2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3187-10/2013 O ceně bytové jednotky č.54/3 v Dlouhé Loučce č.p.54, vč.příslušenství a podílu o velikosti 1247/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.191, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1211 m2, vše zapsáno na LV č.329 pro k.ú.Dlouhá Loučka

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby č.j.057 EX 1266/07 - 282

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 7.1.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tršicích 7.1.2013

A. Nález

1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.54/3 v Dlouhé Loučce č.p.54, vč.příslušenství a podílu o velikosti 1247/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.191, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1211 m2, vše zapsáno na LV č.329 pro k.ú.Dlouhá Loučka

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.54/3 Dlouhá Loučka 54 569 43 Dlouhá Loučka Pardubický Svitavy Dlouhá Loučka Dlouhá Loučka 524

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.1.2013 za přítomnosti znalce a spoluvlaszníka nemovitosti, p.Blechy.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.329 pro k.ú.Dlouhá Loučka - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

690616/3517, Pan Jiří Blecha, Dlouhá Loučka 54, 569 43 Dlouhá Loučka, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 695505/3501, Paní Šárka Dupalová, Dr.Janského 1107/12, 571 01 Moravská Třebová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2

Vlastníci pozemku: 690616/3517, Pan Jiří Blecha, Dlouhá Loučka 54, 569 43 Dlouhá Loučka, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 695505/3501, Paní Šárka Dupalová, Dr.Janského 1107/12, 571 01 Moravská Třebová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, umístěný ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Objekt je původně mlékárna ze 30.roků 20.století, cca před 25 lety přestavěna na bytový dům. Objekt má sklonitou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná hladká, složitější, stáří 3 roky. Schody jsou betonové, na půdu dřevěné podstandardní. Výtah v domě není. Okna v domě jsou převážně plastová, v oceňované bytové jednotce jsou však dřevěná špaletová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z PVC, koberců a laminátu. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem na PB. WC je splachovací, koupelna je standardní s vanou. Vytápění je ústřední etážové, s kotlem na pevná paliva v bytě. Teplá voda je z boileru. Dům je v mírně zhoršeném stavu, opravy jsou potřebné. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a kanalizace do jímky. K domu patří rozsáhlejší vedlejší stavby, kdy každý z vlastníků bytu má k dispozici část těchto staveb, jako např, dřevníky, či kůlny.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka

-4-

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

0,5540 2,1310

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1310 0,5540

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st.191

Výměra [m2] 1 211,00

Úprava [%]

Jedn. cena [Kč/m2] 41,32

Upr. cena [Kč/m2] 41,32 Cena [Kč] 50 038,52 50 038,52

Pozemek - zjištěná cena

=

-5-

50 038,52 Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky:

Pozemek

Cena příslušenství - celkem:

=

50 038,52 Kč 50 038,52 Kč

=

50 038,52 Kč

Vlastní ocenění jednotky:

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 80 let 16 305,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu:

kuchyň: pokoj: pokoj: koupelna: WC: chodba: chodba: spíž: Započítaná podlahová plocha bytu:

=

-6-

16,66 m2 18,93 m2 22,84 m2 4,50 m2 1,04 m2 7,64 m2 6,61 m2 2,08 m2 80,30 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení:

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,02 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: 0,72

č. IV

Vi 0,10

I III

-0,01 0,10

II III

0,00 0,03

III

0,00

II

-0,01

III III III

0,00 0,00 0,85

či rozsáhlejšími stavebními

9

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,72 = 0,741 i=1

Index polohy:

Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,920 i=1

-7-

č. I III II II

Pi 0,00 0,01 0,00 0,00

II I II II I III II

0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,741 * 0,920 * 0,850 = 0,579

Ocenění:

Cena upravená CU = IPC * I = 16 305,- Kč/m2 * 0,579 = 9 440,59 Kč/m2 CP = CU * PP = 9 440,59 Kč/m2 * 80,30 m2 = 758 079,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

758 079,38 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku:

Zjištěná cena pozemku: 50 038,52 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 247 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 50 038,52 Kč * 1 247 / 10 000 = 6 239,80 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

6 239,80 Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena

=

764 319,18 Kč

-8-

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

764 319,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

764 319,20 Kč

Celkem

764 319,20 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

764 319,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

764 319,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

764 319,20 Kč

Celkem

764 319,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

764 319,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Sedmsetšedesátčtyřitisíctřistadvacet Kč

