2*137,47 m2*2,220*0,95

101 377,81

258,28 €/m2*137,47 m2*2,220*0,95

74 881,63

100,00% z 74 881,63

74 881,63

165,32 €/m2*147,49 m2*2,220*0,95

51 423,85

111,94 €/m2*147,49 m2*2,220*0,95

34 819,65

100,00% z 34 819,65

34 819,65

1. Podkrovie z roku 2013 Východisková hodnota Východisková hodnota nedokončeného podlažia Technická hodnota

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

1. nadzemné podlažie

Východisková hodnota po dokončení [€] 101 377,81

Východisková hodnota nedokončenej stavby [€] 74 881,63

1. podkrovné podlažie

51 423,85

34 819,65

34 819,65

152 801,66

109 701,28

109 701,28

Podlažie

Spolu

Dokončenosť stavby: (109 701,28€ / 152 801,66€) * 100 % = 71,79 %

Technická hodnota [€] 74 881,63


číslo posudku: 8

2.2 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.2.1 Vodovodná prípojka na parc. CKN č. 1762/8 Predmetom ohodnotenia je vodovodná prípojka z plastového potrubia osadená na parc. CKN č. 1762/8. Jej dĺžka je 10 m, bola vybudovaná v roku 2013.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

1250/30,1260 = 41,49 €/bm 12 bm kCU = 2,220 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania Vodovodná prípojka na parc. 2013 CKN č. 1762/8

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

0

60

60

0,00

100,00


Výpočet

Hodnota [€]

Východisková hodnota

12 bm * 41,49 €/bm * 2,220 * 0,95

1 050,03

Technická hodnota

100,00 % z 1 050,03 €

1 050,03

2.2.2 Vodomerná šachta na parc. CKN č. 1762/8 Predmetom ohodnotenia je plastová vodomerná šachta s poklopom postavená na parc. CKN č. 1762/8.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia 2222 Miestne potrubné rozvody vody


TECHNICKÝ STAV

7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP 2 m3 OP kCU = 2,220 kM = 0,95


číslo posudku: 8

Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vodomerná šachta na parc. CKN č. 1762/8


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2013

0

60

60

0,00

100,00


Výpočet m3


2

Technická hodnota

100,00 % z 1 072,51 €

Hodnota [€]

OP * 254,27 €/m3 OP * 2,220 * 0,95

1 072,51 1 072,51

2.2.3 Elektrický rozvod na parc. CKN č. 1762/8 Predmetom ohodnotenia je elektrický rozvod do domu na pozemku parc. CKN č. 1762/8. Jeho dĺžka je 10 m.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.2. NN rozvody 7.2.a) kábel Al 3*50 - 90 mm*mm - v zemi 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia


875/30,1260 = 29,04 €/bm 12 bm kCU = 2,220 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Elektrický rozvod na parc. CKN č. 1762/8


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2013

0

60

60

0,00

100,00


Výpočet

Hodnota [€]


12 bm * 29,04 €/bm * 2,220 * 0,95

734,94

Technická hodnota

100,00 % z 734,94 €

734,94

2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Rozostavaný rodinný dom

Východisková hodnota [€]

Technická hodnota [€]

109 701,28

109 701,28

1 050,03

1 050,03

Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na parc. CKN č. 1762/8


číslo posudku: 8

Vodomerná šachta na parc. CKN č. 1762/8 Elektrický rozvod na parc. CKN č. 1762/8 Celkom:

1 072,51

1 072,51

734,94

734,94

112 558,76

112 558,76

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Dom sa nachádza v miestnej časti Kudlov (Krčmisko) v obci Skalité. Obec Skalité má približne 5200 obyvateľov a je vzdialené cca 15 km od okresného mesta Čadca. Dom je nepodpivničený, prízemný s obytným podkrovím. Je situovaný na okraji obce v časti obce so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností. Neďaleko rodinného domu sa nachádza lyžiarske stredisko. Prístup k domu je po novej asfaltovej komunikácii, ktorá je pripojená na hlavnú cestu vedúcu do Poľska. Okolitú zástavbu tvoria rodinné domy, novostavby, štandardného typu. Dom je situovaný na okraji obce, asi 10 minút k zástavke autobusu a vlakovej stanici. Dom je pripojený na verejný rozvod elektriny, vody, má vyhotovenú plynovú prípojku (po okraj pozemku), kanalizácia bude do žumpy. V obci Skalité je základná škola, školka, zdravotné stredisko, dom kultúry, obchody, možnosti ubytovania, banky, mestský úrad. Lokalita sa zaraďuje do okrajovej časti obce. Orientácia obytných miestností je prevažne v smere na juhovýchodjuh- juhozápad. b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom bol v čase ohodnotenia nedokončený a neobývaný. Svojím dispozičným riešením, veľkosťou podlahovej a zastavanej plochy, veľkosťou pozemku ako aj účelom, pre ktorý bol povolený bude po dokončení využívaný na celoročné bývanie. Iné využitie sa nepredpokladá. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: V danej lokalite neboli zistené žiadne riziká spojené s využívaním nehnuteľnosti.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb" vydanej ÚSI Žilinskej univerzity v Žiline, 2. vydanie, marec 2001. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohy, typ nehnuteľnosti, kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite je uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,30. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

