Znalecký posudek č. 2827/100/2013 O ceně rodinného domu č.p.65 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. st. 25/1 v k.ú.Bečov u Mostu, obec Bečov, okres Most.
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 20. 9. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
Posudek obsahuje 13 stran a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 21. 9. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé nemovitosti sestávající z obytného domu a hospodářské části původní zemědělské usedlosti v Bečově u Mostu.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20. 9. 2013 za přítomnosti znalkyně.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.236 Snímek z pozemkové mapy Údaje sdělené vlastnicí nemovitosti Výměry a skutečnosti zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Ústecký Most Bečov Bečov u Mostu (601233)
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Ocenění je v souladu se skutečným provedením a technickým stavem objektů.
6. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se rozkládá na větším mírně svažitém pozemku, na okraji obce. V sousedství je nízkopodlažní panelová výstavba ze sedmdesátých let. Soubor objektů byl původně zemědělskou usedlostí. Obec Bečov má dobrou dopravní dostupnost do 12 km vzdáleného Mostu i 18 km vzdálené Bíliny. V obci je základní škola, mateřská škola a obchod.
7. Obsah posudku a)
Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p.65 2) Stodola b) Pozemek
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Most Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům č.p.65 – § 26a Obytná část má charakter rodinného domu, který je dvoupodlažní, částečně podsklepený se sedlovou střechou bez využitého podkroví. Dispozice: Sklepní prostory jsou využívány pro skladování. I.NP - prostory v současnosti bez využití i vybavení, je započata příprava na vybudování dvou bytových jednotek 1+1. II.NP - bytová jednotka 2+1 s kompletním sociálním zařízemním Dům je založen na kamenných základech bez izolací. Obvodové zdivo smíšené, příčky zděné. Podlahy dřevěné, betonové s povrchem PVC. Stropy trámové s rovným podhledem. Schodiště betonové. Do objektu je zavedena voda, kanalizace, elektro a plyn z veřejných sítí. Vytápění je ústřední s kotlem plynovým, který zároveň zajišťuje ohřev teplé vody. Celkový technický stav je dobrý, údržba dobrá, modernizace nedokončená. Podlaží: Název sklep I.NP II.NP podkroví Součet:
Výška 2,20 m 2,80 m 2,60 m 2,10 m 9,70 m
Podlažnost:
434,92 / 70,30
Zastavěná plocha 7,40×9,50 16,10×7,40+4,0×1,80 16,10×7,40 16,10×7,40
= = = =
70,30 m2 126,34 m2 119,14 m2 119,14 m2 434,92 m2
= = = =
154,66 m3 353,75 m3 309,76 m3 250,19 m3 1 068,36 m3
= 6,19
Obestavěný prostor (OP): sklep 2,20 × 7,40×9,50 I.NP 2,80 × (16,10×7,40+4,0×1,80) II.NP 2,60 × 16,10×7,40 podkroví 2,10 × 16,10×7,40 Obestavěný prostor – celkem:
=
–4– Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Bečov Počet obyvatel: 1 685 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 287,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport II. Základní škola 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí II. Průměrná nezaměstnanost 9 Nezaměstnanost v obci a okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,20
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,800
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2
Vi B
0,00 0,00 0,00 0,00
–5– 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav
III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku III. Ústřední , etážové , dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem
III. Bez vlivu na cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,390
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 0,800 × 0,390 = 0,281 3 287,– × 0,281 = 923,65 Kč/m3 1 068,36 × 923,65 = 986 790,71 Kč
Rodinný dům č.p.65 – zjištěná cena:
986 790,71 Kč
a.2) Stodola – § 3 Na obytnou část navazuje do pravého úhlu stavba stodoly, jednopodlažní, nepodsklepená s dřevěným sedlovým krovem. Vrata plechová dvoukřídlá, krytina tašková, klempířské konstrukce základní. Další konstrukce ani vybavení nejsou, Stodola je v původním stavu neudržovaná s opadanými omítkami. Celkový technický stav je zhoršený.
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,720 (Sklady) Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:
7,00×15,80
Průměrná výška podlaží (PVP):
= =
3,40 m 110,60 m2 3,40 m
–6– Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,40 × 7,00×15,80 krov 3,60/2×7,0×15,80 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – bez izolace 2. Svislé konstrukce – smíšené zdivo 3. Stropy 4. Krov, střecha – sedlová, vázaný krov 5. Krytiny střech – tašky 6. Klempířské konstrukce – základní z pozik pl. 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře – svlakové 12. Vrata – dřevěná dvoukřídlá 13. Okna 14. Povrchy podlah – betony 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 13,20 % 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 13,80 % 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 1,852 × 4,20 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 1,852 × 2,90 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 11. Dveře –0,54 × 2,40 % 12. Vrata –0,54 × 3,00 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 3,40 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,80 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 %
=
110,60 m2
= = =
376,04 m3 199,08 m3 575,12 m3
Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
1,0000 – – – – – – – – – – –
0,0713 0,1380 0,0420 0,0290 0,0180 0,0130 0,0162 0,0340 0,0580 0,0040 0,0520
–7– Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
= 0,5245
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9797 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9176 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5245 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0950 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,7200 1 266,46 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 575,12 m × 1 266,46 Kč/m3
=
728 366,48 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 120 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků 100 × 120 / (120 + 20) = 85,714 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 728 366,48 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
619 111,51 Kč 109 254,97 Kč
Stodola – zjištěná cena:
109 254,97 Kč
b) Pozemek – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 100,20 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = Cp × 2,50, kde Cp = 35 + (1 685 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 685 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Sklady) × Název zastavěná plocha
Parc. č. st.25/1
Pozemek – zjištěná cena:
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 100,20 166,2558
[m2] základní
Výměra 1 553
1,100 2,095 0,720 Cena [Kč] 258 195,26 258 195,26 Kč
–8–
C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p.65 2) Stodola b) Pozemek Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
986 790,71 Kč 109 254,97 Kč 258 195,26 Kč 1 354 240,94 Kč 1 354 240,– Kč
Zjištěná cena: 1 354 240,– Kč Cena slovy: jedenmiliontřistapadesátčtyřitisícedvěstěčtyřicet Kč
Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou s použitím všech vlivů na prodejnost v čase a místě. S přihlédnutím k dosahovaným cenám při prodejích obdobných nemovitostí a ze znalosti situace na trhu s nemovitostmi , lze prohlásit, že cena vypočtená je zároveň cenou obvyklou. Cena obvyklá - 1 350 000,-Kč (slovy: jedenmiliontřistapadesáttisíc korun českých)
, 21. 9. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
–9–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2827/100/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 100/2013 podle připojené likvidace.
– 10 –
E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z KN + snímek z PM
– 11 –
Fotodokumentace
– 12 –
– 13 –
Výpis z KN + snímek z PM