-9-

764 320,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 7 Nc-3097/2007-6 ze dne 28.2.2007, Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 54.226,- Kč s příslušenstvím - Obec Dlouhá Loučka, Dlouhá Loučka 97, 569 43, Nařízení exekuce 9 Nc 3008/2008-6 ze dne 21.1.2008, Nařízení exekuce 9 Nc 3390/2008-7 ze dne 17.6.2008, Nařízení exekuce 5 Nc 3599/2008-6 ze dne 23.9.2008, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2 - 99 EX-869/08-61 ze dne 2.6.2009, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2 - 94 EX-09290/08-005 ze dne 17.7.2008, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2 - 094EX-11096/08-005 ze dne 12.8.2008, Nařízení exekuce 4Nc 3209/2009-8 ze dne 24.3.2009, Nařízení exekuce 10 Nc 3206/2009-8 ze dne 14.4.2009, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 - 137EX-7286/09-85 ze dne 21.9.2009, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2 - 137EX-8254/09-70 ze dne 5.10.2009, Nařízení exekuce 5Exe-41/2011-10 ze dne 14.1.2011, Nařízení exekuce 4Exe 55/2011-13 ze dne 19.1.2011, Nařízení exekuce 5Exe-41/2011-10 ze dne 14.1.2011, Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 1.347,Kč s příslušenstvím, k podílu 1/2 - Generali Pojišťovna a.s., Bělehradská 299/132, Praha2, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2 - 134EX-207/11-036 ze dne 17.5.2011, Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 6.982,- Kč s příslušenstvím, k podílu 1/2 Matco, s.r.o., Letenská 121/8, Praha 1, Nařízení exekuce 7Exe452/2012-10 ze dne 18.4.2012, Nařízení exekuce 7Exe920/2011-16 ze dne 24.8.2011, Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 17.207,- Kč s příslušenstvím, k podílu 1/2 - Matco, s.r.o., Letenská 121/8, Praha 1, Nařízení exekuce 7 Nc-982/2012-14 ze dne 25.9.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2 - 057EX1266/07-55 ze dne 30.3.2007. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

byt 2 + 1 v cihlovém domě v Moravské Třebové, Olomoucká, Předměstí, se čtyřmi bytovými jednotkami. Tento byt je po celkové rekonstrukci. Má novou elektroinstalaci v mědi, plastová okna, kotelnu a podlahy na chodbě a v kuchyni. Byt má novou velice hezkou koupelnu s vanou, - 10 -

umyvadlem a žebříkem na sušení prádla .V kuchyni je zabudována kuchyňská linka a elektrický sporák. V obývacím a dětském pokoji je parketová podlaha. V bytě je nové ústřední topení na tuhá paliva. V domě je plynová přípojka, je možnost vybavit byt plynem, jak na topení ,tak i na vaření a užitkovou vodu. Tento byt je v blízkosti středu města s bohatou občanskou vybaveností. Požadovaná cena 858.600,- Kč vč.provize.

byt 3+1 v cihlovém domě v obci Dlouhá Loučka,která je vzdálená 7km od Moravské Třebové. V bytě byla v roce 2011 provedena rekonstrukce koupelny a WC,včetně nových rozvodů kanalizace vody,byl zde umístěn nový bojler. V celém domě jsou nová plastová okna a je již naplánováno zateplení,v roce 2000 byla položena nová střecha. Vytápění je zde řešeno kotlem na tuhá paliva s vlastní kotelnou. Byt je v celkově velmi udržovaném stavu. K bytu náleží 3 sklepy /18m2/,včetně prostorné kotelny,přístřešek na auto a altán s udírnou. V okolí domu je možnost využívat zahrádku. Požadovaná cena 900.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu.

byt 2+1 ( 74m2 ) v klidné lokalitě města Moravská Třebová. Byt je v osobním vlastnictví, nachází se v přízemí jednopatrového cihlového domu a jeho součástí je sklep a dvorek. Podlahy v bytě beton a parkety, okna plastová se žaluziemi, vytápění ústřední na TP ( v domě je zaveden plyn, možnost napojení ). Koupelna po celkové rekonstrukci včetně rozvodů vody je vybavená rohovou vanou a umyvadlem, WC samostatné. Kuchyně je vybavená kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem. Byt je po celkové výměně elektroinstalace, je v dobrém stavu a ihned volný. Požadovaná cena 850.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH.

- 11 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 750.000,- Kč celá nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Negativně působí prodej podílu.

Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 240.000,- Kč. Slovy: Dvěstěčtyřicettisíc Kč

V Tršicích 7.1.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

- 12 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3187-10/2013 znaleckého deníku.

- 13 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 329 ze dne 12.12.2012 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 14 -

počet stran A4 v příloze: 8 1 4 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

- 20 -

- 21 -