0,3

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600)

Hodnota 0,900

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

0,600

III. trieda

Priemerný koeficient

0,300

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,165

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,300 - 0,270)

0,030

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1

Popis Trh s nehnuteľnosťami

Trieda

kPDI

Váha vI

Výsledok kPDI*vI

Znalec: Ing. Martina Červená dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší

II.

0,600

13

7,8000

I.

0,900

30

27,0000

III.

0,300

8

2,4000

I.

0,900

7

6,3000

III.

0,300

6

1,8000

I.

0,900

10

9,0000

III.

0,300

9

2,7000

I.

0,900

6

5,4000

I.

0,900

5

4,5000

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

I.

0,900

6

5,4000

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy Doprava v okolí nehnuteľnosti

III.

0,300

7

2,1000

III.

0,300

7

2,1000

III.

0,300

10

3,0000

II.

0,600

8

4,8000

I.

0,900

9

8,1000

I.

0,900

8

7,2000

III.

0,300

7

2,1000

V.

0,030

4

0,1200

I.

0,900

20

18,0000

I.

0,900

0

0,0000

180

119,82

2

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

3

Súčasný technický stav nehnuteľností

obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská nehnuteľnosť vyžaduje opravu 4

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.

5

Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti

6

7

8

Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva

9

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JJZ - J - JJV

10 11

12

13

14

15

16

17

18

Konfigurácia terénu

železnica a autobus Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park, skanzen a pod. Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. zlepšenie podmienok existencie stavby v dobe kratšej ako 5 rokov Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok až päťnásobok súčasnej zástavby Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu

19

číslo posudku: 8

Názor znalca výborná nehnuteľnosť

20 Spolu

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB


číslo posudku: 8

Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 119,82/ 180

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 112 558,76 € * 0,666

0,666

74 964,13 €

3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Parcely CKN č. 1762/7, 8, 32

POPIS Predmetom ohodnotenia sú pozemky CKN č. 1762/7,8,32 v k. ú. Skalité v intraviláne obce zastavané rozostavaným rodinným domom s príslušenstvom v oblasti so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností. Obec Skalité má približne 5200 obyvateľov a je vzdialené cca 15 km od okresného mesta Čadca. Prístup k pozemkom je po novej asfaltovej komunikácii, ktorá je pripojená na hlavnú cestu do Poľska. Okolitú zástavbu tvoria rodinné domy, novostavby, štandardného typu. Pozemky sú situované na okraji obce, asi 10 minút k zástavke autobusu a vlakovej stanici. Pozemky sú napojené na verejný rozvod elektriny, vody, je vyhotovená prípojka plynu, kanalizácia sa nenachádza. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené.

1762/7

orná pôda

Spolu výmera [m2] 115 115,00

1762/8

orná pôda

767

1762/32

orná pôda

139

Parcela

Druh pozemku

Vzorec

Podiel 1/1

115,00

767,00

1/1

767,00

139,00

1/1

139,00

Spolu výmera

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie

Výmera [m2]

1 021,00

Skalité VHMJ = 4,98 €/m2 Hodnotenie

4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kV nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením kD 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou koeficient dopravných ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného koeficient technickej plynu) infraštruktúry pozemku kZ 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v koeficient povyšujúcich zvýšenej východiskovej hodnote faktorov kR koeficient redukujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov

Hodnota koeficientu 1,10

1,00

1,00

1,20

1,30

1,50

1,00


číslo posudku: 8

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 1,10 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,30 * 1,50 * 1,00 €/m2

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 4,98

* 2,5740

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 021,00 m2 * 12,82 €/m2

2,5740 12,82 €/m2 13 089,22 €

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

parcela č. 1762/7

Všeobecná hodnota pozemku v celosti [€] 1 474,30

parcela č. 1762/8

9 832,94

parcela č. 1762/32

1 781,98

Názov

Spolu

13 089,22


číslo posudku: 8

III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie

74 964,13 €

Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 13 089,22 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [€]

Stavby Rozostavaný rodinný dom

73 061,05

Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na parc. CKN č. 1762/8

699,32

Vodomerná šachta na parc. CKN č. 1762/8

714,29

Elektrický rozvod na parc. CKN č. 1762/8

489,47

Spolu stavby

74 964,13

Pozemky Parcely CKN č. 1762/7, 8, 32 - parc. č. 1762/7 (115 m2)

1 474,30

m2)

9 832,94

Parcely CKN č. 1762/7, 8, 32 - parc. č. 1762/8 (767

Parcely CKN č. 1762/7, 8, 32 - parc. č. 1762/32 (139 m2) Spolu pozemky (1 021,00

m2 )

Spolu VŠH

Zaokrúhlená VŠH spolu

1 781,98 13 089,22 88 053,35

88 100,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 88 100,00 € Slovom: Osemdesiatosemtisícsto Eur

3. MIMORIADNE RIZIKÁ V liste vlastníctva v časti C. Ťarchy je zapísané: Ťarchy: 1 Vecné bremeno-v prospech Obce Skalité IČO:00314285 na uložené inžinierské siete na parcelu CKN 1762/7.Kupujúci umožní vstup na tento pozemok za účelom správy a údržby sieti,podľa V-2077/10 z 16.8.2010-450/10 1 Záložné právo v prospech VÚB,a.s.IČO:31320155 so sídlom Mlynské nivy 1,829 90 Bratislava,na základe zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č.001/074120/11-003/000 zo dňa 21.2.2011 podľa V-801/11 zo dňa 16.3.2011 (par.CKN 1762/7,1762/8,1762/32 a roz.rod.dom na par. CKN 1762/32)-303/11 1 Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti číslo:EZY-MRL-00027832-2012-CAD1-IU/A, V-879/2012 z 23.4.2012 v prospech UniCredit Bank Slovakia a.s.,Šancová 1/A, 813 33 Bratislava,IČO:00 681 709 (par. CKN 1762/7,1762/8,1762/32 a roz.rod.dom na par. CKN 1762/32)-273/12 1 Exekučný príkaz o vykonaní exekúcie zriadením exekučného záložného práva EX 27/2013-24, poverenia vydaného OS Čadca č.5502 043690 z 11.3.2013,oprávnený Greguš Roman nar.(14.7.1973),povinný Tatarčiak


číslo posudku: 8

Pavol nar.(2.11.1980), súdny exekútor JUDr.Ján Siget Bottova 7,010 01 Žilina (parcele CKN 1762/7,1762/8,1762/32 a rozostavaný rodinný dom na par. CKN 1762/32 v 1/1)-229/13 1 Exekučný príkaz EX 26/2013-25 zriadením exekučného záložného práva, poverenia vydaného OS Čadca č.5502 0454579 z 16.5.2013,oprávnený Greguš Roman nar.(14.7.1973),povinný Tatarčiak Pavol nar.(2.11.1980), súdny exekútor JUDr.Ján Siget Bottova 7,010 01 Žilina (parcele CKN 1762/7,1762/8,1762/32 a rozostavaný rodinný dom na par. CKN 1762/32 v 1/1)-321/13 1 Exekučný príkaz EX 1699/2013-19 na zriadenie exekučného záložného práva,poverenia vydaného OS Čadca č.5502 047743 z 10.5.2013,oprávnený Všeobecná zdravotná poisťovňa,a.s.,pobočka Čadca IČO:35937874,povinný Tatarčiak Pavol nar.(2.11.1980),súdny exekútor JUDr.Jozef Kaduch,Dolný Val 30 Žilina (rozostavaný rod.dom na par. CKN 1762/32 a parcele CKN 1762/7,1762/8,1762/32 v 1/1)-444/13

V Krásne nad Kysucou dňa 13.11.2013

Ing. Martina Červená


číslo posudku: 8

IV. PRÍLOHY 1. Objednávka znaleckého posudku od firmy BKB Partners, spol. s. r. o. zo dňa 24.10.2013. 2. Výpis z listu vlastníctva č. 8612 k. ú. Skalité vytvorený cez katastrálny portál zo dňa 18.8.2013. 3. Kópia z katastrálnej mapy číslo zákazky K1 - 293/2013, mapový list č. Skalité 0-1/2 k. ú. Skalité vydaná Správou katastra Čadca. 4. Podorys prízemia a poschodia vytvorený ako kópia z projektovej dokumentácie pre stavebné povolenie s vyznačením nameraných rozmerov a rozdielov proktovej dokumentácie a skutočnosti. 5. Stavebné povolenie vydané Obcou Skalité zo dňa 24.07.2009 číslo: SÚ-896/2009 ktoré obsahuje: podorys prízemia s legendou miestností, podorys poschodia s legendou miestností, kópia z katastrálnej mapy číslo zákazky K1 - 293/2013, mapový list č. Skalité 0-1/2 k. ú. Skalité vydaná Správou katastra Čadca. 6. Fotodokumentácia.


číslo posudku: 8

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 914869. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 8 znaleckého denníka č. 1. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 8.

2013

Recommend Documents